幸せな投資家の徒然記

こんばんは♪　今夜はＮＨＫ交響楽団のコンサートに行きましたが、ベートーベンの交響曲「田園」でグッスリ休んできました（笑）。

10月29日（土）のDAIBOUCHOUさんオフ会は、昼食会、貸し会議室での有志による報告、鳩山会館での宴会の三部に分かれていました。私がアーバンコーポレーション（8868、以下アーバン）の「宇品プロジェクトと本社ビル見学記」についてお話したのは第二部においてです。発表者は私を含めて4人でしたが、takoさんによる実況中継、okenzumoさんによる詳細報告（精力的に沢山書き込まれているので探して下さい（笑））/が参考になると思います♪　ただokenzumoさんも書かれておりましたが・・・

アーバンについて報告したといっても・・・

「アーバン株主友の会」会長に（勝手に）就任♪したとしても・・・

「フージャース株主友の会（初級用）」会長は引き続き「兼務」で務めさせて頂きますので（笑）、これからも宜しくお願いします♪

アーバン株主友の会では特に会員を募っていなかったのですが、以下の方々が名乗りを挙げてくれました♪（あ・・別に具体的な活動内容が決まっているわけでもありませんので・・誤解なきよう（笑）：

　ムッシーさん（フージャース・他の不動産流動化銘柄の株主仲間でも有り）
　takoさん（フージャース・他の不動産流動化銘柄の株主仲間でも有り）
　toms2121（リスクテイカー）さん（立飛企業、新立川航空機、ヒューテックノオリン、共立メンテナンスなど共通保有銘柄アリ）

ところで、遅くなりましたが、10月29日にお話させて頂いたアーバンの「宇品プロジェクト・本社ビル見学記」について、当日には間に合わなかったアーバンのＩＲからの回答も織り交ぜつつ、報告します。長くなりますので、何回かに分けて書かせて頂きます。


アーバン「宇品プロジェクト・本社ビル見学記」１
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まず最初に、DAIBOUCHOUさんのオフ会に参加の皆さんがどの程度アーバンの株を購入してらっしゃるのか、お聞きしました。購入していたのは半分強から2/３弱程度で、1/3くらいの方は購入していませんでした。DAIBOUCHOUさん銘柄でもあるので少し意外でした♪

《アーバン投資のきっかけ》

私がアーバンに投資したきっかけは、昨年8月、今回のオフ会にも参加していたC言語さんが主催する「人生を謳歌する会」（11月23日の勉強会ではまた少し話をする予定です）の勉強会の二次会でした。不動産業界で働いている男の方が「アーバンは本当に凄いです。業界のどの人に聞いてもアーバンは凄い、といいます」と熱心に語っていたのを聞いて興味を持ったのが最初です。勉強会は最後まで居た方が良い情報が得られるようです（笑）。ただ当時は主力のフージャースなどが低迷していたので、資金繰りが苦しく、また信用取引も始めていなかったので、現物株をミニ株からボチボチ買っていきました。その後、アーバンがDAIBOUCHOUさん銘柄であることを知って、更に買い安心感が増し、今に至ります。

《アーバンの概要》

拙ブログで何回も取り上げているアーバンですが、簡単に説明いたしますと・・

　・マンション分譲を中心とした住宅事業
　・不動産流動化事業

の二つを柱にしています。業績は非常に順調で、株価もきれいな右肩上がりの美しいチャートです。最近では中期経営計画に基づいて分譲マンション事業から流動化開発事業にシフトしており、不動産流動化事業の割合が増え、利益率は更に上昇しています。

アーバンコーポレーション（東証一部8868）基本情報
http://www.urban.co.jp/index.html

株価\6810（10月28日終値100株単位）時価総額約2790億円（発行済株式数40,981,421株）［株価は報告時、11月2日終値は￥7620］

設立： 1990年（平成2年）5月
（1996年9月ジャスダック、2000年12月東証二部、2002年3月東証一部上場）
資本金： 66億9,932万円 （2005年6月末現在）
代表者： 代表取締役社長　房園　博行（42歳）［お写真はコチラ・コチラも素敵です（笑）］

