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賃貸物件を賃借している方は多いと思います。

例えば･･･
「賃貸マンションや借家を借りて住んでいる人」
「賃貸ビルにテナントとして入っている店舗や事務所」など。

これらの不動産の所有者は、もちろん建物賃貸人（大家さん）です。
そしてこれらの不動産のほとんどには抵当権（※1）が設定されています。

例えば、不動産所有者が万が一、銀行などに対する借金の支払いを
怠ってしまえば、抵当権が実行され、その物件は競売にかけられ、
所有者は新しい買受人に移ってしまいます。


じゃあ、その時の賃借人（店子）はどうなるのか？


結論から言うと･･･６ヶ月以内に出て行かなければなりません。

要は新しい所有者（買受人）には、賃借人の権利は主張できないと
いうのが法律の解釈で、６ヶ月の猶予期間を与えるからその間に
物件を明け渡して下さいねということなんです。

尚且つ、新しい所有者に対して、その間の使用料（賃料に相当する額）
を支払わなければ追い出されてしまいます。


そうだ！敷金（保証金）を前賃貸人に預けてたから使用料と
相殺してもらおう！


これもできません･･･
かと言って、自分の所有する不動産を競売にかけられるような前賃貸人
に、敷金の返還を請求したところで、払ってくれる可能性はほとんどない
でしょう。

もし仮に新しい所有者が、そのまま賃借することを承諾したとしても、
新たな賃貸借契約を結び直し、再度敷金を支払うことになってしまいます。

何も悪くない賃借人が、競売が実行されることで、ここまでの不利益を
被るわけです。
机と椅子だけ置いてあるような事務所であればまだしも、高額の造作を
してたり、什器備品等を多く備える飲食店のような店舗では大きな損害
になってしまいます。

不動産は購入するより、賃貸の方が手続きも早く楽ですが、このような
リスクもあるんだということもしっかり認識した上で、物件探しをして
もらいたいと思います。

そこでポイントを２つほど！
　１．もし賃貸契約時点で賃貸人の資産状態が悪いことがわかっている
　　　場合は、敷金を低くしてもらう。
　２．契約書に賃借人から賃料債務と敷金を相殺できる条項を入れてもらう。

今日は少し法律家っぽく･･･（笑）


※1　抵当権･･･不動産の場合、その所有者が、住宅ローンが払えない
　　　　　　　　　 などの債務不履行に陥った場合に担保として設定される
　　　　　　　　　 権利のこと。不動産売買で、買主が金融機関から融資を
　　　　　　　　　 受けて対象物件を購入する場合には、金融機関は対象
　　　　　　　　　 物件を担保に、抵当権の設定をする。


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