[不動産投資　リフォーム]の記事一覧 | 新米専業大家　勉強中

久しぶりのリフォーム

約１年ぶりにリフォームしてきました。２日間で終わらすつもりだったのですが、４日掛かってしまいました。リフォーム前今回初めて壁紙と床をセルフで行ってみましたが、壁紙は失敗続き、特に天井は貼ってるそばからはがれてきて、貼りなおしていると力の入れすぎで破ってしまいました。一人で行うのは難度が高かった。縦の面はまあまあ貼れたのですが、しわがなかなか取れなかった。床は初めてでも割とうまく貼れました。リフォーム後業者に聞いてみたら、壁紙はホームセンターで売っているのより厚手のものでないとうまく貼れないとのこと。次は６月にリフォーム予定ですのでしっかり選んで行いたいと思います

2012.05.02

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退去の立会い

本日　退去の立会いに行きました。ｐｍ5：30待ち合わせでしたが、来たのがｐｍ6：30　まあ良くある事。部屋に入ってみたら、まだゴミだらけ。瞬時に撤去費用がいくら掛かるか考えていると、賃貸人より１時間で片付けるとの事。他、壁のカビ、窓枠の雨による変色、へこみ、画鋲の穴（おおむね１５箇所）の原状回復費用を計算業者に頼むと１０～１５万前後だと思うが、自分でやれば５万円位敷金と同額くらいなので、費用はもらわず退去して頂くことに賃貸人も払わなくていいと聞くと「ありがとうございます」と気持ち良く分かれる事が出来ましたこの方は入居の時は体調が悪かったこともあり、暗い感じの人でしたが、新しい仕事も見つかり体も治り今日はとても明るかった。新しいところで頑張っていただきたいと思います。私は掃除が終わる８時まで待って、リフォームのために部屋の寸法を計り、確認が終わったのが１０時、１１時２０分やっと家につきました。何とか今月中にリフォームを終わらせ（実質２日）募集をかけたいと思います。

2012.04.24

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電車移動

昨日は不動産の仕事では、久しぶりに電車移動しました。普段本業では、通勤で使ってますが、不動産業では、ほとんど車を使っています車ですと、行きの時間は注意して行きますが帰りの時間は気になりません。電車ですと、行き帰りとも時間に追われているようで、落ち着きません。昨日は予定通り11時に帰れたのですが、車の1時より疲れた気がします。無事集金が終わったので、来週のリフォームの準備を今晩から行います。

2012.04.22

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退去の連絡2

退去の立ち会い日が決まって来週火曜日と金曜日になりました。火曜日の一件は、床と壁紙をすでに発注済ですのですぐにリフォームを行います。土曜日迄に終わらし、募集をかけます。金曜日の一件は中を確認してからリフォームをする予定です。どこまでやるかを判断して、いかに安くするかいろいろ考えます。今日はこれから朝霞に集金に行きます。なんとか11時位には帰りたいな。明日も本業の仕事がありますので・・・

2012.04.21

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退去の連絡

久しぶりに退去の連絡が入った。それも二件。一件は３月末に出ていく予定だったのが、ぐずぐずで４月に出ていく事になったので想定内の事ですが、もう一件は住み込みで働くので退去することになりました。こちらはリフォームしても家賃相場が下がっているのですぐ決まっても五千円の損害です。ゴールデンウィークはこの二件のリフォームで終わりそうです。昨年３月からずっと満室だったのに久しぶりに忙しくなります。

2012.04.04

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久しぶりな更新

ご無沙汰してます。政策金融公庫の件は、無担保のローンの為、金利が二年間は2.6％三年目から、3.1％でした。新しく買った船橋の物件は、まだ、貸していません。と言っても今月は前の賃貸人が住んでいますので、現在満室中です。もし借り手が付かなければ、セルフリフォームして９月迄自分で使う予定です。話は変わりますが、自宅の周りが、スカイツリーの影響で建て替えが、多くなっています。墨田区が発展するのはうれしい事ですが、スカイツリーのバブルに乗れなかったのは残念です。

2012.03.24

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政策金融公庫で融資依頼4

昨日政策金融公庫から融資OKの手紙がきた。明日政策金融公庫に行き、融資の書類を作成する予定です。今回あまりにもあっさりだったのでいろいろ心配していたのが無駄に終わった。次も機会があれば利用時代劇と思います。但し、昨日来た書類では無担保の為か、金利が3.1％になっているので明日確認します。

2012.03.15

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うれしいor困った？

２月に買った船橋の物件ですが、入居者は今月中旬に退去の予定でしたが、まだ、引っ越しの準備をしてない。こちらの予定ではそろそろリフォームをして、賃貸に出すか自分で住むかを決めようと思っていたのですが‥‥‥また、上下水道が無いので借りる人もいないだろうと思いながら、募集はかけて見たら、借りる人が現れた。家賃は想定金額より安いが、（約１万円）リフォームは最低限で済みそうです。貸すべきか、見送るか？貸す場合は現居住者にいつ出ていってもらうか、悩ましい判断をしなくては！ちなみに最低限のリフォームで貸した場合の利回りは17％前後になります。リフォームしてから貸した場合は20％の予定です。

