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ダメ支店長の出向先

ダメ支店長の出向先は、主に銀行の関連会社が多い。保証会社、保険会社、不動産会社、計算センター・・・この辺ならまだいい。債務超過の会社や、設備投資をしすぎた工場などに飛ばされたらたいへんである。もはや人生の墓場である。今までの自分の部下が借入返済の取立てにくるのだ。やってられないだろう。銀行の支店長も、案外、タイヘンなのである。

2007.08.12

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支店長の年齢

これまた、よく知られていないが、支店長の年齢も重要なポイントである。３０台終わりから４０台初めにかけての支店長なら、出世頭の辣腕支店長だ。将来は本店に戻って営業部長や融資部長になるであろう幹部候補である。自分の実績を上げたいから、融資実績をあげるため、一所懸命だ。だから、多少無理目の融資でも果敢に取り組む可能性が高い。逆に、４０台半ばから５０台の支店長は、ダメ支店長である。出世競争に負けた奴か、吸収合併された側からの行員出身である場合が多い。５５歳くらいで定年退職になり、銀行の関係会社に出向させられる運命である。だから、本店の顔色を伺いながら融資物件を本店に上げる可能性が高い。銀行によっても違うことがあるが、支店長の年齢や経歴は重要なポイントである。

2007.08.12

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支店長の裁量

銀行によっても違うが、１００万円～３００万円くらいの融資額なら支店長の裁量で決裁が下りる（こともある）。しかし、不動産投資といえば、数千万円～数億円の融資額である。これは支店長の決裁レベルを超えている。

2007.08.12

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銀行の支店長

よく、「俺はあそこの銀行の支店長と知り合いなので、俺が融資の世話してやろうか？」ともちかけて来る輩がいる。その輩が、単なるお節介で言っているのか、それとも他の思惑で言っているのかは分からないが、たいていの場合、あまり効果はないと思っておいて良い。営業マンに融資決定権がないのと同様、支店長にも決定権がないのである。ただ、支店が、本店融資部に融資資料を上げない以上、融資が決定することはないので、支店長のＧＯサインが出ないと融資がＯＫになることはない。だから、支店長の判断は小さくはないのである。

2007.08.12

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銀行の営業マン

最初に融資の申し込みをする際、折衝するのは融資担当の営業マンである。支店長代理だか、主任だかの肩書きを持っているが、要は３０台初めくらいの支店内で中堅クラスの男である。彼らの口ぶりはこうである。「この融資でしたら、十分大丈夫だと思いますよ。」「これだけ収益のある物件でしたら、どこに持っていっても通りますよ」「ぜひ、当行で取り組ませてください」素人が聞いたら、まるでもう通ったかのような錯覚に陥ると思う。だが、貸すか貸さないかを決定するのはこの営業マンではない。あとで詳しく書こうと思うが、融資の決定をするのは、銀行の、本店の、役員なのである。だから、いくら営業マンに上手をしても全くの無駄。決定権者に響くような融資申込みをしなくては、効果は薄い。特に、他県の銀行や、都銀などに至っては、本店が遠方にあるため、融資決定権者に直接会うことは難しい。銀行の営業マンの言うことを鵜呑みにしてはいけない。彼らは、融資実績がそのまま勤務成績につながるので、可能性の薄い融資でも、とにかく本店に上げたいのである。

2007.08.12

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銀行の狙い

「なぜ、銀行に情報を漏らしてはならないのか？」という質問がきたので、一応答えておこう。まず、銀行の狙い。第一に、債権が不良化しないように監視するためである。第二に、債権が不良化したら、貸し剥がしに回るのだが、その際、回収資金がどこにどのくらいあるのかを明確に把握するためである。だから、定期なんか作ったら、一発でアウトである。債権が不良化する前兆が現れたと判断されるや否や、いっぺんに差し押さえられて、「担保資金」という名目で人質に取られてしまう。再度言っておくが、銀行は借りたら敵なのである。定期預金は、敵に金をみすみす渡すようなものである。

2007.08.11

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銀行マンとの付き合い

以前も書いたが、銀行は借りるまでが友達借りてしまったら、敵である。これは、当の銀行マン自身がそう思っている。だから、銀行から借りたら、その後一切情報を漏らさないこととくにアパート経営をはじめると、大量の余剰金が発生する。１０００万円くらい、楽にたまってしまう。だからといって、銀行マンの口車にのって、定期なんか作らないこともちろん、積立貯金も、ＶＩＳＡも、公共料金支払いや給与振込口座の切り替えも、絶対にやらないことである。断りづらいことでも、キッチリ断る。所詮、銀行マンは、２・３年後に転勤で支店から消えてしまうのである。そんな奴に義理を感じることはないし、恩を売ることもできないのだ。

