”金持ち父さん”に触発されたような本を読んだ（タイトルはあえて書きません）。
内容は、私なりに要約すると、
・日々キャッシュを生む資産を持つべき。
・住宅ローンで自宅を買うのは、人生を縛られる負債を負うこと、
・そうではなく、まずは事業用ローンで、賃貸用の物件を購入し人に貸すことだ。
というようなことで、一見もっともだけど何か変だなーと思ったので、日記に書いておきたい。
１．比較対象を整理すると
上記の本を読んで、何か変だなと感じたのは、比較対象が整理されてない点。
「自宅をローンで購入して返済にあくせくする」というのと「収益性のある不動産をローンで購入して、家賃収入でローンを返済する」というのを比較して、後者が良いとしているのだけど、
本で想定している初期状態は、”自分は、サラリーマンで、賃貸物件に家賃を払って住んでいる”というところ。
で、前者の選択肢はなぜダメなのかと私なりに考えると、初期状態の賃貸物件より格段にグレードの高い自宅を、物件の収益性を考慮せず購入し、給料から返済する高額のローンを組んでいるからではないか。
後者の選択肢がなぜ良いかを考えると、自分は安い賃貸に住みつつ、収益性の高い物件を購入し、賃貸収入で返せるローンを組んでいるからではないか。
ポイントとなる点を整理すると
・前者はグレードの高い自宅に住むことで、住居費に多額の費用をかけていることになる。一方後者は、安い賃貸に住み続けているので住居費は抑えられている。
・前者は、住みたいと思う家をおそらく物件の収益性を考慮せず購入しているのに対し、後者は、得られる家賃に対して十分安いかという収益還元的な観点で購入する不動産を厳選している。
なので、重要な要素としては
・自分の収入が少ないうちは、相応の安い物件に住んで、”住居費”にお金を掛けない。
・不動産を購入するときは、収益還元的な観点で購入する不動産を厳選すべし。
ということではないか。
２．追加で考慮すべきでポイント
本で触れられてない、または重視されていない点で、私としては重要だなというポイントとして、
・後者は、他人の所有する物件に家賃を払って住んでいるけど、
”不動産の原価的な部分 ＋ 家主の利益 ＋ 仲介者の利益” を払っていることになるのではないか。他人に儲けさせる分は、節約できないか。
・自宅を購入するなら、住宅ローンが借りられる。金利は安いし、住宅ローン控除もある。一方、賃貸用の不動産を購入するなら、金利が少し高い事業用のローンを借りることになる。
安い金利で借りられ、減税のメリットもある、住宅ローンを活用できないか。
３．では、最適解は？
上記全てをひっくるめて、私なりの最適解は、
・収益還元的な観点で、賃貸併用物件を購入する。
自分がこれまで払っていた家賃相当額（自分が自分に家賃を払うという感覚）、賃貸部分から得られる家賃収入見込み額から見て、十分に安いと思われる物件を購入。
・住宅ローンで購入する。
自宅用の面積が3割以上あれば住宅ローンを適用してくれる銀行があるようだ。
また、住宅ローンのうち自宅の分については、住宅ローン控除の対象になるようだ。
・自宅用の部分は、現在住んでいる賃貸物件と同程度のグレードにする。
住居でぜいたくをするのは収入・資産が増えてから。
で、うまく回っていって、収入・資産に余裕が出来たら、
・上記物件の自宅部分を賃貸に回すとともに、ローンを繰り上げ完済し、
新たな賃貸併用物件を住宅ローンで購入。今度は自宅のグレードを少し上げる。
金利が安いし、2度目の住宅ローン控除も受けられる。
もっと不動産投資に力を入れたいのなら、上記以外にも事業用ローンで賃貸物件を購入していっても良いのかもしれないけど、
不動産投資の手始めは自宅から、が最適では。
ちなみに、今回書いた内容は、たまたま読んだ本から、今の時点で私なりに考えたことで、
実際に、私がそうしている、というわけではありません。
