家づくりコンサルティング１０００本ノック！

[家づくりコンサルティング] カテゴリの記事

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  金利上昇は早ければ今年の夏！

  ついに日銀の量的緩和が解除された！2001年3月から日銀が行ってきた超低金利政策が終わった。市場が急激な金利上昇にならないように日銀がコントロールすると言うことだが、今後、金利上昇は間違いない！金利上昇は早ければ夏ごろになるという。住宅ローン金利が確定するのは家が完成した時なので、これから家を建てる方は夏までに家を完成させておかなければならない。家づくりは急いでくださいね！人気blogランキングへ←人気の不動産ブログをご覧下さい。　　　　　　　いつもクリックありがとうございます!

  2006.03.09

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  家づくりに求められているもの

  昨日は新しい事業について打ち合わせをした。大変白熱した議論をした。テーマは『真の家づくりコンサルティングとは』家づくりの際、普通の人は何も知らないケースが殆どだ。家を建てた後の税金や、ローン返済のこと、建築中の注意する点、契約書・見積書の見方など、始めてみることだらけだ。担当営業マンや工事監督、金融機関の担当者などの主導で進められる、向こうの良いようにされることもある。総合的に家づくりをサポートするには何が必要か？とても面白い話題になった。これから家づくりを希望される方、どんなことを聞きたいですか？人気blogランキングへ←人気の不動産ブログをご覧下さい。　　　　　　　いつもクリックありがとうございます!

  2006.03.09

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  この時期、住宅業界は・・・

  昨日、前職の住宅メーカーの人と飲みに行った。話題は人事異動の話しでもちきり。3月決算の企業では3月は人事異動の発表の時期だ。「俺、今年の成績悪かったから飛ばされる～」「○○社長は飛ばされました！」などなど。既に異動が決まっているのに契約行為をさせられている営業マンも結構いる。そして契約してすぐに担当が変わってしまうのだ。これから契約する予定の方、担当営業マンの異動が既に決まっているのか確認しておきましょうね！人気blogランキングへ←人気の不動産ブログをご覧下さい。　　　　　　　いつもクリックありがとうございます!

  2006.03.08

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  転職したら家は建てられない！

  最近は家づくり相談が多くて日記の更新が出来ていない。日銀の量的緩和解除が近いので、家づくりに関心のある方は多くなっているように思う。その中で、どうしても家づくりが出来ない方がいた。その方は昨年転職していて、昨年度の収入は少なくなっていた。通常、金融機関で住宅ローンを借りようと思えば、勤続3年以上と言うのがひとつの基準になる。転職後1年の場合は住宅ローンがおりない場合が多い。しかし、公的融資のフラット３５は就職していれば借り入れ可能だ。ただ、年収による返済負担率や購入価格の８０％までなど、借入限度額が厳しいので、自己資金が少ない場合はその他の金融機関の住宅ローンも合わせて借りる必要がある。金利上昇を考えて今の内に家づくりをしたいのに、住宅ローンが組めない・・・残念そうな表情の相談者に、親御さんからの資金援助を聞いてみてはと伝えた。家づくりを考えている方は、転職する前に家を建てておきましょう！人気blogランキングへ←人気の不動産ブログをご覧下さい。　　　　　　　いつもクリックありがとうございます!

  2006.03.06

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  坪単価って！？

  坪単価にはマジックが隠されている。先日、大手住宅メーカーＭＨさんのＫさんとお話しする機会があった。Ｋさん『最近の地域ビルダーは坪単価○○万円です！なんて言ってますけど、誇大広告になりませんかね～？』最大手の住宅メーカーではチラシで坪単価○○万円という表現はしない。理由は間取りによって坪単価は変わるからだ。前にも日記で書いたが、坪単価＝総額÷坪数のこと。総額に入れる内容を減らせば減らすほど坪単価は安くなる。業界では『外出し』という。チラシで『坪単価○○万円！』というビルダーはあらゆるものを外出ししている。安全仮設費や設計管理料、暮らしの安心設計料なんていう項目で外出ししている見積りもある。坪単価の基準はメーカーで統一しないと消費者には正確に比較できない。逆に坪単価で比較しようとすること事態が問題だ！ずるいことして坪単価を安く表現しているチラシは、やっぱり誇大広告？人気blogランキングへ←人気の不動産ブログをご覧下さい。　　　　　←住まいに関するブログが沢山あります。　　いつもクリックありがとうございます!

  2006.02.28

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  保険を見直したら家が建った！

  土日は家づくり相談が集中する。先週の土日は相談者13組。間に家づくりセミナーも入り忙しい週末だった。相談者の中で、『家を建て替えたいけど返済するお金がない』という方がいた。家計を伺うと、保険料の割合が３０％も占めていた。保険の内容を見てみると、色々な保険会社で加入しており、全てに医療特約が付いていた。日本の社会保険制度を考えると、明らかに保険に加入し過ぎだった。無駄な保険を削っていくと、月5万円のリストラができそうだ。これだけでマイホームの夢が現実にかなり近づいた！保険の見直しは早めにしておきたいものですね！人気blogランキングへ←人気の不動産ブログをご覧下さい。　　　　　←住まいに関するブログが沢山あります。　　いつもクリックありがとうございます!

  2006.02.27

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  不動産収入はあてにしたくない？！

  先日の家づくり相談者には、相続した貸店舗がある。不動産収入が毎月○○万円ある方だった。そこで自宅の建て替えを検討する際に、不動産収入を返済に充てる計画を進めていた。いざ、建て替えの契約をする前に、不安が頭をよぎったらしい。『不動産収入は下がることもあるぞ～！』急に不安になって私のところに相談にきた。相談者『どれくらいの借入なら安心できますか？』熊谷『不動産収入はプラスアルファと考えて、家計の中で払える返済額を考えてみましょう！』家計を伺うと、もうすぐお子さんの教育費が不要になり、家を建てるなら生命保険も見直せるので、かなりの貯蓄が出来るのことが分かった。ローン返済をしても充分な貯蓄ができる。また、貯蓄性保険の満期金も3年後に数百万円あることも分かった。不動産収入をあてにしなくても、退職時にはローン完済ができる計画だ！相談者『不動産収入がなくても返済ができるなら安心です！』家計の視点を切り替えて、少しの家計の努力で素敵なマイホームは手に入るものですね！人気blogランキングへ←人気の不動産ブログをご覧下さい。　　　　　←住まいに関するブログが沢山あります。　　いつもクリックありがとうございます!

  2006.02.22

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  山形での家づくりセミナー

  先日の家づくりセミナーは300人程の方々で会場は埋め尽くされた。皆さん関心があったのは金利の動向と保険の見直し方。最近話題の量的緩和解除がいつか？！金利は何％まで上昇するのか？！金利上昇による家づくりの影響は？！家づくりの際の保険見直し術など・・・いつものように出来るだけ数字を使った資料でセミナーを行った。普段はパワーポイントを使用しないのだが、今回は客席が椅子だけで、手元資料を広げて見れない為にパワーポイントをスクリーンに映しながらのセミナーになった。会場が暗くなるので、客席の表情が見えにくい。セミナーは客席とのキャッチボール（アイコンタクト）がないと、なかなか聞き手に伝わりにくいので、どうだったか少し心配になりながらセミナーが終了。山形の皆さん！良い家づくりをして下さいね！人気blogランキングへ←人気の不動産ブログをご覧下さい。　　　　　←住まいに関するブログが沢山あります。　　いつもクリックありがとうございます!

