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手足と頭を働かす相良利満の不動産投資が．．なぜか今は相良利修のネット通販！？

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2008年07月の記事

全27件 (27件中 1-27件目)

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図面舞踏会in上野毛

相良利満(さらり・みつる)です。昨日、ヒロシ夫妻のお誘いで図面舞踏会in上野毛に行ってきました。ヒロシさん、ナウな３輪ベビーカーに１歳になるお子さんを乗せて、駅まで迎えに来てくれました。図面舞踏会の詳細は、人生バラ色、おしゃべり七色なヒロシ夫妻さんのブログへ。いやぁ、１歳くらいの子供はかわいいですね！だっこしても軽いし。片言風味の言葉がいいです。話すことはうまくできないけど、こっちの言ってることはちゃんとわかるんですよね。今は５歳の息子も、昔はこんなだったよなぁと思い返します。まあ、５歳は５歳なりにかわいいんですけどね。一緒にゲームもできるし、修繕の手伝いもしてくれる！また寄せてください！参考になりましたらお願いします！→ブログランキング

2008.07.31

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激安？火災警報器

カーサナビから「ナショナルの火災警報器SH28455が安いよ！」って案内をもらいました。見積を取らないと価格がわからないそうなので、個数を４にして見積を依頼。んー、私なら↓を買いますね。ちなみに、ナショナルの１０年寿命リチウム電池煙式火災警報器（白）には、３つ型番がありまして、家電量販店向けで綺麗な化粧箱に入っているのがSH4400、ブリスターパックのがSH4400P、業者向けで松下電工模様の青箱に入ってるのがSH28155です。中身は、どれも一緒ですから、一番ゴミの出ないSH28155がいいかもしれませんね。ナショナルの火災警報器については、こちらの公式サイトへどうぞ。取扱説明書を確認したい場合は、こちら(PDF)からどうぞ。参考になりましたらお願いします！→ブログランキング

2008.07.30

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宅建の勉強

宅建の勉強は、通勤時のホームや車内でしかやってませんが、ゆっくりと進んでいます。ようやく、出る順宅建ウォーク問過去問題集　権利関係が終わりました。次は、出る順宅建ウォーク問過去問題集　宅建業法をやります。家でもやればいいのですが、どうしても寝てしまう．．．電車内でも座ると寝てしまうので、いつも立っています。毎日往復で１時間くらいはできるので、そこそこ進みますね。あと、アパートの修繕に行くのに電車で往復３時間かかるので、ここでも勉強ができる。一石二鳥です。せっかく、やを買ったけど、これはまだ読んでいません。宅建が終わるまでお預けです。参考になりましたらお願いします！→ブログランキング

2008.07.29

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賃貸住宅フェアin東京

８月５・６・７日（火・水・木）と東京ビッグサイトで賃貸住宅フェアin東京が開催されます。主催の全国賃貸住宅新聞社が入場券とパンフレットを送ってくれましたので、どのセミナーを聞こうか、じっくり検討できました。今年から？人気のセミナーは、整理券が発行されます。スケジュール表の★マークがついてるセミナーが対象です。当日、各講座の開始２時間前に受付横で整理券が配られます。午前中開始の講演については、前日の１５時～１７時と当日に受付横で整理券が配られます。先着順なので、席でゆっくり聞きたい場合は、整理券をゲット！してくださいね。私は、６日（水）に行きます。三代目大家マサさん主催の懇親会にも参加します。今年もノベルティをゲットするぞ！（笑）参考になりましたらお願いします！→ブログランキング

