幸せな投資家の徒然記

こんばんは　何だかバタバタした日々を送っているうちに・・・ＮＹ市場は大幅高、日本市場も３日連騰で、１月25日高値17617.64円・2月2日高値17633.61円抜けを期待する展開になってきました。３月決算銘柄の権利取り最終日も来週月曜（3月26日）に迫ってきましたが、またまた今晩のＮＹ次第！？？

さて今日は、今年の公示地価の発表がありました。全国平均は前年比0.4％上昇と、16年ぶりに上昇に転じました（住宅地・商業地共）。３大都市圏は商業地で前年比8.9％上昇と2年連続の伸び。

アーバンコーポレイション（8868）が再開発に力を入れている大阪圏では一部中心地域で30-40％上昇と、東京に比べて遅れていた大阪もようやく回復？　株価は冴えませんが（涙）。

三井不動産を中心に不動産証券化の手法を活用した東京ミッドタウンもまもなくオープン。東京の大規模再開発の活況は街（特に丸の内、六本木、日本橋など）を歩いていると実感します。都市の中心地を押さえている三菱地所、三井不動産、ＪＲ東日本あたりはやはり強いですね。


東京駅：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　丸の内：
八重洲側に建設中のＪＲ東日本のビル　　三菱地所の新丸ビル（左隣は丸ビル）




八重洲-銀座側：
左＝Gran Tokyo South Tower（JR東日本他）　右＝パシフィックセンチュリープレイス丸の内（ダヴィンチ）




「バブル」という人々もいますが、80年代後半のバブルを知っている自分には、一部の地域は別として、現在の状況は全般としてはまだバブルとはいえないのではないかと感じています。

以下、記録までロイター電です：

＊＊＊＊［引用開始］

2007年3月22日［ロイター］
07年公示地価は全国平均で前年比＋0.4％、16年ぶり上昇

　国土交通省が２２日発表した２００７年１月１日時点の公示地価は、全国平均（全用途）が前年比０．４％上昇となり、１６年ぶりに上昇に転じた。住宅地は前年比０．１％、商業地は同２．３％それぞれ上昇し、ともに１６年ぶりのプラスとなった。３大都市圏では商業地が前年比８．９％上昇と２年連続で伸び、住宅地も同２．８％と１６年ぶりに上昇した。大都市圏中心部の商業地では３０―４０％を超える上昇率を見せた地点があり、地方圏の住宅地、商業地が依然前年比マイナスで推移する中で、都市圏の地価上昇が際立つ結果となった。

　３大都市圏のうち、東京圏は全用途平均で前年比４．６％、名古屋圏は同２．８％、大阪圏は同２．７％それぞれ上昇した。東京、名古屋、大阪の各都市中心部でマンションやオフィス需要の増大、不動産証券化市場の規模拡大などを背景に、利便性や収益性の高い地点で地価が上昇し、各都道府県レベルの平均地価を底上げした。

　地方圏は下落が続いているものの、下落幅は３年連続で縮小。市街地・交通基盤の整備や観光関連の取り組みが進んだ地域では上昇地点が出ている。国交省の松原文雄土地・水資源局長は「一時期のように際限なく下がるという雰囲気ではない」とした。

　実需に基づかない価格上昇が生じているという懸念について、松原局長は、通常の利便性・収益性などでは合理的な説明ができない大幅な地価上昇地点があるとしたものの「エリア全体がバブルのように過熱しているわけではない」との認識を示した。同省によると、８０年代のバブル最盛期に９０％以上に達する月があったマンションの月間契約件数が、０６年は７０％以下の水準に収まっていると説明。８０年代に３０％を超えていた金融機関の不動産業者向け貸出残高の増加率も現在は数％にとどまっているなどと指摘した。

　＜住宅地＞

　住宅地の全国平均は前年比０．１％の上昇で、１６年ぶりに上昇に転じたが、依然としてピーク時の１９９１年よりも４７．１％低く、バブル前の１９８６年ごろの水準になっている。東京都は前年比８．０％上昇し、２年連続のプラスとなった。
　住宅地で全国トップの上昇率を記録したのは、東京都南青山５丁目付近で、前年比４５．５％上昇。ショッピングモール「表参道ヒルズ」がある一角で、背後に高級住宅地が広がる地域。２位は南青山４丁目、３位は近隣の神宮前４丁目付近だった。上昇率の上位１０位は昨年同様、東京が独占。港区や渋谷区などのブランド力や利便性の高い高級住宅地の上昇率拡大が目立った。

　東京圏も１６年ぶりとなる前年比３．６％の上昇となった。都心部に近い三鷹市や武蔵野市、川崎市、横浜市、千葉市、さいたま市などでも駅周辺の利便性が高い地域でマンション需要が増大、地価を押し上げた。また、つくばエクスプレスの開業などで鉄道整備が進んだ足立区、茨城県守谷市では３０％を越える上昇地点があった。

