盆栽投資日記

この日記でも取り上げたダヴィンチ銀座が、
第15回ＢＥＬＣＡ賞ロングライフ部門を受賞したとのことです。



DAオフィス投資法人のIR



こんな感じの説明文がありました。



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本建物は、1963年当時のリッカーミシンの本社ビルとして竣工したものである。
また、その年の日本建築学会賞を受賞している。

1989年以降、ダイエーのテナントビルとして使用されていたが、バルコニーに屋外機が並び、竣工当時の外観が損なわれていた。2002年所有者がダイエーから現在の所有者に代わり、2003年耐震補強工事を含む大規模工事が実施され、外観が損なわれることなく竣工当時の外観がよみがえり、ダヴィンチ銀座ビルとして、生まれ変わったものである。

また、銀座地区には、大きな貸しビルは数少なく、現在の容積率制限のもとでは、新規の建替えでは現在の床面積を確保することが出来ないというデメリットもこの建物が大規模改修でよみがえった理由の一つでもある。

このビルは正面が西を向いており、四季を通じて西日を受けるという立地である。西日を遮断し、しかも内部からの眺望を確保する目的で、通常のサッシとは別に、バルコニーの外側にグレーペンのガラスで覆われたアウタースキンがついている。

現在でいう環境配慮建築のダブルスキンのさきがけとなる建物といってよい。
また、ステンレスの方立ての細い垂直線とグレーペンのガラスの構成が、このビルのファサードをエレガントにしている。通常の耐震改修では、外部にブレースが設置され創建当初の外観が損なわれることが多い。

この建物は、施主、設計者の熱意により、構造スリットの新設、壁の増し打ち補強ばかりでなく、柱、梁に対してハイブリッド補強工法（ＲＣ巻立＋鋼板巻き補強工法）を採用し、フレーム全体の耐力と粘り強さを向上させて、外観を損なうことなく耐震性能を確保している。

空調設備の面では、熱源集中のエアハンドリングユニット方式から、ビル用マルチを用いた天井隠蔽型ヒートポンプパッケージユニット方式に変換し、地階熱源機器、各階空調機、さらには地階受変電設備を屋上へ移し、貸室面積を増やすとともに、冷房負荷増大にダブルスキン間のバルコニーに屋外機を設置し対応していたため、ファサードの印象を台無しにしていた点を解消している。

また、空調機械室などのアスベストを、改修時に完全除去している。電気設備の面では、有効天井高を増加させつつフロアダクト方式をＯＡ床方式に変更し、将来的にも十分な電気容量を確保するとともに、高効率照明器具を採用している。また、両設備とも各階１テナント対応から４テナント対応へ変更し、水回り設備も適切な改修をするなど、貸しビルとして魅力あるものにする努力が随所に見られる。

内装もすっかり、デザインが一新され、40年前の建物とは思えない新しいテナントビルとしてよみがえっている。

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私的にはこの受賞、



「良かったね」



という思いと、



「いろんな意味でタイミングに恵まれていたね」



という思いの２つの思いを持っています。



･･･。



つまり、仮に２００６年３月の現在、



「ダヴィンチにこの案件をやれといっても、たぶん無理なんじゃないかな？」



と思うのです。



理由は以下３つです。



理由その１：モルガン信託

前にも説明しましたが、DAの物件のなかでこの物件だけモルガン信託。
（比較的受託基準が緩い？）モルガン信託を使う事ができたのがこの物件のポイントだと思います。

でも、現在はモルガン信託は新規受託を事実上停止していると聞きます。
日本の大手信託銀行が、この既存不適格建築物の受託を引き受けるかどうか？
微妙なところです。



理由その２：日本ＥＲＩ

これも前にも説明しましたが、この物件は検査済証がありません。
そのかわり日本ＥＲＩが調査して「大丈夫」との報告書がでています。

これで当時はモルガン信託も受託のＯＫを出したのだと思うのですが、
現在は日本ＥＲＩ（というか民間審査機関）は例の耐震偽装の問題で信頼が失墜しています。
検査済証の無い物件に対して、この手を使うってのはもう無理かもしれません。



理由その３：物件を証券化できる事がこの案件の大前提

「では、現物で買ってバリューアップすれば良い」という案もあるかと思いますが、ダヴィンチのような"私募ファンドの形で現物不動産を買う"というケースは「不動産特定共同事業法」にひっかかる可能性が高いため、厳しいのではないのかと思います。

また、現物と受益権とでは税金の負担が大きく違いますので、
この案件のＩＲＲの数値が大きく下がってしまいます。
これも痛いです。



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流動化銘柄のリスクを考える上で、みんな「金利が上がる事」ばっかりを言うけど、
私はむしろこの「物件を信託化できないから買えない事」のほうが深刻だと思うのですけどね。



不動産の流動化案件の増加スピードと、信託銀行の受託担当の人数の増加スピードは、
どう考えても前者のスピードの方が速いわけで･･･。
追いつかなくなれば、例え適法物件でも受託を断るしかなくなるわけです。



既存信託銀行以外の新たなベンチャー企業でも現れてくれれば良いのですけどね。
ホントに。