不動産投資＆ＦＸ資産運用

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• 書類整理

  昨日、今日と風邪のせいもあり、どこにもいかずに過去を書類整理。本棚をあけると随分過去のものがでてくる・・・。捨てようにも個人情報のかたまりだからそう簡単に捨てるわけにもいかず。そういえば、クロネコヤマトに機密文書リサイクルっていうのがあったなぁ。早速明日問い合わせてみよう。それにしても、書類や本は重いなぁ～

  January 20, 2008

• ポンド安！

  ブログの設定をいじっている間にポンド安が進んでいました。寝る前までには手仕舞いして利益確定しておこう！

  January 18, 2008

• １年４ヶ月ぶり！

  約１年４ヶ月ぶりのブログ。長い間やっていなかったら、この楽天ブログも随分と管理画面が変わってる・・・。ということで、全面的にリニューアルしてみました。この１年４ヶ月もの間、何をしていたのかというと、新たに不動産投資を進めていたのでした。熊本市の中心部に、新築マンションを建築し、年末に完成。募集状況は、今日現在で残り１部屋！時期的なものも考えると、上出来でしょう！それと、変化があるとすれば、１１月ぐらいからついにＦＸを始めました。始めようかどうか迷っていたのですが、やりながら色々と勉強していこうと。これから、このブログは不動産投資とＦＸについて書いてみようと思っています。ちなみに仕事もちゃんとやっています！

  January 18, 2008

• 新たな投資物件を探し・・・

  この前ブログでも書いたとおり、決済寸前までいって売買契約が流れた。まさかあんなことになるとは・・・。かなりの誤算だ。今期の利益状況を見て、今期のうちにあと一棟決済までこぎつけたかったのに。そんなことは言ってられないので、新たな物件探しを開始。知ってる不動産屋数件に情報確認。でも、今はあまりいい物件がないみたいだ。電話で聞いてみたところ、自分が持ってる情報ばかりだった。しかし、ある不動産屋からの情報で、よさそうな物件が！しかも、自分が欲しい地域の築浅の物件。この地域は数年前から探しているけど、ほとんど土地の動きがないところ。あっても水面下で流れてしまって一般にはほとんどでない。よくぞそんな情報が回って来たな！まだ具体的な資料は準備中とのことで来ていないが、実現すると嬉しいなぁ。でも、利回り悪いだろうなぁ・・・。

  September 3, 2006

• 税理士は不動産投資のプロじゃない！

  収益物件の契約が、決済期限直前になって流れてしまった！すべての準備が進んでいたのに・・・。原因は売主と売主側仲介業者の無知。こちら側から、随分前に確認した事項で、ＯＫの返事をもらっていたのに決済直前になって契約できないと言い出す。内容は、税金に関する事項。仲介業者もこちら側がいうことがよくわかってなかった様子だ。仲介業者のくせに、仲介に慣れてないのか、かなり手際が悪い。おまけに無知。収益物件の仲介の経験がないのかな。売主も直前になって顧問税理士に相談して契約内容の変更を言ってきた。なんでもっと早くに税理士に相談しないんだよ！顧問税理士がいるなら、もっと早くに相談してくれよ！それに、この税理士が言ってることも的外れ。不動産投資の市場が全くわかっていない。税理士は不動産投資のプロじゃない。でも、その税理士に相談して結論を出す人が多い。その人がプロじゃないかもしれないのに。不動産の価格を見るとき、税理士は必ずといっていいほど路線価で考える。建物の場合には、残存価格など。しかし、不動産投資の場合、これが当てはまらないケースはいくらでもある。今回のケースはまさしくそれだった。３ヶ月間調査をしてきて、決済間近になって流れた契約・・・。今となっては怒りの方が多いかも。せっかく融資付けも完了していたのに。でも、おそらく売主は後悔するだろうね。そんなに簡単に融資がつく物件じゃなかったから。またいい物件を発掘しよう！！

  August 29, 2006

• その不動産投資、大丈夫？

  熊本市内を車で走っていると、２，３月の完成を目指した賃貸マンション建築が目に付く。中には、「こんなところに？！」というものも当然ある。こういうのは、建築会社にうまく騙されたんだろうね。うちの事務所の近くでも、某ハウスメーカーが建築したものが結構たくさんある。でも、うちの事務所は熊本市のはずれのはずれ。家賃も低ければ、将来性もあまりよくない。近くに大きな企業があるわけでもなく、これといって便利な商業施設もない。こういう状況をわかって地主さんはマンション建築をしているのか。新築のうちはいいけど、２回転目、３回転目は？おそらく、その多くは、ハウスメーカーのサブリースになってるんだろう。サブリースのしくみもよくわからず、サブリースにする地主さんの多いこと多いこと。自己責任だからそれはそれでいいけど。前に、あるハウスメーカーのセミナーに出席したときのこと、やはり最後はサブリースの宣伝じゃないか！そのために税理士も呼んでの不動産賃貸についてのセミナー。でも、その税理士は税務署ＯＢ。税務署のＯＢ税理士に不動産投資のことがわかるんだろうか・・・。公務員はあまり冒険をしないから、おそらく投資なんてやってないと思うのだけど。案の定、セミナーの内容は全くぱっとしなかった。結局は、ハウスメーカーの営業に使われるだけなんだよね、こういう専門家は。でも、地主、投資家、いずれにしても、もっとしっかり収支計画を検討したほうがいい。不動産業者や建築会社が作成する計画書は、結構うそがあるから。よく見せる為の計画書を作るからね、彼らは。「銀行用に家賃をもっとあげましょうか？」といった不動産業者もいる。銀行融資がパスしても、大事な事業がうまくいかなければ何にもならない。結局、彼らは売れればいいんだよね。管理の仕事が入れば、彼らにとっても継続的な報酬が手に入る。借入れをしてリスクを負うのは投資家の方だ。そのことを今一度考えてみる必要があるのでは？★不動産投資の疑問・質問、いつでも相談ください！！