2007.08.11

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取引実績について

よく、「銀行は取引実績を評価する」という迷信をきくが、全く根も葉もない世迷言である。事実、わたしが初めて融資を取りつけたところも、全然取引のない銀行であった。ちなみに、融資額は２億３千万円である。しかも、他県の銀行であった。担当者も初めて会った奴だった。支店長に至っては、地鎮祭のとき初めて会って、以来一度も会ったことがない。銀行は取引実績なんか評価の対象に入れない。だから、定期を作ろうが、積立を作ろうが、ＶＩＳＡを作ろうが、全く関係ないのである。

2007.08.11

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担保力について

商法は、債権者有利に作られている。つまり、資産評価を「財産目録」によって作成しているため、そもそも減価償却すら認めていなかった。（今度の商法改正で変わったが）資産評価を収益還元で行うのは欧米式の投資家有利な会計方法である日本では企業会計原則がそれに当たるが、法的な拘束力はまるでない税務署に提出する財務諸表ですら、商法計算書類規則に準じたものである。

2007.08.11

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担保評価について

このように、銀行の担保評価はあんがい簡単であり、シビアであるときに収益還元法を使う銀行もあるらしいが、当てにしない方がいい十中八九、銀行営業マンのセールストークである。銀行法に守られている銀行が、収益還元法を評価に採用するなど考えにくい。銀行法は、債権者保護の商法をベースにしているので、評価はシビアなのである

2007.08.11

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評価の方法

建物の評価であるが、建物は新築でない限り、固定資産税評価額である。たまに売買価額を使うこともあるので、そこが工夫の仕方だ

2007.08.11

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路線価について

路線価の別名は「相続税評価額」。土地には４つの値段があり、1　公示価額2　路線価（相続税評価額）3　固定資産税評価額4　実勢価格がある。銀行の担保評価は路線価が中心だが、たまに固定資産税評価額をつかうところもある。

2007.08.11

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路線価について

路線価図をみると、道路に数字が書いてあるが、数字の意味は「この路線に接している土地は、１平米あたり○○千円の評価です。」という意味である。たとえば、路線に「５９」と書いてあって、その土地の面積が１０００平米だったら、５９千円×１０００平米＝５９，０００千円、つまり５９００万円の評価額である、と言う意味。銀行はこの金額を基にして担保評価をするので、ここは外してはならないポイントだ

2007.08.11

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銀行の担保評価

銀行の担保評価だが、主に路線価というものを使用している。http://www.rosenka.nta.go.jp/

2007.08.11

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銀行について

不動産投資の場合、銀行の評価基準は次の三つ1　当該不動産の担保力2　当該不動産の収益力3　借入申込人等の信用これに気をつけて銀行に申し込めば、百戦危うからずである。

2007.08.11

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入居者の躾　その３

なかには、「こんなに入居者に厳しく言うのはいけないことではないだろうか？」と考える方もいるかもしれない。たしかに、泥棒にも三分の理である。入居者だって悪意があってやっているわけではない。しかし、入居者を厳しく躾けるのは、入居者にとっても善なのである。たとえば、家賃の督促。一ヶ月の滞納なら、なんとか支払える。しかし、三ヶ月・四ヶ月とたまってしまうともはや支払いたくても、支払うことは出来ないそんな入居者の収入キャパシティーを超える前に厳しく督促するのは、その入居者にとって善なのである。「職場の給料が遅配気味で・・・なんとか一月待ってもらえませんか・・？」入居者の奥さんからこう言われて困ったことがある。ダメだとは言いにくい。しかし、「奥さん、一月待ったら来月は二か月分ですよ。支払えるんですか？それよりもここを退去して、迷惑の掛からないうちに別のところに引っ越した方があなたのためじゃないですか？」こう言うと、大体の人は得心するものである。説得の内容が真実だからである。

2007.08.10

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入居者の躾・その２

たとえば、ゴミ箱の清掃。ゴミの分別をしないと回収業者は持っていってくれないこれも躾け次第でいくらでもよくなる。ブロークウィンドゥー効果というらしいが、汚れた場所では、人は綺麗に掃除しようという気持ちになれない。常に綺麗にし、分別していないゴミは写真にとって、掲示板に貼り付ける。それでもよくならない場合は、戸別に電話する。地味な努力だが、こんなもんで管理手数料は格段に減るのである。

2007.08.10

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入居者の躾

悪意を持って悪質入居者になるひとはあまりいない。「みんなやってるし」という気持ちがそうさせるのである。ウチのアパートではそんなことは許しません、という毅然とした態度が入居者のモラル上昇につながります。

2007.08.10

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家賃の督促

家賃の督促であるが、意外に簡単である。毎日「電話をする」だけ。電話のたびに入金日の期限を切ると良い。相手の良心に訴えるのである。悪意を持って滞納する人はいない。こちらから厳しく毎日怠らずに電話をするたったこれだけで円満なマンション経営が行えるのである。

