幸せな投資家の徒然記

（以下の見学記は、私及び広島在住の友人の主観に基づくものです。贔屓目（苦笑）かつ誤った記述もあるかもしれませんので、ご指摘頂ければ幸いです）

こんばんは♪　仕事が忙しくなってきたのとCSKのアーバン（8868）株式大量売却などに時間をとられ、「アーバンの宇品プロジェクトと本社ビル見学記」の報告の続きが遅くなってしまいました（汗）。しかし・・・最近のアーバン株下落時にフージャース株主の大御所までアーバン株式を大量に底値買いしていたとは・・・お見事です（笑）♪　

アーバンの中間決算は11月25日に発表予定ですが、「街の活性化」という一貫した事業姿勢ではあるものの既に複合企業になっているアーバンの業績予測は私には不可能なので・・・フージャース廣岡社長ではありませんが「粛々と」動向を追うのみです（笑）。以下、アーバンの報告を続けます♪（本報告は、10月29日のDAIBOUCHOUさんオフ会でお話した内容を補足したものです）：


アーバン「宇品プロジェクト・本社ビル見学記」その２
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《「宇品アーバンプロジェクト」について》

10月に広島で私が見てきたのは、「宇品アーバンプロジェクト」の現場と「アーバンの本社ビル」で、広島在住の友人と一緒に行きました。

「宇品アーバンプロジェクト」は、アーバン創立15周年記念事業となる非常に重要なプロジェクトで、アーバンが手がけるマンション事業で最大のプロジェクトとなります。

宇品プロジェクトについては、アーバンのHPに掲載されていますが、概要・特色は以下の通りです：

（１）プロジェクト概要

・ 総事業費250億円・2010年頃まで続く大規模・長期プロジェクト

・ 広島県による再開発：広島市南区宇品西地区約26,500ｍ2（市内中心部から直線約4ｋｍに位置、県の港湾整備事業である都市再開発指定地区）

・ 大規模開発：全体面積は広島都市圏の平地開発としては過去最大規模

・ 複合プロジェクト：敷地を4区画に分類、複数棟のマンション（総戸数700～800 戸を予定）と数区画の商業施設、緑地など、住宅、商業、自然が融合する一つの街

・ オール電化マンション：中国電力の電化コンサルティング協力による県内初のエコキュート2（CO２冷媒ヒートポンプ給湯器）導入


（２）プロジェクトの特色・注目点

プロジェクトのカタログ、同行してくれた広島在住の友人、およびモデルルームでのアーバン営業マンからの情報も交え、宇品プロジェクトの特色・注目点をまとめます：

・ アーバン創立15 周年記念事業で、アーバンが手がけるマンション事業で最大のプロジェクト

・ 広島県・広島市の再開発事業の一環（港湾整備事業「ポートルネッサンス21」：計画自体は1980年代に遡りますが計画は具体化せず、下に掲載した現場の写真の通り、草が生い茂り、長く更地になっていました。その土地を・・

・ 広島県から2003年に同区域の再開発をアーバン一社に一任される：既に県No.1不動産企業となっていたアーバンへの高評価が再開発企業選定・一社専任に功を奏したようです。

・　地域のイメージ（宇品は治安・風紀悪い）を変えるアーバンの経営理念である「街を元気にする」＝「街の再生プロジェクト」：今回の再開発対象地となる宇品地区は広島駅から4キロ・市電で約20分で、凄く便利とは言い難い立地；また元々比較的低収入の港湾労働者が多く住んでいた場所で、差別的な表現になってしまいますが、地元の人間には「治安・風紀が非常に悪い」「イメージが悪い」地域だそうで、その再開発はまさにアーバンの真骨頂である「街の再活性化」を図るプロジェクトとなるようです；アーバンは、広島市内で、「I　LOVE　UJINA」と大きく書かれた広告をビルの大きな看板や市電（「I　LOVE　電車」）に繰り広げ、宇品のイメージアップに取り組んでいます。

・　土地の金利コストが発生しない＝「優れた開発企画で上手く土地の所有者と協力関係を築き、土地を購入することなくマンションを建てて販売するマンションデベロッパー」アーバンの典型的な事業モデル（アーバン発展の軌跡を詳述した本「Gプロジェクトの経済学～新デベロッパーが挑む都市空間の創造」参照）：宇品プロジェクトでも、マンション分譲中も土地の所有者は広島県（9月5日付の宇品アーバンプロジェクトに関するプレス･リリースでは、土地について「平成15 年6 月広島県より取得した」となっていますが、実際は現在も土地の所有者は広島県）；プロジェクト完了後（4～5年後の平成19年～20年）に広島県から土地を受け渡される予定であるため（土地代の支払いが分譲後）、マンション分譲のために大規模な用地取得が必要な通常マンションデベロッパーの大きな負担になる土地の仕入れ・購入代金に伴う金利（土地購入資金が膨大な上に土地購入後から建物の完成まで二年程度の間、金利を負担しなければならない）が発生しません＝高い利益率！？；金利コストが浮いた分、宇品プロジェクトではマンション分譲価格を抑えることが可能になったそうです。

