１５０坪の駐車場用地を近接地に購入 ＜トランクルーム貝塚＆スタジオ０７２４＞
弊社リハーサル音楽スタジオ「スタジオ０７２４」の会員さんが増えてくると、夕方から夜にかけてバンド予約で混みますので、駐車場不足という問題がここ1，2年多々ありました。スタジオは弊社「トランクルーム貝塚」「別館」１階にあり、別館前に２台と本館前に１台止められますが、その他に１００ｍ離れたところに７台駐車場を借りていますので、合計１０台止めれるのですが、それでも台数がオーバーするケースも多く、時間を１５分ずらすとか苦労していたのです・・・（汗）。というか、「乗り合わせで来てください」とか「軽四ですか？」といった駐車場の配車でいちいち調整して私の時間を取られるのがバカらしくなりました。経営者として、もっと他にやるべき仕事があるはずだと。要は時間の問題で、五毛作経営していると、この辺がシビアにならざるを得ないのです。この問題にメスを入れなければ・・・・とスタジオ会員数が２０００人超えた２年前から真剣に考え始めました。元々構想的には５，６年前からあったのですが、まだまだ駐車場問題は気にするほどではありませんでした。ところが想定外にもスタジオ会員数が伸びて、あともう少しで２８００人に達する勢いだけでなく、卓球場もレンタル自習室（テレワーク室）も会員数が徐々に増えてきたのです。嬉しい誤算ですが。そして「トランクルーム貝塚」「本館」北側の道を挟んだ近接地の土地所有者と直接２年前から具体的に売買交渉を始めたのです。道を挟んだ目の前の近接地・・・と言うのが大きなポイントで、離れていればメリットはないのです。それでも当初は簡単にはいかず、売って欲しいと言ってもダメだという回答でした。２年間の押しては引く、また押しては引く・・・といった粘り強気交渉の末、先方からついに「買ってもらえませんか？」というオファーが来たのです。ついに来た・・・という感じです。でも、私のウインドサーフィンとジャズライブハウス巡りの２週間の沖縄旅行があったので、私の「旅行から帰ってから、ボチボチ契約をしましょうか」で売主を少々焦らせたかもしれません。そして、それに応じて昨日ついに売買契約を交わして即金で購入したのです。地主さんから直接買い、仲介業者は介在していませんので仲介手数料も発生せず、非常にシンプルな取引で地主さんも喜んでおられました。これが私がただのスタジオ経営者だったら、不動産屋に仲介を依頼して値段交渉も自分の思うようにならず、仲介手数料も支払って・・・と大きなコストアップだったのです（一般的にはそうですが）。自分自身が宅建士を取って、不動産業者（会社）としての大阪府知事免許も苦労して取った・・・甲斐があったのです（涙）。まぁ、これでモヤモヤしていた駐車問題が吹っ切れました。まぁこの辺の売りと買いの呼吸・・・調整が難しいですが、そこは正式に大阪府知事の免許を持っているプロの不動産屋ですし、私自身は宅建士とファイナンシャルプランナーと不動産コンサルティングマスターのトリプルホルダーです。まぁこれで駐車場までの距離が従来の半分になりますので、お客さんにとって大きなメリットです。それと同時に「本館」から新しい駐車場まで軽四でもギリギリ通れるように、３，４年前から関西電力と交渉して電柱を弊社の敷地内に３０センチほど移動した経緯も、用地取得に向けた私の戦略だったのです。近所の人は「何で移動したのだろうか？」と不思議がっていたと思いますが、あえて真意を語る事はしませんでした。このように「駐車場を作る」という目的のために、構想から足掛け５年間ほど秘密裏のうちに動いていたのですが、これってビジネスでは当たり前の事だったのです。何でも直ぐには出来ないのです。失敗や未達成も多いので、常に同時進行で２０～３０くらいの新しいプランを持って仕事をしてイイ加減なくらいです・・・（汗）。まぁしかし借金をしてまで土地を購入する気は毛頭なく、今回も手持ちの資金で購入し、これまで通り無借金経営を貫いています。無借金経営というのは無言の信用と信頼に繋がり、絶対閉店や撤退しないだろうと顧客に安心され、逆に借金があれば「いつ閉店や撤退されるか分からない？」と顧客に不安感を抱かれてしまいますから。１５０坪の土地を買っても、これから整地などモロモロの改修工事があり、とりあえず直ぐに駐車できるのは１７台ほどですが、最終的には２０～２５台くらいは止めれそうです。トランクルームとスタジオのお客さんのための無料駐車場でもありますが、どうせなら「月極駐車場」と「時間貸し駐車場」にも力を入れていきます。トランクルーム所在地の名越は１９５０年施工の建築基準法ができる遥か昔の５，６００年以上経つ古民家集なので道が狭く、消防車も村中に入らないのがネックだけでなく、１軒の敷地面積が平均１００坪以上あるのに敷地内に車を止めるところが少ないのがウイークポイントで、法事で親戚が集まったり盆や正月に子供が帰ってきた時や友達が来た時に車を止めるところがないのに困るのです。更に最近の盆やだんじり祭に参加している青年団や三十人組や若頭で村外からも多いので、彼らは車で名越まで来ているので多すぎると駐車場で困るのです。