新着記事一覧 | 金持ちじぃさんの日記

国内口座

海外口座のことを書きましたが、国内口座についても一言。私は、用途別にかなりたくさんの口座を持っています。たとえば、　　新生銀行　　→毎月5回振込みタダ　振込手数料節約に利用　みずほ銀行　→オンラインで宝くじを購入　三菱東京ＵＦＪ　→　本支店間の振込みタダ　振込手数料節約に利用　スルガ銀行　　→　本支店間の振込みタダ　振込手数料節約に利用　ＳＯＮＹ銀行　→外貨　農協（ＪＡ）　→保険、借入用　三井住友銀行　→お小遣い用　郵貯　　　　　→　貯蓄用です。たくさんの口座をどのように管理しているかというと、Microsoftマネーというソフトと　MSN残高明細照会サービスを使っています。是非、ご参考あれ！

2007年03月01日

金利が上がる

また、金利が上がりましたね。もう対策済みです。今は、とにかく返済重視です。もう少しあがり、（税引き後の金利）＞（借入金金利）となると、今度は貯蓄戦略に切り替えです。

2007年02月22日

外貨預金を強化

CITIバンクとＳＯＮＹ銀行に外貨預金の口座を持っていましたが、新たに、海外の銀行に口座に開設しました。「UNION BANK OF CALIFORNIA」（ユニオン・バンク・オブ・カリフォルニア：UBOC）という銀行です。三菱東京ＵＦＪ銀行で取次ぎをやっていましたので、利用させていただきました。最近、日本も経済力が落ちてきている感じがします。リスク分散の一環として、資金を移動しました。どんどん円安になっていく感じがします。ちょっと心配です。

2007年02月11日

表面利回りと実質利回り

私書箱のメッセージを読み返しておりましたら、表面利回りと実質利回りについてのいくつか質問がありましたので、記事のネタにしたいと思います。以前の記事で、「不動産事業の利回りは５％」と書いたことがあります。ちょっと少ないのではないの～というメッセージをいくつかもらいました。利回りの定義はいくつかあって、代表的なものはグロスとネットです。計算方法は、大まかには下のようになります。■表面利回り（グロス）　　計算方法　→　表面利回り＝年間収入／購入価格■実質利回り（ネット）計算方法　→　実質利回り＝（収入ー支出）／購入価格支出には、固定資産税、火災保険料、賃貸管理費、建物管理費、修繕積立金、会議費（飲食代）、光熱費、金利が入っています。（いれて、大丈夫そうなものは、できるだけ費用としています。）私の場合は、法人と個人の両方の事業全体で計算をしていて、表面利回りはおよそ１０％、実質利回りは５％くらいで、毎年変化します。新しく不動産を購入したときに、事業全体の利回りが悪化して、時間がたち安定化すると利回りがあがっていくを繰り返しています。ほかの不動産投資している方によると、実質利回りもうすこし良いようです。（６％～）実質利回りは、ムダ取り（費用削減）をすればアップすることができると思いますが、豊かな生活を犠牲にしてまで、利回りを良くする必要がないと思いますので、やっていません。それから、土地のみで建物がない状態であれば、その間では収入がありませんので、利回りが悪化します。（そういったものも含みます。）土地を買って、すぐに建物を建てればよいのですが、いろいろ計画外で建築が遅れると利回りが悪化します。こういった理由で、私の利回りがよくないのです。

2007年02月11日

株で以外にも儲かっています。

単なる勉強のために始めた株投資ですが、以外にも儲かっています。（損をしてもいいな～と思ってはじめたのに）よく考えると、不動産投資と株投資、必要な知識は似たようなものです。たとえば、貸借対照表、損益計算書、キャッシュ・フロー計算書は自分でこれまで作ってきましたし、「どうすれば業績がよいように見えるか？」「そのようにすれば節税になるか？」にいつも考えていました。怪しげな企業や業績がよくなる企業はなんとなくわかります。不動産投資をやってきたおかげで、株投資で必要な知識をすでに獲得していたのかもしれません。ただ、いまは景気がよくなっている過程で、誰でも儲かるのかもしれません。もう少し時間を置いて、自分の実力を見極めて見たいと思います。