  2006.02.20

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  不動産の損益通算は無くなる！？

  給与所得があるサラリーマン等が借家を建てたら、借家の損失を給与所得から差し引くことができる制度がある。少し難しい言葉で損益通算という。『損失が出るような借家を建てる人がいるのか？』と不思議に思う方は多いと思う。ここで注意することは、損失と収益の違い。収益とは実際のお金の増減。損益は税務上の考え方だ。借家を建てると、家賃収入から返済などの経費を引いた分が利益になる。税法上の損益では、建物の減価償却が経費になるので、実際にお金は減っていないのに税務上は赤字になることが多い。この赤字を給与所得から差し引くことを損益通算という。損益通算をすれば、税金は少なくなる。しかし、不動産所得事態がなくなる可能性が出てきた。どうやら税制調査会でこのあたりの議論をしているらしい。『不動産所得が無くなったら、借家のメリットが減るのでは？』という質問があったが、おそらく（ここからは予想です）、既に借家を建ててしまった方の既得権はある程度守られると思う。『段階的に縮小』とか、政府がいつもやる手口。そう考えると、借家を考えている方は既得権を得ておく必要があるのではないだろうか？税金に詳しい方、どう思いますか？人気blogランキングへ←人気の不動産ブログをご覧下さい。　　　　　←住まいに関するブログが沢山あります。　　いつもクリックありがとうございます!

  2006.02.19

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  健康でないとマイホームは買えない！？

  住宅ローンを組むと、団体信用生命保険（以下、団信）という保険が付く。ローンを組んでからご主人に万一のことが起っても、残される遺族には住宅ローン返済の要らない家が残る。団信があるから万一の事があっても住宅ローンは安心だ！逆に、団信に加入できないと民間の銀行では住宅ローンは借りられない。フラット35の団信は任意加入でが、借入の要件が厳しいので他の金融機関も利用しないといけない場合は、マイホームの夢は消える。以前にも数年前に糖尿病を患った方で、住宅ローンがおりずにマイホームの夢をあきらめた方がいた。『病気になる前に家を建てとけば良かった・・・』あの時のご主人さんの表情は気の毒だった。だから、家づくり相談に来られる方には健康状態を伺うこともある。先日の相談者に熊谷『過去に入院したことはありますか？』と聞いたところ、相談者『去年、痔で入院しました・・・。住宅ローンは借りられますか？』という方がいた。痔での入院は大丈夫！どちらにしても家づくりは健康なうちにしておきましょうね！人気blogランキングへ←人気の不動産ブログをご覧下さい。　　　　　←住まいに関するブログが沢山あります。　　いつもクリックありがとうございます!

  2006.02.15

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  持ちマンションは売却・賃貸どっちが良いの？

  先週の土日は家づくり相談者は11組。やはり土日に相談は集中する。その中で、現在所有のマンションを売却か賃貸かで悩んでいる方がいた。この相談者は実家を建て替えて2世帯で住む計画。現在所有のマンションは要らなくなる。通常、売却や家賃の査定をして損得を決めるやり方が多いと思うが、この方は他に重要なポイントがあった。マンションには残債があったからだ！残債を残した状態では、新規で借りる住宅ローンに制約が出てしまう。金利上昇の可能性が高い今、変動金利しか選択できなくなることも有りえる。安心の長期固定フラット３５を借りる為には、マンションの残債を完済する必要があった。そうなると、売却するか完済のためのお金を贈与してもらうかになる。幸いにも、この相談者は親御さんと同居の際に、相続時精算課税制度を活用して資金を贈与してもらうことが可能だった。《年齢要件等があるので注意が必要ですよ》こうなれば、マンションは貸しても良いし、いつ売っても良いことになる。しかし、いつか売却するのであれば、譲渡損失の控除を受ける為には、居住用財産を売却しないといけないので、一旦、賃貸ししてしまうと控除の特例は受けられないので注意して下さいね！人気blogランキングへ←人気の不動産ブログをご覧下さい。　　　　　←住まいに関するブログが沢山あります。　　いつもクリックありがとうございます!

  2006.02.14

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  スウェーデンハウスって・・・

  今日はスウェーデンハウスの営業部長さんや店長さんとお会いする機会があった。ＦＰのサポートを交えながら家づくり提案をしたいということだった。スウェーデンハウスは住めば住むほど味が出てくる高級輸入住宅。１００年くらいは住めるらしい。外観もおしゃれで、かっこいい。寒い国の住宅だけあって非常に機密性が高く、光熱費を使わない住宅と言うのが特徴だ。これだけ素晴らしい特徴があるのだからそこそこの値段になるのは当然だ。家づくりを考えている方でも、スウェーデンハウスに惚れ込んではいるが、見積もりを見て諦めることも多いと言う。今日は本当に良い住宅を多くの方に広めたいという営業部長さんの熱い思いを伺った。スウェーデンハウスの家なら、生涯住居コストを大きく抑えることが出来ると思う。実際に展示場を見て確かめる必要があるが、営業部長さんや店長さんの話を聞いていると信頼できそうだった。今後が楽しみな出会いでした。スウェーデンハウスのＨＰはこちら。人気blogランキングへ←人気の不動産ブログをご覧下さい。　　　　　←住まいに関するブログが沢山あります。　　いつもクリックありがとうございます!

  2006.02.13

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  坪単価のからくり！

  『ここの家は坪単価いくらですか？』この質問をして住宅メーカーを廻る方は多い。私が住宅営業をやっていたときもそうだった。実はこの質問はあまり意味がない。坪単価とは総額を坪数で割ったもの。坪単価を安く表現しようとすると、坪単価の対象になる総額を下げれば簡単にできる。坪単価の対象になる建物本体価格と対象にならないオプションに分けると簡単に坪単価は下がってしまうのだ！例えば、オプションに収納やバルコニー、ガラス入り建具など、沢山の仕様を『オプションです』と言えば坪単価は下がってしまうのだ。あまり坪単価にこだわった商談をしようとすると、見積もりを上手く操作されて坪単価が安いと錯覚をおこさせられてしまう。大切なのは坪単価ではなく、家づくりに必要なトータル金額！総額を払っていけるかどうかが大切なのであって、坪単価が大切では無いことに注意しましょうね！人気blogランキングへ←人気の不動産ブログをご覧下さい。　　　　　←住まいに関するブログが沢山あります。　　いつもクリックありがとうございます!

  2006.02.10

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  知って得する外観と坪単価の関係 ２

  『凹凸のある外観にしたい！』という方をちらほら見かける。確かに、住宅雑誌などを見ていると、総２階より凹凸がある建物の方がかっこよく見える。しかし、凹凸のある建物は坪単価が高くなる！。理由は柱の数や壁の面積が増えるから。住宅メーカーのチラシには『坪単価○○万円から』って書いてあるのは、総２階で設計した場合の坪単価を表している。凹凸をつけた外観をオーダーすると、チラシの様な坪単価では出来ない。外観と予算のバランスを考えた設計をしましょうね！人気blogランキングへ←人気の不動産ブログをご覧下さい。　　　　　←住まいに関するブログが沢山あります。　　いつもクリックありがとうございます!

