幸せな投資家の徒然記

（追記：以下のファイナンスの記述には誤りがあるかもしれません。指摘頂ければ幸いです）

こんばんは♪　相場は漸く一服というところでしょうか（笑）。本日予想通り（笑）ストップ高となった主力銘柄の8868アーバンは、1月17日（火）に増配（実質2.5倍）、2月末1:5分割と同時に、「既存株主の皆さまの有する株式価値に最大限配慮したスキーム」（アーバンIR）による400億円ファイナンスを発表していましたが、本日1月24日（火）、ファイナンスにおける新株予約権の行使価格が決定しました。

400億円ファイナンス［新株予約権発行およびエクイティ・コミットメントライン契約（新株予約権買取契約）］概要
　第1回　100億円　権利行使予定　2006年2月10日(木)～2月16日(木)
　・　資金調達が極めて短期間で可能
　第2回　300億円　権利行使予定　2006年2月10日(木)～2008年2月8日
　・　権利行使は300億円中250億円相当がアーバンの指示により行われる
　　　→　必要に応じた機動的な資金調達が可能
　　　→　既存の株式価値の希薄化を最小化する配慮も反映可能
　・　権利行使における割引何時が公募増資と同等水準
　　　（第1回分2％・第2回分3％）
　・　株価上昇局面では権利行使価額も引き上がる仕組み
　　　→　公募増資に比して既存株式の希薄化がより抑制される

同400億円ファイナンス契約は、「極めて短期間」の資金調達（全数権利行使時の払込金額100億円）が可能ということで選択された契約方式でしたが、ライブドアショック等による相場下落で当初行使価格は1月18日～24日終値平均が10880円となったことから、行使値額下限（1月17日終値）11250円に決定しました。権利行使予定期間［発行日（平成18 年2 月9 日）の翌日2月10日（火）より2 月16 日（月）迄］迄に株価が行使値額11250円を大きく上回るってこと！？？（笑）

1月24日付アーバン　ニュース・リリース↓
「第1回新株予約権および第2回新株予約権の発行条件等の決定に関するお知らせ」

アーバンは2月末に1:5の株式分割も予定していますが、分割及び新株予約権行使による推定株式数推移を纏めてみました：



100億円の資金調達は恐らく2月16日（木）迄に完了するでしょうが、仮に残りの300億円資金調達が2月末迄に進む場合（契約上は2008年2月8日迄の2年間に必要に応じ機動的に実施する事になっている）、発行済株式総数は222,910,684株、現発行済株式総数43,871,026株（1月17日）の約5.081倍になります。ＥＰＳが約1/5に希薄化・・という事は・・・収益増大にかなり強気の見通しが無ければ実施できない・・・だろうと信じています（笑）♪　いずれにしても分割後は値幅が狭まるので昨年前半のような美しいチャートになることを期待しています♪　一日に3150円も動く（1月18日）のは上手なトレーダーには魅力的でしょうが、ドキドキします（苦笑）。

本日ストップ高になった理由として、ゴールドマン・サックス証券がアーバンを推奨銘柄として新規に採用・格付け［市場平均を上回る・目標株価15000円］としたことも影響したとされています。でも推奨理由として・・「優れた開発力による高いプロジェクト利益率」「証券化スキームによる高ROIは他社に類を見ないビジネスモデル」「優位性が評価される余地はまだある」って・・・！？？？・・既に皆さんご存知のことばかりですね（苦笑）。「2007年3月期当期利益は前年比38％増益、2008年は22％の増益」・・・！？？・・これもアーバンの中期経営計画「URBAN Grand Vision 2010」（既に2年前倒しで達成）で控え目な定量的目標（笑）として：

　・経常利益成長率：年間30％成長の継続
　　（現在：2004年度+97.0％・05年度予想+138.4％）
　・ROE：15％以上の達成（現在：06年3月期予想38％）
　・自己資本比率：30％以上の達成（現在：06年3月期第3四半期28％）
　・自己資本額：200億円以上の達成（1月17日現在：約127億円）

となっていますよね♪　「次のカタリスト（株価上昇の要因）は５月頃発表の新中期経営計画」だそうですが、もう少し早く出されるような気もします♪　

また1月23日発売の週刊ダイヤモンド誌「失敗しない物件選び」特集の「安心な「売主」はどこか？経営健全度ランキング」で、大手三社に次ぐ4位にランク♪　下記表で上位大手三社と比較してみましたが、拙速したライブドアの例もあるので（苦笑）、急ぎ過ぎずでも確実に成長して欲しいです♪



以下、関連ニュース引用ですが、最期の日経の成果主義特集でアーバンの人事評価制度が「社内調査で九割の社員が新しい制度に『満足』」という記事は心強い感じがしました♪　社員のやる気は大事ですから♪（太字は筆者によります）

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2006年1月24日ロイター：株価格付け＝ゴールドマン･サックス証券（24日） 「初」：アーバンコーポレイション「ＯＰ」（＝アウトパフォーム：12カ月の投資対象期間においてアナリストのカバレッジ・ユニバースのトータル・リターンの中央値を上回るパフォーマンスが期待できる）

