元調査員の　さんま日記

全1627件 (1627件中 51-100件目)

< 1 2 3 4 5 6 7 ... 33 >

• 

  原状回復と掃除

  昨日は、キッチン横にもレンガ模様の壁紙を貼りました。 枠をネイビーブルーで塗っていたので「カッコイイ」と自己満足。(^-^)さて、築古の部屋はトイレが汚れがちで不快感を感じますが、業者さんの清掃ではおざなりです。そこで、このダイヤモンド を使うと陶器が綺麗になります。 便器を拡大して見ると分かると思うのですが、半分だけ磨いています。黒ずみが綺麗になってるでしょ〜。柄は好きだったんですが、色目が暗いので壁一面に貼るのはどうかと思って残ってました。ちなみに、写真の左上 白い線はコークが付いて取れなくなったんですが、コレはコレでかっこいいかと思ってます。(爆)

  2016.10.06

  コメント(0)

• かわせ

  お騒がせのフィリピン大統領　強気なアメリカ批判でフィリピンペソは急落しているほか、投資資金も国外に流出が続いている。そして、ＥＵ離脱にハードランディングになりそうだとの観測から英国ポンドも急落している。そして、円ドルアメリカの経済不振が伝わって円高ドル安傾向にあり、100円中盤で推移していたのに102円から103円台に動いている。　さて、そんな世界の為替相場より、自分や日本、円が気になるところですが、以前このブログにも書きましたが、今年12月にアメリカの利上げが予想されるので、その時点での日銀の動向にもよるが、年末は急激な円高が予想される。　そうすると、為替でドル預金やドルを買っておけば為替差益が出るし、円高が順調なら輸出関連企業の業績向上予測から日経平均も大きく上げる事が予想される。　買っとくべきだ！！　だが、こんな予定調和的な分かりやすい事が本当に起こるなら、相場の政界で「損」を出す事は無い訳で、簡単すぎる。　自分で書いといて・・・・どうかと思うのだが、　どうも　こんな簡単に進むわけがない。

  2016.10.05

  コメント(0)

• 業界の今後

  2050年日本の人口は1億人を割り込むことが確実視されてますが、30年以上先となると・・・・分かりませんね。(;´Д｀)　そこで、現在の人口から１０％の減少が見込まれている2030年このあたりなら、14年後と言う事で、割とシミュレーションしやすいのではないでしょうか？ 　2025年に団塊の世代が後期高齢者ゾーンに入り、2030年には平均寿命に近づいていきます。また、団塊の世代ジュニアが定年を迎える事も影響していきます。 　人口増減や　その人口移動動向に対するマーケティング分析では、かなり確率の高い結果が出ます。立地 広さ・構造 値段 設備 付加価値サービス ハード全般ソフト全般こんなカテゴリーで、どうでしょう。最初に「立地」で言うと　土地が限られる都心の中でも中心地　こういう場所は差別化できますよね〜　　 　例えば人口1万人・半径10キロくらいの過疎が進む町　賃貸人口は5000人で減少中という設定。　高齢化や核家族化で、病院や商店、行政など必要なサービスを受けるために、過疎が進みつつも周辺人口は減少が進み、中心から1キロ圏内に人口密集が進まざる終えないのではないでしょうか？ 　行政側でもコンパクトシティ構想を加速していくはずですから、街の大小を問わず人口減少地域では　こういった事が起こるかもしれません。「広さ」「構造」は、どうでしょう？時代とともに団地タイプの3DKや1DKが流行ったり、極小ワンルームが増えて、2DKがほとんどなくなり、1LDKや広いワンルームが流行ったり、変化は早いので間取りや広さは難しいですね〜。また、構造も同じです。それでもって考えると、賃貸に高齢者比率が増える事や、低所得者も増えそうです。そうすると、エレベーターなしの3階建以上は厳しいかもしれませんし、広さは需給から見て30平米前後くらいの方が良いような。ん〜 どうなんでしょう(￣Д￣)ﾉ

  2016.10.04

  コメント(0)

• 退去

  風害で保険の降りた久留米の物件は、風が思いっきりあたります。 猛暑の中 2日がかりで貼った防草シートが突風で剥がれてしまいました。 ＿|￣|○ (● ˃̶͈̀ロ˂̶͈́)੭ꠥ⁾⁾そして、月末の退去立会い・・・がありましたがどんだけ暴れたら、部屋がこんなに穴だらけになるのでしょうね〜ヽ(￣д￣;)ノ=3=3=3ちゃんと原状回復費用が回収できればイイのですが、保証会社の原状回復費用は家賃の3ヶ月程度。 家賃が19000円なので、57000円。この程度では、とても工事が終わりそうに無いですね〜(c" ತ,_ತ)

  2016.10.02

  コメント(0)

• 賃貸の行方

  業者から最も多く聞かれた　今の賃貸市場に対する感想は、やはり「物件の供給過剰」と「賃料の下落」でした。特に慢性的に供給過剰が続くワンルームや1DKを中心とするシングルタイプは他の間取りに比べて空室率が著しく高い状態が続います。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　地域事情の違いはありますが、調査に協力した業者が予測する今後の需要動向は、「横ばい」「更に縮小」が半々といったところ。　 　地域や物件の二極化が進み、人口減少、所得が伸び悩む世帯の増加、大学生の自宅通学の増加、生活保護世帯の増加、法人の経費節減が増えるなどで、賃貸需要の縮減は続くという見方が多く、初期費用の圧縮や賃料値下げの競争は今後も各地域で見られるというのが大方の予測でした。　 　結論的に言うと、こういう内容だったようです。これとは別に、「単身者向け築浅物件の家賃下落が急速に早くなっている。」というのもありましたが、これも、供給過多は分かり切ってるし予想の範囲ですね〜　次に起こるのは、相対的な入居率低下から　比較的入居率が高いエリアの価格が下がって厳しいエリアから更に流入して、厳しいエリア築浅でも入居率が悪くなる。 　その後、厳しいエリアは浸食されて家賃の下落が大きくなる。すると、また、逆流。マーケットは単純ですから供給過多の状況では「圧倒的な買い手市場」になって、「賃貸デフレーション」が起こりますね。 　どうしましょ？　（笑）

  2016.09.30

  コメント(0)

• 市場の変化

  収益不動産の市場は、近年需要過多の状態で少々問題があろうとも、高かろうとも金融機関からの借入さえ出来れば購入するってパターンが多く。市場は一方的な売り手市場適当な物件が出れば「あっ！！」と言う間　　と言うか、蒸発するように売れてました。いつまでこんなことが続くんだろうかと思ってましたが、このところ、ちょっと変化を感じます。ソコソコの物件はすぐに無くなって、市場は常に物件不足だったはずなのに「収益物件」という玉が　結構多く出回っているような気がするのです。買い手が、買い疲れしたのか　少しは勉強してきたのか　中国系のニーズが減ったのか　金融が若干融資に変化を見せてきたのか今　買い始めている初心者不動産投資家モドキは確実に負け組になるので、「買い」が減少している事は「いい事」ですね。私個人的には、もうすぐ決済が一件ありますが、利回りは18％

  2016.09.29

  コメント(0)

• やっぱり不動産賃貸業

  　やっぱり、収益物件を所有して運営するという事は、不動産投資ではなく、不動産賃貸事業だと確信しています。　それぞれの方の取り組み方や考え方によるところは否定できず、皆さんが思うところでイイとは思うのですが、私自身としては「そう思う。」と言う事です。　「事業」というくくりで考えると、色んなリスクはあっても、当初は計画性があり、「熱意」や「やる気」、時流にのるなど比較的順調に滑り出す事が多いような気がする。しかし、事業である以上は良い時ばかりではない。　沢山の企業　その誕生と、生と死を見てきたが、事業が順調で調子に乗ってる時、油断している時が、もっとも大きなターニングポイントとなるようだ。　そう言った時に、財務や労働力に無理が無いのか、経費に無駄がないのか、沢山のチェックポイントを繰り返し精査しつつ、慎重に次の事業計画を立てる必要がある。　考えられないような大きな波。自分には歯向かえない抵抗力。世界的な金融の変化。恐慌に近い経済停滞。　そんな事は、たかだか小規模に不動産賃貸事業をやっている事業家には想像さえ出来ない。　でも、過去には沢山の思わぬ出来事が起こり、企業は死んでいったし、歴史は必ず繰り返している。　そのひとつに、「運」「巡り合わせ」という　それこそオカルト的な不安材料がある。同じ道具を持って並んで釣り糸を垂れている釣り人が二人いるが、どうしても、片方の釣り人にしか「魚が釣れない・・・」　マーケティングや市場調査をして沢山の情報から商品を供給しているが、なぜか急に売れなくなる。大規模経営でマーケットが大きければ、原因があるから結果があるので解決は分かりやすいのだが、小規模経営の場合は、そう言ったオカルト的な事が起こる可能性がある。　今まで、順調な入居率だったのに、市場調査をして家賃設定をして、礼金や敷金、広告料、すべての面で競争力を持っているはずなのに、急に入居率が悪くなって回復しない。　こういった事が本当にあるのが事業です。　対応するには時間　時を待つ　資力に余裕を持つ　　要するに調子に乗らない　急がない　って事を考えていただきたい。　

