盆栽投資日記

アーバン決算でましたね。



いろいろな資料をみての
今回の下方修正についての私の感想ですが、



結局、



アーバンが自ら取得した現物不動産を"流動化できなかった"のが悪い



という事ではないかな？というのが個人的な感想です。




※　以下、少し妄想も入ってますので話半分でお願いします。





順を追って説明します。




１）２％出資したＳＰＣ（土地関連の管理業務と事業の管理業務）にて開発用地を取得


本来はこのＳＰＣで今回の案件の"全て"の土地を"信託受益権"で買いたかったのだと思います。
税金面で大きなメリットがありますからね。


ただし、売り手の事情（遵法性の問題等）で売る前の流動化ができないといった理由から、
しかたなく２０％の不動産は"アーバン本体"が"現物"で買わざるを得なかったのではないか？
と思います。


現物なので税コストが余計にかかりますが、
ある程度の土地は本体で現物で買うというのは計算通りであったと思います。




２）０．５％出資したＳＰＣ（土地関連の管理業務）にその２％ＳＰＣの信託受益権を譲渡。


これで配当として売上げ１３１億。


「２％の出資で１３１億かよ！」と思うかもしれませんが、
最初のＳＰＣって結構リスク高いですからね。
上手く土地が買えるかどうか不透明な部分はあると思います。


アーバン出資の２％は最もリスクが高い部分の２％であって、
だからこそ成功した場合の配当が高いのだと思います。
（失敗したらまず大損するのはアーバンで、利益を得る順番が最も遅いのもアーバン）


残りの投資家はメザニンの形で関わっていただけではないかと思います。
他社に全面的にまかせる今回のような案件にエクイティで出資するというのは不安でしょうから。


１３１億といえば凄い金額のように思いますが、
都心の１０００坪クラスの案件で上手く土地をまとめれば、
それぐらいの利益は十分考えられると思います。


土地の形を良くしたり、
道路幅の広い土地と道路幅の狭い土地をくっつけて容積率の大幅アップを狙うとか･･･。
良く言えばバリューアップ、悪く言えば地上げとなります。




３）アーバン本体で抱えた全体の２０％の現物不動産を流動化して、０．５％ＳＰＣにその信託受益権を譲渡。


仕方なく本体で現物で買った不動産を流動化して、その信託受益権を０．５％ＳＰＣに譲渡。
これでめでたし、めでたし････







と思ったら、



この日記でも書いたように



信託銀行が



「少しでも法律に違反している不動産は受託しない！」



なんて厳格な受託基準に変化してしまいました。
（受託が柔軟なモルガン信託、新生信託は業務停止命令という厳しい処分を受けています）



現物のままではアーバンから０．５％ＳＰＣへ不動産を売却できません。
なんとかして現物不動産を流動化しようと信託銀行と交渉するもタイムアップ！！
この２０％の不動産のＳＰＣへの売却は決算に間に合いませんでした。


このような展開はアーバンも計算外だったのではないでしょうか？




４）監査法人との打ち合わせ


この決算説明書類の対象地の形状をみれば、
監査法人でなくても案件はまだ『継続』しているという指摘はもっともだなと思います。


土地の形はガタガタですからね。
アーバン所有の不動産がキチンと０．５％ＳＰＣに移って、
その時に初めて、この案件の不動産全体の価値が確定するのが道理です。


監査法人の「残りの20％を実質的にＵＲＢＡＮが手放したときに、今回の事業が終了するとの指摘」
の”実質的にＵＲＢＡＮが手放す”という回りくどい表現も要は現物を流動化して信託受益権を
譲渡するという事を言っているのではないかと･･･。


まぁ推測ですけど。




５）まとめ


以上の話は全て私が思っただけの事であり、
大きな勘違いをしているという可能性も高いと思います。
でも、この仮説通りだったら今回の一連の騒動もなんか納得できるんですよね。




あのリリースをみれば誰だって、


「なんでアーバンはさっさと自社所有の不動産をＳＰＣに売らないのか？」


って思うだろうし。




ってとこでこの話は終わりです。
ではでは。