幸せな投資家の徒然記

こんばんは♪　今日は朝５時半に家を出て、7時15分発のANA671便で広島へ・・・アーバン（東証一部8868）の株主総会に日帰りで行ってきました。さすがに疲れましたが（苦笑）色々興味深いことがありました・・


［追記］アーバン株主総会

以下、株主総会の模様を綴ってみますが、朝早い出発でほとんど睡眠をとっていない為、記憶違い・聴き漏れも多々あると思います。また会社側の回答の言葉使いは簡潔な表現に改めています。フージャース株主総会同様、株主としての「贔屓」が入っている点はご注意下さいね

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アーバン株主総会：6月29日（木）リーガロイヤルホテル広島3階「瀬戸」
1．10:00～10:20　房園博行社長による営業報告
2．10:20～11:15　株主からの質問・応答（受付番号と名前を名乗り質問）
3．11:15～11:25　決議（拍手）

１．社長による営業報告

総会が行われたホテルは、広島空港から約1時間弱で到着後直ぐの場所で助かりました。ただ所用で総会には少し遅れ、社長の営業報告が終わりかけていましたが（大汗）、フージャース同様、予め株主に郵送してあった資料（「第16回定時株主総会召集ご通知」）に沿った報告。ただ、冒頭で、決算延期を巡る一連の対応について陳謝の言葉があったそうです。

今後の状況予想：
・不動産投資市場成長継続による都市中心部での不動産価格上昇、オフィス需要増等により機能性・利便性に優れたオフィス賃料上昇が見込まれる。
・市場では投資対象となる不動産物件の枯渇が懸念されているが、新耐震基準施行（1981年）以前の建築であってもアーバンが投資対象と考える物件は数多く残存、事業環境は良好に推移
・金利上昇、金融機関の不動産に対する融資姿勢変化が予想され、資金調達量・同コストに対するより高度なリスク管理が必要

対処すべき課題
・　中期経営計画「ＵＲＢＡＮ　Grand Vision 2010 2nd STAGE」に掲げる「個別事業強化」「ビジネスモデル強化」「ビジネスカテゴリーの拡大」の事業戦略を推進
・　経営力の強化（人材育成・内部統制システムの構築、コーポレートブランドの強化、財務機能の強化など）に努め、持続的利益成長を実現できる体制を構築

2006年3月期決算説明資料


アーバン株主総会：リーガロイヤルホテル広島　　会場「瀬戸」入口




2． 株主からの質問・応答（議案決議前）

実は少々大変な質疑応答時間でした。というのも、初めての体験ですが、会場に総会屋（？）が3人おり、業績とは全く無関係な事で多くの時間がとられてしまったからです（総会屋らしき人は［総会屋］Ａ、Ｂ、Ｃ、普通の株主の方は［一般株主］と注記）。ただ、異常だったのは同3人だけで、会社側は冷静に対応していました。

質問（１）［一般株主］
「アーバンクラッシックのゴルフ事業とは」
責任者の西村副社長回答
「不動産市場は収益還元法が定着、REITなど不動産市場も拡大を続けている中、投資手法も難化。ゴルフ場運営により投資先・手法を多様化、一層の経営強化を図ることが目的。」

質問（２）［総会屋Ａ］
「菱和クリエイトをどう思うか」（云々）
社長回答
「法令違反はとんでもないことと認識」

質問（３）［総会屋Ｂ］
「岡田氏との関係。岡田氏は社外取締役に相応しくない」（云々）
社長回答
「1998年に東京に赴任した折、事業展開で助言を頂いた先達。東急電鉄・東急不動産との関連から不動産業界にも詳しく、社外取締役をお願いした」

質問（４）［一般株主］
「業績・経営について聞きに来たので、雰囲気を変えます（多くの株主から拍手）」
「5月の前期決算発表延期について詳しく説明して欲しい」
担当の宮地財務本部長回答
「決算発表前に、監査法人のトーマツより5月13･14日に本社で審査会を開催すると連絡あり→アーバン、審査会の結果を待つ→トーマツから5月13･14日開催予定だった審査会が16日午前開催に延期になったと連絡あり→アーバン、5月16日午前開催を受けて同日午後の決算発表をすべく結果を待つ→決算発表前日の5月15日にトーマツから審査会が17日に遅れると連絡あり→やむなく決算発表延期発表に至った」
社長回答
「冒頭でお詫びしたが、重ねて株主の皆さまにはご迷惑をかけて申し訳なく思っている。今回の件は、都内の宅地物件の80％について建物を建てるＳＰＣに売却・入金済みだったが、20％が残っていたため、事業途中とトーマツが判断」

