不動産投資の話
私は約8年前から不動産投資(投資用マンションの購入)をしています。職場や自宅に電話が掛かって来たりダイレクトメールで案内が来たりしてご存じの方も多いんじゃないかと思います。「そんな上手い話があるのか？」「胡散臭い」「リスクありそう」「高額ローンは恐い」など色々あって、実際されてる人はそんなに多くないんじゃないかと思います。私は実際マンション投資をしていますし、私の知り合いにも何人かしてる人がいます。単にメリットだけ書いて「良いですよ！」とお勧めするのではなく「こんなものですよ」と解説します。ただ闇雲に「怪しいからパス」「よく分からなくて恐いからパス」ではなく、ちゃんと理解した上で判断されたら良いと思います。これは株式やその他、別の投資についても言える事だと思います。不動産投資とは投資用マンションを購入し、不動産オーナーになる事によってさまざまなメリットを享受しようというもの。１．不動産投資のメリット(狙い)(1)節税対策住民税や所得税等、昇給額よりも控除額の増額の方が多くてゲンナリする事もしばしば。マンション(不動産)を資産として保有していたら、確定申告を行う事により払った税金の一部が戻って来ます。高額所得者で税金を多く支払っている人ほどこのメリットが大きいです。(2)家賃収入による利益投資用マンションの借主(入居者)から支払われる家賃収入を元に、住宅ローンの返済と管理費・共益費の支払いを行います。また年に1度、固定資産税を支払う必要があります。その差額がほぼゼロか少しぐらいマイナスでも、(1)(3)(4)のメリットが充分にあります。もし差額がプラスなら更にハッピーです。何もしなくても自動的にお金が貯まっていく事になります。(3)老後の年金の補填将来、受給出来る年金が少なくなっていく不安は皆さん抱いていると思います。生活していくのに充分な年金を貰える保証はどこにもありません。投資用マンションの住宅ローンを終えると家賃収入が純粋な収入になります(管理費等や固定資産税は引かれますが)ので、年金の足しになります。(4)万一の時の遺族年金の代替投資用マンションを購入し住宅ローンを組む時には、必ず団体信用生命保険に加入します。自分が死亡した時には残った住宅ローンが保険により完済されます。当然マンションは資産として遺族に残ります。家賃収入が毎月入りますので、残された家族の生活の足しになります。必要であればマンションを売って一時金にする事も可能です。これにより自分の生命保険の見直しも可能になります。もし今死亡保障の生命保険に加入しているなら、その代替が可能です。つまり生命保険を解約して保険料の支払いを少なく出来るのです。がん保険などを含む医療保険や、死亡しないけど働けなくなって収入がなくなった時のための収入保障保険など、必要な保険のみ加入しておけば良いです。(5)売却益狙い将来投資用マンションを売却し、売却益を得られるメリットがあります。ローン残高より売却価格の方が高い場合はそうなりますが、逆の場合は売却後にローン残高が残ってしまいます。売るメリットがあるなら売れば良いですし、売らなくても得られるメリットはあるので売らないという選択肢もあります。２．不動産投資のリスク不動産投資がノーリスクでしたら、投資可能な人は全員始めるでしょう。当然そんな事はありません。でも、そのリスクをなるべく抑える事は可能だと思います。(1)空室リスク入居率100%を保証するマンションはありません。空室時の家賃補償をするプランはあります。でもそのためには余分にお金を払う必要があり本末転倒です。投資のメリットが減ります。それより、空室リスクの少ない物件を購入する方が得策だと思います。また、単に投資用マンションを売って終わりな不動産業者ではなく、万が一空室になっても新たな入居者探しもしてくれる会社など、アフターフォロー万全の会社を選んだ方が良いでしょう。都市部、大学や大手企業が多い土地、人口増加率が高い場所がお勧めです。地価と家賃相場の絡みも重要です。(2)不動産価値低下のリスク将来売却する可能性がある場合は、ローン残高よりかなり安い価格でしか売却出来ないような物件は厳しいかも知れません。売却しないのであれば、あまり考えなくても良い事かも知れません。