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[マンション] カテゴリの記事

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• これからのマンション（住宅性能表示の義務化は？）

  以下の内容は、マンション総合研究会の公開セミナーで聞いた内容をもとに書いたものです。今後マンションに関してどのようなシステムづくりをしていったらいいのでしょうか。デベロッパー編に続いて今回は流通市場の整備です。マンションに住宅性能表示制度を義務づけたらどうでしょうか。住宅性能表示制度とは、「地震などに対する強さ」「火災に対する安全性」「省エネルギー対策」など10分野の性能項目について、等級や数値で表示しています。外見からでは判断できない建物の性能の違いが、専門知識がなくても分かりやすく理解できます。現状では、マンションだけでなく戸建てなど全住宅に関しては14％ぐらいしか加入していないようです。なぜ、普及率がこんなに低いのでしょうか。住宅性能表示をするメリットは、住宅ローンの金利が下がります！弁護士により組織された紛争処理機関を、1万円で使用できます！第三者が現場チェックをするので、安心！地震保険料が割引されます！さまざまな住宅を、統一された基準で比較できます！性能表示を通じて、現場管理・工法・工程の標準化を推進できます！と書いてあるサイトもあります。こんなに良い制度なのに普及しないというのは、おおよその見当がつきます。以下は素人の私の勝手な推測です。１、手続きが煩雑？２、料金が高い？３、性能表示制度自体の認知度が低い？手続きは、申請図書を作成する必要があるので、設計者又は工務店やハウスメーカーの方に申請書等の作成を依頼しなければなりません。料金は、専門家に調査を依頼しますので、○万円の費用はかかると思います。３はハウスメーカー、工務店、ゼネコンなどの住宅関連産業への徹底した協力体制ができてない現状があるため？いずれにしても、現在の制度ではまだまだ問題点もあるようです。制度自体は素晴らしいものなので、一刻も早く利便性の高い制度改革を願います。総会の議事録作成のご依頼はテープライト・オフィスびわこ　マンションなんでも相談はＮＰＯ集合住宅改善センターまで

  2006年08月28日

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• これからのマンションは（デベロッパー編）

  以下の内容は、マンション総合研究会の公開セミナーで聞いた内容をもとに書いたものです。では、そういう現状をふまえて、今後はどのようなシステムづくりをしていったらいいのでしょうか。まずは、デベロッパーに関しては......今回のような場合、デベロッパーに買い取り請求するのが筋でしょうが、デベロッパーにそんな力はないでしょう。現状では誰も補償してくれない。住宅品質確保法で、10年間の瑕疵保証はありますが、それだけでは対応できない。ならば、デベロッパーが買い取れる仕組みを設けてはいかがか。つまり、デベロッパーが保険に入るのです。いざというときは、その保険からお金がおりる。しかし、この制度を適用するにはデベロパーの資格制度のようなものを設けなければ成立しない。そうすると、新規参入障壁を高くすることになる、という議論も起こってきます。しかし、建物は、目で見て触ってそのできの良し悪しが判断できない部分が多すぎます。それに対しての保証が十分でない、というのはあまりにも消費者の立場をないがしろにしすぎではないでしょうか。早い改善策を求めたいですね。総会の議事録作成のご依頼はテープライト・オフィスびわこ　マンションなんでも相談はＮＰＯ集合住宅改善センターまで

  2006年08月27日

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• 建築業界も産学共同

  以下の内容は、マンション総合研究会の公開セミナーで聞いた内容をもとに書いたものです。地方に行くと、役所の建築に関する力が落ちていることがよく分かるそうです。そこで、都道府県にある大学の建築学科や建物、住居の関係の学科を持っている大学と共同してはどうか、という案があります。また、民間にいる建築士さんが役所で仕事をする。任期を決めて任用するというのはどうでしょうか。とにかく、建築関係のいろいろな立場の人がかかわるというのも、建築に関する視野も広くなるし、相乗効果で技術的にも素晴らしいものができるかもしれないとも思います。総会の議事録作成のご依頼はテープライト・オフィスびわこ　マンションなんでも相談はＮＰＯ集合住宅改善センターまで