  2006.02.09

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  知って得する外観と坪単価の関係

  先日の家づくり相談者は外観にこだわりがある方だった。『下屋を大きくとって、窓も大きくしたい』といった拘りがあった。下屋を大きく取るということは、1階が大きくて２階が小さい間取りになる。この様な間取りの家は坪単価が高くなってしまう。坪単価とは建築費を坪数で割ったもの。建築費の中には基礎や屋根の費用が当然含まれている。例えば、延べ４０坪の家でも１・２階の大きさの違いでこの様になる。Ａ：１階２０坪、２階２０坪Ｂ：１階３０坪、２階１０坪Ａ・Ｂはどちらも４０坪の家だけども、坪単価はＢの方が高くなる。理由はＢの方が基礎と屋根の面積が大きいため費用が高くつくから。外観に拘りすぎて割高な家づくりにならないように、注意しながら設計して下さいね。人気blogランキングへ←人気の不動産ブログをご覧下さい。　　　　　←住まいに関するブログが沢山あります。　　いつもクリックありがとうございます!

  2006.02.08

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  老後の為の家づくり

  退職してから終の棲家を考えたいという方が相談に来られた。既に退職しているので、手持ち資金で家を建てたいということだが、老後のことを考えるといくらまで出せるかが分からないということだった。老後は年金と手持ち資金が頼り。通常は手持ち資金を少しずつ取り崩していくということが必要になる。この方の場合は、生活費の水準は高くなかったため、年金収入でも毎月の収支はプラスになる。毎日の生活で貯蓄を取り崩すのではなく、逆に貯蓄が出来る家計だった。あと心配なのは病気・ケガ・介護のときの支出。社会保険の保障を考えて、病気になったときの備えを手元に置いておけば、残りの資金が住宅へ廻すことが可能になる。在宅介護の可能性を考えれば、ある程度、質の高い住宅を確保しておくことも老後の備えになると思う。大雑把に言えばこんな感じだ。今まで分からなかった将来の支出と収入がはっきりして、まるで１週間の便秘から開放されたかのような表情で帰っていった。老後は家で過ごす時間が多くなる。ぜひ、良い家を建てて頂きたい！人気blogランキングへ←人気の不動産ブログをご覧下さい。　　　　　←住まいに関するブログが沢山あります。　　いつもクリックありがとうございます!

  2006.02.07

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  子供思いの家づくり

  今日の家づくり相談者は、子供の教育費を第一に考えた家づくりを希望していた。お子様は6歳と5歳の２人。2人とも私立へ通わせたいので月10万円/人の教育費を見込んでいた。残りのお金で家づくりをしたいと言うことだった。収入を伺うと、不動産収入がかなりある。しかし、家計管理が上手くできておらず、毎月の使途不明金がかなりあることが分かった。今の家計のままでは、相談者が希望する家づくりは出来ないので、ある住宅メーカーのモデルハウスを安く購入する抽選に応募しているのだと言う。相談者『子供の教育費の為に、家にお金は掛けたくないんです。』お子様の教育の場は学校だけではなく、家庭も立派な教育の場だ。お子様の安全と健康を守るという意味でも、住宅の役割は大きいと思う。学校教育費の心配をして、本来のお子さんの教育の場である家庭がしっかりしていないのは問題だ。お子様の教育費のことはしっかり家計管理しているのだが、それ以外の支出は不明なところが多い。本当に子供さんのことを思えば、毎月の使途不明金を無くし、教育費と住宅費をきちっと捻出する家計にする事が大切だと思う。お子さん思いの夫婦だったので、『子供の為に家を建てるんだ！』と考えれば家づくりは可能だ！お子さんの為に、安全で健康で明るい家づくりを実現して欲しいと思いました。人気blogランキングへ←人気の不動産ブログをご覧下さい。　　　　　←住まいに関するブログが沢山あります。　　いつもクリックありがとうございます!

  2006.02.05

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  東横インの問題は一戸建てにもある！

  連日テレビを賑わしている東横インの社長。開き直った態度で、『あんまり悪いことしてないんだけど・・・』完了検査後に建物の中をやりかえるという行為は、業界の中ではどちらかというと優良企業に入る。完了検査を一応合格しているのだから、後でやりかえるつもりのところ以外は、問題はないと言える。《姉歯建築士は騙して確認審査・完了検査をとおしているので別の次元》しかも、やりかえる箇所は建物の中なので、周りの環境に悪影響を及ぼすこともない。しかし、障害者への配慮が足りない発言は良くないと思った。そもそも、建築基準法は余計なお世話的な法律も結構ある。『採光規制』というものがある。居室には、境界線からある一定の距離をとって光を取り入れないといけないというきまりだ。この法律、おせっかい以外何者でもない場合がある。採光規制がある為に、敷地が狭く縦長の敷地では、１階の奥には居室がとれなくなる場合がある。２世帯同居で両親の部屋は１階の奥にとりたいと思っていても、居室はとれないのだ。この場合、納戸で完了検査を受け、検査後に和室にリフォームするといった工事が必要になる。余計な法律の為に余計な出費だ！東横インの問題は、障害者の為の施設を確保する為の法律なので、上記とは意味合いが違うが、違法の手段は同じ。いろんな事情で完了検査後に改修工事を行なっている建物はいっぱいある。いったいどこまで追求されることになるのだろう？人気blogランキングへ←人気の不動産ブログをご覧下さい。　　　　　←住まいに関するブログが沢山あります。　　いつもクリックありがとうございます!

  2006.02.04

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  どちらの住宅ローンを選ぶかで１０００万円の損！

  『住宅ローン４０００万円（２．７％）と３０００万円（４．７％）どちらを選びますか？』ポイントは金利が２％だけ違うということ。この様な質問をすると、『私はあまりローンを借りたくないので、３０００万円の方が良いです。』と答える方は意外と多い。私『どちらも返済額は同じですよ。』というと難しい顔になる。どちらも家計から出ていくお金が同じなら、沢山貸してもらえる方が良いのだ！１０００万円も多く借りれるので、より良い建物を建てることも可能になる。借入額を決めてしまうのではなく、返済額を決めて、建築時期による金利でいくら資金調達できるのかが最大のポイント！２％の金利上昇で資金調達価格は１０００万円も減ってしまうんですね～。金利上昇傾向の今、頭金作りに時間を掛けていると、１０００万円損してしまうかもしれませんよ～！人気blogランキングへ←人気の不動産ブログをご覧下さい。　　　　　←住まいに関するブログが沢山あります。　　いつもクリックありがとうございます!

  2006.02.02

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  購入前に資金相談！

  『今日中に家づくり相談を受けたいんです！』お昼前に電話がなった。『３日後にはマンション契約の決断をしないといけないので、仕事の時間を考えると今日しか相談に行けないんです！』今日は午後からお葬式、夜には広告代理店の方と打合せがあり、お断りすると、『なんとか～１時間だけ～・・・』どうしても今日相談したいということだったので、無理やり１時間の時間を確保した。お子さんが私学へ行っている事もあり、教育資金の心配を持っておられたが、十分な資産もあったので、ローン選択のアドバイスをして安心してマンションを購入するようお伝えした。家づくり相談は住宅メーカーや不動産屋と商談する前に来て頂いたほうが良い。もう少しゆとりを持って家づくりの不安を解消しましょうね！人気blogランキングへ←人気の不動産ブログをご覧下さい。　　　　　←住まいに関するブログが沢山あります。　　いつもクリックありがとうございます!