・　大規模プロジェクト：広島市のマンション市場は年間3000戸（東京30,000戸の約1/10）で、総戸数700～800戸は凄く大きなプロジェクトとなる。

・　複合・総合開発プロジェクト：敷地を４区画に分類、第一区は商業プラスマンションの複合区域、第二区は分譲マンション4棟（現在、第一弾となる「アーバンビュー宇品フェアパーク」（後述「モデルルーム訪問」を発売中）、第三区はタワーマンション、第四区は賃貸マンション（REITに売却予定）；間に緑地を配し商業・住宅・コニュニティーを持つ「一つの街」とする予定（現時点での計画）。

・　「強者（広島県と中国電力）」と組む（アーバンの特色・強み）＝強者の協力が得られると同時にプロジェクトの宣伝効果大：9月26日に発表された「広島・福山駅前再開発プロジェクト」と同じく、地元自治体という地元で最も強いパートナーと協力して事業を進めています；また同時に地元の有力企業とも組む戦略もいつも通りで（福山の場合も共同事業者のJFEは福山に工場があります）、宇品プロジェクトでは中国電力という地方を代表する企業である電力会社（名古屋でも地元No.１企業＝格が高い企業は中部電力、次が松坂屋、その次が漸くトヨタ自動車だそうな・・）と「広島県初のオール電化マンション」で協力；地方自治体・地元有力企業という「強者と組む」戦略でバックアップ体制が万全（広島駅にも「オール電化マンション」のポスターが結構目立っていました）。


（３）モデルルーム見学

宇品プロジェクトの現場・モデルルーム（現場に隣接したパビリオン）には、先述の通り、広島在住の友人と一緒に行きました。彼女の旦那様は宇品プロジェクトでアーバンに協力している中国電力に勤務、色々面白い話を聞けました。現在、旦那様が宇品プロジェクトのマンション購入に前向きらしく、彼女は「潜在的な顧客」、私は「株主」として、モデルルーム訪問となりました（笑）：

☆　現在販売されている宇品プロジェクトで第一弾となるマンション「アーバンビュー宇品フェアパーク」の概要は以下の通り：

・　第2 区画マンション＝約7,900.25ｍ2の開発区域「Urban View Ujina”Fair Park”（アーバンビュー宇品フェアパーク）
・　分譲マンション地上14 階4 棟（建築面積 6,273.10ｍ2・総戸数 261 戸）
・　所在地：広島市南区宇品西5 丁目1326 番7
・　交通：広島バス「ベイシティ宇品」バス停徒歩2 分
・　住居専有面積：70.98ｍ2～122.82ｍ2（間取り 2LDK・3LDK・4LDK）
・　販売価格：2490万～4660万円（最多価格台2000～3000万台）
・　プレセール開始 平成17 年11 月予定（10月訪問時にはかなり先行予約が入っていた様子）
・　ｸﾞﾗﾝﾄﾞｵｰﾌﾟﾝ 平成18 年1 月予定
・　着工 平成17 （2005）年9 月7 日
・　完成 平成19 （2007）年1 月予定

☆　モデルルームで受けた販売員の説明より：

・　東京の億ション仕様のマンションが2000～3000万台（東京だと8000万円位）で分譲
・　ガラス張りのエントランス・ロビー、コンシェルジェサービス（9:00～20:00）、パーティールーム、ゲストハウス（展望風呂付・一泊￥3000～￥5000を想定、泊まりたい♪）完備
・　住居：各住居前に広いフロントテラス・ベランダの幅も広い
・　広く部屋が使える構造
・　仕様：床などの色（４パターン）、キッチン・メーカー３社（サンウエーブとタカラ）などが選択可能；モデルルームでは各社のキッチン・洗面所・バスルーム・各パターン色が展示

☆　モデルルーム見学印象

・　モデルルーム：非常にきれい・見学しやすい・思わず買いたくなる（笑）
・　見学者：小雨にもかかわらず結構人が入っていた
・　見学順序：シアタールームでプロジェクトの概要を視覚的に確認、イメージを刷り込み後、見学
・　社員：説明してくれた社員は、若手だが有力プロジェクトとして自ら手を上げ東京から移動、非常に熱心；他の社員も顧客に感じよく対応していた模様（成長している企業は社員もやる気十分、という雰囲気でした）

宇品プロジェクトに関心がある方は、アーバンの宇品プロジェクト情報HP「URBAN　UJINA　CLUB」の会員になるといいと思います。まだ情報は少ないですが、イメージが得られますヨ。


・・・以上、簡単ですが、宇品プロジェクトの現場とモデルルーム訪問の報告でした。「アーバンの宇品プロジェクトと本社ビル見学記３」アーバン本社見学編に続きます・・・。

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少し古い情報で恐縮ですが、11月14日にアーバンがカルチュア･コンビニエンス･クラブ株式会社と同社の「TSUTAYA」の店舗開発業務について提携するとのニュースリリースが出ました↓
「ＵＲＢＡＮとＣＣＣが店舗開発業務の提携に合意」

今後は、店舗開発を担当した経験を活かして、他の商業テナント各社にも同様の協力関係を広げることも目指すなど、バリューアップ事業の幅を広げると共に更に磨きをかけていくようです。

《宇品プロジェクト現場（更地）写真：平成17年10月15日撮影》（モデルルームパビリオンの横、第一区画の端から海側に向かって続いている敷地を縦に撮影）