  August 20, 2006

• そんな不動産投資ありなのか？？？

  今日ある人と不動産投資のことで話をしたんだけど、かなり危険。というか、不動産投資の仕組みがよくわかっていない。家賃が入ってきて借入金が返済できるから大丈夫、という簡単な理解だ。200000円家賃があるから、毎月200000円返済できるという。そんなことはできるはずがない。管理費は？税金は？修繕費は？・・・しかも空室になったらどうする？築年数が古くなると家賃を下げないとなかなか決まらなかったりするよ。それに、あまり家賃を下げると入居者の質が悪くなったりするしね。あまりに不動産投資を簡単に考えすぎている。でも、こういう感覚の人、結構多いのかもしれない。不動産屋のいいカモになるだけだろうね。いい相談相手を身近に持つべきだよね。

  August 10, 2006

• アパート建築にかかる消費税還付が不可能に！？

  前々から話題になっていた、アパート建築にかかる消費税の還付問題。先日ある雑誌に、平成19年度税制改正で消費税法改正の動きがあるとの記事が。それによると、6月16日に開催された政府税制調査会において、アパート建築にかかる消費税の還付を受ける事例につき、「租税回避スキーム」として取り上げられた、と。通常、アパート建築費用は、非課税売上に対応する課税仕入なので、消費税の還付を受けることはできない。しかし、それも不可能なことではないのだ。簡単に言うと、課税売上を自分で作ってしまえば還付を受けることができてしまう。税調は、この行為が「租税回避スキーム」にあたると考えている。でも、現行の消費税法では、この行為は合法的。決して脱税ではない。国税庁の見解でも、「現行の法解釈上、全額控除できると言わざるを得ない」としている。課税庁としては、このことが面白くないんだよね。一回手に入れた税金は還付したくないんでしょう。そもそも、不動産投資をする場合、それこそ税金ばかり支払わなければならない。印紙税、不動産取得税、登録免許税、固定資産税、都市計画税、所得税、法人税、事業税・・。これだけ社会貢献してるんだから、消費税ぐらい還付してもいいのでは？？？

  August 8, 2006

• 開発許可申請について

  今日は、午後、開発許可申請の件で熊本市役所へ。開発許可といえば、熊本市では大型ショッピング施設の開発許可申請に対して、熊本市が不許可にしたことがニュースになっている。最近、大型ショッピング施設ばかりが次々に計画されている。こんなにたくさん必要なのかは疑問だ。交通事情もあまりよくないので、また渋滞問題が出てくるだろうなぁ。今日行ってきたのは、そんなに大きな許可申請ではなく、市街化調整区域での住宅建築に関するもの。色々な制約があって、作成する書類、集める書類、結構多くなる。調整区域だから、制約が多くて当り前。通常であれば、住宅は市街化区域に建てるのだから。それを例外的に許可するわけだから、色々な制約がでてくるわけだ。来週月曜日の夜に打ち合わせをすることになったので、それまでは簡単な説明資料を作成しておこう。

  August 4, 2006

• 定款認証手続きに・・・

  ホントに久々のブログ・・・。その間、約２ヶ月ぐらいか。当然遊んでいたわけでもなく。今日は、定款認証手続のため午前中公証役場に。５月に会社法が施行されてから二件目の電子定款。まだまだカズは少ないな・・・。営業もせず、ブログも書いてなければ仕方ないか。今はおかげさまで仕事が充実しているから、営業には特に力をいれないほうがいいかもしれないし。一方、不動産事業の方も着実に進行している。この２ヶ月の間に、新たに物件取得をもくろんでいた。融資付けにも成功しているので、ほぼ間違いないところまで進行。投資物件は今はなかなかいい物件がないのが現状。色々探すけど、本当にいいのは少ない。ぼろでもいいから、魅力的な物件があれば買付をだしてみようと思っているけど。ぼろにこそ面白い物件が眠っていると思う。まぁ、不動産は「縁」だからそんなにあわてることはないか。現在、不動産運用コンサルも二件が進行中。１件はすでに着工、もう１件はまだプランニング中。そんな中で、開発許可申請の仕事が入ってきた。今プランニングしているものも、開発がらみの案件だ。同じような仕事が重なるときは重なるもんだね。勉強になるから一生懸命やっていこう。住宅メーカーとも接触できるチャンスだし。

  August 3, 2006

• 新会社法での定款作成

  連休前に1件の会社設立の依頼。ここ数ヶ月間、新規の業務受注は控えようと思っていたんだけど、現顧問先からの依頼ということでお引受することにした。従来の会社設立なら、書式もパソコン上にあるので、適宜入れ替えるだけでよかったんだけど、5月から会社法が施行されている。というわけで、会社法下での定款を作成しなければならない。機関設計もいろいろとできるということは、定款の様式もいろいろできるということ。この連休中、とりあえずの定款を作成してみた。あとは、今回の会社の機関など、具体的に当てはめていく。今回の設立は、5月中にとお願いします、とのことなので急ぐ必要はなさそうだ。余裕をもってできるので、同時に勉強もしないとね。