2008.07.28

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サーモシャワー水栓取付

電車を乗り継いでアパートまで。先に、管理会社に顔を出してきました。このところ、１Rや１Kのお客さんが少なく、私のアパートに案内したのは１ヵ月前だそうです．．．しかも、近隣の工場は稼働率が上がってきているらいしですが、派遣会社の作業員を無料で寮に入れているそうで、これでアパートの需要が低下している模様。社長に駅から１０分の土地を紹介されましたが、ざくっと見積もって木造２階アパートで利回り１０％程度。うまみがない。横浜の外れだから１２％はほしい。さて、猛暑の中アパートに移動。サーモシャワー水栓の取付です。これが交換前水栓を取り外したところTOTOシャワー水栓・TMJ40C3Rを取り付けたところピカピカはいいですね！操作も軽いし、カチッと止水。いい感じだ。交換直後に部屋をノックする音が．．．内見です！賃貸営業さんに、てこ入れで水栓を交換するよと話しておいたのですが、早速案内してくれました！が、それ以降電話がないので、申込はなかったようです．．．まあ、賃貸営業さんにアピールできたからいいか。来週、別の部屋の退去があるので、その分の水栓も注文しておこう！参考になりましたらお願いします！→ブログランキング

2008.07.27

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サーモシャワー水栓

水栓が一番安い！まいどＤＩＹ本業のサラリーマンの仕事で、海外出張してました。やっぱり、家の布団が一番いいですね！出かけ前に、株の逆指値注文を入れておいたのですが、２２日から日経が３連騰だったようで、ショートのポジションが２つばかり刈り取られていました．．．注文しておいたTOTOシャワー水栓・TMJ40C3Rが届いていました。オールメッキに見える水栓は、見た感じがゴージャスでいいですね。裏はこんな感じ。元水道屋の義父に取付のコツを教わったので、早速、明日取付に行ってきます。参考になりましたらお願いします！→ブログランキング

2008.07.26

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プロのアンテナ工事

義父アパートのアンテナ工事。「８ｃｈの映りが悪い！」とクレームのあった入居者を訪問。映りの悪い理由がすぐにわかりました。「地デジの８ｃｈ」でした．．．地デジ用のＵＨＦアンテナは、まだ建ててません。たまたま、ＴＶＫに向けていたアンテナが地デジを拾っていたようです。入居者曰く、管理会社には「地デジの８ｃｈ」と伝えたそうですが、途中で「地デジ」が抜け落ちて、「８ｃｈ」になってしまったようです。まあ、遅かれ早かれ地デジ用のアンテナを上げるつもりでしたからいんですけどね。「地デジ対応」ですが、ＴＶＫ用の既存ＵＨＦアンテナの向きを変えて対応しようと思いましたが、金具がさび付いていて、無理に動かすと壊れてしまうらしい。既存のＵＨＦアンテナを交換して、東京タワーに向けることにしました。ＵＨＦアンテナを２本にすると混合器が必要ですが、交換なら不要になり安上がりです。アンテナを交換して、先走って地デジテレビにしてしまった入居者の部屋の端子で信号レベルの確認。６１ｄｂだったそうです。信号の質もまずます。次は、Ｊ：ＣＯＭを導入したアパートに移動。不要になったアンテナを撤去してもらいます。作業は、サクサク進み１時間半で２カ所の工事が終了。気になるお値段はアパートＡ：ＵＨＦアンテナ交換、室内信号チェックアパートＢ：アンテナ撤去計３０，４５０円でした。参考になりましたらお願いします！→ブログランキング

2008.07.21

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壁付き水栓の交換方法

昨日のユニットバスの水栓の写真ですが、色々調べてみましたら、どうやらカランは170mmのようです。失敗しても、240mmの長いカランは1500～2000円程度なので、それほどダメージもありません。サーモ付きの水栓の場合、例えば４０度のお湯を出そうと思ったら、＋１０度の５０度以上の温度のお湯を水栓に送らないと設定温度にならないそうです。これは、サーモスタットの構造上の問題らしいです。給湯器を４０度にして送ると、水栓を４０度にしても水を少し混合するため温度が下がるのではないかと思います。ってことは、お風呂に給湯器のリモコンがあるような場合、ツーハンドル水栓で十分なのでは？うちのアパートは給湯専用の電気温水器なので、かなり熱いお湯が出ます。温度の調節は、水栓で行うしかないので、サーモスタット水栓は大変便利です。キッチンのツーハンドル混合栓をシングルレバー混合栓への交換も考えたのですが、どうもミニキッチン用は穴は洗面台用の水栓とピッチが同じようです。キッチン用は通常203mmですが、ミニキッチン用は102mm。選べる水栓は、ごく僅かです。三栄水栓製作所　シングル台付混合栓　K77DK　\17,700　送料無料高い。しょぼい。あきらめた方がいいのかな．．．なお、水栓の交換方法ですが、サンリフレプラザさんのＤＩＹコーナーが大変参考になります。参考になりましたらお願いします！→ブログランキング

