盆栽投資日記

「キャップはどのくらい？」



投資家に収益物件を持ち込むとき、
又は地域の収益物件の相場感を聞かれる場合に、よくこんな事を聞かれます。



「この物件はキャップ７％ですね」



とか、



「今、この地域のキャップは５％切るぐらいですかね」



とか、そんな感じで答えてます。



キャップレートとは簡単に言えば、
「不動産から得られる収益を元本である不動産価格で割った数値」です。
便利な指標です。



･･･。



今日も仕事の話の中でその、
「この地域のキャップはどのくらい？」
の質問を取引先からされました。



回答として、私は感覚的に妥当なレートを述べたつもりなんですが、
「普通はそんなもんだよね。いや、実はね･･･」
と話された数値が、私の述べた数値より全然下の数値！！



とある上場不動産ファンド会社が最近買った収益物件のキャップだそうです。
「ファンドバブルですね～」（最近の話題はコレばっかりです）　
なんて話をして終わりました。



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この不動産ファンド会社が買った物件。
確かに「キャップが低い＝価格が高い」という物件ではありますが、
キチンと物件を見ていけば、その低いキャップの理由は理解できます。



大規模な設備投資を購入前に実施済み。
競争力のある立地。
間仕切りしやすい貸室の形状。
･･･等々。



決して新しい物件ではないですが、
テナントが要望する「基本」のスペックを十分備えているビルです。
今後も大きな空室が発生するということは、おそらく無いと思われます。



ちなみに・・・。



別の不動産ファンドが買った近くの別の物件。
この物件は前述の物件のキャップより高いキャップで、
一見すると、こっちの物件の方がお買い得のように思えます。




でも、実はこの物件の方が問題です。




設備改修しなければいけないところは山ほどある。
地図上では駅から近いけど、実際行ってみるとイマイチな立地。
既存賃料が相場の成約賃料に比べ高すぎ。空いたらどうなるの？
･･･等々。



どう考えても出口が無いと思うのですが･･･。
なにか別の物件と抱き合わせで買わされちゃったのかなぁ？
うーん。



・・・。　



物件取得の過当競争によるキャップの下落と、
リスクプレミアムが低いことへの評価によるキャップの下落。



どちらも結果として物件価格が上がることは同じですが、
最終的な結末は大きく違うものになると思います。



さてさて。