  2016.09.28

  コメント(0)

• とりあえず、16キロ

  毎年恒例のフルマラソン挑戦が近づいている。あと、一カ月半　　距離の不安解消とトレーニングを兼ねて20キロを目標にスタート。楽しく街並みを走るつもりが、朝から下痢だったので、トイレがいつも近くにあるように公園をグルグル回ることにした。15キロほど走ったところで、汗が出てない事に気がついた。秋分の日も過ぎて冬至に向かう季節ながら、まだまだ30度　ちょっと、甘く考えて水分補給が足りなかったようだ。16キロで、断念ちょっと、休憩して一週間以内に再チャレンジしようと思う。さて、昨年フルマラソン4時間55分　時間はともかく、最後の一時間以上はほとんど歩いていたので、完走と言うか、完歩だった。今年は、なんとか最後まで走って帰ってくる事が最大の目標である。何歳になろうが、年齢や体力　とにかく言い訳せず、人生の最高ポイントに到達できるようにチャレンジしないと。なんでも　そうだが　諦めたら　そこで終わる。諦めなかったら　結果はともかく「可能性だけは残る。」これだけは間違いないはず。

  2016.09.27

  コメント(0)

• 猫の死体

  　いい年の男性が男性が入居してきた時の事。　入居直後から、部屋の周りにゴミが落ちてるとか、排水溝の流れが悪いとか、給水管から異物が出るとか・・・　クレームを言ってくる。　生活環境を整えるのは大家の義務なので、順次改善の方向であったが、管理会社も入居直後の対応に「なぁなぁ」で済まそうとしていた節があり、入居者さんはお怒りモードとなっていく。　給水管については、数万円かけて給水管を変更。更に、異物が完全には無くならないとの事で、フィルターの設置など十数万円の費用がかかった。当然、ゴミの問題や排水溝についても改善に努めたが、いったん火のついた「お怒りモード」は、なかなか納まらない。　そこで、不具合による若干の「見舞金」を渡す事で交渉し始めたのだが、交渉は長引いて家賃の支払いをいったん止めてしまった。　ソレとコレとは根本的に違う話なので、支払いを要請したが承諾せず、止む無く保証会社に代位弁済を要請し、保証会社経由で入金された。　そんな中、その入居者の部屋の前にゴミ袋が置かれていたとの事で、業者さんに対応してもらったところ、猫の死体がゴミ袋に入れられて部屋の前に置かれていたらしい。　猫の死体をゴミ袋に入れて放置する人間自体が分からないが、「どれほどの恨みを買えば、そんな事をされるのか・・・？」それも怖いところで、入居者に対する恐怖感と言うか不信感が募っていった。　ところが・・・　代位弁済が行われてから、しばらくすると、まったくクレームを言わず、まさに「借りてきた猫」のようにおとなしくなった。　これまた、急変　も変な話で、いぶかっていると・・・真相が伝わってくる。　保証会社の保証には、入居者の信用不足で保証人を立てる必要があった。それに対し、どうも娘の旦那さん、「娘婿」が保証人に立ったようである。　代位弁済になったことで、当然、保証人に請求が行く訳だが、それを聞いた娘が父親に相当な剣幕で文句を言ったようだ。　たぶん、保証人の依頼をする時に、旦那さんには絶対に迷惑はかけないから、印鑑だけ押してくれとか言ったんだろうが、いつの時代も父親は娘には絶対に敵わない存在のようだ。　これから保証人は、娘か娘婿が有効性が高いと認識していこう。

  2016.09.26

  コメント(0)

• 勧誘封書

  　近頃、提案書形式の収益物件管理の勧誘が封書で届きます。 空室に悩む地主系大家さんを狙ったモノでしょうが、独自のサブリースに持ち込んでいるようですね〜。　本当に圧倒的に入居付け出来るのであればイイのでしょうが、この情報化時代にオリジナルのシステムが長期間優位性を保つなんて事があるでしょうか？ 　我々は、知恵を絞って経費削減に努めねばなりませんが、もっとネット情報が優位性を持って消費者に認知されるようになれば、広告料なんてモノは無くなるかもしれません。　さらに、議員を動かして法令化出来れば、消費者金融への過払い請求のように今までに広告料は違法行為として返還請求出来るようになるかもしれませんね。(￣▽￣)　さて、私は不動産賃貸業ですが、その不動産賃貸業者を収益源とする不動産仲介業者であったら、自分ならどうやって収益を確保していくでしょうね〜　広告料が高い物件ばかり客付けして、可能な範囲で短期間で別の物件に移して、また仲介料や広告料を稼ぐ。更に言えば、客付けした事で「恩」を売って、管理取ったり、改修・修繕工事をとったりするでしょうね〜

  2016.09.24

  コメント(0)

• 入居者雑感

  今日は入居中のあれこれについて。　以前の入居者、家賃が安い事もあり入居者属性も今一歩でしたので、勤務する建設会社の社長が保証人になって、やっと保証会社の保証が下りました。（そう言えば全保連がテレビコマーシャル始めましたね〜　料率下げてるはずなのに結構儲かっているようですね。）　しかし、半年もすると、社長さんから「保証人をはずしてくれ！」との連絡。それは承諾できませんし、民法上でも守られています。　　話を聞いてみますと、入居者は社員であったが、社長と喧嘩して行方不明になっているとのこと。　それでも、大家としては、本人から退去の意思が示されないと手続きに入れない事を説明しました。そこで、物件近くの方に様子を聞いてみると、朝方だけ数時間部屋に戻って、そのほかは近づかないとの事。　そのまま、数か月が過ぎましたが、ついに社長さんが張り込んでやっと、入居者を見つけたようで退去届けが出ました。　その一カ月後に退去となりましたが、それまでの間、家賃は保証会社の代位弁済を社長さんが肩代わり。更に入居数か月なのに、部屋の汚れがひどく、原状回復も負担いただきました。　短期間の入居で大家がわとしては損失ですが、それでも、保証人や保証会社の重要性を実感する出来事でした。

  2016.09.23

  コメント(0)

• 新築収益物件

  今日は、お聞きした新築物件の実例を私なりに分析したお話です。 現状では、新築収益物件とは言え、簡単に満室になる時代ではありません。 例えば、1LDK 20戸で立地はいい。 家賃相場は十分調べて設定。だとしても、入居付けは、なかなか苦労しているようです。 完工後入居が始まって最低でも満室になるまでに半年くらいはかかっているようです。その後も、やっと満室になったが、その頃には完工時の入居者から退去予告が出たりしているようです。 と言うのも、経済的に無理しても新築に住みたい人も居て、1年もかからないうちに限界が来て退去してしまう事があるようです。 ところが、次に募集すると、今度は、アッと言う間に入居が決まる。 いっぺんに20戸の供給がある状況では、入居需要が20戸に追いつくのに1年近くかかるが、新たに募集する1戸だけの供給であれば、割と短期間で決まり、場合によっては値上げできたケースもあるようです。こういう場合、「もっと家賃高くても良かったんじゃないだろうか？」なんて考える人も居るようですが、単純な「需給の問題」です。この築浅需要の期間って、とっても短くて2年くらいのようですね。

  2016.09.22

  コメント(0)

• 

  長崎で

  長崎は平地が少なく、斜面に家屋が並んでいる感じで少し神戸に似ているようです。 斜面が急で自動車道も整備し難いので階段も多く、自動車が通れない場所も多くあります。 有名な「亀山社中」跡も山の上で、立派な観光地なんですが、すぐ目の前や周りは「売家」も多く、アパートも空室だらけ。 ただ、50パーセント越えなんて言うモンスター級の利回りで回る物件も存在する場所です。 実際の土地を歩き、空気感を感じながら購入シミュレーションや空室対策シミュレーションをするのは、楽しいし、役に立つ事も多いような気がします。 なお、「じゅん食堂」焼き飯がとっても美味しいです。