2007年01月24日

若い人、がんばれ！

このブログは、掲示板も、コメントも書けないようになっているせいか、私書箱にメッセージをいただくことがあります。このブログを共感してくれる方からのメッセージが多く寄せられますが、若い人からのメッセージが、私自身、大変ためになりますし、”私もがんばらねば”という気持ちになります。たとえば、　・２０代で不動産投資を始めました。株もやっています。　・高校生ですが、将来のために、今、一生懸命勉強しています。　・２０代で不動産事業をはじめました。今は、３０代で事業を拡大中です。というメッセージをもらいました。昨日も、成人式のテレビ報道をみました。新鮮で晴れ晴れしく、日本の将来は、安泰です。（とくに、夕張の成人式を取り仕切った若者は、かっこよかった。）昨年前までは、「成人式が荒れている」という報道がほとんどでした。これは、報道している大人が悪い。若者は”元気がよいのが当たり前”で。多少、羽目をはずしてもよいし、無茶をやってもよいと思う。私は、大家として、若い人と接することが多いのですが、外見が派手な若者とよく付き合ってみると、素直で性格がいい子が多いように思います。大人には、”若者を見守っていく”という気概と姿勢が必要だと思います。最近、私がよく思うことは、”大人の方が駄目”です。たとえば、政治家の賄賂、大学教授や教師などの教育する立場の不祥事、親の子供に対する虐待など、あげればキリがない。若い人、がんばれ！

2007年01月09日

残念な年はじめ

痛ましい事件が、起こっています。裕福な家庭の次男が妹をバラバラに・・・自分の家庭をこんな風にしたくはありません。明日はわが身かもしれません。この子たちの親のどこが悪かったのでしょうか？こうならないためにも、コミュニケーションを大事にしないといけない。

2007年01月09日

貧富の差はどうして生まれるのか？

最近、貧富の差が拡大しているとの報道がされている。なぜ、貧富の差が拡大するのか？ふと、考えてみた。自分の人生を振り返ると、やっぱり「勉強をやったかどうか」が大きくかかわっていると思う。私の場合は、若いころの環境（親、兄弟、経済的な事情）が恵まれていたので、勉強をやらせてもらうことができた。若いころの勉強は「数学　国語　英語　理科　社会」などの基本的なこと。将来、そのまま、役に立たないかもしれないが、我慢してやることによって、「頭の訓練」や「物事を成し遂げる手法（段取り、工夫）を身に着ける」ことになる。今の若者は、「勉強できる環境なのにやらない」様な気がします。もったいない！不動産事業は、不労所得といわれ、蔑まれることもあります。しかし、いろんな知識が必要で、そのベースとなっているのは、「数学　国語　英語　理科　社会」です。たとえば、（簿記記帳は数学、社会情勢に通じてなければ、ならないので社会が必要）貧富の差を何とかしろと政府や国に求める前に、もっと勉強すべきでは？私は今でも、勉強しています。まだまだ足りない。

2006年11月28日

貧富の差はどうして生まれるのか？

最近、貧富の差が拡大しているとの報道がされている。なぜ、貧富の差が拡大するのか？ふと、考えてみた。自分の人生を振り返ると、やっぱり「勉強をやったかどうか」が大きくかかわっていると思う。私の場合は、若いころの環境（親、兄弟、経済的な事情）が恵まれていたので、勉強をやらせてもらうことができた。若いころの勉強は「数学　国語　英語　理科　社会」などの基本的なこと。将来、そのまま、役に立たないかもしれないが、我慢してやることによって、「頭の訓練」や「物事を成し遂げる手法（段取り、工夫）を身に着ける」ことになる。今の若者は、「勉強できる環境なのにやらない」様な気がします。もったいない！不動産事業は、不労所得といわれ、蔑まれることもあります。しかし、いろんな知識が必要で、そのベースとなっているのは、「数学　国語　英語　理科　社会」です。たとえば、（簿記記帳は数学、社会情勢に通じてなければ、ならないので社会が必要）貧富の差を何とかしろと政府や国に求める前に、もっと勉強すべきでは？私は今でも、勉強しています。まだまだ足りない。

