盆栽投資日記

という東洋経済の記事を読みました。



いやー　これは勉強になります。
知らない事が、もりだくさんで「ふむふむ」と興味深く読みました。



特にパート２の記事の、
私募不動産ファンドって「出口」で物件を売却しなくても、
今より低利のノンリコースローンに借り替えるだけでＩＲＲ（内部収益率）
を向上させることができるってのは「なるほど～」です。



確かに、これで単純にＷＡＣＣを下げる事ができます。
必ずしも物件を安く買って、高く売らなくても、
低利のノンリコースローンと組合わせる事ができれば十分儲かる･･･。



それと、記事にもあったけど、東京23区のＡクラスビルの空室率って、
2年前の8.8％からずっと低下して、今は2.2％らしいです。
要は、ほとんど空室が無いってことです。



ちなみに、名古屋もＡクラスビルの空室率が2.5％で東京と同じくらい低いらしい。
今、名古屋のオフィスビルのキャップレートが急激に下がっている背景はコレかな？



「金利が上がったらどうするの？」



という調達コストの上昇を心配するのも分かるけど、
空室率という肝心のキャッシュフローを左右する数値がどうなのかというのも、
やっぱり大事だと思ます。



物件価格が上昇して、空室率も上昇しだしたら、
ファンドバブルなのだろうけど、そうではないみたい。
ちょっと考えを改めました。



さて、とりあえずＪリートでも買ってみようかな？
一番歴史がある日本ビルファンドあたりを1単位･･･。