2006年1月24日 10:02 ロイター
ホットストック：アーバンコーポが反発、ＧＳ証券が新規「アウトパフォーム」
アーバンコーポレイションが４営業日ぶりの反発。9時58分現在、同社株は前日比730円高の1万0180円で、東証１部値上がり率第4位。ゴールドマン・サックス証券が同社株のレーティングを新規に「アウトパフォーム」としたことが手掛かり材料視された。今後12カ月の目標株価は１万5000円。同証券では「同社の優れた開発力による高いプロジェクト利益率と証券化スキームによる高投下資本利益率（ROI）は、他社に類を見ないビジネスモデルである。過去株価は大幅に上昇したが、同社固有の優位性が評価される余地はまだあると考える」との見方を示している。

2006年1月24日13:00株式新聞
◇＜レーティング情報＞ゴールドマン証がＵＲＢＡＮを新規「アウトパフォーム」でカバレッジ開始
　ゴールドマン・サックス証券は24日付モーニングサマリーで、マンション企画・販売、不動産再生事業のアーバンコーポレーションのレーティングを新規「アウトパフォーム」でカバレッジ開始。カバレッジ・ビューはアトラクティブ。今後12カ月の目標株価は１万5000円。また、投資推奨銘柄に新規採用。（中略）
　同証券予想では、０７年３月期当期利益は前年比３８％増益、０８年は２２％の増益を見込んでいる。次のカタリストは５月ごろ発表の新中期経営計画。

2006年1月24日14:37　株式新聞
◇不動産関連株が軒並み高――ライブドアショックの余波一巡、値ごろ感も台頭
（前略）先週末にドイツ証券がオフィス市場の需給タイト化などを評価し大手不動産３社の評価を強気とするなど、不動産関連株への見直し機運が出ている。

2006年1月23日08:30　株式新聞
＜市場ホットライン＞「ＵＲＢＡＮを来期予想ＰＥＲ２３倍の１万３７０円台から注目」――市場関係者の見方
　「アーバンコーポレイションに注目している。株価は昨年１２月２９日昨年来高値１万４２３０円のあと、今年１月１８日安値９３１０円までスピード調整を挟んで下値が切り上がる動き。この１万３７０円台は来３月期予想ＰＥＲ２３倍（予想１株利益４４３円）と同社株にとって割安感が戻る。業績は今期連結経常利益が前期比２．４倍の２２６億円、純利益は同２．３倍の１５０億円（１株利益３５７．２円）予想で強含み。さらに来期予想連結経常利益は３１５億円、純利益は１８６億円が堅い線。主力の不動産再生事業は大阪市中心部での仕入れ増と物件の自社運営による付加価値化で拡大基調が計画を上回る。マンション分譲も自社分譲にシフトして販売費削減もあって採算が向上。不動産ファンド運営管理も預かり資産残高増加に伴う管理手数料も順調に拡大。来期も不動産再生事業を中心に利益拡大が続く。施設業務全般のコンサルタント事業への参入や今期に続いてゴルフ場の取得拡大にも注目できる」（中堅証券）。

2006年1月10日 ◇＜レーティング情報＞ドイツ証がＵＲＢＡＮの目標株価を引き上げ 　ドイツ証券は６日付で、アーバンコーポレイションの投資判断「Ｂｕｙ」を継続し、目標株価を８０００円→１万３０００円へ引き上げた。１０日付株式朝会メモによると、来期以降の業績予想を修正。来期、再来期予想１株利益を、それぞれ４２４円→５３６円、４４０円→６６５円へ上方修正。

2006年1月23日付日経新聞朝刊（42頁）
第585話、生きた成果主義を求めて――納得評価へ絶えず議論（サラリーマン）
　「日ごろから考えている仕事の目標は伝えられた。この春、どんな評価が出るか楽しみだ」。十六日から始まった考課面談を終えた不動産開発のアーバンコーポレイション人事課担当課長、河上和樹さん（37）は上司とのやり取りに満足した。
　二〇〇三年に成果主義を導入した同社の人事制度は昨年四月、生まれ変わった。個人成績の判定は「Ａ」―「Ｅ」の五段階から七段階に。決定的な違いは、仕事の進み具合や結果を上司と話す機会すらない一方的な通知を改め、年六回の面談を義務づけたことだ。
　旧制度への職場の声は芳しくなかった。「正当に評価されたのかどうか疑問」「異議を唱えづらい」。河上さんも同じように「釈然としない」と感じた経験があった。
　マンション開発部門から異動した後の〇三年度末の評価は「普通」を示す「Ｃ」。新卒採用や株主総会など畑違いの仕事に戸惑い気味で「専門書を繰って手続きを確認しなければならない要領の悪さ」。一つ下の「Ｄ」も覚悟していた。
　同業他社から転職し、開発プロジェクトには自信があった。「可能性の広がる若い会社にこそ成果主義はふさわしい」と受け止めていただけに、社内メールで届いた「Ｃ」の文字は「あいまいな評価基準に疑問を抱く出発点になった」。（中略）
　「働き手が納得できる手続きを」。制度改定の社内検討メンバーに選ばれた河上さんは、議論の場で繰り返した。「結果を残した社員に手厚くという土台は変わらないが、チームワークや目立たなくても重要な仕事への配慮も欠かせない」
　社内調査で九割の社員が新しい評価制度に「満足」。今年度、上司との面談は残り一回。部下を評価し、自らも評価される立場になった河上さんは不安と期待を膨らませて「その時」を待つ。（後略）

************************（引用終わり）
☆　今日の五天王（+アセットI）［終値は1月24日］