  2006年08月26日

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• 建築士制度の問題点解決案

  以下の内容は、マンション総合研究会の公開セミナーで聞いた内容をもとに書いたものです。今後、このようなことが起こらないようにするために、建築士制度を更新するようにすればどうか、という案があります。お医者さんを例にとると、医師の免許を取って即医師になれるわけではない。産婦人科、外科、内科、いろいろな専門家おり、それぞれに学会があります。その学会でお医者さんを認定いたします。だから、患者は、この人は内科の先生だとはっきりとわかります。建築士もそうすればどうか。意匠建築士、構造建築士、木造建築士がいます。それぞれ学会をつくり会員になり、認定をしてもらう。また、更新制度も設ける。そうやって、業界だけでなく、広く一般にどういう建築士であるかということを知らしめるべきだということです。新しい技術がどんどん導入されています。資格と取った何十年前とはずいぶん様変わりをしているはずです。どんな職業も新たな知識、技術が必要で、それを学べる場所、認める機関も必要でしょう。そうやって活性化していかないと、問題点の解決にはならないでしょうね。総会の議事録作成のご依頼はテープライト・オフィスびわこ　マンションなんでも相談はＮＰＯ集合住宅改善センターまで

  2006年08月25日

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• スクラップ＆ビルドからの脱却

  以下の内容は、マンション総合研究会の公開セミナーで聞いた内容をもとに書いたものです。スクラップ＆ビルド、建てて壊す。日本では土地が非常に高いので、建物につぎ込みお金を減らすことでコスト削減を行ってきた。また、生活水準があまりにも急激に上がったので、建物よりも設備が古くなって建て替えたいという要望も出てくる。こういう繰り返しから、ストック重視、今ある建物を上手に維持管理して長く住もうという考え方に変換していっています。だから、中古住宅の流通をもっと活発にしましょうと、なってきています。そこで、その中古住宅の情報を公開していこうというのがマンションみらいネットとなるわけです。総会の議事録作成のご依頼はテープライト・オフィスびわこ　マンションなんでも相談はＮＰＯ集合住宅改善センターまで

  2006年08月24日

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• 技量低下と競争原理による悪循環

  以下の内容は、マンション総合研究会の公開セミナーで聞いた内容をもとに書いたものです。今回の事件は姉歯元建築士の偽装を見抜けなかった検査機構にも問題があると言われています。民間に開放するのが良くなかったんだと。しかし、残念なことに、行政庁の技術者の力量も落ちてきているようです。「コンピューターのプログラムでやったことならＯＫとする」「コンピューターのプログラムでややこしいのは見られまいから、手計算でもう一度やり直しなさい」と言っているのに等しいそうです。また、民間の場合は、たくさんの案件を取って手数料を稼がないといけません。だから、手数料は安く仕事は早くとなれば、多くの仕事を手掛け見落としも出てきます。市場原理が悪循環に働いた典型的な例でしょう。この市場原理をうまくいい方向へ向かわせる知恵はないものかと思います。もうずいぶん前のような気がしますが、女の子が市民プールで亡くなりました。明らかなる人災です。ある方がブログで、「こういうずさんな管理は民間なら考えられない。なぜなら、こういう事故があったら、即信用をなくし閉鎖になるから」と。　　私もそう思います。こういう場合の市場原理の働き方は良い方向への働き方だと思います。しかし、パロマにしろ、偽装事件にしろ、目先の利益しか見えてないんですね。最終的には、自分たちの技術は、人々が安全・安心に暮らせる豊かな生活を保証し、社会貢献するんだ、という企業の誇りってないんでしょうか。 総会の議事録作成のご依頼はテープライト・オフィスびわこ　マンションなんでも相談はＮＰＯ集合住宅改善センターまで

  2006年08月23日

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• 公共部門のリストラと外注

  以下の内容は、マンション総合研究会の公開セミナーで聞いた内容をもとに書いたものです。かつては、鉄筋コンクリートの建物といえば、公共建築がほとんどでした。それを建築設計するのは、役所の中にいる建築技術者でした。彼らは非常に有能で建築界のリーダー的存在でした。しかし、時代は変わりました。公共建築は減り、役人の体制もスリム化していきました。その結果、設計事務所に外注し、競争入札をするようになりました。役所の中で設計も施工の経験もないから、どんどん技量は低下し、確認申請が出されても評価する能力に疑問の声もありました。競争入札には、賛否両論あるようです。確かに発注する側はコスト削減できるでしょう。しかし、競争が激化するあまり、低価格で落札したしわ寄せはどこにいくのでしょうか。そういう状況の中、建物の安全は保証されるのでしょうか。労働者の労働環境、賃金は保証されるのでしょうか。現在、職人さんの数が激減しています。労働条件の過酷さと低賃金が原因です。若者が職業として選択しないのです。実は、私は速記事務所の契約社員もしております。市議会、県議会等の議事録作成をしております。何年か前より議事録作成も入札制度になり、当然、価格破壊が起こりました。厳しい納期で低賃金。建築業界と同じ現象です。何ごとも、バランスの取り方が大切です。総会の議事録作成のご依頼はテープライト・オフィスびわこ　マンションなんでも相談はＮＰＯ集合住宅改善センターまで