2008.07.20

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お風呂のシャワー付サーモ水栓

先日、注文したミニキッチン用のＩＨクッキングヒーター　KZ-11B \18,589とKZ-C30操作部カバーが届きました。半年以上空いている部屋に付けるのですが、もう少しリニューアルしてみようかなと、お風呂のシャワー付ツーハンドル混合栓をサーモ水栓に交換することにしました。探した中での最安商品は、三栄水栓製作所のサーモシャワ混合栓　CSK18D-8　\12,800 送料無料止水栓が浴槽とは反対側に付いていると大変操作しにくいのですが、これは中央レバーが止水栓になっているので、どちらからでも使いやすいと思います。あと８０円足すとピカピカメッキのTOTOのシャワー水栓　TMJ40C3R　\12,880　送料無料が買えます。さて、これでいいかな？と思い、念のためアパートのユニットバスを確認すると．．．カランが少し長い気がする。後ろの鏡の幅は457mm。カランはその半分くらいまである。上記の商品のカランは170mm。あれれ？これじゃだめかも。上のＴＯＴＯのやつでカランが220mmのもあるのですが、少し高い。TOTOのシャワー水栓　TMJ40C3LR　\18,589はて、どうしたものか。５ｃｍの差。170mmでも浴槽には届くと思うので、いいような気もしますが。長いカランが単品で２０００円～３０００円くらいなら、安い方の水栓でもいいと思います。ちょっとユニディへ行って確認してきます。参考になりましたらお願いします！→ブログランキング

2008.07.19

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カブトムシ・リリース

我が家のカブトムシ達がどんどん出てきました。さすがに多すぎるので、山に放してきましたが、さらに同じだけのカブトムシが成虫となって出てきました．．．毎晩ケンカのしまくりです。やっぱり多すぎなので、２，３匹を残して山に放してきます。来年は、自然に増えてくれてればいいのですが。参考になりましたらお願いします！→ブログランキング

2008.07.18

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まぼろしのウォッシュレット

←TOTO TCF304 \21,800 期間限定在庫限り先日の水道屋さんの話。TOTOのウォッシュレットは、「家電量販店向け」や「設備屋向け」などに分けられていて、量販店向けの商品は、水道屋さんには入ってこないそうです。水道屋さんに入ってくるのは、ＴＯＴＯのＨＰに掲載されてるSB・SCシリーズ、S1・S2シリーズ、アプリコット。量販店や通販で安売りしてるのは、ＫシリーズのTCF304やTCF314です。最近、モデルチェンジして、TCF305やTCF315になりました。このＫシリーズは、ＴＯＴＯのＨＰには掲載されていません。本当はあるのですが、サイトマップにリンクがないし、サイト内でリンクされてない。これがＫシリーズのページ取付チェックシートや取付手順書もあります。水道屋さんは、「量販店のは中国製ですぐ壊れるんだよ。うちに入ってくるのは小糸工業で作ってるんだよ」と言ってました。実は、もう小糸工業では作ってません．．．２００１年にＴＯＴＯの１００％子会社ＴＯＴＯウォシュレットテクノが設立されて、主にそこで作ってます。主にです。ＴＯＴＯウォシュレットテクノは、マレーシアにも工場があるので、そこでも作ってます。また、一部は、ＴＯＴＯの中国工場でも生産しているようです。まあ、原産国はそれほど気にしなくてもいいと思います。だって、中国製のＳシリーズもありますし、マレーシア製のアプリコットもありますから。ちょっと気になるのが、ＴＯＴＯ部品検索の結果。ＨＰに掲載されている、Ｓシリーズなどの型番の検索結果は出てくるのですが、Ｋシリーズは何もヒットしない。これじゃ修理しようにも、部品が分からないから修理不能ってことになるんでしょうか。たぶん、TOTOメンテナンスに依頼すればＯＫでしょうが。参考になりましたらお願いします！→ブログランキング