  2016.09.21

  コメント(0)

• 為替動向

  　ほんの数年前まで、民主党政権下　1ドルは70円台でした。　もうすっかり昔の話のようになってますが、民主党政権時代の4年弱は強烈な円高で日本経済は苦しみ、世界中で日本が1ドル70円台に対応できるとは思われていませんでしたし、もう日本経済は終わりだとも思われていたようです。　その後、100円台に一旦落ち着き、アメリカへの資金還流で更に円安となり、120円台となるわけです。　なんか円安になればなるほどいいような株価推移を見せてますが、輸出関連企業に有利なだけであって、なんか安直な気もしますが、株価なんて、そんなもんで動くわけですね。　さて、そのあとはご存知の通りリスク回避の動きが顕著となって1ドルは100円強の推移となっています。いろいろ異論はあるでしょうが、私としては100円台から110円前後が居心地がいいような気がしています。　今後ですが、たぶん2016年12月に1年ぶりにアメリカの利上げがあると思われます。ただ、小規模でしょう。　その観測から、利上げ前に　若干　円安の動きがみられると思いますが、相変わらず原油はピークの半分以下40ドル台ですし、大きな流れではリスク回避で資金は円に帰ってきますから、100円強ってところのような気がします。さて、円が安くなって株価が上がってきたころ、2014年　日本政府と日銀の金融政策で金余り状態となって、海外不動産ブームがやってきました。　そのころに、海外不動産を購入して、海外の資産インフレに乗って「含み益」が相当出ていた方もいらっしゃったようですが、円高となり、125円くらいで換算していたものが100円になっていしまうと、「あっ」と言う間に25％の損失が出ているわけです。ここ2年強で25％以上の資産インフレが起こったのは日本くらいで、国内投資のほうが有利になってますね。　ただ、今のところですよ。　　　　　　今のところ！！

  2016.09.20

  コメント(0)

• 金融の行方

  久しぶりに私の専門分野の話です。金融の動きは色々言われながらも明確な方向性は分かりませんので、近頃の事実関係だけを少しまとめておきます。長い低金利時代が続くことになり、地銀のほとんどは本業での「貸し出し事業」で黒字が取れないようになってます。それでも、政府の融資拡大路線で金利競争は続いています。そんな中、一部の大手金融機関は、コッソリと住宅ローンの縮小を開始しています。 「コッソリ」と言うのは、 「金利下げてくれないと他行に変えますよ。」という金利交渉に対して、 「熟慮しましたが、対応できませんでした。」という返答をして事実上の借り換えを容認。結果として融資や総資産を縮小してるわけです。イビツな状況となっています。マクロ的な経済活動に対して合理性は必然です。短期間にイビツな状況になっても、いずれは解消されなくてはいけないはずなのです。やっぱり、分かりにくい事実関係です。(T_T)事業用融資の厳格化は、当面ないにしても、少しづつ金融機関は動いていってるようですね。

  2016.09.19

  コメント(0)

• ご無沙汰しています。

  フェイスブックに非公開のグループを作って、不動産情報を掲載始めましたので、こちらはスッカリご無沙汰していました。なんか、楽天ブログが大幅に変更になっていて、書き難くってしょうがありません。(;´Д｀)不動産賃貸業界に居るものとして、しかも　関連本を出版している立場として、なんとも心を痛めておりますのが、素人の方の参入です。　ここ数年　不動産投資ブームが続いておりましたので、もう、そろそろ参入者も落ち着いてくるだろうかと思っておりましたが、「素人投資家」の周りの業者はよっぽど儲かるのでしょうが、シーエムやら広告やら相当の費用を使って新たなカモを探しているようです。　将来の不安や、現在の不満など当然私にもありましたので、理解は出来ますが、何故　そう簡単に「莫大な投資をやってしまうのか・・・？」不思議でしょうがありません。　それを狙っているデベロッパーや悪徳業者はさることながら、当然、その広告役を担っている情報誌、新聞、情報サイト　　更に言えば、悪意がある　のっかている中途半端に有名な投資家モドキ　　もっと言えば、悪意は無くても、そう言った情報誌やサイトに投稿したり、コラムを書いている人。　結局は、「騙す側」に入ってしまっています。　近い将来　悲劇的な状況になる方が多数出てきて、恨みを買う方も多数出るでしょが、その時に、「そんなつもりはなかった。」などと言う、たわごとは吐かない要に、よーく考えて行動したいものです。　不動産投資は簡単に儲からないモノです。　それを前提に、しっかり考えて参入しましょう。

  2016.09.15

  コメント(0)

• 持つ人たち

  　以前　ブログでも書きましたが、熊本の震災における被災者さんに住居の提供をしようと、いち早く呼びかけました。　福岡をはじめ、佐賀、長崎、広島、岡山などたくさんの方が賛同していただき　僅かながらも支援のふりをさせていただいております。　その後は、福岡県や宮崎県などの行政　各民間団体、大手仲介業者、Airbnb、不動産宅建業界など順次、住宅提供の声を上げ始めています。　当初は、それどころではない状況でしたし、情報もうまく伝わらなかったようで、被災者さん方からの需要も多くはなかったのですが、徐々に、被災者さん方も落ち着きが出ているようで、要望も見えてきています。　そこで、各管理会社や不動産業者さんにお会いするたびに、促進や情報拡散の強力をお願いしています。　福岡県の宅建業協会では、協会員に仲介料無料、敷金礼金なしで、被災者さん方への協力を行うように通達しているようですが、オーナー方にお話ししても快い返事は貰いにくいと聞いています。　ボランティアですから、不動産業者が　あまり積極的でない事もあるのでしょうが、オーナーである「不動産を持つ人々（資産家）」には、条件の譲歩や無償提供は「勿体無い」事のようです。　偉そうな事を書いてもしょうがない事ですが、「損して得取れ」とも言いますが、利益や得ばかりを考えていては、上手く行かない事もあるでしょうし、協力を得られない事にもなりかねません。　少しばかりの勇気を持ちたいものです。

  2016.04.27

  コメント(0)

• 会社が嫌だとか働きたくないとか、遊びたいとか、贅沢がしたいとか。

  　会社が嫌だとか働きたくないとか、遊びたいとか、贅沢がしたいとか。　そんな理由で、不労所得が欲しい。　「遊んで贅沢しながら生きていきたい。」と不動産賃貸の業界に入る人　完全に、皆さんが　そうだとは言いませんが、余りにも安易に考えている人が多いんです。　自分が「大けが」するだけでなく、そのために、巻き込まれる家族などの事も考えて欲しいし、「大けが」して欲しくないので、「本」を出しました。　お金持ちになる方法は分かりませんが、不動産の賃貸事業で失敗の可能性が低く独り立ちしていけるような本になってます。　でも、「初心者さんが読むには難しい。」と皆さんが言います。　私としては、この程度の本が理解できないなら、事業創業以前の問題だと思ってたんですが、単純な「不動産投資」で買えれば一段落と思っている人の方が多かったようです。　独りよがりでした。　実際は、中級　上級者の方が読んで納得されているようです。　更に、失敗しないように、アフターフォローのセミナーでは厳しい事を言いますし、いい加減に考えている人には個別でも説教します。　その中で、自分で立ち上がってくれればイイと思っていたんですが、殆どの人たちは離れていきます。　耳に心地よい・・・　儲かってイイ暮らしが出来るような話の方が聴いてて楽しいのでしょうね〜　なんとか、若い方々が間違わない様にと思ってきてましたが、独りよがりですね〜　　遠くない将来に　沢山の方に大きな悲劇が待ってます。　なんとか、ハードランディングにならず、着陸してもらいたいものです。

  2016.04.25

  コメント(0)