  2006年08月22日

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• マンション生産システムの変化

  以下の内容は、マンション総合研究会の公開セミナーで聞いた内容をもとに書いたものです。　　　　さて、今までの生産システムは、建築主が設計者に設計してもらって、施工会社に施工させる。「建築主（デベロッパー）」→「設計者」→「施工会社」となっておました。しかし、そういうやり方のデベロッパーは１割ぐらいだそうです。（１）「デベロッパー」→「大きなゼネコン」　＊自分ところの設計者に設計をさせ施工する。（２）「デベロッパー」→「中小ゼネコン」→「設計者」→「構造設計者」　＊中小ゼネコンは、設計者がいない場合は設計を外注。そこの設計者も構造設計者をもっていなければ、構造設計を外注。このようなシステム、つまり、下請け重層構造になってきたのです。朝日新聞のある取材によると、利益率はデベロッパーが10％あればゼネコンは２％ぐらいという常に厳しい状態になっているようです。　これは、建築業界に別の動きをもたらせました。今まではゼネコンは新築マンションだけやっていましたが、マンションの大規模改修工事にも乗り出してきました。しかし、同じ建物でも、新築のマンションを建てるのと、人が住んでいる状態で改修工事をするには、まったく別の能力、ノウハウが必要になってきます。これは後にお伝えいたします。総会の議事録作成のご依頼はテープライト・オフィスびわこ　マンションなんでも相談はＮＰＯ集合住宅改善センター 

  2006年08月21日

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• 建築社会の分化、専門化

  以下の内容は、マンション総合研究会の公開セミナーで聞いた内容をもとに書いたものです。マンションは木造住宅ではあり得なかった、専門家の分化をもたらせました。マンションは一般住戸の木造建築と違い、戸数も床面積も広くなり、構造多様化し高さも伸びてきました。当然、建築するには複雑で膨大な知識が必要となります。そこで、マンションの設計だけで、構造計算を専門とする構造建築士、設備を専門とする建築士、意匠を専門とする建築士と分化されてきました。それにより、建築士の間に階層ができました。そして、構造を専門とする建築士や設備を専門とする建築士は、意匠を専門とする建築士の下請けの形で仕事をするような流れができてきました。姉歯元建築士は構造を専門とする建築士でした。彼の場合、98件の仕事のうちわずか３件だけが自分の直接設計でした。あとはいわゆる下請けとして請けた仕事でした。そこには、「逆らえば、仕事を回してもらえないという弱い立場だた」と語っています。もちろん、それが真実かどうかは、まだ、捜査段階ということですが......。問題は姉歯元建築士という個人だけの問題ではなくもっと根が深い建築業界全体の問題かもしれません。また、建築社会のこのような変化に行政の対応が遅れた、ということにも問題の一端はあったように思います。総会の議事録作成のご依頼はテープライト・オフィスびわこ　マンションなんでも相談はＮＰＯ集合住宅改善センター

  2006年08月20日

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• デベロッパーとは何ぞや

  以下の内容は、マンション総合研究会の公開セミナーで聞いた内容をもとに書いたものです。デベロッパーとは土地を買って建物（マンション）を建て、建てたら売ってしまいます。つまり、建物が建つまでは建築主で売ってしまえば、さようなら。その建物を買った人が区分所有者になり、建物に関する責任は買った人にあり、デベロッパーには全く責任がないと。これが姉歯事件の場合は、デベロッパーであるヒューザーの言い分です。マンションをデベロッパーから買った人は、モデルルームを見て建物を判断したぐらいで、実際の構造などはほとんど知らない、分からない。まさか違法建築だなんて考えもしなかったでしょう。だって、建物は勝手に建てられるものではなく、きちんと国の基準に沿った建築基準法を充たし確認申請をパスしなければ建てられたものだから。そういう国の信頼も建築業界の信用も根底から崩した事件でした。総会の議事録作成のご依頼はテープライト・オフィスびわこ　マンションなんでも相談 はＮＰＯ集合住宅改善センター

