幸せな投資家の徒然記

こんばんは♪　今日は出遅れていた8058三菱商事が中東情勢不安・原油価格高騰からの資源株見直しで（？）久々に大きく上昇♪　信用分を少し利益確定売り、38万2000円まで下がっていた8902パシフィックMと8868アーバンをほんの少し買い増しました♪　アーバンは少し早かったかもしれませんが、高値掴みはいつものことです（苦笑）。

☆ 8907フージャース：完成在庫ゼロに向けて進捗♪

1月26日発表の「ウィズ三郷」（総戸数200戸）完売に続き、「ウィズ南柏コンフォートテラス」（総戸数100戸）も完売しました。フージャースの平成18年度第3四半期決算（2005年10月1日～12月31日）時点の販売用不動産（完成在庫）1億6923万円（推定戸数7～8戸）からの完売ニュースですから、フージャースの経営目標*の一つ「完成在庫『０』の継続」に向けて嬉しい状況ですね♪


☆　アーバンIR説明会

1月28日（土）に六本木ヒルズで行われたアーバンIR説明会（日経主催「個人投資家向けIRフェア」）の報告の続きです。内容の多くは、これまでアーバンの概況、同ニュース･リリース等をご存知の株主には「復習」という感じでしたが、やはり直接、経営者（房園社長）から戦略を聞くのは投資企業の理解を深めるためには貴重な機会ですね♪　

↓説明会で配布された資料とボールペンです♪（写真右の高層ビルが本社です）


昨日の報告の２．事業実績で、アーバンが改修に関わったビルの賃料収入が倍以上に増えたと書きましたが、「賃料収入」について房園社長が補足説明をしていましたので報告します♪（［］は個人的な感想です）

○ 房園社長による補足説明「アーバンが『賃料収入』に拘る理由」：賃料収入が倍以上になるということはアーバンにとって如何なる意味があるのか？

収益還元法で考えると、理論上は家賃収入が3倍になる＝不動産価格が3倍になるのと同じこと。

　家賃収入3億÷利回り6％＝物件価格50億円
　↓＜家賃収入が2倍になる＞
　家賃収入6億÷利回り6％＝物件価格100億
　［物件売却価格が2倍になる！？？］


３．事業環境と事業戦略

○　都心部を中心に地価が上昇に転じる
・ 公示価格は2005年まで14年連続で下落。但し、下落幅は縮小、下げ止まりは明らか。
　　→　3月の公示価格では地価上昇が明らかになる。
・ 東京都中心部では、地価が上昇に転じている。日本は不動産デフレから脱却しつつある。
・ 但し、2005年の地価指数の水準は約20年前＝1983年と同じ水準。

○　不動産投資市場の整備・拡大が不動産市場回復の要因
・ 証券化・流動性向上により、世界の資金が入っている。

○　景気回復を反映し、空室率低下・賃料上昇が鮮明に
・ オフィスビル需要が改善（特に都心部）：大手町などの空室率は１％（＝99％が稼動）
・ 経済状況が好転したことで大企業が人員増加、オフィススペースが足りず勝手に賃料が上がっている（アーバンも来年入社の新人採用活動をしているが、大手銀行が10人→100人の規模で募集人員を増やしているので人材確保が競争状態）
・ 需要増加　→　要求利回り（キャップレート）低下　→　不動産価格上昇余地拡大。

○　アーバンは不動産投資市場に優良物件を供給するメーカー的存在
・ 収益力の低い物件を仕入れてバリューアップ（不動産価値の向上）を行い、優良物件を生み出すメーカー的役割を担っている。
・ 不動産投資市場の拡大と、優良収益物件の枯渇により、アーバンが開発する物件への需要が高まっている。
・ 収益力の低い不動産（老朽・低稼働率・立地特性に不適合・利用されていない等）：アーバンは、主として高度成長期に大量に立てられた築20年以上の「負け組ビル」＊を購入して、リノベーション（改修/改築）・コンバージョン（用地転換）・スクラップ＆ビルド（取壊・新築）などの付加価値を付け、優良収益不動産に変換、J-REIT/私募ファンド/機関投資家に売却（→アーバンに売却利益）

［＊　個人的には説明会で一番「なるほど・・」と思った箇所。確かに高度成長期には大規模なコンクリートビル建設が行われましたが、現在は物件によって格差が出ており、アーバンが収益源とし得る物件［＝負け組ビル］の取得には事欠かないだろうと推測されました。］

○　様々な技術・ノウハウを駆使し、不動産の価値創造を行っている
・ アーバンの中核能力＝様々なノウハウの蓄積・経験（実績）によって裏打ちされた「不動産価値創造力」
・ 仕入れから企画・開発、運営までに必要なあらゆる能力を自社内に保有＊、取得した不動産の価値を最大限に向上させている。

