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2009.05.03
カテゴリ：起業・独立動向
 投資をしていると「ハッ！！と気がつくことがある」ここ３月から４月になり体力の無い新興不動産と新興ハウスメーカーの民事再生・破産による上場廃止・未上場の不動産・建築会社の倒産が続いている「株高に隠れているが非常に重要である」出来事が続いている 媒介報酬 未完成物件と手付金の保全 行政書士法 「金融危機」の影響で不動産会社や建築会社の倒産が相次いでいる、そこで問題が発生しているのが「売買代金」の行方であるが「引渡も工事完了もされず支払った代金の返還が困難」である社会問題に発展しつつある。 当然、不動産会社や建設会社が「民事再生」「破産」が発生すると工事は停止する（引渡が停止）そうすると双務契約が成立せず、債権者は債務者に対して損害賠償を出来る。 法律で見ると単純な世界だが「実務は単純な問題ではない」理由は｢金額が高額｣だからである、その金銭は優先順位で「銀行等債権者へ充当され、一個人契約者は後回しにされる」傾向が強く「無き寝入りでは済まされない許されない」状況が発生しているのも事実である。 そこで高額な商品の販売をする「不動産の場合」は一定の「保全・保管措置」が法律で定められているが「請負建築工事（マイホーム建設）」の場合は驚くことに「民法」の規定が中心である。 「宅地建物取引業法」は「不動産会社が売り主」になる場合を規定した法律である、逆に見ると「売り主が不動産業者でない場合は宅建業法は規制されない」と言える 不動産の取引は「売買・交換・賃貸・媒介」とあり「個人が売り主で不動産が関与する場合は殆どが媒介（仲介）となる」という事である「宅地建物取引業法」に抵触する場合は「手付け金等の保全措置」が講じられていれば、保全・保管先が「保険会社・銀行・信託銀行・公的保管機関」となるため「手付け金」は返還される仕組みであり「民法取引」に比較してリスクは薄くなる。 問題は「民法取引」の場合である「新築でも分譲でも現在の不動産取引の殆どが民法取引」であると言える「手付け金等の保全措置」の義務は、手付け金が売買代金の５％以上（完成済は１０％以上）かつ１，０００万円以下の場合に発生してくるため、手付け金が売買代金の５％未満（完成済は１０％以下）かつ１，０００万円未満であれば「手付け金等の保全措置」を講じなくても売買契約が出来るので「民法取引」を許容している。 資金力のある財閥等の不動産会社が売り主であれば「手付け金等の保全措置」をした上で契約となるが「財務状況が厳しく銀行から何時でも資金が停止されそうな新興・老舗上場・非上場不動産会社」は「手付け金を保全措置を講じなくても良い金額設定で販売する方法」を選ぶはずである、理由は短期間に現金が手元に入り、資金の回収と運転資金発生する状態になるからである。（通称「自転車操業」と言う） 建築物（マイホーム）の請負の場合は、元々居住している家を新築にする、所有している空き地にマイホームを建設する場合は「宅建業法」に抵触しないため「民法の売買契約と請負契約」となる、そうすると建築会社が倒産した場合「民法取引」なので保全措置が講じられないため塗炭の苦しみを追う形になる。逆に「分譲販売」の場合は建物と土地がセットで販売されるため「宅地建物取引業法」に抵触し「宅建業法」に定められた「手付け金等の保全措置を講じた」売買契約も可能となる。 金融危機で不動産業のある業界から、新しいビジネスが誕生している気配はある「本来の業務の附随事業として位置していたが、ここ１年位で本業よりもそのビジネスの方が昨今の不動産業者や建築業者の倒産の影響により売上を伸ばし、業績が伸びている企業も数社ある、その企業のＨＰを拝見すると常に予約が殺到している状態が殆どである、逆に本業は何時でも受け付けている」状態で閑古鳥が鳴いている様子がうかがえる感じである。 しかしこのビジネスの根幹は行政書士法第１条に規定している「独占業務」に抵触し、行政書士以外の者が報酬を受取ることは認められていない筈で「行政書士法」に違反している可能性が著しく高いからである。 「開業行政書士が全く気がついていない様子」なのが不思議である「行政書士法１条の独占業務の解釈に詳しい先生方が居れば」コメントにでも書込んでいただけるとありがたいと思います♪ ※詳しいことは言えません「個人的にそう思っている」感じです、このビジネスに踏み込んだら「逆に凄いと思う危機的状況にチャンスは埋もれている」と痛感しました、資産投資・各種法律等も勉強して頑張らないといけないと言う気持ちになり「修行が足りない」と思うと共にやる気が加速しましたね～ＧＷは「ノンビリ出来る」ので色々好きなことをするのも楽しいと思いますね♪ お気に入りの記事を「いいね！」で応援しよう
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