  May 7, 2006

• 

  愛犬バンビの散髪

  ここ1ヶ月ほど、ブログから遠ざかってしまっていた。見てはいたんだけど、なかなか書き込みをするところまでいかない・・・。その間、賃貸マンションも満室になって一安心。顧問先の新たな賃貸マンション建築計画も順調にすすんでいる。ところで、今日は愛犬バンビの散髪の日。寒い冬がようやく過ぎ去ったので早速伸びきった毛を刈ってしまおう！それにしても、こうまで変わるのか！というほどの変身ぶり。迎えにいったときは、本当にうちのバンビなのかわからなかったじゃないか！↑こんなにモサモサしてた散髪前のバンビ・・・。最近では前から顔をみると、どことなくゴジラに似てきていた。↓それが、こんなバンビに・・・。シッポは鉛筆みたいになってしまって。お前はこんなにやせていたのか？大型のピンシャーみたいだ。でもすっきりしていいぞ！悪ガキっぽくもあるし。

  May 5, 2006

• 建設業許可の相談

  今日、電話にて建設業許可の件で相談があった。今般、有限会社を設立したのだけど、建設業の許可申請をお願いしたいと。内容を聞いてみるとちょっと問題が・・・。役員の中に経営業務管理責任者の要件に該当する方がいらっしゃらない・・・。この点、会社を設立したときには、何も言われなかったという。おそらくそうだろうな。司法書士などが会社設立する場合、建設業法など考えるケースは少ない。本来であれば、会社設立したあとが重要であって、設立手続きはその一部分でしかない。せっかく会社を設立しても許可がとれなくてはどうしようもない。だから、会社設立はまず行政書士に相談してほしいのだが。「そんな話は設立するときはきかれなかったのに・・・」とならないように。そのほかにも色々問題がありそうな感じ。今回の案件で許可をとるのはちょっと難しいかも・・・。

  April 7, 2006

• 後ろから追突・・・

  日曜だったが、マンションの共用部の状態を確認するために現地へ。今日はあまりゴミは落ちていなかった。でも、ホウキで掃くと結構ホコリがある・・・。やっぱりこまめに掃除すべきだね。管理会社にばかり任せておいてもダメのようだ。その帰りに事件は起きた・・・。東パイパスを走って田井島交差点に近づいたときだ。この交差点は、熊本の人なら誰でも知っている渋滞のポイント。今日も結構混んでいて、のろのろ運転。のろのろ運転していて、ユメタウンはませんの合流点を通過しようとしたそのとき、「ゴリゴリゴリ」という音。後ろをみると、「しもた！」という感じの顔をしたおばちゃんが目に入った。そう、本線に入り込もうとして、焦ってうちの車に追突したのだ。せっかくの日曜日にこんなことになるとは・・・。通っていく車はジロジロこっちをみるし、風が強くて髪の毛はぐちゃぐちゃになるし最悪だ。１００％あっちの過失ということで保険屋さんとも話しがついて、明日修理に預けることに。車の運転には十分注意しようね。

  April 2, 2006

• 不動産取得税が還付になる！

  1月に納税した不動産取得税が還付になる！！今回建設した賃貸マンションの敷地分の不動産取得税。数十万円の納税を終わらせていたのだけど、軽減措置に該当するマンションを建築したということで、納税済みのお金が還付になるのだ。もちろん、還付申告をすれば、の話だけどね。必要なものは、１、土地の売買契約書２、土地の権利証３、建物の表示登記済証４、納税通知書及び領収書５、認印６、住宅部分がわかる平面図今週火曜日に、ようやく表示登記が完了したことを受けて、不動産取得税の還付の手続きに入ったのだ。納税した分の不動産取得税がすべて還付になる！建物に関しても、４０平方メートル以上の専有面積があるので、不動産取得税はかからない。不動産投資をする際には、この不動産取得税はバカにならない。結構税額が高くなるからね。去年、テナントビルを購入したときにも、かなりの取得税を納税している。これだけ税金を払うわけだから、不動産投資は社会貢献している面があるのだ。不動産投資については、税金をかなり支払うことになるわけだからね。ざっと挙げるだけでも、所得税（個人）、法人税（法人）、消費税、登録免許税、印紙税、不動産取得税、事業税などなど。かなりの社会貢献だ。それに、4月1日から登録免許税が上がることを考えると納税額は今よりもっと高くなる。建物の売買や保存登記は現在の2倍になるのだからねぇ・・・。いかに節税をしていくのか、これが大事だ。

  March 30, 2006

• 開店おめでとう！

  いよいよ顧問先の焼鳥屋さんがオープンだ！熊本中心部のいいところに店を構える。今日の夜、招待されていってきたけど、かなりイケルんじゃないか！鍋と焼鳥なんだけど、冗談抜きでうまかった！正式オープンは4月1日から。これから、徐々にお客さんが増えていくといいね。きっと繁盛するだろう！

