幸せな投資家の徒然記

こんばんは♪　日本市場、全面安の展開から一転急反発（日経平均15,907.20 +308.00）。最後の短時間での急反発は少々怪しいものがありますが、まあ一息、というところでしょうか。今日は延期されていたアーバンコーポレーション（東証一部8868）の2006年3月期決算発表の日でした。

＜今、アーバンのHPを見たら、「決算説明資料」が掲載されていましたので、「表」とともに補足します。＞

本日の決算発表の内容そのものは、先週5月18日（木）に既に「業績予想の修正ならびにその経緯に関するお知らせ」で数字が明示されていましたので、驚きは無いですが（一週間も経たないうちに数字が大きく変動する方がかえって怪しいですよね）、結局、前期計上予定の数字（130億円）が今期計上になった（前期からスライド）というもので、経営計画・ビジネスモデルなども同プレス・リリースにある中期経営計画にある通り、（利益スライド以外）変更なし、ということでした。

以下の「表」にある如く、業績、収益性（ＲＯＥおよびＲＯＡなど）、自己資本比率などが引き続き向上しているのは評価できると思います。また、5月18日に修正する前の数値（スライド無し）ですが、全ての中期目標数値を達成しているのが分かると思います。本日の株価に基づく今期ＰＥＲは5月18日に修正する前のＥＰＳ（77.36）で17.1倍、5月18日修正後のＥＰＳ（110.51）で12.0倍になります。個人的には保守的かもしれませんが、想定外の数字が上乗せされた修正後のＥＰＳに基づくＰＥＲより、修正する前の数値に基づくＰＥＲを参考にしていきたいと考えています。

ただ、今回の決算延期を巡る混乱で、5月16日に華々しく発表される予定だった「再改定」中期経営計画（2003年8月に策定された当初の中期経営計画「URBAN Grand Vison 2010」が2年前倒しで目標を達成した為に2005年5月に改定された新中期経営計画「URBAN Grand Vision 2010 2nd STAGE」について、2008年3月期の計上利益を200億円→400億円に倍増など大幅増額修正するもの）が決算延期の説明リリースの中で埋もれる形で発表されたのが残念です

また、5月18日の拙日記でも書きましたが、今回の決算発表延期を巡る投資家の不安に対するマイナス材料については会社側も認識していると思われ（当然といえば当然の対応ですが・・・）、不安払拭・社内体制強化のために「組織改革」「人事異動」など、様々な措置をとっているようです。今後の動向を引き続き見守っていきたいと思います。

本日発表されたプレス・リリースは以下の通りです：

決算説明資料

平成18年3月期　決算短信（連結）

機構改革・組織変更ならびに人事異動のお知らせ

ストック・オプション（新株予約権）に関するお知らせ

内部統制システム構築の基本方針について

定款の変更に関するお知らせ

＜補足＞
☆　決算説明資料

恐らく本日開催された機関投資家・証券会社アナリスト向け説明会の資料でしょうが、「決算」および「中期経営計画見直し」だけでなく、補足資料でアーバンの概要とこれまでの事業実績なども見られますので、参考になると思います。以下、抜粋です［（←）は私の勝手コメントです］。

第1部　2006年3月期概要

一部売却済物件の売上未計上により、決算数値は計画未達となるも（←事業計画の未達成ではなく計上時期のズレによる）、事業の進捗は想定以上。
○　コア事業の強化、周辺事業の整備、新規事業への挑戦など、さらなる成長に向けての取組みも加速。
○　流動化事業良好な市場環境のもと、想定を上回る事業拡大。資産残高も大幅増加（3279億円、純増952億円/年）。（←当初中期経営計画の倍以上）
○　分譲不動産事業収益性改善に向けての取組みが浸透。「再生」から「攻め」の展開への準備が整う。
○　次のコアビジネスと位置付ける不動産総合サービス事業への本格参入。
○　大規模開発事業、ゴルフ事業等の新規事業育成への取組みを積極化。

第2部中期経営計画の見直し、今後の取組み

「不動産価値創造力」のさらなる進化と、業界構造の変化を先取りするビジネスモデルの革新により、市場環境に左右されず、持続的高成長を実現可能な体制を整備する。

○　初年度の想定以上の事業進捗により、０７/３期４３０億円、０８/３期４００億円（経常利益）の新たな目標を設定。（←05年5月に見直された新中期経営計画から倍増）
○「不動産価値創造力のさらなる進化」
○「不動産価値創造力を核としたバリューチェーンの進化」
○「不動産価値創造力を活かす新たな展開」
○「不動産価値創造力を支える経営力の強化」


取り急ぎご参考まで♪　また以下は日経速報版ニュースです（太字は筆者による）。ただ06年3月期は実質的には「計画未達」という訳ではないのですが・・（苦笑）。最後に今回の決算発表に基づき、アーバンの中期経営計画・ＰＥＲ・ＲＯＥ等について「表」を作成してみましたので参考まで貼り付けます。前期・今期の数字については、5月18日の修正前に発表する予定だった計画数値を基にした数字（オレンジ色）の方が参考になるかもしれません：



*****（引用開始）

2006年5月24日21:15 日経速報ニュース
アーバンコーポ「売り上げ計上は監査法人と相談」

　「今後は案件ごとに、売り上げ計上方法などを監査法人と相談しながら不動産開発を進める」――。アーバンコーポレイションは24日の決算発表で、計画未達となった2006年3月期の教訓を今後に生かす方針を示した。宮地典之常務は「投資家に迷惑をかけないよう、再発防止に全力をあげる」と語った。
　同社は特別目的会社（ＳＰＣ）を活用した不動産の開発案件で、監査法人のトーマツから売り上げ計上時期の変更を求められた。このため06年3月期の連結経常利益は前の期比13％増の106億円となり、従来計画（226億円）を大きく下回った。
　売上高は13％増の643億円だった。流動化事業は売り上げ時期のずれ込みで減収となったが、分譲やマンション管理などは売り上げが伸びた。純利益は22％増の78億円だった。
　07年3月期の連結経常利益は前期比4倍の430億円になる見通し。ずれ込んだ物件売却を売り上げに計上するほか、流動化や分譲事業も拡大する。
*****（引用終わり）