S市の戸建内覧に備えて事前調査!
今日は、620万円の戸建内覧を明日に控え、自分なりに物件の調査をしてきました!(初めての本格的な事前調査だったので、不足があると思います。。)調査項目は、1.物件の外観確認2.ご近所さんへの聞き込み3.近隣の土地相場について4.賃貸需要と想定家賃1.物件確認前回は、夜の暗いなかで外観を見ただけでしたので、今日は初めて明るい時間帯に物件を見ることができました。やはり、サイディングリフォームをしており、築15年くらいに見えました。見た感じ、建ぺい率50%に対し60~70%で建築されているようです。(もしや容積率オーバーだけではないのかぁ~っ!)ひとまず、隣地境界と建物の間隔は50cm以上ありそうです。(OK!)2.ご近所さんへの聞き込みお隣に住んでいる仮屋崎省吾似のおばちゃんが、この家について色々と教えてくれました。(地区の理事らしい)どうも、当初は平屋建てだったのですが、なんと!ジャッキアップして、コンクリートの車庫を増築したそうです。。。 (スゴイ)そういう意味では、基礎はしっかりしていると言えるかも知れません。さらに、建物2階に2部屋増築して、容積率オーバーとなっています。容積率80%に対して110%です。(4割り増し!)別れ際、仮屋崎省吾似のおばちゃん理事は、「この辺はお年寄りばかりだから、あなたのような若い人が住んでくれたらうれしいわ~、お~っほっほっほ。」と、高笑いで去っていきました。。。やはり聞いてみるものですねー。貴重な情報でした。3.近隣の土地相場について近くに、広い道路に面した売地があるのを見つけ、不動産屋に確認しました。300坪で7,000万円との事。坪23万円の1平米7万円です。今回の物件に当てはめると、土地の値段は約780万円となりますが、この売地よりも奥まった所なので、3割ダウンとして550万円位でしょうか。物件価格と土地値が同じだとすると、築42年のうわものはタダということになります。4.賃貸需要と想定家賃駅前にある某仲介業者エ○ブルに、飛び込み訪問しました。迎えてくれたのは店長代理のNさん、物件図面と、さきほど撮影した外観の写真を見てもらいながら、想定家賃や戸建の賃貸需要などをアドバイスしてくれました。「通常、戸建の入居希望者は駅から徒歩15分以内で探されます。 そういう意味では、この物件は徒歩10分で合格です!」 との事。「この外観であれば、うまくいけば家賃7.5万円でいけるかもしれません。 ただし、図面には『タイルの風呂』と書いてあるので、 お風呂は、思い切ってリフォームしたほうが客付けしやすいと思いますよ。」とアドバイスしてくれました。私が見落としていた小さな文字も見逃さず、さすがプロだな~と感じました。・・・さて、明日はいよいよ物件の内覧です!建築士の友人に同伴してもらい、建物の老朽化や、リフォーム費用、斜線制限についてアドバイスもらいたいと思いまーす。