2008.07.17

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排水管高圧洗浄＆アンテナ

←地デジ早分かり義父アパートの排水管洗浄が終了しました。８世帯のうち１世帯は、１３日（日）に終わってるので、残り７世帯の排水管高圧洗浄です。見積書は、６万数千円だったそうなので、１世帯あたり８０００円＋消費税だと思います。案外安いんですね。さて、今日も義父から電話がありました。別のアパートの入居者から「８ｃｈの映りが悪い！」とクレームがあったそうです。この別のアパートは、地デジが受信できそうだったので、J:COMは導入していません。今は、VHFアンテナのみなので、VHFアンテナの調整＋地デジ用UHFアンテナの追加を業者に発注するつもりです。アンテナ工事は、案外技術がいる工事で、受信強度を測る機器も必要です。業者によっては、この測定器を持ってないこともありますので、アンテナ工事を専門または得意としている業者に依頼した方が無難です。今回は、日本住設さんに依頼する予定です。横浜の北西部にある業者さんですが、神奈川県全域、東京都全域で工事を行うようです。ここの社長ブログも参考になりますよ。参考になりましたらお願いします！→ブログランキング

2008.07.16

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宅建の申込

宅建のインターネットでの申込今日の午後９時５９分までだ！すっかり忘れてました．．．急いで申し込みます！申込先は、こちら参考になりましたらお願いします！→ブログランキング

2008.07.15

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夏だ！退去だ！しょんぼりだ．．．

久々に管理会社から電話があったので、最後の１室に申込があったか！？と期待したのですが、退去のお知らせでした．．．しょんぼり。これで８／１０となります。入居してから１年１ヶ月。退去の理由は聞いていないので、アンケートのハガキでも出そうと思ってます。－アンケートのお願い－・今回のご退去のきっかけ・お部屋の設備に故障や不具合はありませんでしたか？・ご入居中に気になったことがありましたか？簡単なものですが、今後の参考になればとお願いするつもりです。さて、退去後の予定ですが、ミニキッチンのコンロがシーズヒーターなので、そろそろIHに入れ替えようと思います。シーズヒーターとは、こんな渦巻き型のコンロですほかの部屋には、ナショナルのIHヒーター KZ-110Aが付いているのですが、製造中止になってました。新しいのは、KZ-11Bで更に機能アップしてデザインもよくなっています。あと、前から探していた操作パネルの目隠しパネル。ようやく見つけました。シーズヒーターの操作は、キッチンにあるダイヤルで行うのですが、IHヒーターは本体のスイッチで操作します。ダイヤルを撤去すると、長方形の穴が開いてしまうのですが、これを塞ぐパネルがKZ-C30 操作部カバーです。ちょうどお盆休みなので、ゆっくりハウスクリーニングと工事ができそうです。参考になりましたらお願いします！→ブログランキング

