盆栽投資日記

今日は取引先のビルオーナーの所へ訪問。
所有ビルの改修工事の進み具合を見てきました。
順調に進んでいるみたいで安心、安心。



さて、今日確認してきた、この改修工事。
基本的に大家さんから工務店への発注全般について、
当社がアドバイザーとして関わってきた案件です。



改修工事内容についてテナントにアンケートをとったり、
工務店との折衝（工事内容全般から見積もりの金額の交渉等）だとか･･･。



今年の初めからスタートした案件なのに、工事着工が１２月･･･。
なんだかんだで１年もかかってしまいました。



･･･というのも、始めはビルを施工したスーパーゼネコンに発注していたんですよね。
ホントは数社集めて入札形式でやりたかったのですが、
大家さんがやっぱり付き合いがあるからとかなんとかで･･･。



しょうがなくゼネコンに発注するも見積もりが激高！
予備費管理費が高いどんぶり勘定の見積もりです。



何回か交渉したのですがどうにも金額が下がらなくて、
結局、了解を得て、ゼネコンの下請けの工務店と直契約という形でおさまりました。
こうして、なんとかオーナーの予算内におさまりました。やれやれ･･･。



工事が終わるまで約３ヶ月。
キレイなビルになると入居者も喜びます。
さてさて、イメージどおりの改修結果になるかなぁ･･･。



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最近、ビルの工事発注のやり方については、
ＣＭ（コンストラクションマネジメント）という手法が注目を浴びつつあります。



コンストラクションマネジメントというのは、今回のようにどこかのゼネコンや工務店に
一括発注するのではなく、発注者が個別に専門業者に発注するやり方です。
場合によっては競争入札を行うことも多いと聞きます。



具体的な事例でいうと、このプレスリリースによると、



＜実績例：「アセット・マネジャーズ株式会社」様の場合＞

・２００５年１１月、ドゥーア柿木畠改修工事
・応札会社　総合建設会社８社　専門工事会社１２５社
・競争入札低額３社平均　３，０９０万円
・弊社ＣＣＭ採用後価格　２，３４０万円
・結果：２４．２％のコスト改善

・２００５年８月、ヒートポンプチラー交換工事
・応札会社　専門工事会社９社
・競争入札低額２社平均　１，９８０万円
・弊社ＣＣＭ採用後価格　１，５００万円
・結果：２４．３％のコスト改善



ＣＭによって２０％以上のコスト改善の結果を残しています。
これならマネジメント会社にコンサル料を払っても元が取れます。



従来の大家なら「付き合い」とか「面倒くさいから」といった問題もあるでしょうから、
これまでどおりの一括発注でのやり方でも、まあＯＫだとは思います。



ただし、ここ最近の新しい大家、例えばこのアセット・マネジャーズなんかだと、
改修工事一つするのにも、ファンドへ出資している投資家に対しての説明義務が発生します。
一括発注のどんぶり勘定では金額が妥当なのかどうなのか良く分かりません。



改修工事のコスト削減の程度によっては、最終的な出口価格までも変わってきます。
プロの大家である彼らであれば、このような仕組みを活用するのは当然の事なのかもしれません。



アセットマネジメント
プロパティマネジメント
コンストラクションマネジメント



従来の日本的ビル経営には無かったアメリカから来たこれらの考え方。
このような手法を活用する「プロの大家」と、従来どおりの考え方の「今までの大家」
今後、この差はどんどん広がっていくのかもしれません。



アメリカの後追いというのもイヤな感じですが、そうしないと生き残れないのも事実です。
アメリカの良いところは積極的に取り入れて、ぜひとも
このような日本の企業にがんばって欲しいなと思います。