  2006.02.01

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  違法建築の簡単な見分け方！

  建築着工前には確認申請というものを提出しなければならない。これは、建築予定建物を事前に行政が違法性が無いかを図面上でチェックするためだ。違法性が無いと判断されると、工事着工してもいいことになっている。そして、建物が完成すれば確認申請と同じ建物が建っているか行政が現物を見てチェックする。申請したものと同じものが完成していたら、完了検査済証を発行してもらえる。ところが、完了検査は受けなくても引き渡しは出来てしまう。行政からすると、完了検査が出ていない物件はいつまで経っても建築中なのだ。《市によっては確認申請物件を実地調査で見回っているところもあるみたいです》完了検査済証を発行されない建物は、どんな違法が隠れているか全く分からないという恐ろしい事態になってしまう。構造的違法は一番恐ろしい！これから家を建てる方、建っている家を買う方、『完了検査済証』は間違いなく受け取ることが出来るか確認しておきましょう。これが無い建物は、ほぼ１００％違法建築ですよ！人気blogランキングへ←人気の不動産ブログをご覧下さい。　　　　　←住まいに関するブログが沢山あります。　　いつもクリックありがとうございます!

  2006.01.31

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  母と娘だけの家づくりは不安がいっぱい！

  先日、私が住宅営業マンだった頃のお客様のことを思い出した。ある神社へお参りに行った時、７年ほど前に建築したお客様の家の近くを通ったからだ。その家は由緒ある家柄だったので、敷地は確か３００坪ほどあり、築７０年以上の家屋と蔵、大木、お稲荷さんがあった。お稲荷さんの下は防空壕になっていた。その大きな屋敷にお母さんと娘さんの２人が住んでいた。娘さんと言っても５０歳を超えていた。仕事はアルバイトで、収入は食べていく分でやっとという程度。敷地が大きいので固定資産税も馬鹿にならない金額だった。この親子からは『先祖からの土地は守る！』という使命感が非常に強く感じられた。家を建て替える貯蓄は持っておられたのだが、アルバイトが出来なくなった時に、収入が無くなってしまう心配があったので、敷地の一部をアパートか駐車場にする提案をしてあげた。自分たちの敷地に他人が住むことは、女２人だけの家族なので心配だと言うことで、駐車場経営を選択することにした。建物竣工時、早速駐車場の借り手が現れた。近所の歯医者さんがまとめて借りたいと言うことだった。他にも問い合わせがあったようだが、まとめて貸せる歯医者さんを選ばれた。先日、３年ぶりくらいにその親子の家の近くを通ったので、駐車場を見てみると、駐車場には歯医者さんの看板が張ってあった。娘さんが体調を壊してアルバイトが出来なくなっても、駐車場収入で食べていくことができるので安心だ。７年前の提案を良かったと思えた神社参りでした。人気blogランキングへ←人気の不動産ブログをご覧下さい。　　　　　←住まいに関するブログが沢山あります。　　いつもクリックありがとうございます!

  2006.01.30

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  奥様だけを責めないで！

  お金が貯まらない家計というのがある。毎月、余ったお金が貯蓄になっている家計だ。この様な家計は、いつの間にかお金が出ていってしまう。だから、住宅ローンも返す自信が無くなってしまう。このままでは資産形成に支障が出てくるので、考え方を変える必要がある。先に貯蓄に廻すお金を引いて、残りのお金で支出するようにすれば、着実に資産形成が出来るようになる。この考え方にするだけで、毎月確実に資産形成が出来るようになる。先日の家づくり相談者も、収入はそこそこあるにもかかわらず、貯蓄が出来ていない原因がそこにあった。何に使っているか聞いてみても、分からない。使途不明金が多いことになる。この様な話をすると、家計を奥様に任せているご主人は、奥様を責めるようになってくるので、注意が必要だ。家計の努力は夫婦の協力がないと出来ないので、夫婦で貯蓄の目標をたてて実行して頂くと良いと思う。人気blogランキングへ←人気の不動産ブログをご覧下さい。　　　　　←住まいに関するブログが沢山あります。　　いつもクリックありがとうございます!

  2006.01.28

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  着々と金利上昇の準備！

  日銀は大手金融機関に対して、量的緩和解除に対する体制を整えるよう指導する方針を明らかにした。（２７日、毎日新聞より）量的緩和とは、何度かブログでも取り上げているが、日銀が世の中に出回るお金の量を増やす政策のことで、金利を低く誘導する効果がある。２００１年までは銀行が日銀から必要とするお金の量は５兆円～６兆円だった。これを今は量的緩和政策で３０兆円～３５兆円にまで膨らましているから、お金がダブつき金利が低くなっている。《銀行は日銀から金利ゼロで貸してくれるんですよ～》量的緩和が解除され、元の資金量へ戻るとなれば、各金融機関は日銀以外から資金を調達しないといけなくなる。資金調達コストが掛かるいうことだ。『この準備をしておきなさいよ』ということだ。資金調達コストが掛かれば、金利は上がる。金利上昇の気配は着々と近づいてきている！人気blogランキングへ←人気の不動産ブログをご覧下さい。　　　　　←住まいに関するブログが沢山あります。　　いつもクリックありがとうございます!

  2006.01.27

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  今月でキャンペーン特典が無くなる！

  『今月中に契約しないと、この特典は無くなってしまうんです。』先日の家づくり相談者は、こうつぶやいた。キャンペーン期間なので今月中なら特別な値段で契約できると言う。これは、契約の後押しをする時の最もスタンダードなトークだ。間取りや資金計画が決まっている訳ではなく、契約後に詳細の打ち合わせをしましょうと言うことだった。この場合の契約は、特典を抑えるための行為ということだ。家づくり相談者にとって、家づくり計画が大切なのか、キャンペーン特典が大切なのか、よく考えてみないといけない。キャンペーン特典が使えても、家づくり計画が今後のライフプランに合わない計画だったら・・・私も住宅営業マンだった頃、会社の営業成績を守るために苦し紛れによく使ったトークだ。《今考えると情けないし、契約いただいたお客様に申し訳ない。》この様な契約をした場合、クレームやキャンセルになることが多い。契約行為が家づくり計画の契約ではなく、特典を抑えるための契約だから当然だ。営業マンの中には『今月は成績が苦しいんです！お願いします！』ってお情けを加えて、何度も夜遅くにインターホンを鳴らす者もいる。住宅メーカーには、この様な努力をして契約してきた営業マンを英雄のように表彰するところもあるから恐ろしい。キャンペーンを武器に契約を迫られると言うことは、家づくりを検討している家族のことを考えている訳ではなく、住宅メーカー側の都合なのだ！契約行為の意味をしっかり考え、キャンペーンという言葉に惑わされずに、家族の為になる家づくり計画を作ってくださいね！人気blogランキングへ←人気の不動産ブログをご覧下さい。　　　　　←住まいに関するブログが沢山あります。　　いつもクリックありがとうございます!

  2006.01.26

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  共働き世帯の節税テクニック！

  毎年、住宅ローン減税の控除額が減ってきている。今年家を建てる人は、控除限度額は３０００万円になる。ローン控除は年末ローン残高の１％（または０．５％）を１０年間に渡って税額を直接控除してくれるありがたい制度。ただし、還付される税金は支払った所得税が上限だ。この制度、上手く使う人とそうでない人では、節税効果が大きく違ってしまう。例えば、６０００万円の住宅ローンを組んだ場合、夫婦共３０万円の所得税を払っているとすると、ご主人だけでローンを組んだ場合は、ローン上限は３０００万円なので、その１％、３０万円の所得税が還付される。しかし、夫婦で連帯して返済している住宅ローンにしておけば、奥様のローン分３０００万円を住宅ローン控除として使うことができ、奥様の所得税３０万円も取り返すことができる様になる。知ってるだけで年間３０万円の節税効果ＵＰ！夫婦の所得税額によって、住宅ローンの負担割合を上手く決めれば、より節税効果をあげることができるので、住宅ローンを組む際は専門家に相談してみては如何でしょうか？人気blogランキングへ←人気の不動産ブログをご覧下さい。　　　　　←住まいに関するブログが沢山あります。　　いつもクリックありがとうございます!