• メディア

  　子供の頃、「テレビに出たい！」というような自己顕示欲なのか、単なる出たがりなのか分からないような欲望が誰にでもあるような気がするが、思春期には「恥ずかしい」とか色んな感情が重なって、「出たがる人」と「そうでない人」になるようです。　でも、それなりに「自分で行動している」と思っている人は、他者に知ってもらいたいという欲望が出るようですね〜　私も、前職で取材させていただいて、「情報誌に掲載させていただきます。」と言えば、結構喜ぶ人がいました。これは、直接的に自分の商売であったりの宣伝効果につながる意味と、顕示欲なんでしょうね。　現在の不動産賃貸という業界でも、皆さんよくこんな言葉を使われます。　「取材していただいた。」　こんな事を　取材される側自体が言うから、テレビ局や新聞など高圧的な事をして「マスゴミ」とか言われるんでしょう。　不動産賃貸の業界では、メディアにのれば、知名度が上がり、書籍が売れたり、講演依頼が来たりと直接的メリットもあるようです。　また、大家仲間で有名になって大きな顔が出来たりってのもあるのかもしれませんし、仲間内に「メディアに紹介してあげようか？」なんて影響力を示す事も出来るんでしょうね〜　よく分かりませんが、メディアに逆らうとロクなことがありません。これは、メディアに近い存在だったので分かる事ですが、スポンサーであったり、情報が切れると困るルート・・・例えば、官公庁だったり、独占的情報ルートだったり・・・　　そんな世界の事は、悪いようには書けないんですよ。　書いたら、スポンサーだったら怒って収入が減るし、官公庁だったら、締め付けをくらったり、官公庁ルートの情報が遮断されたり。　その他にも、業界によっては、業界の悪いことは書けないタブーってけっこうあったりします。　出来れば、やく○さんや政○家さんや記者や「こいういう輩」使っても使われても嫌な思いをする。いろんな暴力とは関わらないで生きていきたいと思ってます。

  2016.04.23

  コメント(0)

• 情報雑誌

  　なんか　某新聞社から電話があって、系列の雑誌掲載のために取材だとか言ってましたが、世に出るのも、有名になるのも、あまり気が進みませんので、お断りしていたんです。　でも、以前　セミナー招待していただいて、登壇させてもらった義理もあるし・・・紹介者まで出してこられたんで、一応ご協力させていただきました。　しかし、まぁ　記者さん立派な態度です。　「わたし　さんまさんの事知らないんですが・・・」　知らないのはそうなんでしょうが、取材依頼しておきながら、下調べもせずに、言いたい放題。　「取材してやってんだぞ〜」って感じです。　電話で取材して、写真や講師の名前だし許可などしておきながら、協力しても「謝意」もなし。　情報誌を送ってくる事もなく。　確認のために購入してみたら・・・　なんと。　組織の名前自体を間違って表記するわ　要求していたセミナー講師の方　お名前は出さずに終わらせてるわ　　飽きれました。　私も前職で、毎日　取材活動してまして無礼な態度になってしまったこともあるのは否めませんが、これほどの無礼さはなかったと自負しています。　ちょっと、みっともない「お怒り」ブログでした。

  2016.04.21

  コメント(0)

• 子

  　昨日は物件を見回りながら入居者に地震のお見舞いを兼ねて「物件は安心ですよ」と安心お手紙を配ってきました。 　そんな中、雑草が多くなってきたので、除草剤を使ったりしてました。 　次に芝桜を植えていた花壇にも雑草がたくさんはえていたので、抜いたりする作業をしておりますと、入居者関係者と思われる小さいお子さん二人とお母さんが物件に入っていきました。 　しばらくすると、2歳くらいの小さな女の子が近づいてきて子「なんしようと　？　」 私「草　抜きようとよ。」 子「ここにも草があるよ。」 私「ん　うん　あるね　次　抜くね。」 子「抜けた！！」 私「あ　それはお花やけん　抜かんといて。」 子「また、抜けた！！」 私「だから、それは草じゃなくて、芝桜っていうとよ。」 子「あははは　　」 私「あ　踏んだらダメよ。」 子「あははは　　」 私「踏まないで！　走らんといて　はぁはぁ」 子「あははははははははは」 私「だから　抜かないで！！　いや踏んでもダメ！！　走らない！！」 汗だくになりました。

  2016.04.20

  コメント(0)

• 頑張りましょう。

  　日本人の尊厳・強さ・知恵・民度　粘り強さ世界の中でも突出していると思ってます。　災害国である日本国の度重なる天災　説明のしようのない悲劇　世界でも、これだけの困難に立ち向かってきた民族は少ないような気がします。　その　困難から自らの力で立ち上がる事で、精神性を携えた民族になれたと思いますし、ピンチをチャンスに変えて、沢山の知恵を蓄えたのだと思います。　「助け合う民族」である事は、間違いないのですが、与えられたモノでは本当の意味で復興にはならないと思うのです。　誤解を覚悟で書かせていただきますが、不平不満や不幸を嘆いていたって何も変わらないし、他人からの助けは感謝して受けたとしても、与えられた復興では自分自身で立ち上がることにならないんじゃないでしょうか？　頑張りましょう！！　自らの力で！！　考えましょう！！　人が生きていく上で90％以上は思うに任せない事ばかりです。そんな不条理な中で、より良い人生を探しながら生きていくのが人生ではないでしょうか。　頑張りましょう。　まだまだ、考えれば、より良い方法が見つかるはずです。　思考を止めずに　あがきましょう　もがきましょう。　頑張りましょう。

  2016.04.18

  コメント(0)

• 熊本大分で地震により甚大な被害が出ました。

  　被害に対し、「福岡移住計画」をまとめ役として、福岡で不動産研究室、長崎大家の会　広島大家の会、岡山大家の会など交流のある皆さんから、空室の情報を得て、被災者の皆さんに一時的な避難住居提供を始める事にしました。　皆さんをお助けできるなんて思ってませんし、出来る事は小さいですが、もし、こちらの情報がお役に立つ方がいらっしゃったら、以下　「福岡移住計画」さんにご連絡ください。　福岡　佐賀　長崎　宮崎　広島など広域に住居のご提供準備があります。http://fukuoka-ijyu.jp/2016/04/16/%E3%80%90%E7%86%8A%E6%9C%AC%E9%9C%87%E7%81%BD%E8%A2%AB%E7%81%BD%E8%80%85%E8%80%85%E5%90%91%E3%81%91%E7%A6%8F%E5%B2%A1%E3%81%AE%E7%84%A1%E6%96%99%E5%AE%BF%E6%B3%8A%E6%96%BD%E8%A8%AD%E6%83%85%E5%A0%B1/

  2016.04.17

  コメント(0)

• 移民問題の是非

  　宮崎さんのセミナーで、難民問題の話があった。　シリア中東の難民問題については、日本は受け入れる事を事実上拒否していて世界的にも先進国としては問題であるとの評もあるが、世界の反対側から難民として日本に来る事自体がナンセンスな話で、ここまで来る資力があるならどこでも行けるだろうと思うのは私だけではないでしょう。　ところが、このところ朝鮮半島情勢がきな臭くなって万が一、有事となった場合は、大量の難民が対馬経由で流入してくる事が想像される。　これは、さすがに「受け入れない。」とは言えない。歴史的な問題や地政学的な問題も含めて避けようがない。　これは、中国や北朝鮮とのトラブル以上の大きな問題になる事は明白。当然、移住の権利を求めてくることになるでしょう。　そして、生活保護の請求・・・　なんて、話になるが、元々、日本の人口減少に対して移住を認めるかどうかの議論が盛り上がっているところ。　社会保障の問題より、人口を増やしていくのか？労働力を国内に輸入するのか？　しかし、ある程度までは統治できるはずですが、一定基準を超えた時に、移住者同士や日本人との格差への不満や治安が急激に悪化する事が確実になります。　そうなると、もう止められなくなって、実質　現在の日本の体制を維持する事は困難になるような気がします。

  2016.02.29

  コメント(0)

• 

  宮崎哲弥

  　昨日は、宮崎哲弥氏のセミナーを聴講してきました。　結果としては、まぁ思ったよりありきたりの話でした・・・　残念。　アラブ・中東情勢、朝鮮半島情勢、中国経済、ＥＵ、そしてドイツ銀行など世界の動き・・・　どれも、情報としては新しいモノはなし。　原油の動き、マイナス金利、アベノミクスの成否　こちらの経済面は更に・・・「普通」　エコノミストではありませんからね。　「景気回復には、10兆円規模の思い切った財政出動と消費税増税の先送りが必要で、景気回復なんて簡単なんですよ。」　って言ってました。　消費税の増税は先送りは行われる可能性が高いと言ってましね。　やっぱり宗教学者さんです。実体経済については本や新聞の情報を読んでるだけ！！　財政出動するには財源が要りますが、財源を作るためには再び国債を発行しなければならない。そうすると、世界のマーケットで円の信任が崩れる「恐れ」があるので、消費税増税でプライマリーバランスの改善をアピールしないといけない。　更に、日本国債の信頼を損ねる事があれば、バーゼル委員会から日本国債に対してリスク値を再評価する事を強制される事も予想されます。　そうしますと、国内の各金融機関は日本国債のリスクに対する積立金計上が必要になり、一気に信用収縮が起こる可能性がある訳です。　要するに、好き勝手に経済の浮揚策を言うのは勝手ですが、ブレーキを踏みながらアクセルを踏んでいるような状態にある日本の金融政策で、サイドブレーキ使ってスピンしながら、ヘアピンカーブを曲がりなさいと言ってるような感じです。　

