ミミの気ままなオプション考察

日本相場、あっさりと１６５００を切り、１６３００も切ってしまいましたね・・・・

１６０００もきるようなら問題がありますが、新興など元気な所はまだあるようなのでリバ鳥に期待しましょうか・・・

さてコメ欄でジャスカさんからサブプラ問題についての質問があったので、ミミの分かる範囲でお答えします。


質問１


＞サブプライムの崩壊は分かるんですよ。
ローンを払えない人、債権を証券化？、
手数料で儲けた人、貧乏クジ渡されて損する人
など、金融ショックの図式は分かるんですね。

で、実際、家をドンドン売却してく訳でしょ？
騒ぎの大元のローンが払えない人が。
その売られた家が次、競売やセールに出された時
けっこう安い値段で売られてますよね？

これを買う人はなんでいないんでしょう？
なぜ、家自体も余ってくのでしょう？
そんなに家を欲しがる人が多い国なら
これを逃す手はないでしょう。
まだまだ住宅価値が下がるという１点なのかな。


いくつかの状況が考えられます。

１：投資家の考え　 追記

まだ下がる、買い時ではないという考えが１つ。

投資家もいかにレバレッジを効かせて、頭金ゼロもしくは最小での家の購入を考えていますから、今の銀行が貸付を渋る、頭金が少ない人には巨額の利率をかけるという状況では投資としての旨みがない。

また競売にかけられる家のほとんどは、差し押さえられた家です。実は家の支払いが滞っても半年以上は催促の電話を無視していれば留まれます。そういう人は確信犯で、いられるだけ無料（ただ）で居座ろうという魂胆なので、家の手入れも全然しません。

なので競売にかけられる家はかなりコンディションが悪いのです。バブル期は嬉々としてそういう掘り出し物の家を買い、リモデルして高額で転売する輩がたくさんいたのですが、現在ではリモデル費を上乗せした価格で将来家が売れるかどうか分からない状態なので競売も見向きもされないわけです。

２：アパート住まいで、一軒家を狙っている低所得層または中産階級層

数年前まではニコ動画にもあるように、定職につかず、英語もまともに話せない移民の低所得者にさえ貸付が行われました。今アパート住まいの人は、そんな時期にも家を購入できなかった人達なので、現金で家を購入するだけの貯金でもなければ、たとえ小額でも銀行が貸し付けてくれません。

また、ベイエリアやNYでは下がった下がったといってもまだ３LDKがミリオン（100万ドル以上）してしまいますから、年収１０００万円程度（10万ドル）の中産階級の家庭が、ローン無しで変える状況ではないのです。で、ローンの審査が厳しくなり、金利も高く、頭金も必要になっている状況では資金繰りがうまくいかないのです。

３：持ち家が売れたらという条件付購入

これはよくある売買法なのですが、持ち家が売れたらという条件付で、次の家の購買予約をします。ところが持ち家が売れないので、次の家の購入もままならなくなる。

４：売る必要に迫られてない人達が、値段を下げずに粘っている。

中には、持ち家を早急に売らなくても良い人達がいます。たとえばローンを払い終えた人とかね。そういう人達はバブル絶頂時の値段（それもほんの数ヶ月前）を知っていますから、値段を下げてこないんですよ。我慢比べみたいなもので、こういう家はがんがん売れ残っています。

質問２

＞そもそも返済能力無視のローン組むのも理解できませんが、
そんな人達が将来の住宅価値なんて気にしないと思うんですよ。
ローン払えないのに一軒家住むんですよ。
あんまり考えられないです。
安くで買えれば先の事は気にしない訳ですよね？


いえいえ、これは非常に一般的な「賢い資産運用」として認知されていたんです。

例えば、20代半ばの大学院生カップル。昔なら大学町でアパートを借りて学生生活を過ごしますよね。それが当時は、いとも簡単に頭金無しで3000万くらいはローンが組めたので、一軒家を購入してしまうわけです。

で、ローンの返済も数年間は利率分だけで元金の支払いをしなくて言いというオプションを組みます。すると、家の支払いは700-1000ドルくらい。家の値段によっては500ドルくらいに抑えられることも。

そして数年後は3000万の家が5000万になっているので、元金の支払期日が来る前に売り抜けるのです。すると、数年ゴージャスな１軒屋暮しができ、さらに引っ越すときにはお金が手に入るか、ヤドカリが貝殻を買い換えるように、更なる大きな家に引っ越せるというからくりです。

そしてこれをする人は勝ち組、アパート住まいは負け組みみたいな風潮さえあったんですよ。


質問３

＞単純に今、ローンが組めないって事なんですか？
サブプライムでしか家を買えない人口比率が
極めて高かった。という事なんでしょうか？
でも、アメリカにそんなイメージなかったですね。


サブプラ問題といっても、特に低所得者というわけではなく、ジャンボローンと呼ばれる高額貸し付けや、収入証明ができない人用のローンなどいろいろありまして、低所得者から、高所得者まで幅広くローンを使っていたんですよ。

だって、頭金無しとかごく僅かでとんでもない金額を貸してくれるのに、わざわざ５０％とか頭金入れたり、現金で家買わないでしょう？

これ不動産投資の基本よね。

で、全てのローンが「将来家の価値があがり続ける」という仮説の元に組まれていたので、家の価格の下落が大きく銀行を圧迫しているのです。


家の価値下落　→　銀行を圧迫　→　銀行が貸付を渋る　→　ローンを組める人減少　

→　買い手が減少　→　家が売れ残る　→　家の価値下落

現在このデススパイラルの真っ最中というわけです。


ミミの１分講座でした！チャンチャンｗｗ