2006年11月28日

もうそろそろ確定申告の季節です。

法人と個人の２つで不動産事業をやっていますが、個人のほうは１２月末までに記帳を済ませて、しかも節税対策をやっておかなければなりません。これを怠ると納税額が大変なことになります。とにかく、記帳です。

2006年11月18日

株式投資

いま、余裕資金で株式投資を行っています。しかし、利益率は「不動産投資」にまったく及びません。せいぜい年率３パーセントです。不動産投資は、およそ5パーセントです。

2006年11月07日

海外への投資

最近、海外の不動産への投資を考えています。たとえば、中国（香港、上海）、アジアなどです。最近は、REITなどがあって、敷居が低くなっていますので、関連するセミナーに参加してみようと思います。

2006年10月23日

お金で買えないもの

は、健康と家族です。最近つくづく思います。この年になると、同い年の方が亡くなって、葬式に行くことが多くなります。遺族の方たちを見ていると、つくづく思います。お金は多くなくとも、長生きと仲良し家族が、一番の幸せだと思います。

2006年10月16日

富裕層

純金融資産を1億円以上保有する世帯数が８６万５０００世帯で資産総額２１３兆円だそうです。野村総研の推計です。日本の総世帯数は約４４００万世帯ですから、世帯シェアで２％未満。それが日本の純金融資産の１８．４％を占めるんだそうです。ちなみに、純金融資産とは、預貯金、株式、投資信託、債券、一時払い生命・年金保険などから負債を引いた保有額のことです。私はといえば、ちょうど1億ほどです。内訳は　・株式（2000万）　　　自社株　・株式（1000万）　　　　・普通預金（3000万）　運転資金　・普通貯金（5000万）　次の投資物件用　・外貨（2000万）　　　ドル、ユーロ　・郵貯（1000万）　　　生活費　・定期預金（5000万）　修繕積立金　・年金保険（1000万）　　・借金（9000万）　という感じでしょうか。ただし、上記の中でのほとんどは、運転資金のようなもので、自由に使えるお金は少ないかもしれません。ということで、私はホントのお金持ちではないかもしれませんね。

2006年10月16日

修繕

築十年のアパートがありまして、いま、このアパートの修繕計画を練っているところです。毎日、気にはなっているのですが、ブログの更新ができずに、いる今日この頃です。近いうちに、修繕計画についての記事を書こうと思います。

2006年10月16日

固定金利が、じわじわと上がっています。

ゼロ金利解除で固定金利が、じわじわと上がっています。１０年固定で３％以上になってきています。切り替えを考えている人は、早めに手を打つ必要があります。いま、建設を考えている人は、金利変動を考えながら、行動したほうが良いですよ。

2006年08月02日

法人設立と事業内容

31歳で今の嫁さんと結婚して1年後に法人を設立。そのときの事業内容は　１．アパートなどの賃貸業務　２．賃貸物件の清掃業務　３．電気設備・通信設備の設置・補修・保守　４．賃貸業務などのサポートと情報発信　５．記帳代行　６．その他の関連業務のようにした。事業内容を手広く、かつ、曖昧にした理由は、節税のために費用の項目をふやす目的のため。たとえば、外食をしたときの領収書を費用とするときは単なる賃貸業とした場合は、費用とできない。しかし、４．を入れておくことで、「入居者のための有益な物件周辺の情報を取得するため」という理由がつき、費用とできる。といったように、家計で不可欠な出費を法人の費用とすることで節税ができた。もう時効だが、子供の塾の月謝も無理やり、法人の費用としていた。

2006年08月02日

平成１８年度税制改正の影響

本年度の税制改正で、実質的な一人会社に対する課税強化策が設けられました。新会社法の施行により簡単に法人化ができるようになったためです。すなわち、個人が法人成りすれば、法人が役員報酬を支給します。そうすると役員報酬から給与所得控除を差し引くことができ、その分課税所得が低くなります。したがって、法人なりをすることで所得税等が減少することになります。個人の事業から法人成りするだけで節税ができ、個人と法人での課税に不公平が生じるということで規制策が設けられました。法人の出資割合がオーナーおよびその同族関係者で９割以上であり、かつ、常勤する役員の過半数以上を占めている場合にはオーナーの給与所得控除を損金不算入とするものです。ただし、過去３年平均で法人の利益がオーナーの給与を差し引く前で８００万円以下の場合、または、８００万円を超える場合でも、３０００万以下であって、この利益に対するオーナーの給与額の割合が２分の１いかであれば、この課税の対象にはなりません。ということで、ますます、税制がわかりにくく、複雑になってきています。