  2016.02.28

  コメント(0)

• 

  消えたフィリピンペソ

  　ちょっと、日本では　ありえない話、フィリピンの大手銀行ＢＤＯ。　BDOキャッシュカードを使って日本国内のキャッシュディスペンサーで引き出ししようとセブンイレブン（セブン銀行）を使ったけど、おろせず。　しょうがないので、郵便局でおろそうとしたが、通信障害で再びダメ。 　それなのに、ネットバンキング口座では残高減少。フィリピンに問い合わせたら、 「キャッシュディスペンサーのメーカーに連絡してくれ。」と回答があった。 消えちゃった5100フィリピンペソ・・・　VISAカードと交渉中とのようですが、VISAとBDOどっちに信用があるかと言うと・・・ですね。

  2016.02.26

  コメント(0)

• 

  空室対策バイブル

  この本や、「賃貸経営博士」の月刊大家倶楽部を発行するオーナーズ・スタイル　2月27日に宮崎徹也さんを講師にセミナー開きます。宮崎さんは福岡県久留米市の出身で私と同じ年。ちょっと会いたい人の一人でしたので、お話聴きに行ってきます。https://www.facebook.com/events/1943611965863349/その後は、この本の編集長　上田さんのセミナーをお聴きしながら居酒屋で酔っぱらってきたいと思ってます。　もし、ご参加希望の方は上記フェイスブックアドレスまで・・・

  2016.02.25

  コメント(0)

• セミナー

  　私の主催しております「セミナー」は宴会に流れ込めるように飲食店で1時間半くらいもセミナー。そして、宴会2時間半って感じです。　要するに飲み会をしたいので、セミナーを理由にするような不謹慎な集まりなのです。　しかし、今回の「岡山大家塾」驚きました。　1時間が2本　そして、2時間が1本　計4時間のみっちり。そして濃厚な勉強時間・・・　感服しました。　とても出来ません。　その後も、午前様になるまで「不動産談義」とあって充実した時間が流れます。　やっぱり、200名を超える会員が岡山だけじゃなく、中国地区から四国までいらっしゃって、入会にも制限があるのが分かります。　Ｊ－ＲＥＣの大家検定2級持ってないと　なかなか話にも参加させてもらえないレベルとのことで、なんともレベルが高い・・・　ちょっと、ギヤを上げ過ぎて、キャッシュフローの本質や財務なんかの話もしてしまいました。　でも、結構なお話が出来たと思ってます。なんか塾頭の☆島さん　今度、北海道でセミナー登壇すると言ってありましたので、同じ年のよしみで私のセミナーも勧めてもらうようにお願いしておきました。(＾◇＾)

  2016.02.24

  コメント(0)

• 

  便利な

  近頃　ＤＩＹなるものが流行ってるらしい・・・自分で夢中になってると、少々暗くなったりします。更には、手元が暗いってときもあります。そう言う時には「これ！！」「LED　ワークライト！！」お手軽な値段だし、一個あると、便利だと思いますよ。　次！　これから　暖かくなると雑草がうっとうしい。　雑草は　刈り取る　それは機械なのか手作業なのか　除草剤っていう手もあります。　しかし、除草剤撒いてしまうと、ほかの植物にも影響でるし、近所からのクレームも怖い。　では、除草シートってのは？　まぁ　使い方次第ですが・・・・ね。　こういうモノもあります。焼いちゃうヤツ

  2016.02.22

  コメント(0)

• 

  セミナー

  　健美家って言うのでしょうか　岡山大家塾の岡山大家さんのブログでセミナーの様子をご紹介いただきました。　お恥ずかしい限りですが、私は楽しかったのでイイ事にしておきます。https://www.kenbiya.com/blog/c1=2/okayamaooya/74159/なぜか、岡山の昼食は横浜風ラーメン　そして、汗だくのセミナー　楽しい懇親会　ホテルで爆睡朝から「ままかり」をのせたカレーライス岡山大家塾のＨさんに朝から岡山の後楽園　岡山城　収益物件をご案内いただいて、　昼食は　岡山名物　「デミかつ丼」　そして、五重塔お土産までいただいて、大変お世話になりました。<(_ _)>福岡に帰ると新幹線改札近くに　デッカイ　エバ　が　居ました。http://www.amazon.co.jp/%E5%A4%A7%E5%AE%B6%E6%A5%AD%E3%81%AE%E6%8A%95%E8%B3%87%E3%83%BB%E6%83%85%E5%A0%B1%E3%83%BB%E3%83%AA%E3%82%B9%E3%82%AF%E3%83%BB%E4%BA%8B%E6%A5%AD%E9%81%8B%E5%96%B6%E3%81%AE%E3%83%9D%E3%82%A4%E3%83%B3%E3%83%88-%E4%BF%A1%E6%BF%83%E8%89%AF%E6%98%AD/dp/4863671881/ref=sr_1_1?ie=UTF8&qid=1421729158&sr=8-1&keywords=%E4%BF%A1%E6%BF%83%E8%89%AF%E6%98%AD

  2016.02.22

  コメント(0)

• お見事

  　昨日のブログも　まさに的中！！相場の神が乗り移ってるかも？(＾◇＾)　こういうのは、張ってないから当たるんでしょうね〜占い師が自分の事は当らないと言うのと同じようなモノかもしれません。　さて、今日は、下がります。　結構な勢いがつくかもしれませんが、それでも、近日中の移動平均線からいうとボックス圏デスネ。　まぁ、少々の上がり下がりは起きるでしょうけど、あまり騒ぐ必要はないです。　今は、神経質になってますので、しょうがないでしょ。

  2016.02.19

  コメント(0)

• 上がる〜

  　またまた、昨日も的中。世界の株価が上昇している中、日経平均は下げから始まっていったり来たり模索しながら最終的には200円強の下落しました。　今日は・・・　上がります。　大幅な下落　そして自律的な反動で大幅反発　その後の調整で一段落付いたところで、世界の環境や市場、マーケット、相場などを織り込んで、昨日下げた以上の反発をするような気がします。　でもね。　この動きは、2月　3月も続くと思いますが、4月ごろか、5月には新たな動きがありそうな気がします。　中国は更に大きな調整が待ち受けていますので、そのころに株価は本格的な底を迎えるような気がしてます。　当るも八卦　当らぬも八卦　さぁ　明日は岡山大家の会で登壇します。あまりないですが、2時間を超えるセミナー時間と言う事もあり、なかなか、準備が大変でした。　岡山の皆さんと楽しく学びながら不動産談義をしたいものです。

  2016.02.17

  コメント(0)

• 行ったり来たり

  　昨日の相場15850円くらいで始まって、16340円まで上昇！！　最終的には16050円と前日比31円プラス。　昨日予想した通りの「行ったり来たり」見事的中！！　しかし、昨日は上海が爆上げして、ニューヨークも上昇。さらに、ドル円も114円と一時の円高から帰ってきてます。また、原油も29ドル台推移を見せ落ち着いた感じ。　そして、リスク回避が落ち着いたことの証明として金相場が下落し始めました。　これは、今日　日経平均爆上げか・・・・？　現在、8：45　相場が始まる前ですが、今日の予想。　下げますかね。　寄付きから若干の下げで始まりそうな気がします。そして、日中は、やっぱり行ったり来たりしつつ落ち着くところを見定めるような動きじゃないかと思ってます。　

  2016.02.17

  コメント(0)

• 相場の動き

  　月曜日は、相場が始まる直前に9－12のＧＤＰマイナス成長が報道されたせいで、勢いがそがれたようで私が予想した金額より50円くらい安いところから始まりました。　その後は、「自律反発」を書いてましたが、思った以上に大きく跳ねて1000円以上の上昇となってしまいました。　日経平均は、三日くらいかかる金額を一日で達成してしまうほど反発したくてしょうがない落ち込みになってたようです。　さて、今日はというと、ドル円が一時111円を割り込むほどのリスク回避に動いたと思ったら、その後、日本政府がやらかしたような気もしますが、急激な円安にふれて114円になりました。　それにつれて、原油チャートも落ち着いた動きになりつつあり29ドル台でございます。　今日は前日の日経平均は、大きな発表や世界の動きが無いかぎり、前日の上げ幅が大きすぎてショートレンジで行ったり来たりって感じのような気がします。　ここ3年くらいでは、世界の中でも最も上げ幅が大きかった市場の一つが日経平均ですから、下げ幅が大きいのは当たり前。でも、ここ最近の下げ方は26週線との乖離幅が大きすぎて、反発力が半端でない感じです。