  2006.01.25

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  共働きの家づくりは要注意！

  共働きの収入は高い。最近の奥様には『出産しても働くつもりだ！』という方も多い。この場合の住宅ローン返済計画は、夫婦の収入が無いと返済が難しくなるような計画になりやすい。住宅ローンには団体信用生命保険（以下、団信）が付いてくる。ローン申込人がご主人で、マイホーム建築後にご主人が亡くなった場合、住宅ローンは保険でゼロになる。奥様と子供さんには、住宅ローン返済の要らないマイホームが残る。奥様の収入があれば、ある程度の生活は可能と思われる。しかも、１８歳未満の子供さんが居る等の条件が揃えば、遺族年金も受給可能！共働き世帯で、マイホーム建築後にご主人に万一のことが起こった場合、非常に悲しいことだが、経済的には大きな負担は無い。問題は奥様に万一の事が起こった場合。住宅ローンの団信がご主人だけの場合、奥様が亡くなってもローン返済はそのまま。更に、奥様が亡くなってもご主人は遺族年金をもらえないんです！奥様の収入は無くなり、たちまちローン返済はしんどくなってしまう。そんなことにならない様に、夫婦で団信に加入しておきましょう！フラット３５の団信は夫婦で加入できる『デュエット』という保険がある。民間の保険会社で加入するよりも保険料は安い。３５歳の夫婦で２０００万円の保険にそれぞれ加入すると、月々保険料は民間生保では約１２，０００円。（２０年定期保険の場合）フラット３５の団信では約７，３００円。『デュエット』は奥様に万一の事が起こっても、ローンは全てゼロになる。共働き世帯の家づくりの際は、『夫婦で団信』を忘れないようにしておきましょう！人気blogランキングへ←人気の不動産ブログをご覧下さい。　　　　　←住まいに関するブログが沢山あります。　　いつもクリックありがとうございます!

  2006.01.24

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  営業マンとの相性は大事！

  先日の家づくり相談者の中に、某メーカーと契約しているが建築を躊躇している方がいた。家計を伺うと特に無駄な支出は無く、非常に健全。将来のライフプランもお子さんの教育費以外、それといって大きな支出は無さそうだった。提案されている資金計画をみると、充分返済可能な範囲で貯蓄も出来るし、住宅ローンの種類も問題ない。《これなら心配する必要は無いのになぁ》私『心配ないですよ』相談者『有難うございます』提案している住宅ローンや建築計画も、相談者の将来を考えた提案になっていたので、私『良い営業担当者に当たってますね！』相談者の奥様『え゛～～～っ！』《なんだ～》どうも相性が良くない様だった。ご主人は『俺はそんなことなんだけど・・・』相性の問題で営業マンの提案が信頼できなくなってしまっていた。家づくりは人から買うものなので、やっぱり人間同士の相性って大切だなの思う出来事でした。人気blogランキングへ←人気の不動産ブログをご覧下さい。　　　　　←住まいに関するブログが沢山あります。　　いつもクリックありがとうございます!

  2006.01.23

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  家づくりの不安はライフプラン表が解決！

  家づくりの時に不安になるのは『何十年もの間、これだけのローン返済をやっていけるだろうか？』が最も多いのではないだろうか。まず、ここで間違った選択は、『建築費を下げる』だ。住むところは生きている限り必要なもの。『建築費を払ったら終わり』では無いのだ！生涯で支払う住居費は、建築費だけでなく、メンテナンス費、ローン利息も含まれる。３つの支出をトータルして安くなる家づくりが望ましい。正しい選択は『生涯住居費を下げる』ということになる。このことはライフプラン表を作成してみるとよく分かる。家づくりでお金の不安がある方、ライフプラン表を作ってみるとスッキリしますよ！人気blogランキングへ←人気の不動産ブログをご覧下さい。　　　　　←住まいに関するブログが沢山あります。　　いつもクリックありがとうございます!

  2006.01.22

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  親からの建築資金をもらう時は注意！

  『親の援助は無いものと思って』は大損することがある！（１月１９日の日記の続き）新築祝いとして引っ越してから親御さんからお金をもらったら、それは贈与になる。年間１１０万円までの贈与は税金はゼロだが、それを超える分には日本で最も高い税率が掛かることになる。例えば、５００万円をもらった場合、支払う贈与税は５３万円！《ばれなかったら良い？のですが、マイホームを買うと税務署からお尋ね書が来るので、見つかりやすくなっているんです》しかし、建築前にお金をもらって、翌年の３月１５日までに税務署に紙を出せば、殆どの場合、税金は掛からなくなる。住宅用の相続時精算課税制度という贈与の特例を使えばＯＫ！親御さんの年齢要件無しで適用できる。この制度、２００５年１２月末で無くなる予定だったが、先日の税制改正大綱でどうやら延期されるようだ。親御さんから前もって家づくり資金をもらっておけば、その分借入額を減らすことも出来る。全期間固定金利の『フラット３５』１本でローンを組むことが出来るかもしれない。余計なローンを組まなくて良くなれば諸費用も不要だ。『親からの資金援助は無いものと思って・・・』聞かずに建築後に新築祝いをもらっては贈与税やローン諸費用の負担が掛かってくる。とりあえず、新築祝いを用意しているか聞くだけ聞いておきましょう！無ければ、『親からの資金援助は無いので・・・』という計画で家づくりを進めていきましょう！ある場合は、もらう時期と申告に注意してくださいね。人気blogランキングへ←人気の不動産ブログをご覧下さい。　　いつもクリックありがとうございます!　　　　　←住まいに関するブログが沢山あります。

  2006.01.21

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  『親の援助は無いものと思って』は大損することがある！

  　　　　　家づくり相談で、『親御さんからの援助はありますか？』と聞くと、相談者から『親の援助は無いものと思っています。』という答えが返ってくることがある。理由は『自分達で出来る範囲で家づくりをしたいから。』というのが多いようだ。親御さんの土地に自分達が建築する時は、あまり気を使う傾向は無いのだが、お金をもらうとなると気が引ける。使わせてもらうのは同じ資産であっても、不動産資産か金融資産の違いだけで、気持ちは大きく変わってしまうものなんですね。《土地は名義が変わらなければもらったことにならないからかなぁ》しかし、親御さんの気持ちとしては、子供がマイホームを建てる時には何らかの援助をしてあげたいと考えているケースが多い。そして、『新築祝い！』でお金をもらうと、大損することがあるんです！・・・つづく人気blogランキングへ←ポチっとお願いします。人気の不動産ブログをご覧下さい。　　いつもクリックありがとうございます!　　　　　←住まいに関するブログが沢山あります。