  2006年08月11日

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• 「確認」「許可」の違い

  以下の内容は、マンション総合研究会の公開セミナーで聞いた内容をもとに書いたものです。建築制度は、「確認制度」なんです。では、「許可」と「確認」はどう違うのか。「許可」とは、申請がＯＫかＮＧかのどちらかです。「「確認」とは法的要素に適合すれば何でもＯＫということです。つまり、２つを比較すると、「確認」の方が緩やかです。それに、申請があると21日以内に回答しなければいけない。住宅に関しては７日間以内に回答しなければいけない。では、なぜこういう制度ができたか。昭和25年にできた制度、つまり戦後まもなくです。資材不足で、厳しい法律にすると家を建てられなかったのです。また、そのころ建てられた住宅は木造構造です。鉄筋コンクリートの建物は、公共建築ぐらいで、それは役所の中の営繕課の皆さんが設計していたそうです。私が思うに、昭和25年当時ではこういう制度にしなければどうしようもない時代背景があったんですね。それはそれで仕方のないことです。問題は、現在のようにマンションという鉄筋コンクリート住宅に国民が住むようになり、また、住宅の流通機構にデベロパーという新しい存在が生まれたにもかかわらず、それに対する対応がまったくできていないことが、今回の事件を起こした背景にあり、解決を非常に困難にする原因にもなっていると思います。理事会総会議事録作成はテープライト・オフィスびわこまでマンションなんでも相談

  2006年08月10日

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• 住宅品質確保の仕組み

  以下の内容は、マンション総合研究会の公開セミナーで聞いた内容をもとに書いたものです。そもそも、住宅の質を確保する仕組みがちゃんとあります。それは建築士と建築確認です。昭和20年に建築士法ができました。一級建築士、二級建築士、木造建築士。通常は、建築士は建築主の依頼を受けて建築主と契約し、現場に行って自分の設計図どおり、仕様どおりに工事が進んでいるか監理をします。一方、建築をするときに確認申請が行われます。設計図書を役所に持っていきます。そして、役所にいる建築主事が「この建築するにふさわしく、法的にも問題がない建物だ」と確認し、中間検査や完了検査をします。この建築士と建築確認の両方が働いて日本の建築の品質は確保されています。それが、今回の事件の場合は、建築士が偽装した。それと以前は行政にあった建築確認申請機関が民間にも委ねられた。その機関が偽装を見逃した。つまり、住宅の質を確保するしくみの２つが機能しなかったということです。マンション総会議事録作成のご依頼はテープライト・オフィスびわこ ＮＰＯ集合住宅改善センターのマンション何でも無料相談はこちら

  2006年08月09日

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• 姉歯元建築士耐震構造偽装問題

  以下の内容は、マンション総合研究会の公開セミナーで聞いた内容をもとに書いたものです。姉歯元建築士がマンションの構造計算を偽装し、それを建築確認機構が見破れなかったという事件。行政のとった対応の一つに緊急調査委員会が設立された。その座長をした京都大学名誉教授の巽氏の講演を聞きに行った。その調査委員会は全員で10名、建築分野４名、ジャーナリスト２名、弁護士やマンション管理組合の代表、主婦連代表など各分野の人が集まった委員会らしい。ちょっと、驚いた。非常にユニークなメンバーではないか。専門家を入れるのは分かるが、マンション管理組合の代表や主婦連代表を入れるあたりがにくい。この委員会は大臣直属の機関だという。座長をされた巽氏は、大臣に「行政の対応というテーマだけでなく、自由にやってください」とも言われたらしい。私も審議会等の委員をしたことがあるが、必ず有識者なる大学の先生や専門家が席につき、市民はアリバイ作り（ほら、市民の意見もちゃんと聞いているよ）的な立場で利用されているのかな？と疑うときがある。（単に私の力不足だろうが）この委員会では、そういうこともなく、管理組合の代表者や主婦連の代表者は消費者の立場の代表として、大いに怒りの胸の内を語ってほしいものである。総会議事録作成のご依頼はテープライト・オフィスびわこマンションなんでも相談なこちら

  2006年08月07日

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