幸せな投資家の徒然記

フージャースの株主総会＆懇親会の報告を終え、サイト更新を怠っている間にパシフィッカスさん、ありすFさんから以下のような質問が来ました（汗）。親切な地蔵顔さん、AKIさん、フォローありがとうございました。サイト管理者の不届きをいつも投資仲間の皆さんに補って頂いています（苦笑）。私は全く普段の生活同様、人様のお世話になってばかりで．．．恐縮です（大汗）。十分な回答をして頂きましたが、一部補足しつつ説明させて頂きますね：

（１）「仕掛販売用不動産」とはどういった資産なのですか？

地蔵顔さんのご指摘通り「マンション用地」、そして「建設中のマンション」です。大きな費用がかかる広い土地を必要とするマンション事業では、「土地の仕入れ」を効率的に行うことが重要な経営上の鍵になります（←株主総会時にも会社側が繰り返し主張していました）。仕入れてから販売するまでの期間が短いのが効率的で理想ですが、良い土地を確保することが非常に大事です。結果として、土地を一定の期間寝かせておくことになり、また建築から販売まで一定の時間がかかることから、財務諸表上「仕掛販売用不動産」と表記されますが、マンション事業者にとっては利益を生み出す大事な「販売仕掛品」です。

（２）株主資本比率が高くない

こういっては身も蓋もないのですが．．不動産業の特性です（苦笑）。「投資の株達人」最新号のバリュー株特集の巻頭で、日本一の個人投資家にして花咲爺さんである竹田和平が企業の自己資本比率について以下のように語っていました（立ち読みによるおぼろげな記憶なので大体の内容です）：

「自己資本比率が50％以上あると望ましいのはメーカー（製造業）で、商業は30％程度、不動産だったら5％～10％以上で構わない。」

不動産業－マンション事業者の場合、販売前に土地仕入れ・マンション建設等に莫大なお金がかかりますので、どうしても有利子負債は多くなります。ただフージャース株主友の会会長のokenzumoさんが記している通り、

　　　　　仕掛不動産＞有利子負債

であれば問題はありません（http://plaza.rakuten.co.jp/okenzumo/diary/200505280001/）。また有利子負債額そのものも他のマンデベと比較して少ないです（http://plaza.rakuten.co.jp/okenzumo/diary/200505220002/）

実際、フージャースの場合、2005年3月期（連結決算）で：

　　　　　仕掛不動産　124億2890万円＞有利子負債　33億2千万円　かつ

　　　　　売上高　210億3472万円　に対する有利子負債の割合が15.78％

と健全指標とされる売上高に対する有利子負債比率40％を大きく下回っていることからも心配ありません。しかも、この売上高有利子負債比率は前期の25％（売上高132億1百万円vs有利子負債33億3千3百万円）より大幅に改善しています。

またフーの株主資本比率は39．3％と、マンデベ同業他社との比較すれば、高く優秀なことが理解できると思います。

（３）営業ＣＦが２期連続マイナス

これは、超優秀投資家DAIBOUCHOUさんの見解でよく説明されていると思いますので抜粋して引用させて頂きます（http://club.www.infoseek.co.jp/bbs/view.asp?cid=l0600033&iid=3&num=1201）。事業の特性上、高成長を続けているマンション事業者は、土地仕入・建設費用の払い込みで恒常的に営業ＣＦがマイナスになる傾向がありますが、販売不動産が計画通りのタイミングで売れていれば問題は無い、ということです：

「営業キャッシュフローは、銀行が融資してくれない場合や売掛債権の信用度が低い場合などに問題になる程度で、マイナスでも大した意味は無いと思っています。ただ、市場では結構営業キャッシュフローにこだわる人が多いので、逆のそのリスクを負う事で割安に買える事ができると思っています。（中略）

また、フージャースのような急成長中のマンデベの場合ですが、これも先行投資として土地の仕入れがあるせいです。１年後、２年後のマンション販売のために、土地を仕込まないといけません。業績規模が拡大する傾向のため、１年後、２年後のマンション販売規模は今期よりも大きなものになります。そのため、下記のように土地仕入れコストがオーバーしてしまう可能性があります。

　　　　　今期の土地仕入れ＞今期のマンション販売

ただ、出口がしっかりしている土地を担保にした融資となるので、銀行側の融資で問題が発生する事は無いと思います。また、季節的な関係で３月にマンション竣工になる場合が多く、販売代金の回収が期をまたいでしまう場合があります。

それでも、ほとんどの購入者が住宅ローンで購入している限り、マンション販売代金が回収できない事はまずありえないため、多少時差が発生するくらいで経営的に問題は無いと思います。（後略）」

（４）１７年３月期利益で計算すると、ＰＥＲ２８倍

これも地蔵顔さんの指摘通りで、成長株だけでなく、一般に市場は「先を見る」ものですから、実績ＰＥＲで見ても余り意味が無いと思います。言うまでもなく、大事なのは「将来の見通し」で、今期予想（１８年3月期）でＰＥＲを確認するのが最初の作業となります。フージャースの場合、かなり株価が上昇していますが、現時点の収益予想からは今期予想ＰＥＲ１７倍、来期予想ＰＥＲ14倍程度です。

（５）現在の株価で買うには、ちょっと二の足を踏んでしまうのですが

「買いたいときに買っとけゴルァ」の発言は別の投資家さんですが（笑）、内容は私も全く同感です。フージャースを買うタイミングについては、okenzumo会長がまとめておられます（http://plaza.rakuten.co.jp/okenzumo/diary/200506160001/）。

実は私自身、okenzumoさんがフージャースを買い始めた2002年頃より大分遅れた投資だった訳で、既にフージャースはかなり上昇していました。でも「良い会社」と思ったので「即買い」！！！昨年秋の低迷時にかけて含み損を抱える苦しい時期もありましたが、買い増しを続け、結局買い増しも加えたパフォーマンスは「約２倍」になっています。

あくまでも自分の場合ですが、フージャースを知った時に「もうかなり上昇しているから」と投資していなかったら．．．今のパフォーマンスは無かったです。勿論、不動産流動化銘柄もパフォーマンスに大きく貢献していますが、これもフージャースに投資したことがきっかけで巡り合えた銘柄群なのです。

（６）地震

これももうAKIさんのコメント通りです。AKIさんのHPでも詳しくまとめてありますので、参考にして下さい（http://blog.livedoor.jp/akipop/archives/26602894.html）。

実際、地震がおきたら株どころではありませんよね（苦笑）。他の企業だって大きな被害を受けるわけですから、地震が心配でしたら株式投資を止めるか、デイトレーダーになるかしかありません。私はデイトレーダーにはなれないので、大きな実りをもたらしてくれる株式投資を続けます（笑）。

さて．．．6月まで年前半のパフォーマンスは後ほどまとめますが、おかげさまで6月は1月と4月に続いて高いパフォーマンスになったようです。時価総額（現物のみ）も年初来+50％を超えてきました。これをどう維持（増加）させるか．．（苦笑）．．年後半の大きな課題です♪♪♪