  2006.01.19

• アパート併用で家づくり費用タダ！

  広い土地にアパート併用住宅をある住宅メーカーから提案されていた相談者が訪れた。相談は『将来の子供の教育費と自分達の老後のことが心配で、数千万円の借入をしても大丈夫なのか？』という内容だった。提案されているローンが１０年固定になっているので、固定期間解除後の金利負担が考えられるので、その点も心配な点だったようだ。収支計画を見ると、家賃設定や諸経費などの金額設定も非常にお客さんよりにシミュレーションしてくれている。《さすがは大手住宅メーカー！》アパート収入で自宅の費用を捻出しながら、まだお金が残る計算だった。《これなら住居費用タダ！》そして、相談者に貯蓄ペースを聞いてみると、かなりの貯蓄が出来ていることが判明。１０年後にはアパート収入と貯蓄分で残債を殆ど返してしまえる計算だ。子供さんが誕生して、本格的に教育費が掛かりだすのは１０数年後。その頃にローン完済していれば、アパート収入をそのまま教育資金へ廻すことも出来る。子供さんが独立後は、相談者の老後の私的年金収入にすることもできる。また、１０年固定金利だと１０年後に全額完済できる計画なら、金利上昇の心配も無い。結局、相談者の不安を取り除く手段が、アパート併用住宅の建築だということが分かった。相談者『１ヶ月でも早く家賃収入が入るようにしたいです！』そういって帰っていった。豊かな人生の為に、がんばって下さいね！人気blogランキングへ←いつもクリックありがとうございます。　　　　　　　　　　　　　　

  2006.01.18

• 車のローンが障害に！

  家づくりコンサルティングをしていると、車のローンがある為に住宅ローンを思うように組めないケースがよくある。先日の相談者にもその様な方がいた。相談者『そろそろ金利が上がりそうなのでマイホームを買いたいと思っています。』今後の収入や支出、資産状況を聞いている内に去年買った車のローンがあることが分かった。これがあると、借入額が制限されてしまう。住宅ローンの審査をする際、返済負担率というものがある。『年収の○○％の返済までのローンならＯＫですよ。』というものだ。この返済は住宅ローンの返済だけではなく、その他の借入の返済も含まれる。車のローンは短期間で返済するケースが多く、車だけの返済額だけでも結構な金額になる場合がある。今回のケースも、車のローンがある為に１０００万円程度の借入金が減ってしまう試算になった。これでは希望のマイホームが出来ない。相談者は『先に住宅を買うべきでした・・・』とガッカリされていた。これからマイホームか車かの購入を迷っている方、慎重に決めないと後悔する事になるかもしれませんよ！人気blogランキングへ←いつもクリックありがとうございます。　　　　　　　　　　　　　　

  2006.01.16

• 家づくり資金計画、ぎりぎりセーフ！

  あと３週間で引渡し予定の家づくり相談者が、住宅ローンの組み方の相談にやってきた。住宅メーカーからの提案は、フラット３５と変動金利ローンの半分ずつの借り入れ計画だった。相談者は、変動金利に不安を抱えて相談にやってきた。変動金利の本当の恐怖とはどういったものなのか、また、金融機関のために作られている法律があることもお伝えした。変動金利でも金利上昇時に備えて、いつでもローンを返せる準備があれば問題ないが、マイホームの頭金で貯蓄はそれほど残らないと言うことだった。出来るだけ変動金利ローンの金額を下げて、フラット３５の金額を上げたいという希望がでたため、急いで住宅メーカーの担当者に借り入れ金額の訂正をお願いした。書類上の審査は必要だが、なんとか引渡しまでには間に合いそうだったのでひと安心♪引渡し後の相談だったら、フラット３５の金額を上げることは出来なくなる。すっきりした表情で帰っていったご夫婦の顔が印象的な相談会でした。人気blogランキングへ←いつもクリックありがとうございます。　　　　　　　　　　　　　　人気blogランキングへ←いつもクリックありがとうございます。　　　　　　　　　　　　　　

  2006.01.15

• 親から『住宅資金を借りる』のは危険！

  今日は家づくり個別相談会とセミナーがあった。相談者の中に、親御さんから１０００万円程借りて家づくりをしたいという方がいた。理由は金融機関で借りると、利息が勿体無いから。この場合、税務上は１０００万円を借りたのでは無く、もらった事になってしまう。ある時払いの催促なし、金利ゼロは贈与扱いになると言うこと。親御さんからの借り入れで、税務上認められる条件は１、借用書がある２、利息をつけて返済している３、返済実績を残している（銀行通帳で確認できる）などの条件がそろってないと、まず贈与と疑われてしまう。この場合の贈与税は２７５万円！！しかも、親族からの借り入れでは住宅ローン減税は受けられない。相談者は「黙っていれば分からないのでは？」と思っていたが、家づくりの際はそうはいかない。税務署から『お尋ね書』と言う書類が届く場合があり、契約金額や資金の出所をすべて記入しないといけないので、嘘はすぐにばれてしまう。金融機関からお金を借りると、諸費用が掛かるが、住宅建築の場合は低金利の住宅ローンを利用している方が、後々の親族間トラブルもなく安心だ。親御さんからマイホーム資金を考えている方、くれぐれも注意してくださいね！《どうしても親御さんからお金を借りる形態にしたい方、ここでは書けない必殺技あります！》人気blogランキングへ←いつもクリックありがとうございます。　　　　　　　　　　　　　　

  2006.01.14

• 金利上昇は量的緩和解除がポイント！

  ２００１年３月、日銀は量的緩和という政策をとった。戦後はじめてのことだった。９１年にバブルがはじけて、何とか景気を上向きにさせるために、日銀は金利を低く誘導するために、日銀が市場に流通させるお金の量を増やしてきた。当時の日銀がコントロールできるお金の量は４兆円だった。その金額いっぱいまで使っても、不景気の波は収まる気配が無かったため、４兆円の枠を１億円超える政策をとったのが『量的緩和』と呼ばれている。量的緩和のおかげで、さらに金利を低く誘導することが出来た。最近、新聞紙上で『量的緩和解除』の記事をよく見かける。量的緩和が解除されると、市場で流通するお金の量が減るので、金利は確実に上がる！１５年にもわたって金利が下がり続けたので、一旦上昇し始めると今までの反動がついて、驚くような上昇の仕方をするかもしれない。《９０年のバブルの反動が大きかったようになるかもしれないなぁ》家づくりコンサルティングの為に、今後も量的緩和解除の動きをしっかり見ていこう！人気blogランキングへ←いつもクリックありがとうございます。　　　　　　　　　　　　　　

  2006.01.11

• 金利上昇は量的緩和解除がポイント！

  ２００１年３月、日銀は量的緩和という政策をとった。戦後はじめてのことだった。９１年にバブルがはじけて、何とか景気を上向きにさせるために、日銀は金利を低く誘導するために、日銀が市場に流通させるお金の量を増やしてきた。当時の日銀がコントロールできるお金の量は４兆円だった。その金額いっぱいまで使っても、不景気の波は収まる気配が無かったため、４兆円の枠を１億円超える政策をとったのが『量的緩和』と呼ばれている。量的緩和のおかげで、さらに金利を低く誘導することが出来た。最近、新聞紙上で『量的緩和解除』の記事をよく見かける。量的緩和が解除されると、市場で流通するお金の量が減るので、金利は確実に上がる！１５年にもわたって金利が下がり続けたので、一旦上昇し始めると今までの反動がついて、驚くような上昇の仕方をするかもしれない。《９０年のバブルの反動が大きかったようになるかもしれないなぁ》家づくりコンサルティングの為に、今後も量的緩和解除の動きをしっかり見ていこう！人気blogランキングへ←いつもクリックありがとうございます。　　　　　　　　　　　　　　