(3)確定申告やその他手続きデメリットと言っても「面倒臭い」だけです。損をする訳ではありません。毎年の確定申告のために源泉徴収票、住宅ローンの支払い明細や将来の支払い予定表、ふるさと納税をしていればその明細と領収書、医療費が年間10万円を超えるならその明細と領収書、経費になるような支払いの明細とレシート、・・・等を準備して確定申告を行う手間があります。でも税金が還付されるための作業ですし年に1回の作業なので頑張ってやります。あとは、マンションの総会や毎年の家賃更新の書類、入退居があった時の書類等、色々なものに関わる書類のサインや返送などです。これは仕方ないですね。３．不動産投資で疑問に思う事(1)不動産会社がそんなに勧めるなら自分らでやればいいんじゃないの？不動産会社の社員もみんなやってます。何軒も持ってます。住宅ローンの審査が通る限界があるのでそれ以上は買えません。当然第三者(お客さん)に不動産投資を始めて貰っても仲介手数料等で儲かるので勧めます。(2)そんなに美味しいなら勧誘しなくてもやりたい人は自分でやるのでは？何で勧誘が多い？不動産投資は自宅の住宅ローンに比べて審査基準が厳しいです。年収、業種、具体的に勤めている会社、など。「不動産投資をしたい！」と言っても、その人がローン審査に通らない事も多いそうです。不動産屋がせっかく説明して本人がやる気になっても最終的に審査が通らなくて断念するケース多く、その場合不動産屋は「勧めただけ時間・お金の無駄」になるので、そのリスクを少しでも回避するため「不動産投資を始めた(審査が通った)人と同じ会社に勤めている人を勧誘する」 →業種・会社によるふるいには掛からない →同じ会社の人なら年代でおおよその年収の予想が付き、年収不足もある程度防げる事が多いのです。勧誘の電話がよく掛かる人は、同じ会社で不動産投資を始めた人がいるのかも知れません。(3)ローン審査の基準・ブラックリストに載っていない事(過去にローン返済の延滞履歴があるとアウト)。 何年か延滞がないと過去履歴から消えるそうですが。・年収が500万円を超えているのが必須。それ未満だと審査は100%通らない。・いくら年収が多くても、業種や会社によっては審査が厳しいとか、傾向があるそうです。・「スーパーホワイト」(今までクレジットを組んだ事が無く、信用情報がまっさら)も 審査が通りにくいそうです。では最後に、私の運用状況を書きます。(1)2012年に投資用マンションを購入 その際、自宅マンションの住宅ローン借り換えや家族の生命保険の見直し等、まとめて 見直したお陰でかなりの節約効果。 投資用マンションの収益は+5,000円/月程度。(2)2013年に投資用マンション(2軒目)を追加購入 収益は+5,000円/月程度。(3)2015年に投資用マンション(3軒目)を追加購入 収益は-8,000円/月程度。(4)2020年に投資用マンション(1軒目)を売却 売却価格とローン残高の差で〇百万円の利益 同時に医療保険と収入保障保険の見直し。(5)2020年に投資用マンション(3軒目)を購入 収益はほぼトントン程度。(6)来年早々、投資用マンション2軒目(元3軒目)の住宅ローン借り換えを実施予定。 金利が大きく下がり、マイナス収支が減る予定とこんな感じです。8年間でマンションが空室になった事があるのは1軒目のマンションで1回(1ヶ月)のみ。メリットの方が遥かに大きいので誤差です。節税、生命保険の代わり、年金の足し、という三大メリットで充分お得なので月々の収益は少しぐらいマイナスでも全く問題ないのですがプラスですし、最近の売却により売却益が出た事は予想外のラッキーでした。その利益は、現在保有している3軒のマンションのうち一番金利の高い1軒目(元2軒目)の繰り上げ返済に一部充てるつもりです。それにより月々の返済額が減るので、月々の収益が更にプラスになります。不動産投資はローリスクで確実なリターンを得る投資だと思います。一攫千金とかは無理ですが、安心・安定した将来の一助になるんじゃないでしょうか。興味のある方はご連絡頂ければ話をしますし、私がお世話になっている会社もご紹介出来ます。
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