質問（５）［一般株主］
「ゴルフ場事業をもう少し詳しく説明して欲しい」
西村副社長回答
「現在は優良なゴルフ場を取得しやすい環境。取得ゴルフ場の運営機能を高め、収益性10～12％の事業ＰＦの一つに成長させる。現在の投資総額は43億円（8～9億円/コース）。金融技術・開発手法を活用、オフバランス化予定」
社長回答
「ゴルフ場は、コース、飲食、風呂、物販などから成る複合エンターテイメント。アーバンらしいリノベーションとコンバーションで、冠婚葬祭にも活用する等、ゴルフ場のＣＦ創出能力を最大化」

質問（６）[一般株主]
「前期から期ズレで計上延期された物件が上乗せされた今期収益計画達成は大丈夫か」
社長回答
「発表した収益計画は達成できる見通し」

質問（７）［総会屋Ｂ］
「房園社長、井澤副社長は取締役に不適格」（云々）
社長回答
「発言趣旨が不明だが、事実無根」
［一般株主］「議案を前に進めて欲しい」（大勢の株主より拍手）
総会屋Ａ、Ｂが退席。

質問（９）［総会屋Ｃ］
「電子広告はインターネットを使えない年老いた株主を無視・冷たい対応」（云々）
「マンションを褒美にする営業制度はおかしい」（云々）
「勤続年数が短すぎる」（云々）
社長回答
「趣旨は理解しますが、電子広告は法令でもあり進めさせて欲しい」
「現在は廃止。ストックオプションなど様々な営業促進策を導入」
「単体社員数約260人のうち新卒が10％、中途採用もあり、若い会社故に勤続年数は短く出る傾向にある。業界では勤続年数は長い方」（フージャースの廣岡社長とほぼ同じ回答）


３．議案採決

第１～５号議案までは無事可決。但し第6号議案は2/3の賛同が得られず、総会開催前に否決されたようです。

定時株主総会における決議事項のお知らせ

上記通り、会社側は、ストック･オプションを優秀な人材採用・グループ全体意欲向上等を目的に幅広い対象者に発行する意向でしたが、株価低迷等が響いたのでしょうか、郵送議決権行使書の段階で否決となったらしいです。


☆　［総会屋］（らしき人々）について

初めて遭遇・・正直驚きました。程度の低い中傷ばかりで、会社側は勿論、大多数の株主にとっても非常に迷惑。個人的には収益数字が倍増された「中期経営計画」など経営展望等についてもっと聞きたかったのですが・・・。せっかく広島まで行って初めてアーバンの株主総会に出席したのに、こういう人々が混じってしまった株主総会は大変残念でした。

総会屋ご本人の発言・後ほど社員に聞いた話によると、彼らは、2年前の株主総会にも来て同じ質問を繰り返していた「いつもの」人たち。ただ、昨年は来ていなかったそうです。そう・・・昨年は業績も株価も文句のつけようが無いほど絶好調でした・・・。2002年から2004年初めまでは全体地合も悪く、株価も低迷していました。



ということは・・・昨年同様、今後はこういった人たちが出席できないほど、業績・株価が堅調に推移すれば良い、ということでしょうか（苦笑）。既に事業規模が大きくなっていることから、これまでのような超高成長は難しいと思いますが、こういう類の人々に有無を言わせない経営、着実な成長＆業績、適切なＩＲ、株価であって欲しいと願うしかないですね

（総会屋の発言に興味津々の皆様には物足りない報告かもしれませんが、ここに発言内容をそのまま書くと、それこそ総会屋の思う壺ですし、何より書くに値しないと判断、詳細は書きませんでした。聞きたい方はオフ会の時にでも（苦笑））


☆　会社の方とのお話

・房園社長

総会終了後、房園社長と少しお話しました。期ズレ案件について「株主として心配しています」とお伝えしたところ、「必ずご期待に応えるよう、収益計画達成に努めます」とのお返事を頂きました

・社員（総務担当）

実は、総会には「お土産」があったのですが、出席者が多く（200人以上？）品切れ（涙）。ただ、後ほど自宅に送ってくれます。お土産は、社会貢献活動の一環として、障害者の方々が造られた造花だそうです。

お土産の話のついでに・・「決算延期発表を巡る対応に改善の余地ありでは？」と聞きましたら、「確かに説明が足りず、株主の皆さまにご迷惑をおかけしました」と・・他、少し話をしたのですが、誠実な対応に好感が持てました。

株価上昇には経営計画に沿った結果（実績）を積み重ねていくことが必須です。第一四半期は分譲マンション事業企業の特性でフージャース同様、低い数字になるでしょうが、期全体として計画通りの成長を続けているか、今後も検証していきたいと思います。


☆　広島市内眺望

東京にとんぼ帰りでしたが、ホテル上層階からアーバン本社ビル（広島市内で最も高いビル）が望めました。左のお堀は広島城。海側には宇品プロジェクトの工事マンションらしきものが見えたような気がしました

ホテルからの眺望：　アーバン本社（右端の高層ビル）　海側（宇品プロジェクト？）




☆　「祭りの事典」

買って下さった方々、どうもありがとうございました。未だの皆さま、宜しくお願いします（笑）