2006年07月26日

相続紛争が急増しています。

なんと、相続税申告件数の約３分の１が裁判持ち込みになっているそうだ。平成１５年度は１０２万人死亡のうち、約４４．０００人分が相続課税の対象になっているそうだ。これに対して家庭裁判所の審判件数は１３，０００件以上。つまり、課税対象相続の内なんと約３分の１が裁判に発展しているわけで、急増中だ。

2006年07月20日

６５万円の青色申告特別控除

個人で不動産事業を行う場合は、必ず青色申告者の申請をすることをお勧めする。アパートの部屋数１０室以上で、複式簿記で記帳していれば、６５万円の青色申告特別控除の特典がもらえる。この控除は、税率を２０％とすれば、単純計算で１３万円の節税となる。夫婦で分割して資産を持つと約二倍の節税となる。さらに、法人を利用すれば、個人事業で費用とならないものでも、費用にすることができるので、さらに節税となる。ただし、夫婦それぞれと、法人に関して記帳が必要でめんどくさくなるが、その分の１か月分の生活費くらいは節税はできる。

2006年07月18日

日銀、ゼロ金利解除

日銀、ゼロ金利解除が７月１４日にされました。経済の転換点です。どちらに転んでも良いように準備をしておく事が必要です。こういうときに、「キャッシュに余裕がある」「売却できる不動産をもっている」などの打つ手を持っている人は、どんどん金持ちになる。そうでない人は、せっかくの好機を逃すことになる。世の中は、不公平だ！

2006年07月18日

少子化の影響

少子化は、不動産事業に大きな影響を与えると思う。とくに、大学生や独身向けのアパマンの需要が減っていく。

2006年07月10日

楽天広場の暗黙のルール？

楽天広場には、暗黙のルールがあるようだ？訪問したブログには、挨拶をしなければならない？！勉強のために、たくさんの方のブログに訪問させていただいている。ブログ初心者には、暗黙のルールがまったく理解できない。そもそもブログは、WEBの一種で、不特定多数の方が自由に閲覧できるはず・・・ある方のブログを拝見していて気がついたのだが、挨拶を強要しているコメントがついていた。なんなんだ！この暗黙のルールは？

2006年07月10日

節税と不動産事業

不動産事業には、節税が不可欠だと思います。節税によって、収益が発生するといっても過言ではありません。会社法人を利用した節税がもっとも効果があると思います。個人事業では、節税の打つ手が少ないと思います。家賃収入が1000万を超えると、法人を設立する意義があると言われています。

2006年07月10日

中古物件

アパマンの中古物件や競売物件を購入して、リニューアル（修繕、付加価値をあげるなど）して収益を上げて、売却するという手法もいいと思う。これまで、サラリーマンの兼業として不動産事業をやってきましたので、時間のゆとりがありませんでした。そのため、私は新築アパートしか建築した経験がありません。定年後は、時間にゆとりがあるでしょうから、中古物件や競売物件にも手を出して見たいと思います。たぶん、大変勉強になると思います。

2006年07月10日

REITとは

REITとは「Real Estate Investment Trust」の略称で、「不動産投資信託」といいます。投資家から集めた資金で不動産を購入し、その不動産が生み出した家賃収入あるいは売却益を投資家に配当する流れになっています。REITは不動産から生じる収益を投資家に配当して成り立っています。2001年9月にJ-REIT（日本版REIT）が誕生。2005年10月で26銘柄が上場しています。2005年度REIT市場全体の規模も2兆円を超え、更なる拡大が見込まれているそうです。私は、REITの勉強はしていますが、不動産事業（アパマン）をやっているので、REITの投資は行っていません。不動産を持っていない人がREITを持つのは、お勧めしますが、不動産を持っている人が持つのはお勧めしません。自前の不動産に比べて収益が少ないのと、リスク分散にならないからです。将来、アパマン事業をしたい人は、勉強になるのでREITの購入の検討をお勧めします。