昭和37年鹿児島県生。近畿大学工学部経営工学科卒業後、大京広島支店に入社。トップセールスとして活躍した後、平成2年3月に同社を退社、（株）アーバンコーポレイションを設立、代表取締役社長に就任、現在に至る。リクルートコスモス出身で平成6年12月に一人で有限会社フージャースを設立した廣岡哲也社長（41）同様、独立「大成功」組♪

従業員数： 258名（2005年6月末現在）
本社： 広島県広島市　アーバンビューグランドタワー5階
東京オフィス： 東京都港区赤坂　青山タワープレイス4階

　・事業内容「不動産価値の最大化を目指す」不動産価値創造事業
　（不動産流動化事業、マンション分譲事業、アセットマネジメント事業、他）
　・短期目標：迅速な意思決定と行動力による業績向上で株主等の期待に応える
　・中期目標：顧客ニーズを先取りした不動産の付加価値の創造
　・長期目標：21世紀を代表する総合不動産企業
　（9月の個人投資家向け説明会では財閥系の不動産会社を抜いてNo.1になると宣言！！）

連結決算業績［（）は前年同期比］単位（百万円）　 　　　 　　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　売上高
　　　　　　　売上高　　　　経常利益　　　　純利益　　　　EPS　　経常利益率

～2000年6月26日付で株式1株を3株に分割～
03年3月　　32514（+15.7%）　3438（+11.8%）　1903（+1.8%）　112.67　10.6％
04年3月　　51363（+58.0%）　4812（+40.0%）　2670（+40.3%）　158.56 　9.4％
～2005年2月18日付で株式1株を2株に分割～
05年3月　　57033（+11.0%）　9479（+97.0%）　6455（+141.8%）　170.89　16.6％
06年3月予　72500（+27.1%）　16000（+68.8%）　10500（+62.7%）　256.21　22.0％

（予想を上回るＱ１決算で来期経常利益目標を一年前倒しで達成する見通し）

中期経営計画（URBAN　Grand　Vision　2010）
［2003年8月策定-既に前倒しで目標を達成しつつある］

第二ステージ（今期2006年3月期～来々期2008年3月期）定量的目標
＝18期（2008年3月）経常利益　200億円の達成＝15期（2005年3月期）の2.1倍
　（2006年3月期予想経常利益160億円が上方修正された場合、2年前倒しで達成）

今回、実際にマンション分譲の現場を訪ねてみて一番印象に残ったことは、不動産流動化事業が拡大しているとはいえ、アーバンは決してマンション事業を軽んじる方向には無い、ということです。他のマンションデベロッパーによくある例とは異なり、アーバンの場合は、不動産・マンション事業が頭打ちだから不動産流動化事業に力を入れるのではなく、マンション事業は、アーバンの宣伝文句である「街のバリューアップ事業（不動産価値創造）」の一つとして引き続き核となる事業であり、なんといっても、マンション分譲業者として非常に優秀な企業である、ということです。アーバンのＩＲからの回答も・・・

「マンション分譲事業はこれからも継続してまいります。弊社は、街のバリュークリエイターとして企業活動を行なっており、マンション分譲事業も当然その一躍を担う事業です。」

と予想通りの内容でした♪♪（後日に続く・・）

☆　本日の五天王（+アセットI）［終値は11月2日］

アーバン、週初に急騰（またまたスピード違反！）、今日は少しお休み。押す局面もあるでしょうが、上昇トレンド不変と考えます♪　ダヴィンチは反騰が楽しみな展開になってきました♪　パシフィックＭ、分割（11月24日）に向けて再高値更新♪　フージャース、11月7日の中間決算発表を控えストップ高後も珍しくしぶとい動き（笑）。持株の国際優良株・ブリジストンが「恒例」の上方修正♪　良い会社なのですが、買い増しがしにくい規模なのがツライところです（苦笑）。優秀な持株クンたちに支えられるＭｙ　ＰＦは幸せです♪　では、皆さま、良き休日をお迎え下さい♪♪