2012.03.14

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政策金融公庫で融資依頼3

本日、政策金融公庫の担当者が自宅に訪問に来た。家の優秀な奥様がお相手をしてくれました。感触はとても良かったとのこと。まだ借りても無いのに、次もし買うときは10年ですが是非声をかけて下さいとのこと。今までリフォーム費用とか融資に苦労していたのが、こんなに簡単でいいのか逆に心配になります。

2012.03.08

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確定申告が終了しました。

やっと確定申告が終了しました。家の優秀な奥様が１月から格闘して出来上がりました。お疲れ様でした。昨年は、私名義の物件は買わなったのですが、自宅一階を賃貸するためにリフォーム費用がだいぶかかりました。今年はすでに一軒買いましたので、これからリフォーム、賃貸等忙しくなります。次の申告の為、細かく記入していかないと、反省します。

2012.03.03

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28日の結果

遅くなりましたが28日の結果は、無事に決済は終了しました。今回は現金決済ということもあり、重要事項説明を含めて二時間ほどで終了。トータル522万円を払い、自分としては良い買い物を、したと思います。その後法務局へ行き、登記も一時間ほどで終了評価額約９０0万円でしたので、12万円の支払いとなりました。現在居住中ですが、３月末に退去予定ですので、４月からリフォームする予定です。4DK と広いので対費用効果を考えながらやって行きます。

2012.03.02

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買い付け5

本日は買い付けを入れた物件の決済です。千葉県船橋市の一軒家10時から行い、午後は登記の予定無事終わりますように

2012.02.27

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政策金融公庫で融資依頼

政策金融公庫に融資の依頼をしました。今回の物件の決済は現金で行いますが、リフォーム費用が概算200万円は掛かる、かなり自分でやっても150万円は掛かると思うので、初めて公庫に依頼しました。（上下水道が馬鹿にならない）再来週に面接の予定。上手くいく事を願う。今回は初めての事が多く面白い。

2012.02.25

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こんな保険が有ったとは！

ヤフーのトピックスを見ていたら、エース保険からオーナーズセーフティという保険が出ていた。この保険は入居者の孤独死に対して保険が出るそうです。一例ですが、年額一部屋3350円とのこと。ホームページだと、分かりづらいので資料を請求する予定です。これからの高齢化社会では、必要になると思う

2012.02.23

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買い付け4

今回の物件は登記を自分で行います。初めての事なので、月曜日に法務局に行ってやり方を聞いてきた。現金決済で、相手も所有権が本人の為難しくないと思う。火曜日に書類を作成し、再度法務局に行き、確認してもらったら、大丈夫のようだ。決済は来週火曜日。無事に終わりたいものだ。

2012.02.23

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買い付け3

今まで不思議と買い付けを、入れてから問題が発生する。最初の物件は、退去と滞納。２つ目は退去。３つ目は強烈な滞納（５年の人と３ヶ月の人）今回は退去になりそうとのこと。現在の入居者は井戸水を使って６年住んでいるが、退去となると、水道を引かなければ募集は難しいと思う。水道工事は約９０万円掛かるとのこと。知恵を絞らないと！！

2012.02.16

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買い付け2

先日容れた買い付けは通ったようだ。但し、決済は今月末になるもよう。手付金も無く、重要事項説明も一回で済ませたいとのこと。売り主の気が変わらないように手付金だけでも払っておきたいので、明日担当者に連絡を取ります。

2012.02.13

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買い付けを、入れた物件

買い付けを、入れた物件ですが、下水が無く、浄化槽とのこと。今まで浄化槽が付いている物件は持ってないので浄化槽についてほとんど知らなかったが、聴いて見るとメリットとして下水道料金がかからない。但し、年1回汲み取りが必要！小さい頃から下水が当たり前だと思っていたので、浄化槽があっても下水もあると思っていた。勉強しないと！！

2012.02.10

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買い付け

本日買い付けを、入れました。場所は千葉県の一軒家で詳しいことは、通ってから発表します。現況賃貸中で、利回りは14％とあまり良くないのですが、しっかりとした作りで土地もそこそこ広いので、7か月ぶりに入れました。今賃貸中の人が出ていけば25％位になると思います。(捕らぬ狸の.... )変化があればまたブログに書きます。

2012.02.09

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家賃滞納3

昨晩滞納している人に会って話をしてきた。理由は家賃の振込を友人にお願いしたが、その友人が逃げたようだ。本人は外国人で銀行振込が苦手とのこと。来月からは、集金に行くことにした。普通の日本人でしたら、嫌がられるところですが、とても喜んでいた。振込が負担だったようだ。やっぱり１人１人対応を考えないと！！