  March 29, 2006

• 有限会社設立完了！

  有限会社の設立が今日完了した！今回ももちろん電子定款にての手続き。でも、認証番号をみてみると「ＮＯ．３」。まだまだ熊本では少ないようだ・・・。でも、行政書士用電子証明書の取得者が一揆に115名になったんだから、これからはもっと電子定款も増えてくるだろう。5月1日に会社法の施行が決定したことによって、有限会社が設立できるのもあと1ヶ月となった。日本の法人でもっとも使い勝手のよかった有限会社。とうとう設立できなくなるわけだねぇ。あと1ヶ月、有限会社設立の依頼はあるのかな？？

  March 28, 2006

• 融資決定！

  顧問先の件で、今日融資が決定したらしい。よかった！飲食店の新規開業。総合的に検討した結果、融資は問題ないので絶対出るだろうと思っていた。事業計画はもちろん大事なんだけど、最終的には担保・保証人が問題になる。今回は、その点何も問題なかったのだ。事業計画は万全とはいえなかったけど、問題ないだろうと。結果、全額融資が下りたとのこと。あとは、オープンに向けて最終準備をするだけだ。

  March 24, 2006

• できてきた新たなプラン

  昼から決算の件で山鹿市の顧問先のところへ。こんな時に限って、ＥＴＣを搭載しているオデッセイが車検中・・・。1時間ほど社長さんと話をして、玉名地域振興局へ。別件で、建設業の営業年度終了の届けを提出。経営審査の予約も同時にしてきた。１３日の午前中。予約した後に時間を確認したら、9時過ぎには来て下さい、とのこと・・・。早すぎたか・・・。途中で、建設会社のＫさんから電話があり、依頼していたプランの概略ができたとのこと。早速夕方来社されることになった。これも、顧問先の件で、賃貸マンションを建設したいのでいいプランを作ってほしいというものだ。周辺の状況、家賃などを考えると、今回のプランでいけそうだ。別のプランも検討したとのことだったけど、聞いた感じあまり気に入らなかったので、少し注文をだしたところ、今回のプランがあがってきた。全室駐車場確保の単身者向けマンション。近隣の企業関係などを考えると、入居に苦戦することはないだろう。あとは、将来物件が増えてきたときにも競争力のあるものを企画すればいい。そこらへんは、これから細かく検討していこう。

  March 23, 2006

• 自販機設置

  今日、賃貸マンションの１階共用部に自販機の設置が完了。間違ってもこの自販機で利益はでないだろう。でも、入居者の利便性が少しでもあがれば、ということで設置した。心配なのは空き缶などで汚れないか、といことだ。定期清掃は管理会社に頼んではいるが、自分達でも足を運んで掃除はしないとね。

  March 22, 2006

• 定例打ち合わせ

  今日は朝から、顧問先の方が建設しているマンションの定例の打ち合わせ会議。毎回参加することにしているので、今日も予定通り参加することに。今回は工期が短いので、決めることもすばやく決めていかなければならない。ここで、迷うのがセキュリティシステム。どこまでのセキュリティを導入すべきなのか？うちの会社がセコムと提携しているので、こちら側もいろいろ考えてみる。費用対効果を考えるとどうするべきか・・・。

  March 18, 2006

• マンション引渡し

  今日、いよいよマンションの引渡しが無事完了した！計画から約10ヶ月。ようやくここまで来た。これからの管理は、すべて管理会社に委託することになっているけど、こまめに足を運ぼうと思っている。すべてがすべて人任せでは、いい状態で維持するのは到底無理だろうから。気になる入居状況は、現時点で約7割。今月中で満室にするよう不動産屋には伝えているがどうなるか・・・。

  March 17, 2006

• いよいよ明日、マンションの引渡し！

  去年の夏から建設してきた賃貸マンションがいよいよ完成！明日、予定通り引渡しが行われることになった。今になってみると、あっという間の10ヶ月。土地から仕入れて不動産賃貸事業を成立させる、という目標を達成すべく色々と頭を悩ませてきたわけだ。この事業のおかげで仕事が入ってきたりと、とても貴重な時間だった。これから、ますますこの事業に力を注ぐと共に、賃貸事業をしている、またはこれからやろうとしている顧問先に、この経験を伝えていこうと思っている。やっぱり、なんでもやってみないと本当のコンサルティングはできないようだ。これからは実践型コンサルティングをやっていこう、と。だから、自分がＦＰといっても、金融商品などのコンサルティングは控えていこう。だって、あまり経験を持ち合わせていないのだから。不動産運用・投資に特化したカタチでコンサルティングをやっていく。これが自分にとって王道なのかもしれないかな。今年は不動産コンサルティングをもっと活発化させたいね。

  March 16, 2006

• 今年二件目の電子定款（不動産管理会社設立）

  今年二件目の電子定款作成代理。今回は純粋な不動産管理会社なので、今後自分が力を入れたい分野だ。これからは、この手の仕事をどんどん伸ばしていきたいと考えている。不動産資産運用に関する、会社設立、節税、コンサルティング、これからはこの分野は重点的に伸ばしていこう！これが結局のところ会社の安定経営につながるはずだから。