2008.07.14

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漏水

←業務用液体パイプ洗浄剤「ピーピーライト」昨日の義父アパートの修繕が終わって、帰ろうとした矢先「キッチンの床が水浸しになってる！」と緊急連絡。最近入居された部屋で、気がついたら流し台の下から水がしみ出していたそうです。すぐに駆けつけて点検。出てきている水はきれいだったので、水道管からの漏水を疑いましたが、メーターのコマは動いていません。蛇腹の排水管が外れたか？と手を突っ込んで確認しますが、これも問題なし。再度、メーターのコマを見ると、さっきより少し動いたような気がする。すると水道管の継ぎ目かピンホールから漏ってるのか？？水道屋に連絡するも、翌朝の工事となって本日に至ります。さて、朝９時にアパート集合。入居者さんと一緒にキッチン周りの物をどかします。程なくして、水道屋さん登場。手早く、キッチンを外していきます。壁と床の隙間から水が出ている形跡がないので、水道管からの漏水はなし。排水の蛇腹ホースがＳ字になっていたので、ホースに穴が開いているのかも？との見解でしたが、外に出ている床の排水口を見て「あ、詰まってるわ」。排水管が詰まって、蛇腹ホースのつなぎ目から流しの排水が吹き出したのが原因でした。排水枡の様子ここで高圧洗浄機の登場。細いステンレスメッシュのホースに、スネークノズルとかスズランノズルと呼ばれる逆噴射ノズルが付いています。これで、どんなに曲がりくねった配管もスルスルと自走していくそうです。合流している枡を覗いていると、白い油の固まりがどんどん流れていきます。おっきいウ○○も流れていきました（笑）。洗浄後他の部屋も排水の流れが悪いようで、少量ならスムーズに流れるのですが、多めに流すとトラップがいっぱいにならないと排水されません。水道屋さんは、全世帯洗浄する見積もりを持ってくると話していました。今回は、大家直払いなので、料金はわかりませんが、１０世帯で７～８万円くらいでやってる業者もあります。ＴＯＴＯのウォッシュレットについても話が聞けましたので、これについては後日書きます。参考になりましたらお願いします！→ブログランキング

2008.07.13

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換気扇は換気扇でも．．．

←高額です（笑）妻経由で義父から頼まれていた”換気扇”の交換。妻に終わったよと報告して、別の作業をしてました。妻「古いまんまじゃん！」私「いや、新品だよ！」妻「ガラガラ音がするよ！！」私「そんなわけない。ちゃんと点検したよ！！」妻「この”換気扇”だよ」私「あれ？この”換気扇”じゃないの？」妻「このトイレの”換気扇”だよ」私「台所の”換気扇”じゃなかったのか。間違っちゃった！てへ！！」そんなわけで、雷の鳴る中、天井扇を買いに出かけましたよ。２軒回ったけど、１７５ｍｍと２２５ｍｍしかありません。ほしい２０５ｍｍは置いてなかった．．．結局、高須産業格子パネルタイプ天井扇開口寸法205×205mmを注文しました。来週も工事です．．．今日は、そのほかにウォッシュレットの取付とＴＶインターホンの取付、火を噴いたようなコンセントの交換。完工してませんが、請求書だけは先に回しておきます。電源の隠蔽配線もだいぶうまくなりました。参考になりましたらお願いします！→ブログランキング

2008.07.12

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アーバンコーポレイション

６月の初め頃に空売りした8868 アーバンコーポレイションですが、含み益が６０％を越えている間に買い戻しをしました。借金の形に入れていた社長の株式を金融機関が担保権を実行して、ガッツリ売ってしまいました。このため、株価は急落。相場は乱高下を始めました。←タートル流　投資の魔術タートル流の手法をきっちり守って買い戻そうと思っていたのですが、場中に４０％も動く相場に恐れをなして、手仕舞いしてしまいました。仕切り直しの為に、一緒に空売りしていた2337　アセット・マネジャーズ・ホールディングスも手仕舞い。どこかの記事で、「ＵＳＡ」が危ないと書かれていました。これは、倒産するかもしれない不動産関連会社の頭文字らしく、Ｓのスルガコーポレーションは、現実となりました。では、ＵとＡは？となると、Ｕはともかくとして、Ａは２つばかり候補がありますね。ただ、今からとなると、ちょっと売りも買いも怖くてできません。動きが激しすぎます。そんな訳で、今は小売りや保険業と言ったところで、ブレイクアウトした銘柄を選んでいます。買いは2681ゲオ・5393ニチアス、売りは8795Ｔ＆Ｄホールディングスです。今回は、きちんと１０日ブレイクアウトで終わりたいものです。損切りでなければね．．．参考になりましたらお願いします！→ブログランキング