  2006.01.11

• 今年、住宅ローン金利は上昇する！？

  今日の毎日新聞に、日銀福井総裁の強い姿勢が載っていた。『量的緩和解除の判断は日銀がする！』との強い姿勢。量的緩和とは金利を低く誘導する為の、日銀の政策のことで、2001年3月から続いている。低金利に誘導してたきたこの政策を、景気も良くなってきたし止めようという動きがある。早ければ今年の4月から6月の間に、量的緩和が解除されるかもしれない。そうなると、徐々に金利は上がり始め、半年後には急激な金利上昇になる可能性もある。今年中には金利は大きく上昇すると考えておいた方が良いだろう。家づくりを考えている方にとっては、最後のチャンスの年になるかもしれませんね。人気blogランキングへ←いつもクリックありがとうございます。　　　　　　　　　　　　　　

  2006.01.10

• 結婚前に考える、家づくりで大切なこと。

  『結婚前で家づくりを考えています。でも、生活したことがないので自分達に合った資金計画が分からないんです。』最近、この様な内容の結婚前カップルが連続して相談に来ている。今まで実家で生活していたら、食費や光熱費、税金などの出費がどれくらい掛かるのかは分からないのが当たり前だ。この場合は、まず、世帯の手取り収入から各支出項目の理想的な割合を掛けて、各支出金額の目標を立てて、結婚後の生活イメージを掴む。そして肝心なのは、ご夫婦の生活水準や趣味、目標に合わせて貯蓄計画などを調整することだ。そうすると住宅ローン返済が可能な金額が出てくる。また、奥様が出産後の仕事をどう考えているかも重要だ。育児休暇をとって仕事を継続するのか、何年間かは働かないのか、それとも社会から完全にリタイヤするのか。世帯収入が減る間、貯蓄をどれくらい取り崩さないといけないか、また、貯蓄の準備をするのにどれくらいの期間が必要なのかなども検討する必要がある。この様に考えていくと、家づくり資金計画が作りやすくなる。結婚前に家づくりを考えている方、参考にしてみて下さい！人気blogランキングへ←いつもクリックありがとうございます。　　　　　　　　　　　　　　

  2006.01.09

• やる気が出ますね～！

  今日は今年初めての出勤日。事務所の机には年賀状が置いてあった。ぱらぱら見てみると、昨年、家づくりセミナーを受け方からの年賀状が沢山あった。内容は、家づくりの意思決定をして既に新居で生活しているか、現在建築中の方々で、本当に満足した家づくりができましたという内容だった。益々やる気にさせていただきありがとう！！しばらくブログも休憩していましたが、今日からまた家づくりに役立つ内容を書いていきます。みなさん、今年も宜しくお願いします！人気blogランキングへ←いつもクリックありがとうございます。　　　　　　　　　　　　　　

  2006.01.07

• 建築中の建物が火事になった（涙）！

  私が住宅営業マンだった頃、契約したお客様の近所の建築中の家が火事になった。何年か前の年末の出来事だった。年末は建築中の建物は無用心なのだ。明らかに誰も居ないのが分かる。しかも、外構も完成しておらずセキュリティーも無い。そして年末は放火する奴が多くなる。《寒いからか？家を建てる人へのねたみか？》私のお客様の近所の家は、年末に火事で中途半端に焼けたので、補修して引渡されていた。その事件以来、私は年末の現場管理には細心の注意を払うよう現場の職人さんにお願いしていた。できれば、年末の休みに入る前には窓にシャッターか雨戸が取り付いた状態にしておきたい。年末に建築がまたがる方は、充分注意してくださいね。人気blogランキングへ←いつもクリックありがとうございます。

  2005.12.24

• 保険会社に騙されるな！

  前回の続き。告知義務違反を誘導したのは保険セールスのおばちゃんだ。この相談者は保険会社の指示に従っただけ。告知義務違反を理由に保険金の支払を拒否することは、最近の判例（○治○田生命等の保険料不払い事件）でも出来ないはずだ。まず、保険金を支払う交渉をすることにした。その上で、大き過ぎる保障を減額するようアドバイスした。その結果、保険会社は転換設計書を持ってきた。保険セールス『新たに加入しなおさないと、入院の保険金はおりませんよ。保険金額の減額は２年経ったら出来るようになりますから。』相談者『この転換設計書どう思いますか？』見た瞬間、保険セールスのおばちゃんはお客さんのことはちっとも考えていないことが分かった。《これでは保険セールスのおばちゃんの営業成績を助けるだけじゃないか～！》またしても怒りがこみ上げてきた。私の感情を察したのか、相談者もだんだん怒りだしてきた。相談者『あの保険のおばちゃんめ～（怒）！』《やっぱり今まで意が付いてなかったのか・・・》この保険セールスのおばちゃんとは縁を切るようアドバイスした。新たな保険会社で見積もりを取って、必要な保険を組合すことになった。《告知によっては保障の制限が掛かるかもしれないが、保険会社のおばちゃんと付き合うよりは良いだろう》この相談者の保険料は約１万６千円/月だった。１２年間も保険料を払っていたので、これまでの支払保険料は約２３０万円！保険料を払っても保険金が出ないのであれば、このお金は溝に捨てたみたいなものだ。支払われない保険に１２年も掛け続けていたなんて驚きだった。これからは自分の資産を大切にして欲しいと願うのでありました。人気blogランキングへ←いつもクリックありがとうございます。

  2005.12.23

• 生命保険の告知義務違反で保険料払い損！

  家づくりコンサルティングをしていると、『無駄な保険のリストラをしたい！』という相談がある。浮いた保険料をローン返済へ廻したい考えだ。昨日の相談者の保険ほど無駄な保険は無かった。ご主人は15年前の高校生の時に、十二指腸潰瘍で腸の摘出手術をしている。その後、就職して職場に来た保険セールスおばちゃんに保険加入を勧められた。保険セールス『過去に病気や入院をしたことがありますか？』ご主人『はい、2年ほど前に十二指腸潰瘍で。』保険セールス『・・・。それでは保険に加入できないので、告知書には書かないでおきましょう。大丈夫ですから。』と言って保険に加入したらしい。その後、３回の入院があった。２回は摘出した部分が化膿しての入院。１回は風邪だった。保険金を請求したら、保険会社『告知義務に違反するので支払えません！』相談者は３回も入院をしているのに、保険金は１円ももらっていない。《これでは保険料の払い損じゃないか～！》私が怒りを表に出すと、だんだん相談者も腹が立ってきたようだった。相談者『あの保険のおばちゃんめ～（怒）！』《今まで腹が立たなかったのが不思議だ》そして後日、更に腹立たしいことが起ってしまう。続く。人気blogランキングへ←いつもクリックありがとうございます。

  2005.12.22

• 主人の収入だけで返せるローンにしたい！

  新婚の夫婦には、ダブルインカム（共働き）で世帯収入も高い世帯がある。『家賃の負担も大きいので、そろそろマイホームを建てたい！』という相談者が多い。しかし、その殆どが『主人の収入だけで返せるローンを希望』だ。奥様に『出産したら社会から引退ですか？』と訪ねると、殆どの奥様は働くことを希望している。育児休暇を取り易い会社であれば、奥様の意思があれば仕事を続けることは充分可能だ。《私の妻を見ていて思うが、家庭と育児と仕事は大変だけど、働く女性は生き生きしてますよね～》職場が育児休暇を取りにくい環境であれば、退職してしばらくしてからパートをするということも出来る。生涯で使えるお金は決まっている。現在の貯蓄、定年までの給与、退職金、年金の合計だ。その中で給与の占める割合は大きい。奥様の収入を見ないものとするなら、生涯で使える世帯のお金は大きく減ってしまう。その分、家づくりに廻せるお金も当然減ってしまう。もし、『病気で働けなるのが心配』というのなら、保険を利用して心配を取り除くことも検討してみよう。家づくりの際は、奥様が将来も働く意思があるかどうかをはっきりしておきたい。働く意思があるのであれば、それなりのマイホームを手に入れることが可能になるだ！《働きたいのに働けない事情がある奥様には失礼な内容があったかもしれません。お許し下さい。》人気blogランキングへ←いつもクリックありがとうございます。