  March 15, 2006

• 不動産管理会社の設立依頼

  不動産管理会社の設立依頼を電話でいただいた。早速、電話、ＦＡＸでやり取りをして法務局に類似商号の調査をしに出向いた。すると、希望の商号が・・・。目的を見ると全く同じ事業目的が・・・。めずらしそうな商号だったので、今回は大丈夫だと思っていたのに。すぐに電話で確認して、急遽商号変更し無事決定した。夜、その方のご自宅へ設立手続きの流れの説明と、印鑑をいただいてくる。約2時間ぐらいお邪魔してしまった・・・。長居してすいません。今後、会計などの顧問契約もしていただけることになった。感謝！！長くお付き合いをする中で、信頼関係を築いていくのがすごく大事だと思う。しっかりバックアップしていかなければ。今日はそのほかに、測量の立会いもしてきた。顧問先の社長さんが、これまた賃貸マンションを建築するということで、現地調査をしたうえで、ラフプランを落とし込んでくれるように建築会社に私が依頼したのだ。今回も最初から最後までコンサルティングしていくことになりそう。くるときは立て続けに同じような仕事がくるもんだねぇ。賃貸事業は期間が長くなるので、その責任も重大になってくる。プランが悪ければ後の入居率にも影響してくるからね。でも、自分を信頼して依頼してきてくれるのだから、しっかりコンサルティングしていかなければ。熊本で不動産資産運用をお考えの方は是非とも事前のご相談を！！プラン、節税、消費税還付などいろいろ考えます！

  March 10, 2006

• 車庫証明取得

  先週の金曜日に申請していた車庫証明が今日取れた。現在個人名義になっていたものを法人名義にするということで車庫証明が必要になったのだ。警察署にいっていたときに、二件、携帯に電話がかかってきたんだけど、そのどちらもが、「南署（熊本南警察署）に何しにいったっですか？」という。警察というと、「何事？」という感じがするんだろう。仕事柄、警察署にいくことは珍しいことじゃない。ただ、自分はあまり警察署が絡む仕事はしないけどね。ということで、明日名義変更の手続きをする予定。査定額も提示してもらおう。ただで会社に売却というのもいかんだろうし。査定額ゼロなら仕方ないけど・・・。

  March 7, 2006

• 自動車の名義変更

  今日は朝から法務局と陸運局に出向いてきた。メインは陸運局。自動車の名義変更の手続きのためだ。うちの自動車の名義が、去年なくなった父のままになっていたので、３月中には変更の手続きをしておこうと、ふと思ったのだ。今回は遺言があって、必要な戸籍・除籍などは揃っていたので、たいして大変な感じはしなかった。しかし！やっぱり面倒は面倒だ。不動産のように名義変更に数日かかるものではなく、その場で数十分待っていれば完了するのだけど、やっぱり面倒だ。この手の自動車関係の仕事は、これまであまりしてこなかったので陸運局にいくことすらあまりなかった。これからもあまり行くことはないと思うけどね。相続の名義変更に続いて、法人名に変更するつもりだったのだけど、２台のうち１台は取得税がかかるという。「自動車取得税が３８０００円ほどかかりますけどいいですか？」だと！そんな無駄遣いするわけがない・・・。昼飯何回分なのか？？ということで、１台だけ法人名義にして、もう一台はそのまま相続人名義にしてきた。それにしても疲れたねぃ。

  March 3, 2006

• マンション建築なるか・・・

  午前中、顧問先に社長さんを連れて、今回建築したマンションに案内した。近く自己所有の土地にマンション建設を検討中とのこと。どれぐらいの資金で、どのグレードのマンションを建築することができるのか、実際の現場をみせてほしい、ということから案内することになったのだ。現在、他の顧問先のマンション建築もコンサルティングしているので、偶然にも同じような感じになってきた。実際見ていただいて、設備等のグレードも満足されてだろう。近いうちに土地の測量をして、たたき台としてのおおまかな図面を書いてもらうことになった。今回も間に入っていろいろとコンサルティングをすることになりそうだ。確定申告が終了したら本格的に稼動していくのかな。

  March 2, 2006

• 有限会社、あと2ヶ月・・・

  今年5月に新会社法が施行される。これによって有限会社はなくなってしまうのだ。そう、5月以降は有限会社は設立したくてもできなくなってしまう。中小企業にとっては、法人形態というと、有限会社の組織が一番しっくりする。もちろん、今回の新会社法が施行されると株式会社の機関も多様にはなるので、現行の有限会社に近い形にすることはできる。しかし、まったく同じというわけじゃない。役員の登記、公示義務など・・・。やはり考えてみると、有限会社が一番なじむと思う。これから2ヶ月、勧めるべき顧問先には、しっかり勧めていかないといけないだろうね。

  March 1, 2006

• 久々のブログ

  久々のブログ・・・。最近、なにかと忙しくなってブログを書かなくなってしまった。今建設中のマンション、もうじき完成！今日、設計事務所の方が来られて、役所の検査の申請書に印鑑を押印。いよいよだ！予定では３月１７日の引渡し。１８日から入居者の引越しができるようになる。今週、早速、顧問先の社長さんを現地に案内することになっている。将来、マンション建設を検討されているので、是非参考にしていただきたい、ということで案内することになった。今のところ、一室を自社のコンサルティングルームにする予定にしているが、最終的にはどうしようか？

  February 27, 2006

• 定款認証手続きで公証役場へ

  午前中、公証役場へ。定款認証手続きの為だ。先週、事前に定款の内容について公証人先生と打ち合わせ済み。込んでなければそんなに時間はかからないと思うけど。もちろん、今回も電子定款。もう熊本でもだいぶ増えてきたのかな？

  February 15, 2006

• 自社株の評価

  今日は一日、顧問先の自社株評価をしていた。この作業、なかなか時間のかかるやっかいなものだ。土地を所有していたりすると、その土地の評価からしなければならなかったりする。計算自体は、コンピューターがやってくれるから、できあがったものを検算すればいいんだけどね。それにしても今日は疲れた・・・。考えてみたら、この3日、一歩も外にでていないぞ！