2008.07.11

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売買権付き賃貸借契約その６

←世界で一番美しい朱肉わかりにくいとコメントがありましたので、とってもわかりやすくて公平な方法を考えてみました。・固定資産税評価額で売り渡す入居時に「５年後以降に買取を希望する場合は、固定資産税評価額で売り渡す」と約束なり明文化しておきます。毎年送られてくる固定資産税の納付書に書かれていますから、すぐにわかりますね。もちろん、評価が著しく低い場合は、この方法にはしません。・鑑定評価額で売り渡す入居時に「５年後以降に買取を希望する場合は、不動産鑑定士が鑑定した評価額で売り渡す」と約束なり明文化しておきます。簡易鑑定評価書であれば、８万円くらいでやってくれるところもあります。あとは、状況に応じて、５年後１割引、１０年後３割引、１５年後５割引、２０年後タダのようなオプションを付け加えればいいと思います。入居者に「長く住めば、大家さんは本気で適正または格安で売ってくれるぞ。だから滞納には気をつけよう」と思ってもらえれば幸いです。参考になりましたらお願いします！→ブログランキング

2008.07.10

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売買権付き賃貸借契約その５

←印面 61mmのゴム角印が2,980円！いかがですか。わくわくRichさんに、インフレを考慮してみては？とアドバイスを受けましたので、考えてみました。インフレと言っても、インフレ率ってどの数字を使えばいいのでしょうか．．．インフレになれば、金利も上昇しますので、長期プライムレートの基準になっている５年物の利付金融債をインフレ率とすればわかりやすいのではと考えてみました。ここでは、長期プライムレートから－０．９％したものを利金債＝インフレ率としておきます。実際の戸建ての売買価格は、入居時に決めた価格に対し長期入居の割引率に応じた価格を引き、インフレ補正額を加算することにします。・売買契約時に実施されている、みずほコーポレート銀行またはその継承銀行の長期プライムレートから０．９％を引いた率を入居時に決めた価格に乗じ、さらに入居当初の賃貸借契約日から売買契約日までの年数を乗じた額をインフレ補正額として、売買価格に加算する。入居時に決めた価格５００万円。１０年後の今日、入居者が買い取る。割引率は３０％。補正前の価格は３５０万円今日の長期プライムレート２．４５％　インフレ率は２．４５％－０．９％＝１．５５％インフレ補正額は、５００万円ｘ１．５５％ｘ１０年＝７７．５万円補正後の価格は、４２７万円どーでしょう。いい感じに見えますが、土地と建物の割合によっては、しっくり来ませんね。土地だけなら上のやり方でもいいと思いますが、建物の経年による価値の下落を考えると変な感じになります。最初から土地と建物の割合を決めて、土地は補正して、建物はインフレ率と相殺した方がいいのでしょうか。参考になりましたらお願いします！→ブログランキング

2008.07.09

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売買権付き賃貸借契約その４

楽しく！安く！簡単に！セルフリフォームのカベガミヤホンポ売買権付き賃貸借契約について、まだ考えていました（笑）戸建ての賃貸で、長く入居してもらい、滞納をなくすにはどうしたらいいか？・長く入居すると、安くまたはタダで家が手に入るそんな方法を考えてみました。５００万円で購入した戸建て　家賃は月６万円入居者とは、５００万円の戸建てを長く住んでくれたら安く売りますと約束します。５年後に１割引の４５０万円１０年住んでくれたら３割引１５年住んでくれたら５割引２０年後には１０割引でタダになる長く住めば住むほど、安く購入することができ、２０年でタダになると言ったお得感を作り出すことが出来ます。・滞納をなくす上記の長く住むと戸建てがタダになる権利とリンクするのですが、この権利は一度でも家賃を滞納すると無効になるとしておきます。こうすることで、家賃を滞納すると権利がなくなるとの心理が働き、期日までに家賃を支払おうと言った強い動機付けになるのではないでしょうか。これらの事柄を賃貸借契約書とは、別に明文化しておくと、入居者に「口約束だけじゃないの？」と思われる心配もないので、安心してもらえると思います。また、この権利は、親、子、孫には、賃貸借契約の名義を書き換えることで、引き継げるようにしておくと、よりお得感が増すかもしれません。では、大家の側から見た損益ですが、購入５００万円　年間家賃７２万円として５年後　家賃360万円＋売却450万円－購入500万円＝310万円１０年後　家賃720万円＋売却350万円－購入500万円＝570万円１５年後　家賃1080万円＋売却250万円－購入500万円＝830万円２０年後　家賃1440万円＋売却0万円－購入500万円＝940万円となります。如何でしょうか。悪くないアイディアだとは思います。　参考になりましたらお願いします！→ブログランキング