  2016.02.16

  コメント(0)

• 今週の株価

  　15日月曜日から今週の株価予想ですが、まずは、原油価格は反転して29ドル台に回復。また、ドル円も政府の介入があったかどうかは別として、113円中盤に戻りました。　前日下げ過ぎた反動に加えて、日経平均先物の動きからみて、350円プラスの15,300円くらいでスタートってところじゃないでしょうか・・・　しかし、問題はそのあと、　一旦大きく動いて世界同時株安となってしまったのですから、若干の反動があってしかるべきです。今週については「強含み」の予想です。　しかし、言ってしまえば自立反動！　大きな波は変わらないような気がします。

  2016.02.14

  コメント(0)

• 予言通り

  　ほぼ予言通り！！　あまり、当たって欲しくない予言が当たってしまってますね〜　大幅な元安　原油安　ガソリン価格下落　円高　お正月の予言や先日のマイナス金利について書いた時の流れです。　リスク回避の流れは円買いに走り、急激な円高をもたらしました。　ここで、円高になったから、株価も下がって景気が悪化。そこで、不動産も値下がりするはず・・・　という方程式　　どうなんでしょうか？　リスク回避の流れは、円買いと同時に[有事の金]金にも流れ、金相場は再び大きく上昇しています。　となると、日本で買われるのは「円」だけでなく、円換算資産でもある「不動産」に流れる可能性も十分ある訳です。　更に、先行きが不透明であるサラリーマンや中高年は現物出資に流れていく事のスピードが加速する可能性。そして、日本政府や日銀は金融政策に置いて「禁じ手」であるマイナス金利を選んでしまい、事実上すでに失敗。　その後の、更なる政策では、やけになってジャブじゃぶの資金を流通させる可能性もあって、そうなると、資産購入を後押しし続ける事になりかねません。　怖いカオスの状態です。　「かごの中には何を入れればいいのか？」十分に考えて自己責任で選択しないといけませんね。

  2016.02.13

  コメント(0)

• 空室対策アンケート

  　昨日、私の運営するグループで、「入居募集」についてのアンケートをとってみました。　質問は、入居付けは　どういう経路が多いですか？　１　客付け業者さん　　　　　　27票　２　インターネット直　　　　　0票　３　どちらとも言えない。　　　4票　一日だけでしたから、データ量の少なさはしょうがないとして、総じて言えるのは、ネットを見てそれだけで入居を判断できるほどの判断能力が入居者にはない。　やっぱり、ある程度はネットで検索しつつも、「専門の方に相談して、決める方が安心だ。」と思っている人の方が　かなり多いようです。　感触的には、こうなるだろうと思ってましたがデータで検証できました。　結果に伴う分析や判断はそれぞれだと思いますが、　私の場合は当面の方向性は変えなくて良さそうに思ってます。　今日は　「Ａｉｒｂｎｂ」について、海外運用や国内運用の意識調査と実態を現在アンケートで行っています。　勿体無いから、このデータは出しません。　なんでも、無料で入手できる訳ではないものですよ。

  2016.02.06

  コメント(0)

• やっぱりね

  　短期的な話は、どうかと思うのですが・・・やっぱり、「マイナス金利の導入」についての効果は限定的でした。　やってはいけない事だと思ってました。　今さら、黒田総裁は「金融緩和に限界はない。」なんて事を言ってますし、方法だけなら無い事は無いと思います。　しかし、もうマーケットはサプライズと受け取る事はないだろうという判断を下しつつあります。　日経平均もドル円も、ほとんど、発表前と変わらないところに戻ってしまいました。　さて、今後ですが、中国　上海の株価指数は、まだまだ徐々に落ちていきますし、元は更に安くなりまね。きっと　サウジアラビアの石油産出量減産発表で、原油価格も一時上昇しましたが、需要減と供給量から考えても、早々上昇する余地はなく、やっぱり、１バレル３０ドルを切ってきました。　で、どうなるの　？ってところですが、中国中心の景気低迷や需要減は、ずいぶんと織り込んできたような気がしますが、一旦は中国バブルの修復期間を２年ほど取らないといけないような気がしてます。　その間に、アセアンやインド、アフリカなどが勢いをつけてきてくれる事を期待してますが、これまた、中国の腰折れで、どうなることやら。　しっかり、動向を見て　思い切った動きや見切りの速さについては慎重さがいると思います。

  2016.02.05

  コメント(0)

• いよいよマイナス金利導入

  　ついに日銀がマイナス金利導入を発表しました。各金融機関は日銀に預金を置くと0.1％支払わないといけなくなります。　そうすると、預金を置けない各金融機関は更に融資を積極的に行わなければならないことになるわけです。　マイナス金利については欧州が実行した2年前から言及してきました。しかし、最終手段ですし現実的な金融政策ではないと思ってました。「最後のしゅだんがあるぞ！！」もし、円高になったら、市況が悪化したら「やるぞ！　やるぞ！」と言い続けるだけだと思ってました。実際、ある意味「禁じ手」もう、後がない。金融政策上の「打つ手がなくなる。」これは、私にとっては相当気味が悪い状況ですね。　当然ながら、株価は乱高下したあとに上昇して週末に突入。ドル円も急な円安に振れてます。　本当に、これで良かったのか・・・　なんか　自暴自棄でやってしまった感を感じます。これで、リスク回避に動いたドル円を押し戻す力はほとんどなくなりましたし、景況感からしてもアベノミクスは事実上　財政出動しかなくなりましたから、一旦デフレや景気の悪化に動き始めたら　　もう、止められません。　アベノミクスに支えられた政権ですから、その意味が薄れれば政権自体が危うくなる。　やっと、強いリーダーが長期間存在する日本になったと認められた世界が、再び、日本の見方を改める。　そんな事にならないように、世界経済がうまく回ってくれることを望むだけです。

  2016.01.30

  コメント(0)

• 上海は相変わらず

  　上海は管理当局の調整を受けながら順調に値を下げて、2800台の指数となりました。1年前の株価より少しさげたくらいでしょうか・・・　まだまだ、中国は下がるとはずですが、世界経済の動きは、やっとチャイナリスクを織り込んできたような気がします。　原油は1バレル25ドル位になったものの、29ドルまで反発し、ドル円も115円台に突っ込みましたが、117円台中盤で推移しています。ニューヨークも日本の大幅安を受けて下げからスタートしながらも反発しているようです。　日本の株式も日経平均16000円の節目を意識して止まったようですし、今日に関していえば大幅反発するんじゃないでしょうか・・・　近年の順調な相場から、株の才能があると誤解している諸君や、含み益を資産と思ってる方々は、いったん胸をなでおろす金曜日になりますでしょうか。　どうでもいい話ですが、昨日、私が住むマンションの空室に売りが出たようで、チラシが入ってました。　まぁ　安けりゃ買っても・・・なんて思ってよくよく見てみると、築20年のマンションが販売当時の95％くらいの価格設定です。　私の常識では、新築マンションは購入すると、その時点で資産価値は販売価格の80％台。築年数による経年劣化や減価償却で20年も経てば、いいところ60％台の価格になるはずなのですが・・・　　バブッてます！！　収益不動産のブームはさておき、自住型のマンションが、ここまでの資産インフレ状態になっている。　「アベノミクスの果実を待っていられない！！」なんて声が聞こえて、景況感の回復がないと言っておられるようですが、昼の街や夜の街、お正月の初詣　人があふれかえって景気が悪いとはとても思えません。　更に、この資産インフレ　景気は　「気」　人の感じるモノ　日銀短観など指数化されて景気の良し悪しを出しますが、それと言っても多くは「気」だったりするんです。　好景気は　不景気があるから存在し　不景気は　好景気があるから存在する。以前から、よく言ってますが、経済は動いている生き物のようなモノ。良ければ悪くなるし、悪ければ良くなります。 日経平均は上がり続けると思ってた方が居たら、そんなことありえませんし、資産も上昇相場の後は下降相場です。　

  2016.01.22

  コメント(0)