  February 8, 2006

• 嬉しい知らせ！

  今日、以前のあるお客さんから電話があり、急に事務所に來所された。約1年前、その方の依頼で内容証明書を送ったことがある。すったもんだの末、最終的に裁判にまで発展したのだ。今日は、その裁判で和解が成立した、との報告に来られた！内容はおおよそこちら側の主張が認められたかっこうだ。状況から考えてもこちら側が有利なことはわかっていたが、何せ相手が一歩も譲らなかったのでねぇ。弁護士の先生にもお世話になりました！よかったよかった！いい一日の終わりだ！

  February 7, 2006

• 不動産屋のいうことは・・・

  今検討している土地の件で不動産屋から電話が入った。別の人から買い付けが入りそうだから、検討しているなら早めがいい、と。ほんとか？？おそらくデマカセだろうね。不動産屋は決まってこういうことを言うから。昨日別の不動産屋に電話したときにも、「今検討されている方がいらっしゃいます。」とのこと。うそ付けよ！こんな物件検討している人はいるわけないだろ！こっちはわけあってちょっと検討してみたけど、普通の人なら検討しないよ。あんな物件。しかも、広告にも出してないし。ということで、不動産屋のいうことは信じないほうがよさそうね。

  February 6, 2006

• ある物件の現地調査に

  今日はある物件の現地調査に。熊本市中心部にほど近いこの物件。先日、設計士の先生にラフプランを作成していただいた。何度か違う設計士の先生が書かれたプランを不動産屋が持ってきたけど、どうも気に入らない。北側にバルコニーをもってきてある点がどうも気になる。街中だから仕方がないといえばそれまでだけど。でも、立地と方角は一度決めたら変更はできないから慎重に考える必要があると思う。賃貸の窓口にきいても、「北側のバルコニーは厳しい」との声があがる。当然といえば当然だけど。新築のうちはよくても、年数がたって古くなってくると北側は不利になるのは間違いないだろう。今日は、実際現地を歩いてみて地図ではわからないことが色々と見えてきた。不動産に関しては現地調査は必ずする必要があるとだろう。さて、このプランで建築費用はいかほどか？？？

  February 5, 2006

• めでたい日！

  今日はおめでたいことが２つ！１つ目は、ある顧問先の地鎮祭が行われたこと。外はかなり寒かったが無地に終了。賃貸マンションを建築することになって、計画・決定までかなり時間がかかったけど、ようやく地鎮祭までたどり着いた。初めの段階から、色んな面で関わってきたから嬉しいね。竣工までしっかりコンサルしていかないと！２つ目は、顧問先社長の息子さんの結婚式だ。地鎮祭が終わって、そのまま会場のホテルに。夕方からアルコールを飲む・・・。今日は一日、めでたい日だった！この幸せを分けてもらって、自分も上り調子でいきたいものだ！

  February 4, 2006

• 会社設立書類作成

  会社設立の書類作成にとりかかる。まだ、必要な印鑑証明書がそろっていないので、本当は取り掛かりたくはないのだが。できることなら、やりだしてから一揆に終わらせたい。必要な書類さえ揃えば書類は一揆に作成できるものだ。それでも今日やりはじめたのは、明日の朝一番で依頼者の方が来られることになったから。なんでも出資者の一人が遠方にいるため、書類のやり取り・行き来の問題があるみたいなのだ。こちら側としては、こういうケースは今までやってきているから珍しいことではないんだけど。こちら側が要求する書類さえ揃えてくれれば、大して面倒なことでもないし。時間は多少かかるとは思うけどね。とりあえず、明日お会いしてから説明しよう。

  February 3, 2006

• こんな設立の進め方はダメだ！

  今日はまたしても法務局へ行くことに・・・。現在、進行中の会社設立のご依頼。この案件で、法務局に行くのは、これで３回目・・・。通常、会社設立の依頼が来た場合には、商号については５つの候補をあげてもらうようにしている。類似商号に該当した場合のためだ。類似商号に該当したからといって、改めて考えて、また法務局に出向く。こんな馬鹿なやり方は絶対にしない。そんなに暇じゃないし。今回は、私のこのやり方を理解していただけなかったのか、はじめの段階で候補をあげていただけなかった。そんなときに限って類似商号に該当してしまう・・・。さらに、目的について、今日さらに追加する項目がでてきた。ということで、目的の適格性を判断しなくてはならない。できるだけ窓口で確認をとってから定款作成の手続きに入るのだ。最後の最後になって、登記ができなかったというのでは話にならないからね。以前、ほかの行政書士が定款認証手続きまでしたケースで、トラブルがあって私のところに舞い込んできたことがあったんだけど、そのときその行政書士が作った定款の目的は登記ができないものになっていた。プロがしているのに、こんなミスを犯すなんて・・・。こんなことにならないためにも念には念をいれて調査をするわけだ。今回の案件、このような点が、よく伝わっていなかったようだ。説明不足だったか・・・。忙しい時期ということもあって、効率よく仕事をこなしていきたいのだけど・・・。