2008.07.08

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カブトムシあらわる

←こんなのも楽しいですね我が家のカブトムシが続々と出てきました。７月７日現在、２１匹中、オス３匹・メス２匹です。出てきてくれるのはいいのですが、ケースの中で飛び回るので、ケースの隙間からクヌギのくずが飛び散りまくり．．．妻にも「カブトムシだらけにしてどうするの？」と飽きられています。本当にどうしましょうか．．．暗室はコバエだらけになってるし．．．繁殖は、やめておこうと思ってます。２１匹は多すぎるので、少しリリースしましょうか。大きいケースは１つしかないし。息子は、あんまり興味がないようだし（泣）参考になりましたらお願いします！→ブログランキング

2008.07.07

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ボールタップ交換

←便利な万能ボールタップ義父のアパートで、トイレの水が止まらないと連絡がありました。現場を確認すると、バルブが劣化して止水できない様子。オーバーフロー管までいっぱいです。ホームセンターへ行って、交換用のボールタップを購入してきました。三栄水栓製作所のPV46-2X-13で\4,180。交換は５分で終了。実は、水が止まらないくらいなら、ボールタップを全交換する必要はありません。ボールタップのバルブがある蝶ネジを１本外すします。するとバルブを取り外すことができます。このバルブを交換すればOKです。しかも、５００～６００円と安い。交換方法も詳しく説明されています。TOTOページ。三栄のもあります。PV45-11X-13。ですが、古いロータンクだと部品が合わなかったり、バルブが取り外せないかもしれません。よく分からない時は、ボールタップを交換した方が早くて確実です。今は、いいボールタップもあります。ボールが垂直に動く方式で、水がキュ！っと止まるそうです。三栄水栓　万能ロータンクボールタップいつも参考にさせていただいているコグさんのページでも紹介されていました。こちら。大家さん通信のクレールさんもわかりやすい写真付きで説明されています。こちら。残念ながら、義父のアパートのタンクは左側に手洗いがあるので、この万能ボールタップは使えません。私のアパートは使えますので、１つくらいは常備していてもいいですね。参考になりましたらお願いします！→ブログランキング

2008.07.06

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ドレン工事仕上げ

←普通の人は使いません２階通路に水たまりができるので、５万円でドレンをつけてもらいました。今日は、その仕上げ。ウレタン防水を切り取ったので、再度防水材を流して仕上げます。次回、トップコートを塗って終了です。裏の配管は、こんな感じ。子猫たちも大きくなってました。気持ちよさそうです。参考になりましたらお願いします！→ブログランキング

2008.07.05

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売買権付き賃貸借契約その３

←私も使ってます。ローンの計算が一発でできる金融電卓売買権付き賃貸借契約の設定例購入金額：５００万円　　家賃：月７万円（内積立金１万円）５年後に５００万円で売却するとします。５年間の家賃総額：３６０万円　積立金：６０万円実質売却額：５００万円－６０万円＝４４０万円５年間の利益３６０万円（家賃）＋６０万円（積立）＋４４０万円（売却）－５００万円（購入）＝３６０万円１０年後に５００万円で売却すると１０年間の家賃総額：７２０万円　積立金：１２０万円実質売却額：５００万円－１２０万円＝３８０万円１０年間の利益７２０万円（家賃）＋１２０万円（積立）＋３８０万円（売却）－５００万円（購入）＝７２０万円１５年後に５００万円で売却すると１５年間の家賃総額：１０８０万円　積立金：１８０万円実質売却額：５００万円－１８０万円＝３２０万円１５年間の利益１０８０万円（家賃）＋１８０万円（積立）＋３２０万円（売却）－５００万円（購入）＝１０８０万円実際の売買は、現金一括が大変そうなら、大家ローンもありだと思います。家賃と同額での分割払いにしても、５、６年で完済できます。念のため、抵当権の設定と火災保険への質権設定をした方がいいとは思います。ココまで書いて気がついたのですが、特に積立金のように面倒なことをしなくてもいいかもしれません。５年後の売買価格を４４０万円としておいて、毎月１万円ずつ安くなっていく方がシンプルですね。この方法は、最初から戸建てを買おうと思ってる人にはメリットがありません。５００万円の戸建てを購入するつもりで、２．５％でローンを組んだとすると６年半で完済できます。もう少し検討した方がいいですね。参考になりましたらお願いします！→ブログランキング

