ぼちぼち不動産経営

地方銀行S銀行から（かぼちゃの馬車ではないです）
アパートローンとして

借入金額：41,000,000円

融資期間：30年
　　　　（2020年5月から2050年4月）

借入利率：年3.3%（全期間固定金利）

にて融資を受けております。

物件売却による繰り上げ返済を相談したところ、

残債：38,401,585円に対し

違約金：22,007,848円

と言われました。

S銀行へは約1年前にも、借り換えによる繰上げ一括返
済を相談したところ、約3,400万円の違約金を伝えられ
ました。

今回再度相談に行ったのは、他の金融機関の方とお話し
たときに、「固定金利でも、売却による繰上返済は違約
金対象外にしている。そうでなければ、自由な不動産取
引を制限することになる」と聞いたからです。

S銀行の対応で納得できないのは、以下2点です。

1.違約金の説明

ローンのしおりには、違約金の例として、

○計算の前提条件

・借入金額（5千万円）、固定金利10年、借入利率6.5で借入

・借入後4年を経過した時点（残存固定金利期間は6年=2,191日、

残存金額45百万円）で全額繰上返済すると仮定します。

・繰上返済の中途解約取引に適用される金利スワップの実勢金利が4.5と仮定します。

○計算式=45百万円×(6.5%-4.5%)÷365日

○違約金=5,402,465円

○その他：上記の他、円短期資金市場における中途解約
コストが加わります。また、市場環境により、この計算
例と異なる場合があります。

との記載があります。

しかしながら、これは私の融資条件である30年と、例
の条件がかなり乖離しており、私が繰上返済した場合の
違約金よりも相当少ない違約金の例と思われます。

私の条件の場合には、「これよりもかなり高額の違約金
となる場合があります」という説明が必要だったのでは
ないでしょうか。

2.売却による繰上げ返済も違約金対象

S銀行からは「不動産を担保にしているので、残債プラ
ス違約金を返せることが確認できる、つまりそれに近い
値段で売れる場合でなければ、当行としては売却を許容
できない」

と言われました。これだと
当該不動産購入金額41,000,000円
の1.５倍近い金額でしか売れなくなります。

今の融資条件ですと、アパートに空室が出て融資の返済
が難しくなった場合に、売ることもできなくなります。

このよう売却による一括返済までもが違約金対象になっ
ているのは、適切な融資条件なのでしょうか。

約1年前にも金融庁の相談窓口に相談したのですが、「売却による一括返済も違約金が請求されるものなの
か」を相談してみようと思います。