  February 1, 2006

• 定款の目的変更

  ある顧問先から、定款の目的変更をしたいとの相談。定款の目的変更自体は、さほど難しい手続きではない。ただ、気をつけなければならないのは、類似商号。追加しようとする目的いかんによっては類似商号に該当する場合があるから注意が必要だ。それが問題なければ、総会議事録を作ってしまえばあとは簡単。これぐらいの登記申請は誰だってできるぐらい簡単だからね。それより面倒なのは、許認可関係だ。今回の目的については、保健所の許可が必要になる。こっちの方が手続きが面倒で時間もかかるのだ。別の用事もあったので、保健所へよって必要書類をもらってきた。一通りの説明も聞いてきたから、おおよそ理解はできた。店舗の改装という話がでたので、改装の際に許可の要件を満たすように、事前に説明をしておかなければならない。こっちの方が本当に大事だから。

  January 31, 2006

• 顧問先社長との新年会

  今日は、顧問先の社長さんとの新年会。といっても、社長と自分の2人だけのほそぼそとした新年会だ。前々から、行きましょう！といいながら延び延びになっていた。2月に入ると忙しくなるからということで、急遽この日になったわけだ。普段から大変大変お世話になっている社長さん。この日は、ちょっと相談もあるということだった。こういうお酒の席での話というのは非常に重要だ。普段会社ではなかなかできない話もできる。年に何回かはこういう時間を作るのはお互いにとって有意義だと思う。その他の顧問先の社長さんともこういう機会を作っていきたいね！

  January 28, 2006

• 建設業許可の更新

  今朝一番で、建設業許可更新のため県庁にいってきた。そうは難しくない案件ではあったけど、ミスがひとつ・・・。再度、県庁にいくことになってしまった。簡単なところだったので、昼から再度提出して完了したから、まあ、ＯＫかな。県庁で、行政書士会の会長とばったりお会いした。定款作成代理について、しばらく話をしたのだけども、このたびの司法書士の定款作成代理については大いに問題がある。法的な根拠もないのに法務省がお墨付きをだしたようなものだ。法務省がこういうことしていいのかね。国税庁の通達と似たところがあるように感じるけど。税務署も税法より通達を根拠にいろいろなことを言ってくるから。もっと法律を大事にしないとダメだ！帰りに、熊本市役所に立ち寄り、給与支払報告書と償却資産申告書を提出。これで、提出書類のおおよそが片付いた。帰ると、またしても、建設業許可の紹介。重なるときは重なるもんだねぇ。これについては、まだどうなるかわからないけど、来週にでも電話がかかるかな。

  January 27, 2006

• 久々のブログ・・・

  約3週間ばかりブログをサボってしまった・・・。なんとなく書かなくなって、ついついだらだらと・・・。この間、いろんな相談が舞い込んできた。具体的に仕事に結びつきそうなものとしては、法人設立・飲食業許可・建設業許可などなど。これから確定申告時期にさしかかり、忙しくなるときに限って仕事が入ってきたりする。でも、何事も経験だ大事だ、ということですべて頑張ろう。それと、ある顧問先の方がマンションを建設するというので、全面的にバックアップしているので、そっちのほうも色々大変。来週地鎮祭があって、いよいよ着工となる。しばらくは、いろいろと忙しくなるだろう。風邪をひかないように頑張ろう！

  January 26, 2006

• 不動産投資情報！

  新たな不動産投資情報を手にした。土地情報が４，５件。中にはあまりにも高額なものも入っていたので、それらは初めから無視。その中で、気になるのが二件。新築の物件で、ある程度のプランも出来上がっている。でも、どうせやるなら自分が気に入るものを徹底的にやっていきたいので、設計の部分から取り掛かることになるだろうけど。早速、お世話になっているゼネコン会社の方に話をしてみる。収支があえば、という前提だけど、結構面白そうな物件だ。まずは、ラフプランを作成してもらって、どういうものができるのか見てみようと思う。今回実現するとすれば、新しいことを導入してみようと考えてはいる。ただ、あまりに費用がかかれば断念せざるを得ないけど・・・。まずはしばらく時間をかけて検討しみてよう。

  January 7, 2006

• 会社設立、手続き完了！

  今日、無事、会社設立手続きが完了した。確認株式会社なので、経済産業局に成立届を提出しなければならない。これも今日中に提出完了。あとは、税務署、県、市に法人設立届等を提出すればいい。社会保険にも加入したいとのことだったけど、これについては社長さん自身で手続きをとっていただくことになっている。このご時勢に社会保険に進んで加入したがる方はあまりいない。負担ばかりが増えて、給付は減らされる一方だからね。給付はどんどん減っていくから、年金が仮に支給されなくても大丈夫なようにしていこう、と常々考えている。そのために、お金に働いてもらうように色々と頑張っているわけだ。この成果がでるのはまだまだ先のことだろうけど、10年後には状況が一変していると思う。（そうでなければいけないな）ちょっと話がそれたけど、とりあえず無事、会社設立完了だ！

  January 6, 2006

• 目をつけていた土地が・・・

  次回の投資として目をつけていた土地があった。が、正月明けの今日、業者の確認してみると、既に売買は成立したとのこと・・。残念・・・。熊本駅近くの角地でいい物件だったのに。また探してみよう。