2006年07月10日

メガマンション

都心の再開発事業として、メガマンションがたくさん建築されている。今後おこると予想される震災後に、都心のマンションの投資をするというのも面白いと思う。（他人の不幸は蜜の味）参考：都心ベイエリアのメガマンション特集

2006年07月09日

物件の巡回

巡回清掃を月1回、他の人に委託してやってもらっています。そのほかに、私自身が巡回清掃のための下見を昼間と夜間の2回巡回清掃終了後のチェックを行っています。したがって、月4回の巡回をしています。それぞれの巡回の業務をまとめると下記のようになります。○第1回目：昼間の巡回　・ごみ拾い　・植木や植物の状態チェック　・落書きのチェック　・破損物のチェック　・巡回清掃の依頼書作成○第2回目：巡回清掃（委託）　・掃除　・植木の剪定○第3回目：清掃後巡回　・清掃のチェック　・ごみ拾い○第4回目：夜間の巡回　・電球のチェック　・バイクや自転車、自動車の駐車状態のチェック　・騒音のチェック　・不審者やビラ配りなどのチェック　・ごみ拾い

2006年07月07日

入居者とのコミニュケーション

いろいろな不動産経営のセミナーに参加すると”入居者とのコミニュケーション”を大切にしている事例がよく紹介されています。私は、”入居者とのコミニュケーション”をまったくやっておりません。入居時の契約も、代理人（不動産屋さん）を通じて行っています。できるだけ、入居者とは接触しないようにしています。物件の巡回も、大家とわからないように、掃除のオジサン風の服装で行うようにしています。というのは、若いころに、隣が大家さんのアパートに住んだことがあるのですが、私の許可なく鍵を開けて部屋に入られていたということがありました。大変、いやな思いをしましたので、できるだけ”入居者とのコミニュケーション”をしないようにしています。

2006年07月07日

ゼロ金利政策の解除

もうそろそろゼロ金利解除されるようです。私は、2年ほど前に、変動金利から固定金利（10年）に切り替えております。目的は、変動金利上昇による経営が不安定となるリスクを回避するためです。ハイパーインフレが起こってもよいように対策を講じておきました。それから、あと8年の間に、借りている固定金利よりも長期金利が上がってくれると、利ざやが稼げます。さて、どうなるか？

2006年07月07日

インターネットアパート

他の物件との差別化を図るために、私の所有する物件には、無料でインターネットができるように常時接続のブロードバンドをつなげています。アパートの場合はインターネットアパートと呼んでいるらしいです。セキュリーティを高めるために、各部屋間のネットワークにはVLANハブを導入して仮想的に分離するなどの対策も講じています。入居者には大変好評で入居率も高く、また、新規の入居者もすぐ決まってしまいます。これまでに、2ヶ月以上空き室になった記憶はありません。現在は、ネット接続料もADSLでも5000円程度に下がってきていますが、入居者にとってはこの金額でも負担らしく、学生さんや単身の入居者に喜ばれているようです。ちなみに、10部屋程度のアパートをインターネットアパートにするには、一棟30万～50万ほどの工事と月10,000円ほどの通信料が必要です。

2006年07月07日

次のアパート

キャッシュに余裕が出てきたので、新築アパートの建築を計画していきたいと思っています。現在、建築用の土地を物色中です。

2006年07月07日

ハイパーインフレ

ゼロ金利解除の後にハイパーインフレが起こると予想している経済学者がいます。また、これに備えている賢い人たちもいます。もうすぐ、経済の転換期が来ます。

2006年07月06日

３週間くらいブログから離れていました。

本業（サラリーマン）が、忙しく、最近ブログの書き込みができませんでした。今日から、ぼちぼち、日記をつけていきたいと思います。それから、メッセージをくれた方、ありがとうございました。「ブログ初心者であるということ」と「いろいろ考えるところがあって」返事をしないこととしております。いただいた意見は、このブログの運営の参考にしたいと思います。メッセージの中には、　コメントと掲示板の書き込みを許可してほしいとの要望がありましたが、実際の日記と同じく、書きっぱなしとさせていただきたいと思います。勝手なスタンスですが、今後とも金持ちじぃさんの日記をよろしくお願いいたします。