  2005.12.20

• 住宅メーカー社長の行動あれこれ。

  今日はある住宅メーカーのＭ社長とお話しする機会があった。社長といっても大手住宅メーカーの販売会社の社長なので、更にその上に偉い方がいてる。その大手住宅メーカーは、営業マンへお客様へ安心した家づくりを提案できるように、ＦＰ資格の取得を奨励している。通常、上からその様な指示があったら、販売会社の社長から部長、所長へと伝わり、営業マンへ会議の場で『ＦＰ資格を取れ！』という流れになる。そして営業マンは日々の多忙な受注活動の間に、いやいや勉強することになる。《私も以前住宅営業マンだった時そうだった！》上司は営業マンへ命令するだけで、自分達は勉強はしない。この様な会社では、営業マンがどんどん賢くなって、上司と商談の進め方に対してかみ合わなくなっていく。しかし、Ｍ社長は『営業マンへ取らす必要がある資格なら、自分も勉強しないといけない！』と思って、自ら勉強して合格したのだと言う。５０歳を超えたＭ社長が若手営業マンに混じって研修を受けていたとは驚いた。この様な会社では企画から販売まで筋が通っているので、無駄な経費が掛かっていない。その分お客様へも還元できる。家を買うなら、この様な考えの社長の会社から買いたいと思うのでありました。人気blogランキングへ←いつもクリックありがとうございます。

  2005.12.19

• 消費税率ＵＰ！本当の影響は？

  家づくりを考えている方にとって、消費税率ＵＰは見逃せない問題だ。今後の消費税率ＵＰは避けられないと思った方が良い。今のところ、07年に法案を提出し、08年に税率を上げるスケジュールが有力のようだ。消費税は、住宅価格にも掛かるため、家づくり希望者にとっては大きな負担になる。例えば、３０００万円の建物を契約する場合、今なら５％（１５０万円）の消費税が掛かる。もし、１０％の消費税になったら、３００万円の消費税！《当たり前ですが》ここで重要なのは、家づくりをする方の殆どが住宅ローンを組むということ！つまり、消費税分の支払はローンを組んで返済することになっているのだ！！３００万円の消費税を住宅ローンで支払う為には、毎月１万３２８４円を返済することになる（３５年返済、金利４％）。総返済額は約５５８万円！！！消費税分をローンで返すと、倍近くの負担になる訳です！家づくりを考えている方は、消費税率ＵＰまでに家づくりしておきたいですね！人気blogランキングへ←いつもクリックありがとうございます。

  2005.12.16

• 優秀な住宅営業マンはこんな客は相手にしない！

  今日はある住宅メーカーのトップセールスマンと会った。優秀な成績を収める秘訣を聞いてみた。彼はお客さんを選んでいるのだという。まず、すでにあるメーカーと商談が進んでいて、『同じプランでいくらで出来ますか？』と言う様な客が来た場合、相手にしないらしい。この様な客は、見積もりを『当て馬』に使われるからだ。この中で成約するためには、常識離れした値引きをするしか決め手が無い。お客さんもそれを望んでいる。こんな客ばかりを相手にしていたら、大変な労力を使い利益はマイナスという結果になることも多いのだそうだ。さらに、メーカー側は非常識な値引き分を、契約後に取り返そうとしてくる。いろいろな付帯工事や追加工事は通常よりも割高に見積もられることもある。こうなると、成約後の工事もなかなか進まず、クレームでごちゃごちゃになってしまう。トップセールスマンはその労力を紹介活動に廻し、集客している。この方が効率良いのは当たり前だ。良い家づくりをしようと思ったら、優秀な営業マンに当たりたい。家づくりのスタートの仕方って重要ですよね！人気blogランキングへ←いつもクリックありがとうございます。

  2005.12.15

• 姉歯氏の気持ち、理解できますか？

  今日は、耐震偽造事件の証人喚問が放送されていた。最初の証人は姉歯元１級建築士。１９９８年当時、仕事の９０％は木村建設からの受注だったそうだ。木村建設の東京支店長から、『予算があわないから鉄筋を減らせ！』と言われて、最初は『出来ない！』と言っていたらしい。しかし、木村建設の圧力が増し、仕事を無くしたくないという思いから、法を破ってしまったと自供していた。当時は、耐震偽造マンションの住民の命が危ないという意識よりも、自分の性格を守ることしか頭に無かったとも言っていた。姉歯氏の証言を聞いていると、少し可愛そうに思えた。しかし、客観的に見ると仕事のパートナーを見誤ったということだろう。仕事の受注先が１社に大きく依存している為、いい様にコントロールされるリスクも考えるべきだったと思う。姉歯氏が経営のセンスを身に着けていれば、こんな事件に巻き込まれなかったのかもしれない。この事件を教訓に、家づくりコンサルティング業も考えていかなければと思いました。人気blogランキングへ←いつもクリックありがとうございます。

  2005.12.14

• 実家の住宅ローンを組んでいると自分の家づくりができなくなる。

  先週末で９組の家づくり相談者が来られた。やっぱり週末は忙しい。その中に、この様な方がいた。相談者『マイホームが欲しいのですが、私たちに住宅ローンは組めますか？』その方は、親御さんの事情で実家の住宅ローンをくんでいた。返済の負担は親御さんからお金を受け取って、相談者本人が返済しているので、相談者の負担は無い。しかし、住宅ローンを２重に組むことは難しい。事情を住宅ローンを借りている金融機関に説明して交渉してみるしかない。可能性は非常に低いと思う。この様なケースはたまにある。実家の家を建て替えるときに、所得合算として息子さんが連帯債務者になっている場合も、住宅ローンを返済しているものとみなされてしまう。これから家づくりを始める方は、くれぐれも実家の住宅ローン返済に関わらないよう注意してくださいね。人気blogランキングへ←いつもクリックありがとうございます。　　　　　　　　　　　　　　　　

  2005.12.12

• ９月に失業してしまいました！

  『住宅ローンの借り換えをしたいのですが・・・』今日の相談者の中に、１０年前に家づくりを終えた方がいた。１０年前の金利は４．５％で固定金利のローンだった。金利が上がらないうちなら、長期固定金利で借り換えしても今の金利より低く出来るのでメリットがある。早速、借り換えの審査準備に取り掛かろうとした時、相談者『実は、主人が９月に失業しまして・・・』失業中は借り換えは無理。再就職先を探しているそうだが、再就職しても数年はローン審査が通らない可能性が高い。《もう少し早くお会いできていれば、失業前に借り換えできたのに・・・》残念だが借り換えの前に就職してもらうようアドバイスするしかなかった。再就職は大変だと思いますが、家族のために頑張ってください！人気blogランキングへ←いつもクリックありがとうございます。　　　　　　　　　　　　　　

  2005.12.10

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