盆栽投資日記

知り合いの不動産好きな社長からビルを買ったとの連絡が入ったので、
早速ビルを見に行きました。




行って見てビックリ、


・正面玄関のところに社長の好きな置物。

・１Fのロビーの壁に社長の好きな絵。

・各階エレベーター前にホームセンターで買ってきたという棚。



買って早々に、社長の考えるビルのバリューアップ戦略（？）を実践されています。
ずいぶんと賑やかなビルになりました。



このビルの旧所有者はいわゆる外資の投資家さんでした。
高度なビル経営能力を持つ（らしい）世界的な不動産投資会社から
不動産好きな社長の地元の小さな会社へ所有者変更。



「うーん、入居者の反応はどうなんだろう？」
なんて思っていたのですが、
意外と、


好意的


なんです。


というのも旧所有者の投資家さんは、物事の判断基準を"投資"で考えてしまうので、
例えば、入居者から個別の要望が出ても、それが投資家的にメリットがなければ、
なかなかその要望を聞いてもらえないのです。



入居者の満足度より、ビル収支のエクセルシートの数値の方を重視してしまう傾向があります。
投資家としては当たり前の事なのでしょうが、ビルの入居者としては若干の不満が積もります。



その点、今回の新所有者は投資家というより大家の視点でビルを経営されています。
投資家でないので、３年～５年で売却するという予定はなし（信託設定解除）
ＰＭ会社をなくして自分で積極的に入居者とコミュニケーションをとる･･･等。



そのかわり、前述のように少しだけ趣味性の強いビルにはなっちゃっていますが(笑)
それでも良いビルにしていこうという社長のやる気、ビルへの愛着は感じる事ができます。
空室率も改善傾向で、今のところ全てが好循環で回っています。




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という話をふまえて、今回のダヴィンチの中間決算説明資料
投資戦略、投資実績、投資環境･･･。



彼らの投資に対する考え方が明確で頼もしい限りです。
特にAクラスビルの投資戦略の箇所が興味深かったです。



キャップレート圧縮は無し、賃料は急上昇中



これは軍艦ビル購入でネガティブな意見が多かったので、
そんなネガティブな意見を撥ね返すという意味で記載したのかもしれません。



私もこの戦略とは同意見でその通りだと思います。
常に時代の一歩先を考えているダヴィンチは投資家として一流だなと思います。



でも、



入居者から見た大家としてはどうでしょうか？



「Aクラスビル（軍艦ビル）の賃料は急上昇」というスタンスを明確に打ち出している
ダヴィンチがＡＭの軍艦ビルは、将来的に賃料の大幅アップを強要してくるビル
と新規・既存入居者に思われてしまうのでは？とちょっと心配になります。



既存はともかく新規の契約形態はおそらく定期借家でしょうから、
貸主からの賃料アップを想定した契約条項を入れる事も可能です。



新興市場上場で社員数も少なく社歴も浅い、
投資家としては一流なのかも知れないが、それだけに投資成果第一主義で
油断ならない大家なのではないか？
･･･と。



まぁ、考えすぎなのかもしれませんけど「急上昇」というのは、
不動産バブルをイメージさせるような、かなり刺激が強い表現だよなと思うわけです。
「ゆるやかな上昇」「上昇」ぐらいにしといた方が･･･なんて個人的に思います。