  January 5, 2006

• 「電子定款による起業家支援センター」立ち上げ

  今日はわが社の仕事初め。今年、第一発目の業務は法人（株式会社）設立業務。今年は、5月には会社法が施行されるだろうから、そうなってくると、会社設立を考える起業家がどっと増えるだろう。法人成りも含めて、法人の数は増加することは間違いない。そういう年の第一発目の業務が会社設立業務ということは幸先がいいのかもしれない。去年は、電子定款作成を導入した為、会社設立業務が例年より多かった。そのまま顧問契約を締結したところがほとんどだったので、継続的なお客様になっている。感謝感謝。今年もこのまま電子定款の実績を伸ばしていきたいね。ということで、社内に、「電子定款による起業家支援センター」を立ち上げた。これは、その名の通り、起業家をバックアップするために立ち上げたもの。電子定款を用いることで開業費用を抑えることができる。といっても、何でもかんでも法人設立を進めるわけじゃない。事業内容、財務状況によっては、個人事業のままがいい場合だってある。行政書士の中には、なんでも設立業務に結びつけたがる人もいるけど、それじゃ依頼人のためにはならないわけだ。実績作りのための依頼人であってはならないからね。とにかく、そこらへんも含めて「電子定款による起業家支援センター」を利用していただければ幸いです！今年は、これに特にチカラを入れていきたいので。熊本での会社設立は、一番に声かけてね。至急対応します！気軽にどうぞ！096-357-8646まで！メールはこちら！

  January 5, 2006

• 『金持ち父さん、貧乏父さん』

  古本屋にいって何気なくみていると、前から読もうと思っていた本が。ロバート・キヨサキさんの『金持ち父さん、貧乏父さん』。「何をいまさら」、といわれそうだが・・・。とりあえず、買ってきた。まだ数ページしか読んでいないけどね。これからの大きなヒントになるかな。

  January 3, 2006

• 『男たちの大和』

  久しぶりに映画を見に行ってきた。嘉島町のダイヤモンドシティのワーナーマイカルシネマのレイトショー。できてから間もない映画館なのでとても綺麗だ。当り前だけど。何を見ようかと迷った挙句に選んだのは、『男たちの大和』。戦争ものの映画はたくさんあるけど、映画館でみたのは初めて。こんなことがあったのか、といまさらながら勉強になった。こういう映画は、子供の教育としても使っていくべきなんじゃないかな。当り前のように平和に生きているけど、ここにくるまでにはたくさんの犠牲があったのだと。自分も含めて平和ボケしている人が多いからね、今の世の中。と、ちょっとまじめなことを考えてしまった。

  January 2, 2006

• 今年の目標は積極的に不動産投資を

  2005年もあっという間に過ぎ去った・・・。2005年は、1月に父親が他界したことが最大の出来事。とにかく突っ走ってきた一年間だった。周りの人に支えられて、無事年を越すことができた。感謝！さて、２００６年、今年の目標を立てなければ・・・。と、その前に、去年立てた目標はどれぐらい達成できたのか？去年も正月に目標を掲げていた。２００５年の目標・・・１、３月１９日の伊藤真先生の講演会を満員にし、憲法の精神のすばらしさをできるだけたくさんの人に伝える。２、売上を１割上げる。３、他社ではしていないサービスを実施する。４、あるサービスで地域ナンバーワンになる。５、国家資格を１つ取得する。まず、１番目の目標。これは達成できたといっていいだろう！１００名近くの人に参加してもらったし、翌日の新聞の記事にも掲載されたし。今年の何らかの形で携わることができればいいね。２番目の目標。これも達成！１割の売上増。去年の今の時期にはできるとは思っていなくて書いていたんだけど、運よく達成。言ってみるもんだね。３、４番目の目標。これらはまだまだだ・・・。地域ナンバーワン、これは難しい・・・。難しいけど、これができなければ存在価値がないと思う。だから、これからもこの目標は持っていかないと。ということで引き続き目標にしていこう！最後の目標。これも未達成・・・。言い訳はしたくないけど、今年は試験どころではなかった。とにかく父が亡くなって、事務所体制をどうにかしないと、ということで突っ走ってきたから。結局、国家試験も受験せず。来年はどうしようか・・・。こうしてみると、まだまだといった感じだねぇ～。では、今年の目標は？？？今年は、単純にいこう！★不動産物件を３棟取得する！！もちろん、これは不動産投資のこと。去年は２棟取得することができた。今年も不動産については、アンテナを張り巡らしていこうと思っている。ただ単に不動産投資をすることだけじゃなくて、その先には、会社自体の本社新築なども視野にいれたいね。これは夢だけど。とにかく、今年はこの目標を達成できるよう頑張ろう！ただ、いい物件が市場に出てくることが前提になるので実現できない可能性も高いけどね。資産運用をうまくやっていこう！いろんなカタチで仕事とうまく連動できるといいし。頑張りますので、今年も宜しくお願いいたします！

  January 1, 2006

• マンション、棟上完了！！

  年内に棟上を完了する予定だった建築中のマンション、予定通り棟上を完了することができた！これもすべて現場監督のおかげ。若いのに仕事っぷりはすばらしい！前からしていた約束どおり、今日最上階に連れて行ってくれた。地上約33メートル。天気が良かったので眺めは最高！熊本城も見えた！こんなマンションの最上階に住んだらいいだろうな、とか思ったり。低層階では、内装も出来上がってきている。設備などもしっかりすえつけられていて、これまたすばらしい！賃貸マンションで、これほどの設備を入れているところはあまりないだろう。こだわってこだわって、考えて考えて導入した設備だ。完成まであと約2ヶ月。完成が待ち遠しいな！

  December 29, 2005

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