そういった意味で今回購入した土地は名越町内にあり盆踊り会場でもありだんじり小屋もある名越町会館にも近いので、そういった潜在需要を取り込める可能性が十分あるのです。40年前なら名越町内の者しか参加しませんでしたが、皮肉にもだんじり祭の「そういった変化」で駐車場の時間貸しの需要が生まれるのです。将来的に駐車場がチャンと整備できれば、村中で何か緊急事態が起これば救急車や消防車やパトカーやヘリコプターや大型ドローンの「緊急の駐車場」として無償で提供するつもりです。まぁそういった努力によって税金分だけでなく、「６番目の事業」を成り立つようにしないと、不動産屋を１５年もやっているなんて恥ずかしくて言えませんから・・・（汗）。これまでの五毛作経営（トランクルーム、音楽スタジオ、不動産仲介業、レンタル自習室、卓球場）から、これからは駐車場事業が増えて「六毛作経営」・・・という事です。まぁ駐車場経営なんて現地に看板を設置しただけで、駐車場経営をバカにしているのかビジネスと思っていないのか、WEBサイトまで作る地主は殆どいませんし、不動産屋でも仲介手数料が安すぎるので真剣に取り組んでいませんが、そこはプロの不動産業者の自社物件として真剣に取り組み必ず収益を上げて見せます。土地の固定資産税分が丸々赤字では、不動産屋失格ですから・・・（汗）。一体何のために、１８年前のトランクルームオープン時に集客に苦労し他社の織物工場で１２時間肉体労働をしながら５０歳の老体に鞭打って朝２時に起きて受験勉強を９か月続けて宅建士を取ったのか・・・と自分に言い聞かせています（汗）。まぁ、みんな手を抜いているから集客できないのであって、誰でも真剣に取り組めば活路を見出せるはずです。弊社は５０年前に当時は高級住宅地として野村不動産が開発した岸和田市東ヶ丘町で月極駐車場（時間貸しも）を今年６月まで１０年間も自社で運営管理してきましたが、「片道15分以内」という私のポリシーに反してちょっと遠いので現在売却の方向で考えています。興味のある方がおられたら、是非ご連絡ください（０７２－４４６－０７９８ info@sasatani.com 笹谷まで）。将来も収益が確実に見込めるんですが、管理を考えると費用対効果が低いので、思い切って切る（売却）という選択と集中の判断です・・・（汗）。アレもコレも・・・なんて、娘と２人しかいないでデキないのです。娘と２人だけで五毛作経営を営んでいますので、やはり物件が近くでないと管理面で支障をきたしますから。今回の物件は「トランクルーム貝塚」「本館」の裏（北側）の道を挟んだ場所で表玄関から歩いて２０秒なので、何かあればスッ飛んでいけます。不動産仲介業でも他人の駐車場の仲介を１５年してきましたので、駐車場ビジネスに関してある程度のノウハウがありますので、これを応用するだけで新しく始める駐車場経営に活かせるのです。本来の不動産仲介業ではあまり儲けられませんが、自社の事業となると俄然チカラが入るのです。既にいろんなプランがあり、それに沿って新しい６つ目の新しい事業を進めて行こう・・・と思います。まぁリハーサル音楽スタジオというビジネスは大阪市内や堺といった都会に集中していますが、弊社のような田舎にあるスタジオのメリットは無料の駐車場があるという事です。だいたい大阪市内ではまず有料のコインパーキングを探すのが先決で、そこからスタジオまで歩かねばならずアンプなどの機材があれば運ぶだけで大変です。その辺の大きなメリットが弊社にあるのです。という事で、駐車場を大幅に増やしたからと言って、急にお客さんが増える訳ではありませんが、長い目で見てイロイロと新しい展開が考えられるという意味で・・・絶対プラスの方向に向いている事だけは確かです。全国的に空き家問題がありますが、地元名越もご多分に漏れず空き家が増えてきて、私のところに「買って欲しい」という相談がよく来ますが、消防車などの大きな車が入って来れないという道路の問題もあるので難しく、何らかの収益が見込めなければいくら安くても買えないのですが、そこは今イロイロとアイデアを捻っているところです・・・（汗）。まぁしかし、今回の１５０坪の近接地の土地購入はスタジオ会員数の増加に合わせた絶妙のグッドタイミングでしたが、スタジオ会員数が伸びなかったり、トランクルームから離れていたり、半分の７,８０坪しかなかったり・・・していればスルーしていたのです。如何にタイミングが大事か・・・と（汗）。そもそも８年半前にスタジオを始めていなければ、今回の土地購入なんて全くあり得なかったのです。「トランクルーム貝塚」「スタジオ０７２４」「 貝塚不動産.com」「貝塚卓球センター」「テレワーク＆スタディ貝塚」 大阪府貝塚市名越６６１ tel:０７２－４４６－０７９８ mail: info@sasatani.comにほんブログ村 にほんブログ村にほんブログ村 大阪府 ブログランキングへ
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