2007.08.10

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入金管理について

入金管理は、マンション経営の要金を払わない客が、客で無いように、家賃を払わない入居者は、入居者ではない。

2007.08.09

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誠意・創意・熱意

やはり、誠意がないと人は動かせない。人を動かそうとしても、そこには工夫が必要だ。それが創意。最後に、人を感動させるのは熱意。並外れた熱意が人には伝染する。アパート経営の成否も、結局はここにつながると思う。

2007.08.09

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自己紹介のススメ

不動産会社に行って、自己紹介をすれば、不動産屋も自分に対して愛着が湧く銀行で自己紹介が必要なのは言うまでも無い。自己紹介をするときは、自分の経歴表を持っていくと良い。信頼度がぐっと上がるはずだ

2007.08.09

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銀行の応接室

あまりよく知られていないのが銀行の応接室ではなかろうか？実は恐ろしいくらい敷居が低いだれでも利用できる。前もって電話を掛ければ何も言わない。たまに「当行と関係があるんですか？」と聞かれることがあるが、「ないよ」と言えば、それはそれで貸してくれる。本気で商売をする気があるのだろうか・・・

2007.08.09

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管理の難しさ

アパート管理は難しいといわれるが、じつはそうでもない要は、自分のアパートを自分自身が高いレベルの視点で監視することそうすれば、管理会社も厳しい管理をするしかない相手に対して甘えた対応をしないこと入居者に対する対応も重要だ

2007.08.09

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銀行マンとの付き合い

米長邦雄が、「銀行マンとの付き合いは、ワリカンで」と言っていたが、あれは違う。貸し借りを作らない米長理論は、さわやか流だが、銀行には通じない。銀行マンにはひたすらオゴリ借りるまではひたすら機嫌をとりまくる。これが銀行との付き合い方だ。

2007.08.08

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銀行の選び方

銀行は、つきあいで決めてはならない。銀行から得られる「信用」は、付き合いの長さとは比例しないからだ現に、私が融資を受けている銀行は、全て付き合いの無い他県の銀行である。

2007.08.08

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銀行のやりかた

紳士の顔をした狼、それが銀行マン。晴れの日に傘を貸し、雨の日に傘を取り上げる、これが銀行のやり方。これを十分理解したうえで、銀行とは付き合わなくてはならない。

2007.08.08

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アパート経営は銀行融資がキモ

銀行は借りるまでが友達借り入れてしまったら敵だ。実は、借り入れる前から「こいつは将来敵になる」と言う意識をもって立ち向かわなくてはならない。私もある人からこの方法を教わって銀行融資が着いた。本当に感謝している。

2007.08.08

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掃除の威力

掃除をすれば、アパートの入居率はあがるがんばれ！

2007.08.07

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今日は雨か・・・

リサ・ランドール博士によると、異次元は存在するらしい。興味深い話だが、私は自分の収入を確保するので精一杯だ。

2007.08.07

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勝ち組への道のり

この世には勝ち組と負け組みがはっきり存在するが、勝ち組は５％しかいない２０分の１しかない厳しい生存競争あとの１９人を蹴落としてこそ自分の活路が開かれる

2007.08.06

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大家の考え

当たり前だが、大家は、「いかにして店子を集めるか？」にしか興味が無い

2007.08.05

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マンション経営について

マンション経営は、最もローリスクでハイリターンが見込める起業である。このブログを見て、興味をもたれた方は、ぜひ、今後をご期待いただきたい。

2007.08.04

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暑い夏も不動産周りでのりきれ

８月だからと言って、入居シーズンをはずしているとはいえないこの季節、他の物件オーナーが入居者募集に回らないため、ライバルを蹴落とすチャンスなのである。ここが勝負。

2007.08.04

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年収をアップして脱サラするには

正直、不動産経営が最も手堅いと思う。要はノーリスクで確実な収益。株やＦＸで失敗し続けた俺だからこそ言える真実だ

2007.08.04

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高利回りアパート

高利回り物件がいいのは誰でもわかるしかし、銀行が実際貸すのは担保力を見切ってからアパート経営に王道はない

2007.08.04

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24

海外ドラマ「24」を見ていて思うのだが、彼らの報告連絡能力は素晴らしいものがある。情報伝達能力が凄まじく高いのだが、そのアイテムは携帯電話である。なにも、難しい使い方はしていない。状況が変化するたびに、すぐに連絡を入れるだけである。こんな簡単なことが、すぐにできない人は、ビジネスマン失格だろう。

2007.08.03

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映画「アンフェア」

ＴＶ版「アンフェア」は、納得がいかないまでも、結構面白かった。しかし、映画「アンフェア」はあまりにもひどい。いろんな映画や海外ドラマを、パクリ過ぎである。何のパクリなのかは、あえていわない。そもそも、ＢＣ兵器一発で、東京都民の80％が死ぬなど考えられない。どういう発想だろうか？先に紹介した「マンホール」はバイオテロものでは秀作である。アマゾンの評論をみても、高い評価だった。絵はグロいが、ストーリーはいい。ぜひ見ていただきたい。

2007.08.02

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