［＊　今年の社内向けの「年頭所感」でも、房園社長は、不動産マーケット拡大が更に進む事業環境においては「より広く深い知識、技術の有無によって不動産価値が左右」されるようになり、「不動産価値はその不動産を扱う人、つまりそこに係わる個人の能力によって大きく変わる時代がくる」＝「会社の成長は個人の成長の結果である」とし、「会社、グループ全体の方向性、戦略を社員一人一人が自ら汲み取り、考え、そして行動する」姿勢を重視していましたね♪　「21 世紀を代表する総合不動産企業」を目指すためのタテマエ論かもしれませんが、人を大事する企業姿勢は評価したいです。］

４．中期経営計画

○　中期経営計画（「Urban　Grand　Vision　2010」）
・ 既に2年前倒しで計画を達成（2006年経常利益当初予想130億円→2005年8月15日160億円に上方修正→11月25日220億円に上方修正→現在約226億円を予想＝2008年3月期の当初予定経常利益200億円を達成）
・ 今年5月に新たな中期経営計画（2009年までの収益予想を見直し）を発表
・ 第二段階となる2006年3月期以降では：
　　事業戦略
　　　ビジネスモデル強化　→　運営力強化・不動産サービス事業への参入
　　　ビジネスカテゴリー拡大　→　海外事業含めトライアルを実施
　　　個別事業の強化　→　流動化事業拡大／住宅収益力向上
　　経営力強化
　　　人材・組織の育成／コーポレートブランド強化／コーポレートガバナンス強化など
　
○　中期計画達成に向けた取組を加速（M＆A等、着実に進む）
　　　→　21世紀を代表する総合不動産企業へ
○　クリニック運営支援会社設立／飲食事業運営会社をグループ化（本社が入っている広島アーバンビューグランドタワーで実施）
○　不動産総合サービス事業への本格参入を決定
・ 金融ノウハウを核とした不動産価値創造力→アセットマネジメント（AM）事業＝アーバン・アセットメネジメント（公募型ファンド、開発型ファンド＊拡大など事業を拡大）
・ オペレーションを核とした不動産価値創造力→不動産総合サービス事業への本格参入
　　　ファシリティマネジメント（FM）事業（世界的な優良企業ジョンソンコントロール社と提携）
　　　プロパティマネジメント（PM）事業
　　　コンストラクションマネジメント（CM）事業

（＊　箱根強羅プロジェクトは、My　PFの持株でもある9616共立メンテナンスとの共同事業でもありますが、かつて富士屋ホテル系列の強羅ホテルがあった場所です♪　私も宿泊したことがありますが、建物は単に古いだけでなく、まさにアーバンが言うところの負け組コンクリート建築物で、古くても情緒や味わいが出ない陳腐なコンクリート建造物でした。昨年強羅に行った時にはまだ更地で建築中でしたが、強羅駅から徒歩1分の好立地で今年晩秋には共立メンテナンスの株主優待が使えるホテルになりそうで嬉しいです♪）

○　ゴルフ場6コース取得、ゴルフ事業に本格参入
・ 今後は地域ポートフォリオを図りながら早期に20コース程度取得
・ 経営基盤の強化（新たなインカム型安定収益源獲得）・経営資源の活用（周辺ビジネス発展を検討）・経営機能の強化（ゴルフ場運営ノウハウの獲得）を図る

○　大規模開発・複合開発プロジェクトへの積極参加
・ 専門部署を新設
・ 取組事例：広島・福山駅前再開発、大阪南港コスモスクエア地区開発など。

○　AIGグループの不動産投資会社との業務提携
・ 開発型流動化事業の拡大推進（←優良物件取得競争激化・買取転売型ビジネスの限界）
・ 共同事業第1弾案件：関西地区で既に取得、年内にも開発に着手。
・ 第2弾案件：関東で大型物件の購入について交渉中。

○　名古屋に事業拠点新設：地方マーケットでの事業拡大を加速
　　　→　主導権を確固たるものにする

○　ブランド戦略ソリューションをベースにした流動化事業の積極化
○　住宅事業における新たなストラクチャー（「犬との共生」アーバンバウハウスなど）
○　店舗開発業務：カルチュア・コンビニエンス・クラブとの業務提携

５．まとめ（財務諸表、06年1月400億円エクイティ･ファイナンス、株式分割、配当など）

ざっとですが・・1月28日（土）房園社長プレゼンテーションの概要でした♪　惜しむらくは・・・房園社長と握手できなかったこと（涙）。私が私用で行けなかった9月17日のIR説明会時には、握手してもらった株主さんが何人かいたそうです・・・。

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