2008.07.04

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売買権付き賃貸借契約その２

←これだけは知っておきたい塗装工事の知識売買権付き賃貸借契約の続きです。基本的な考え方は、入居者に通常の戸建ての賃貸借以上にメリットがあることを感じてもらうことです。借りた家を買い取ることができる契約にしますが、大家としての本当の狙いは長く住んでもらうこと。そこで、家賃の一部を積立金にしておく契約にします。例えば・賃貸借は２年契約で更新がある。初回の賃貸借契約から５年が経過したら、いつでも家を買い取ることができる権利を取得する。・月７万円の家賃のうち、１万円を戸建ての購入費の一部として大家が積み立てる。ただし、５年未満の退去および戸建ての買取権を行使しないで退去した場合は、積立金は返金しない。これらが売買権付き賃貸借契約の基本となります。そのほか色々なオプションがつきますが、詳細については、ご意見を伺いながら考えていきたいと思います。入居者には、若干高めの家賃でも一部が積立金になると思えば、それほど抵抗なく受け入れてもらえるかもしれません。また、退去すると積立金が返ってこないので、長く住んでもらえるかもしれません。次回は、売買権付き賃貸借契約のオプションについて考えてみます。参考になりましたらお願いします！→ブログランキング

2008.07.03

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売買権付き賃貸借契約

重要書類の持ち出しに最適。セキュリティにも考慮した非常用バッグ。アパートやマンションなどの不動産投資以外に、戸建てへの投資も考えています。戸建ては、基本的にファミリー向けですし、一度入居されると5年、10年と借りていただけるかもしれない。しかし、入居期間が長ければ退去時の原状回復費の負担割合は、ほぼ１００％大家持ちとなり、古くなった戸建てを直して客付けするには、お金と根性が必要になってきます。できれば、退去しないでずっと住んでいただきたい。そんな方法はないかと、ずっと考えていました。ふと思いついたのが、売買権付き賃貸借契約。賃貸借で借りた戸建てを買い取ることが出来る契約です。借り主も、5年、10年と住み慣れた家ですので、「このまま住み続けたいな～。でも、家賃を払い続けるのがもったいないから中古の戸建てでも買おうかな」なんて考えるかもしれない。通常の賃貸借契約で大家から「この家買いませんか？」と持ちかけてもいいのですが、当初の契約から「買うこともできますよ」とすることで、色々なメリットが見えてくると思います。契約の仕方によっては、・家賃滞納を防ぐ・高く貸すことが出来る・修繕費を抑えることが出来る・長期で借りていただけるなどのメリットがあると思います。数回に分けて、これらの契約のアレンジとメリットを探っていきます。参考になりましたらお願いします！→ブログランキング

2008.07.02

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路線価発表

←路線価の本平成２０年の路線価が発表になりました。今年から閲覧用の冊子を廃止したので事務作業が減り、１ヵ月早く発表できるようになったそうです。さて、早速調べてみた結果ですが．．．我が家：前年度比＋１３％　前々年度比＋１８％アパート：前年度比＋１．４％　前々年度比±０％まあ、こんなもんなんですかね。下がるよりはましかな。参考になりましたらお願いします！→ブログランキング

2008.07.01

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