• テナントリレーション

  　テナントリテンション（顧客保持）はテナントリレーション（顧客連携）・・・　私が拙著で提唱する入居者とのコミュニケーションですが、意味の分かる方だけ読んでください。　昨日は、1月初旬入居者から電話があり、「インターフォンの位置が邪魔になるので移動して欲しい。」との事。　まぁ　なんて　ワガママな入居者さんなんでしょう。　でも、一応　電気工事業者さんに行ってもらって、可能な範囲で対応してもらう事にしました。これで、感謝してくれればいいのですが、ワガママな方は調子に乗ってクレーマーになる場合もあるので様子見デスネ。　でも、快適な住環境を作るのは「大家の責務」ですから、出来るだけの事はやろうと思ってます。　ついでに、駐車禁止のコーンが古くなって破れたりしてたので、新しいモノを買いに行きましたが、200円台から1000円くらいまで、結構な種類があるものですなぁ。　「以前はこんなに無かったのに・・・」と感心しながら、300円台と500円台の二つを買ってきました。　このところ、セミナー企画の件を書いてますが、第三弾をどうしようかと思ってたら、工事業者さんがＤＩＹのやり方に興味を持っていたのを思い出しました。「プロ　対　ＤＩＹ職人　この工事どうする？」セミナーてのはどうかなぁ？　原状回復工事のプロとＤＩＹ主体に自分でほとんどが出来る大家さん。　同じ修理箇所に対して、どういうアプローチでどういう工事を行うのか？　そういすると、費用や手間はどう違うのか？　プロの方は技術や経験値で敵いませんので、出来上がりは抜群ですし、長持ちします。　でも、長年の経験が邪魔して、発想力や応用力がなく、指示されたことを愚直に淡々とやる。　ＤＩＹは、出来上がりは素人ですから、ある意味可愛げがある・・・というか、やっぱり雑。　でも、お金がない！！　　なんとか、入居させたい！！こんな強い気持ちが、知恵や工夫を生み出して、かなりの応用力と発想力が出てきますし、既存の既成概念なんか気にしません。　さて　さて、　本来の目的を達成するためには、こういった良いトコをまじ合わせる度量が必要になってくるはず。　ちゃんと、大家としての見極めが出来てるでしょうか？　こんなセミナーどうでしょう？　っていう柔軟な発想をしてます。

  2016.01.21

  コメント(0)

• 今さら聞けない収益不動産の見つけ方、チェックポイント

  ３月12日には、「不動産研究室」セミナー企画第２弾　「今さら聞けない収益不動産の見つけ方、チェックポイント」と題しまして　福岡で収益不動産中心に仲介を行っている業者さんに、地場の不動産環境とともに実際の探し方や見分け方をお話しいただく一方、収益不動産の修繕工事を長年やっている業者さんに購入時の物件チェックポイントを教えていただこうと思っています。　ホントの話　ただのボランティアですから、自分の周りに居る人だけでも、知識、情報を得て、より良い不動産ライフを過ごしていただければと思ってる次第ですから、宣伝広告は必要ないですし、沢山の方をお呼びするつもりもありません。以下のような注意書きのあるセミナーなんですね〜　誰か特定の人が、利益を取るためのセミナーでは有りません。「皆んなが先生、皆んなが生徒がスタンスです。」ご自分の経験値は、ぜひとも、ご披露いただきながら学びの時間を過ごしましょう。　それは、さておき　昨日は、物色している収益物件の調査結果を業者さんとお話ししてきました。　なんとも複雑怪奇・・・　自分の不動産知識が通用しない事を改めまして痛感しております。　見た感じでは、４メートル道路からつながった舗装していない道路に立地していたので、私有地（共有）か位置指定道路なのか・・・いずれにしても、再建築に問題があるとは想像してませんでしたが、再建築に相当のハードルがある。　こりゃ　困った！！　そうなりますと、資産リスクをどうするか？「売主と買主でリスクを分散して取らないといけません」ということで、「リスク承知で購入しますから、売値をリスク分の半分程度減額してください。」というお願いをしなければしょうがないです。　問題は、通常の相場もしくは、現在の予定売買価格からリスク値をどの程度見るか❓　ってところになりますね。

  2016.01.20

  コメント(0)

• 損害保険実例セミナー

  　月曜日は「不動産研究室セミナー企画」というフェイスブック内のグループを設立しまして、情報需要を見ながらセミナー企画したいと思ってます。　このブログ同様、誰に褒められるわけでなく、収益がある訳でなく、単なる暇つぶしです。　自分にとっては、「社会貢献しているんだ。」という自己満足感が少々得られるので、人様に押し売りの情報提供をしてます。　今週末に実施します「損害保険実例セミナー」で、講師二人と打ち合わせをしましたが、内容が豊富過ぎて、とても1時間や2時間に収まりそうもないと言う結論。　保険は個別対応が多くて、事件に対して過去の経験値や情報などを駆使して、いかに多くの保険額をおろして損害復旧するか・・・ってところになります。　そのため、保険自体の説明、工事内容の説明、いろんな角度で掘り下げると切りがないのですね。　さて、今日は、このページを読んでいる皆さんだけに、肝の部分を少々だけ、お話しします。　損害保険は建物をローンを使って購入すれば必然的に金融機関の保全として加入を求められますが、　一般的に「火災保険」などと言われるからかもしれませんが、「火災」が起こった事に対しての保険だと思い込んでるふしがあるようです。　でも、保険の契約内容をよくよく読んでみると多種にわたって事件、事故に対して保険金が支払われるようになっていることを知らないといけません。　そして、「保険金」と言うモノは請求しないと絶対に支払われる事は無い訳です。　そうすると、保険請求したもの勝ち。　でも、むやみやたらと保険請求していいものか？　　何に対してどうやって保険を請求するのか？　頑張って勉強しましょう。　発想力、想像力を原点として、情報と経験値が高い人、もしくは、そういうブレーンを持っている人だけが得られる世界です。　

  2016.01.18

  コメント(0)

• 未経験者の相談

  　高校　大学　前職での私の後輩から、メッセージが来ました。「ちょっと、ご相談があるんですけど。」電話してみると、要するに　「不動産投資がやりたい。」　「ノウハウが少ないのでデベロッパーが開発する新築物件を購入しようと思っているが、どうだろうか・・・？」　って事らしい。　最寄駅から10分くらい　新築木造で6500万円　フルローン30年　当初金利1.5％　想定満室利回り7.5％　なるほど・・・　どうやったら、こんなのを買う気になれるのか分からないが、「買いたい病」患者に気を静めさせるにはどうしたらいいモノか？　そこで、私が主催している「不動産研究室」の、　濃い〜メンバーの皆さんに「どう思われるか？」ってコメントを戴きました。　そして、その方々の言われる事を参照しながら、相談にのってきたというのが、昨日でした。　これがね〜　キーワード　タイムリミットベテランのサラリーマンでさえ、これを上手に使われてしまう訳です。　まずは、インフレで物件が少なく奪いあいになっているため、「買主はいくらでも居るんですよ。早く回答しないと次に回します。二日で決めてください。」　物件の足が速いタイムリミット「40代のサラリーマンは、年齢的に30年ローンにするなら、あと数年しか組めませんよ〜」　寿命とローンによるタイムリミット「いつリストラされるか分からない時代です。急ぎましょう」　サラリーマンで銀行ローンが借りられる期間タイムリミット　「早く手掛けた人だけが、早く楽になってるんですよ。」　こういった、あらゆるタイムリミットを使った営業トークで、酸いも　甘いも　経験したベテランサラリーマンが若造の営業マンに説得されていく・・・　普通に考えれば、家賃の値下がり、空室リスク、償却減による納税負担、修理や原状回復費用　「駅から10分ですから、絶対大丈夫ですよ。」なんて言う営業トークにひっかる訳はないのに、引っかかる人が続出しております。　周りに沢山居すぎて、購入済みの方になんて言ったらいいのか分かりませんが、経済的な合理性から考えて、人口減の日本で慢性的な資産インフレは続きません。　そうしますと、資産価値が減少または横ばいだとしても、その間に負担した減少分の資産価額、金利、管理費、修理費、そして「返済手出し分」　この、資産（資金）は、すべて、建設　不動産　銀行へ移動しているだけです。　吸われてます。　

  2016.01.18

  コメント(0)

• 株価

  　あら〜　昨日の日経は「大はずれ」大きく値を上げたところから始まって、最後は下げて終わっちゃいました。　そして、上海も3.5％の下落　こりゃ　ニューヨークも猫の目状態で大きく下げてます。　本格的にリスク回避の動きでしょうか。　リスク有価証券が世界中でポートフォリオから外されてきているようです。　難しい判断を強いられます。　気長に行くか　毎日値下がりでドキドキしたくない人は一旦売り抜けるか・・・　考えないといけませんね。　月曜日の下落は確実ですから、指示線の17,000円を割り込んでくる事が予想されます。そうすると、日経平均14,000円　ここまでは、覚悟しないといけませんね。

