金持ちじぃさんの日記

私書箱のメッセージを読み返しておりましたら、表面利回りと実質利回りについてのいくつか質問がありましたので、記事のネタにしたいと思います。

以前の記事で、「不動産事業の利回りは５％」と書いたことがあります。
ちょっと少ないのではないの～というメッセージをいくつかもらいました。


利回りの定義はいくつかあって、代表的なものはグロスとネットです。
計算方法は、大まかには下のようになります。

■表面利回り（グロス）
　　計算方法　→　表面利回り＝年間収入／購入価格


■実質利回り（ネット）
計算方法　→　実質利回り＝（収入ー支出）／購入価格

支出には、固定資産税、火災保険料、賃貸管理費、建物管理費、修繕積立金、会議費（飲食代）、光熱費、金利が入っています。（いれて、大丈夫そうなものは、できるだけ費用としています。）


私の場合は、法人と個人の両方の事業全体で計算をしていて、表面利回りはおよそ１０％、実質利回りは５％くらいで、毎年変化します。
新しく不動産を購入したときに、事業全体の利回りが悪化して、時間がたち安定化すると利回りがあがっていくを繰り返しています。

ほかの不動産投資している方によると、実質利回りもうすこし良いようです。（６％～）
実質利回りは、ムダ取り（費用削減）をすればアップすることができると思いますが、豊かな生活を犠牲にしてまで、利回りを良くする必要がないと思いますので、やっていません。


それから、土地のみで建物がない状態であれば、その間では収入がありませんので、利回りが悪化します。（そういったものも含みます。）
土地を買って、すぐに建物を建てればよいのですが、いろいろ計画外で建築が遅れると利回りが悪化します。

こういった理由で、私の利回りがよくないのです。