　大阪圏、名古屋圏も１６年ぶりに上昇。大阪圏は前年比１．８％の上昇で、大阪中心部への利便性や住環境が良好とされている芦屋市、西宮市などで上昇率が１０％を超える地点もあった。名古屋圏は同１．７％の上昇。トヨタ自動車 <7203.T> の本社に近接した西三河地区と尾張東部地区では、地域経済の好調を反映して住宅需要が堅調で、上昇地点が増えた。

　＜商業地＞

　商業地の全国平均も１６年ぶりの上昇に転じ、前年比２．３％伸びた。ただ、ピーク時の１９９１年に比べ６９．５％低く、比較可能な１９７４年以前の水準にとどまっている。３大都市圏では、東京圏が前年比９．４％上昇、大阪圏が同８．３％上昇、名古屋圏が同７．８％上昇といずれも２年連続でプラスとなり、上昇率も拡大した。３大都市圏全体も平均で前年比８．９％の上昇と、上昇傾向が鮮明になった。

　商業地で全国トップの上昇率を記録したのは、東京都神宮前５丁目の「第２１ＳＹビル」で、前年比４５．５％の上昇。表参道ヒルズの向いに位置している。１４年ぶりに１坪あたり１億円を超える地点も登場。全国トップの東京都銀座「山野楽器銀座本店」で、前年比３３．０％上昇の１平方メートルあたり３０６０万円の価格が付いた。

　大阪圏でも、再開発などの進展で繁華性や収益性が向上した大阪駅周辺や御堂筋沿いの地域では、局所的に３０―４０％上昇。大阪市北区の「大阪第一生命ビルディング」は前年比４３．１％の上昇率で全国４位だった。ただし、大阪市中心６区の平均は１９７４年以前の水準にとどまっている。

　名古屋市は昨年、超高層ビル「ミッドランドスクエア」の周辺を中心に上昇率の全国上位１０位のうち８地点を占めたが、今年は３地点にとどまった。ただし、トヨタ自動車 <7203.T> 本社に近い岡崎市、豊田市が平均で上昇を示すなど、好調な地域経済の影響が引き続き見られた。

　＜地方圏＞

　地方圏の住宅地は、３年連続で下落幅が縮小。昨年の前年比４．２％下落が同２．７％下落となった。札幌市と福岡市では同２０％を超える上昇地点が見られ、札幌市は平均でも２年連続で上昇したほか、福岡市も平均で１５年ぶりに上昇に転じた。仙台市や広島市も平均で上昇し、金沢市や松山市でも上昇地点が見られた。高級別荘地の需要が高まっている長野県軽井沢町や、観光振興による沖縄県恩納村などでも上昇地点があった。

　ただし中心都市以外では、人口減少などの影響で、郊外部を中心に需給が緩んでいることなどを背景に、依然として下落している地点が多い。

　地方圏の商業地も、３年連続で下落幅を縮小。昨年の前年比５．５％の下落が今年は２．８％の下落となった。札幌と仙台、福岡では、同３０％を超える上昇地点があり、札幌市は平均で２年連続の上昇、仙台市や広島市は１６年ぶり、福岡市も１５年ぶりに平均で上昇に転じた。このほかにも、市街地活性化などで静岡市と浜松市、岡山市、松山市が平均で上昇し、水戸市、長野市などで上昇地点が見られた。これら地域以外では、中核的な大規模施設の撤退や郊外型大規模商業施設の進出などの影響で、依然、下落傾向にある。

国交省は、健全な地価上昇は新たな投資を呼び込むため望ましいとして「地方向けの不動産証券化など活性化策を試みていきたい」（松原局長）としている。

　＜過去３年間の変動率推移＞

　●全用途　　　2005年　2006年　2007年
　全国　　　　　‐5.0 ‐2.8 ＋0.4
　三大都市圏　　‐3.9 ‐0.9 ＋3.8
　東京圏　　　‐3.2 ‐0.7 ＋4.6
　大阪圏　　　‐5.4 ‐1.4 ＋2.7
　　名古屋圏　　‐3.5 ‐1.0 ＋2.8
　地方圏　　　　‐6.0 ‐4.6 ‐2.8

　●商業地　　　2005年　2006年　2007年
　全国　　　　　‐5.6 ‐2.7 ＋2.3
　三大都市圏　　‐3.2 ＋1.0 ＋8.9
　東京圏　　　‐2.5 ＋1.0 ＋9.4
　大阪圏　　　‐5.0 ＋0.8 ＋8.3
　　名古屋圏　　‐3.3 ＋0.9 ＋7.8
　地方圏　　　　‐7.5 ‐5.5 ‐2.8

　●住宅地　　　2005年　2006年　2007年
　全国　　　　　‐4.6 ‐2.7 ＋0.1
　三大都市圏　　‐3.7 ‐1.2 ＋2.8
　　東京圏　　　‐3.2 ‐0.9 ＋3.6
　　大阪圏　　　‐5.2 ‐1.6 ＋1.8
　　名古屋圏　　‐3.3 ‐1.3 ＋1.7
　地方圏　　　　‐5.4 ‐4.2 ‐2.7

＊＊＊＊＊［引用終わり］