  2016.01.16

  コメント(2)

• 日経平均

  　昨日もやっぱりアクセス巣は200を超えず190台、そんな中、株式相場を見てました。　日経平均ですが、前日のニューヨークに必要以上の反応を見せて反落。そして、ついに一時17,000円を割り込みました。　　その後、上海の相場が始まる時間（日本時間の10：30）まで様子見で一進一退。　上海の下げは予想してましたので、上海が始まって日経平均が大きく突っ込んだら、少し買ってみようかと思ってましたが、なんと、動かず。　前回2015年8月の下値支持線17,000円は強烈に意識されているようで、割り込まないままジリジリ上昇に転じましたね〜　終値は17,240円で当面の底はうったようです。　現在5：20分　あと3時間40分で東京株式市場が開きますが、ニューヨーク上昇、ドル円118円に円安方向を受けて、今日は、かなりの上昇相場になるものと思われます。　下手したら大相場になって18,000円回復なんて事もあるかもしれませんね〜

  2016.01.15

  コメント(0)

• ついに150アクセス割れ

  　アクセス数が、ついに150を割り込んで139となってしまいました。　好き勝手な私見を書いているのですから、なんら情報提供には なって無いのでしょうがない。　と言う事で、今後も不定期としようと思ってます。　一昨日　続きを書くようなことを予告しておりましたので、そこだけでも・・・書いておきます。　「その消費税増税の見送りについて」　まぁ　ただの予言です。　消費税を上げる理由は、単純に「税収を得たい」という事と、税収が上がる事を前提に国債の信任を得る事。　「国債の信任」これが崩れると、円の価値も崩れて円安に歯止めがかからなくなる可能性がある訳ですね。　政府としても経済団としても、ドル円は都合のいいところにあって欲しい・・・　それは、だいたい110円〜130円くらいだと思われます。　輸出産業で国力を伸ばしてきた日本は、輸出で収益を出すためには円安である必要があるのですが、行き過ぎると輸入品が高くなりすぎる事などデメリットが多くなりすぎます。　そこで、金融政策でアクセルを踏む　すると、円安に向かう。そこで、増税を確約して行き過ぎた円安にならないようにブレーキを踏み続ける。という感じ。　その中、こういう事をやるのも、要するに経済政策であり、政権を維持するためですね。　経済が良くなることは誰も批判しない訳ですからね。　これが、根本ですと、増税により景気回復の遅れを出すことは避けたいですし、今年は解散総選挙が予想されますので、一般ピーポー連中には増税先送りのほうが、票が集まりやすいなんてこともありますね。　その中、環境としては、若干円安になってもイイくらい円高が進行してまして、株価も下落して、デフレ脱却も先送りになって・・・　色んな面で、消費税増税を先送りしても良さそうな状況になりつつあるわけです。　政府は、リーマンショッククラスの景気後退が無いかぎり、増税は実行すると言ってますが、この状況を9月頃にどう判断するかは、政府次第ですから・・・　たぶん、今年も、所得税や法人税は増加してくるはずですから、税収が増加してプライマリーバランスが改善傾向にある事なんかも、先送りの理由になるんじゃないかと思います。　さてさて、ただの予言ですが、どうなりますでしょうか？　では、いつか　またお会いできることを願います。おやすみなさい。

  2016.01.14

  コメント(0)

• リンギット

  　相変わらず誰が読んでるかも分かりませんが、200くらいのアクセス数を維持している「さんま日記」は、多少はご興味を持っている方が居るようです。　しかし、昨日は150アクセスを切りそうになってるので、そうなったらお休みしようと思います。<(_ _)>　　さて、昨日は、ちょっと為替の話を1年近く前、マレーシアの通貨「リンギット」は対円で32から33リンギットでした。現在は26リンギット台で推移しています。まぁ　一般人なら分かりますが、マレーシアからの輸入品は安くなるし、輸出も安くなってしまう。「マレーシアの国内不動産は安く買えるようになった。」って事ですよね。　普通に考えると、3300万円で売りに出されていたコンドミニアムが2600万円で帰るようになっている。って事です。　何故にマレーシアの通貨が安くなっているかと言うと、世界的には産油国で資源国としての認知から通貨が弱くなっている。更に追い打ちで、リスク回避の動きから円が高くなり、リンギット安が続いているって感じです。　昨日は、ついに1バレル30ドルを切ってきました。　さらにSMAP解散・・・！！　これは関係ないです。　隣国シンガポールの景気が若干降下気味でも、イスカンダル計画とともに開発が進んでいる国。　発展も顕著ですが、世界の経済との関係ではこういう事も起こります。　まぁ　こういう風に為替一つ例に出しても、上がったり、下がったり・・・　経済は生き物のように動いているんですね。

  2016.01.13

  コメント(0)

• まだ、1月初旬

  　日本ではお正月休みから挨拶回りしてたら再び三連休で、なんとなくお正月気分が取れない方も多いでしょうし、毎日の生活に埋没していたら気にしないでも済む事なんでしょうが、正月早々から本当に世界の動きが速いデスネ。　私のような暇人だと気になってしょうがない。　昨日、上海は更に下げて3000の指数そこそこになりました。　今日の相場は前回暴落時の底だった3000が、下値の支持線として持ちこたえる事が出来るのでしょうか？　今週は注視が必要です。　ニューヨークは小幅反発、中国の大幅安を見ながらも休みを挟んで一旦冷静になった感じですが、やっぱり、今週の中国相場の影響と原油価格の下落が重しとなってます。　そうなんです。　以前から毎日のように報告してます原油価格、近い将来の経済に直結するのがエネルギーですから、下げ止まらず、ついに1バレル30ドルに近づいてきたという事は、世界経済の懸念は進んでいるし、世界のエネルギー需要はすでに低調推移に入っている訳です。　次に原油が上がり始めるのは石炭を使ってるインド、アフリカとか発展途上国が石油を使い始めるぐらい経済成長が本格化した時かもしれません。　そういう流れから、昨日の為替は若干の円安となりましたが、ロシア、アメリカ、カナダ、オーストラリア、中国、マレーシアなどの資源国はどんどん通貨安になってリスク回避の動きは円高へ。　もう、しばらくは止まらないかもしれませんね〜　日本は、なぜ消費税増税をしなければならないのか・・・？　福祉　プライマリーバランス　国債　財政赤字　　なんとかかんとか言っても、増税したい！！　増税して、国債の信任を得たい。さぁ　円高　デフレ　消費税増税を先送りする基礎は固まりつつあります。　このへんの流れ　明日にでも・・・

  2016.01.12

  コメント(0)

• 土日祝日定休です。

  　土日祝日はお休みの「さんま日記」ですが、世界が動いているので、ちょっとだけ。　週明けの為替は、ついにドル円が一時117円を割り込みました。原油価格も1バレル32ドル台で推移して下落が続いています。　アメリカの原油貯蔵高は過去最高とも言われて、貯蔵する施設が無くてタンカーに積んだままになってる所も多いそうです。　車を保有の皆さん　ガソリンの値段が下がるのはもう確実です。チョロチョロ入れておいた方が得策だと思いますよ。　更に、上海　深センあたりも週明け軒並み２％前後の下落となっていて、8月の世界同時株安に指数３000を割り込んで以来、久しぶりに3000に近づいてきました。　このまま一気に沈んでいくのか、中国共産党のコントロールで一旦下げ止まりながら徐々に低下してソフトランディング出来るのか？　　見ものです。　どちらにしても、いずれは元安と中国株下落は確実です。　ただし、中国もアメリカも一緒で　人口が多くて低所得者層と高額所得者層が存在します。　みんなが貧乏なら不満は現れませんが、隣を見て格差があると不満がでますし、必ず欲が出ます。　そういう国は、欲がある以上、必ず消費が増えます。そのあたりが人類の有史以来インフレが続いている原因です。　不満が爆発すれば戦争や大規模な暴動になり経済は混乱しますが、いずれは欲望による消費で経済は立ち直ります。　下れば上がる　上がれば下がる世の中に絶対は少ないですが、これは　ほぼ確実です。　ショートスパンとロングスパンの見方が出来るようにして、振り回されないようにしとかないといけません。

  2016.01.11

  コメント(0)

全1627件 (1627件中 51-100件目)

< 1 2 3 4 5 6 7 ... 33 >