2012.02.08

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家賃滞納2

滞納者に電話掛けた。いつもの事だが電話にでない。とりあえず留守電に困った事があればご連絡下さいと残して置いた。これからの対応は、連絡がもらえるよう優しい電話をしながら、いる時間を見計らって訪問する予定です。あまり時間をかからない事を願う。

2012.02.04

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家賃滞納

昨晩家賃管理会社より連絡が入り、１人滞納していることがわかった。毎月２０日の振込の約束ですが、昨日まで入っていないとのこと。十日間で二回電話をしたそうだが、こういう連絡は早く欲しい。管理を任しているのは、この物件だけだが管理会社はみんなこんな感じでしょうか？今日自分でお客様に電話して見ようと思います。

2012.02.03

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更新

昨日は、店舗の更新案内を行った。20年以上入居して頂いているので更新料は少しサービスすることにした。ついでに物件の掃除をしてきた。一ヶ月ぶりに見るとシャンデリアとスポットライトがたま切れしていた。前回交換してから半年で切れたので、LED に変えてみた。二年位持てば元が取れるけど.... もう少し暖かくなったら陸屋根のペンキも塗り替えしないと。まだまだ仕事は続く。

2012.02.02

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結果　パート2

昨日の続きですが、屋根の写真をアップしました。前に屋根に上がった話をしたのですが、その時ははしごで登り板一枚しか無かった為、奥まで見れませんでした。今回は足場が有り、完成していたので全体を見ることができました。リフォーム中は見てないのですが、コンパネ+防水シート+屋根材が２重で出来ているようです。話は変わりますが、誰かブログに写真を２枚乗せる方法を教えてください。もっと乗せたいのですが、やり方が分からない。お願いします。

2012.01.18

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外壁塗装結果

外壁塗装の写真をアップします。プロバンス風のイメージで色を選びました。また屋根もいい感じで出来ています。後は雨樋、ポスト、階段補修、通路をきれいに改修すれば終わります。今月中には終わらしたいけど、確定申告の入力もあるのでちょっと厳しいかな？

2012.01.17

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屋根葺き替えを、見てきました。

3棟目の物件の屋根葺き替え工事を、見てきました。初めて見たのですが、割りと簡単な作りでした。屋根まで上がって木造の作りを確認したら、板の上に防水シートがあり、その上に瓦があるだけ。一瞬自分でもできるかなーと思ったが、あの高さでの作業は、頼んだ方が正解です。明日、屋根が終わったら、地デジアンテナを、取り付ける予定。家の優秀な奥様が工事の立ち会いに行きます。年明けに通路と外壁をきれいにする予定です。

2011.12.25

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今までの歩み

２００５年頃副収入がほしかったので、（リストラの嵐が吹いていた）いろいろな本を見たりしていたが、その中で羽生の鈴木ゆり子さんの本と株の三村君の本を読んだ。当時、不動産は敷居が高く感じ、株で一財産（３億円）作ろうと約１年頑張ってみたが、ライブドアショック等あり撤退（約３００万の負け）。ちなみにFXでも70万の負けしばらく静かにしていたが、加藤ひろゆきさんの本を読み、自分でも出来ると分かり加藤さんのやり方とは違うが、２００９年にローンで１棟購入。（東京都下６室２店舗）なんでローンにしたかと言うと、当時共働きで奥さん分の給料分のキャッシュフローがほしかった。うちの奥さんは仕事が長続きしないから！！しかし買ってみたら、欲が出て２棟目をすぐほしくなった。１棟目を契約したのは６月で、２件空きの状態だったので賃貸付けに奔走し８月には満室になった。９月から物件を探し始めたが、今度は１階店舗で退去の話。退去後、保証金のことでもめ、なかなかリフォームできず年が明けてしまう。やっと１月から募集をかけ、並行して物件を探していたが、買い付け１番手をとっても現金買いの人に横取りされたり、売り主の事情で買えなかったりして２件目を買えたのがまた６月。（千葉県　６室）ここも１室空きでリフォームと賃貸付けで９月まで掛かる。（１棟目の店舗は１０月に大幅値下げののち、やっと決まる）両物件とも自主管理していますので、掃除、補修で休みはほとんどない。２棟買ったところで両方とも築20年ですので、このまま買い進めるか？考えて３棟目は戸建てで現金購入にしようと思い、物件を探したが、なかなか思うような物件が出ず、また買い付けを入れても１番手にならず競売にも挑戦しながら待っていたら、やっと３棟目が出てきた。（朝霞　２室）これもまた６月購入その後自宅を改造して１部屋賃貸　（２３区内）現在キャッシュフローは給料より多くなりましたが、先の１０年を考えるとまだローンのない物件を増やしていかないと、補修、金利の上昇等で不安です。まだサラリーマンは引退せず、無理しないよう１年に１棟づつ増やしていこうと思ってます。

2011.11.28

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