2006年07月06日

此れまでの試した資産運用方法

これまで、外貨預金、株式、金などの金融商品を試したことがありますが、不動産よりも、利益率がよくなかった。現在は、不動産経営と大口定期預金で落ち着いている。理由は、自分でもよく説明できないのだが、「リスクが低いこと」と「これまでの経験があること」なのだと思う。

2006年06月15日

さて、築いた財産をどうするか？

財産を築く過程は、いろんなイベントがあって大変面白い！けど、いったん財産が築かれ、安定経営に入ると面白いことがだんだんなくなる。最近、こんなことをよく考える財産をそっくり肉親に引き渡すのが、本当によいことなのか？こんなことを、最近、よく考えている。財産を築く過程の面白さを奪うことにならないか？財産を築く能力を奪うことにならないか？こんなことを、最近、よく考えている。

2006年06月13日

結婚を契機に、法人成り

31歳で今の嫁さんと結婚をした。1年後、生活が落ち着いたころに、法人成りの事を嫁さんに説明して、法人の役員になってもらい、不動産管理会社を設立した。32歳のことだった。当時勤めていた会社では、兼業規制があり、不動産事業をやるためには、届出が必要だった。法人成りの主な目的は、嫁さんに不動産事業を任せ、不動産事業から名目上、自分を切り離すことだった。家賃収入も月40万ほどで法人成りをしても節税ならないほどの規模だったが、・・・

2006年06月12日

はじめてのアパート３

最初のアパートの収入と支出は　家賃収入＝元利返済＋必要経費といった感じで、建設費のすべてを借入金でまかなったため、ほとんど現金が残らない状況だった。つまり、キャッシュフローがゼロだった。（当時は、キャッシュフローという言葉がなかった）借入金は農協（JA)から全額借りれたが、勧誘の文句が”借入金がないと税金でとられますよ！”だった。たしかに、間違いではないが、”税金でとられるか”、”金利で取られるか”の違いでキャッシュフローはいずれもゼロ！まんまと騙されたということが、あとでわかった。そこで、サラリーマンを兼業でやっていたので、貯蓄をせずにすべて繰り上げ返済をした。30年ローンだったが繰り上げ返済をコマコマ行い、12年で完済しキャッシュフローが残るようにした。

2006年06月12日

はじめてのアパート２

27歳で一番最初のアパートを経営して、多くのことを学ばせてもらった。特に簿記（経理）に関しては、理論体系がすばらしく、感心しながら独学で身に着けた。それから節税（税務）についてもよく学んだ。不動産経営は、店子の満足を得るために絶え間ない努力が必要だが、経営を長く続けるには、経理と税務の知識が必要だと実感した。

2006年06月12日

本当のお金持ち

本当のお金持ちは、資産を多く持っているのではなく、毎月の収入が確実にある方のこと。つまりキャッシュフローが大きくプラスであることである。「資産は、資本と負債を足したもの」なので、資産が多くても借金によるものであれば、本当のお金持ちとはいえない。資産家と呼ばれている数多くの土地持ちの方は、家賃収入があれば本当のお金持ち。そうでなければ、固定資産税などのコストが毎年かかる厄介ものを抱え込んでいるだけ。それが気付かない方が多いのも現実。

2006年06月09日

はじめてのアパート１

27歳のときに、祖父が亡くなりました。親父が跡を継いだのですが、私も土地を相続いたしました。毎年の固定資産税を支払うために、この土地に、学生向けのアパート（14室）を建設しました。このアパートが私の初めての賃貸アパートです。当時は、土地しか持たず、すべて借金で建てました。およそ4000万の借金を27歳で作ってしまいました。これが、金持ちじぃさんストーリの始まりでした。ちょうど、30年前です。

2006年06月09日