幸せな投資家の徒然記

こんばんは　週初めは好調が続いている日本の株式市場ですが、明日は如何に・・！？

週末に○△歳の誕生日を迎えたこともあり、何かと予定が入って「外出→遅く帰る→直ぐ寝る」の生活が続き、ブログ更新等ができませんでしたが、金曜日に行った青山・外苑前のキハチ系レストラン「ＳＥＬＡＮ」は美味しかったですね。前菜のテリーヌも絶品でしたが、特に赤グレープフルーツとはちみつのアイスクリームのデザートが美味・・




週末に行った友人宅でのコンサート（古楽器のクラヴィコード）も、薔薇の花が庭に咲き乱れ、とても素敵な一時でした




さて・・・5月24日（木）に無事、本決算を発表した持株のアーバンコーポレイション（8868）。株主の方々は既にチェック済みでしょうが、同時に沢山のＩＲが出されました：

決算関係
平成19年3月期決算短信
平成19年3月期決算説明資料
平成19年3月期決算説明会の動画
剰余金の配当（増配）に関するお知らせ

中期経営計画
新中期経営計画「URBAN Grand Vision 2010 3rd STAGE」策定のお知らせ（←内容は、上記の決算説明資料に詳しく書かれています）

事業関連
福岡オフィス開設のお知らせ
韓国現地法人設立のお知らせ
築43年のオフィスビルを改修してリバイタリゼーション（再活性化）「アーバンBLD青山」が完成・オープン

会社運営・組織
監査役の異動に関するお知らせ
会計監査人の異動に関するお知らせ

特にオススメは、2007年05月24日(木) 17時30分よりマンダリンオリエンタル東京　タワー３F「グランドボールルーム」で行われた「決算説明会の動画」です。任天堂の決算説明会動画同様、コンピューターに向かっている時はかけっぱなしにして、何度も聴いています。いつもの如く、大変分かりやすい説明なので、アーバン株主は必聴ですネ。

山盛りＩＲですが・・増配（20円→25円＝昨年1月の分割を考慮すると約2倍に相当）は素直に嬉しいですね。かなり株価が戻してきた今日の終値（1925円）ベースでも配当利回りは1.30％と、東証一部予想平均（1.27％）を上回っています。

以下、ポイントと思われる点を記録のために整理しておきます。


☆　業績［連結］

平成19年3月期決算説明資料の３～５ページに詳しく掲載されていますが、とりあえず決算短信の数字を掲載します。実績数字は全て予想（計画）数字を上回り、過去最高水準を更新しました：

［億円、前期比］2006年3月期　　　2007年3月期　　2008年3月期予想
　　　　　　　　［従来基準］　　　　［SPC連結後］　　　［SPC連結］
売上高　　　　643.49［+12.8%］　　1805.43［+180.6%］　2507［+38.9%］
営業利益　　　120.25［+14.5%］　　612.71［+409.5%］　　623［+1.7%］
経常利益　　　106.77［+12.6%］　　563.98［+428.2%］　　570［+1.1%］
純利益　　　　78.68［+21.9%］　　　300.39［+281.7%］　305［+1.5%］
配当　　　　　　20円　　　　　　　　　25円　　　　　　　　25円

今期業績ですが、一見では僅か1.5％の増益！？に見えてしまいますが、昨年の悪夢（苦笑）を招いた期ヅレ物件（131億円）のせいで、前期（2007年3月期）は前々期（2006年3月期）に計上されるべきだった物件を含む「膨張した」数字からの増収増益率になります。

また、昨年の中間決算発表時より決算の透明化を図る方針から不動産証券化の特別目的会社（SPC）の約90％を連結決算に組み込んでおり（資産が大幅に増加・1200億円程度がノンリコースローン）、単純な比較が難しくなっています。決算説明会資料（３５ページ）によると、期ヅレ物件が当初予定通り前々期に計上されていたとすると・・SPC連結を除いた従来基準の経常利益ベースでは（［］は期ヅレを含めた実績）：

2006年3月期　　　2007年3月期　　　　　　　　　　　2008年3月期予想
238億［106億］　　363億（前期比+52.5％）［494億］　　520億（同+43.3％）

となっており、高い成長を維持しています。

証券会社の格付けは参考程度に見るべきものですが・・・本日「買い推奨」を強調したゴールドマンサックス証券は、「2009年-2010年3月期は利益を最大化するため物件の売却タイミングを遅らせることで含み益を増加させる計画。ノーマライズした2007年-2013年3月期の経常利益の年平均成長率は１９％あり、ここは十分に株価に織り込まれていない」ことを買い推奨の理由にしています（目標株価は２４８３円）。


☆　中期経営計画と今後の事業展望

上記の決算説明会資料および動画で詳しく説明されておりますが・・・ポイントは：

・中期経営計画の当初目標（2008年3月期200億円）は大幅に超過達成。
・当社を取り巻く事業環境は概ね良好。
・不動産流動化事業：物件売却は想定以上・当社開発物件に対しては引き続き強い需要・賃料上昇も影響し完成後想定ＮＯＩは高水準を維持。
・流動化事業における物件仕入は引続き好調。収益率を維持しながら期初想定を上回る仕入を達成。
・分譲不動産事業：収益も大幅に改善（利益率も大幅に向上）・用地仕入れ及び販売進捗も順調（2008年3月期100％・約60％、2009年3月期約70％、2010年3月期約50％）。
・公共セクターの入札案件などでも案件取得実績を積上げ。
・海外事業本格化へ着手：ソウルでの物件取得、シンガポール、ソウルの駐在事務所を現法化など。
・経営体制強化：新たなマネジメント体制のもと、意思決定機構の明確化と透明化を強力に推進・Ｊ-ＳＯＸ法対応、内部監査体制強化、リスクマネジメント体制強化などの諸施策を着実に実行。
・戦略的財務活動の推進に向けた体制を整備：格付の取得・取引金融機関の拡大・金利リスク管理手法の確立など、。
・フロー（売却）とストック（保有）のバランスをコントロールしつつ利益成長の継続を実現。
・長期定量目標：2010年3月期経常利益（SPC連結除く）600億円→2013年3月期同1000億円＝年率18.6％の成長。

今後の不動産市況は、売却キャップレート低下継続など誰もが利益を上げられる環境では無くなるため、「より高い不動産価値創造力＝開発力の更なる強化」を図り、ブランド力および社会的な信用を向上させ、6年後には、日本を代表する不動産会社の一角を目指すとのことです。

開発業者に指定された広島大学本部跡地プロジェクトの予定地は、東京ミッドタウンの7割程度とかなり大きな土地のようです。

微力な私では決算内容全てを書くことは出来ません・・・決算説明会資料を良く読み、動画で房園社長の説明を聞くのが一番だと思います。

決算発表前までにかなり株価は戻してきましたが、中長期的にも堅調な成長が予想されることから、緩やかに上昇が続くと嬉しいですね