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とある行政書士のブログ

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2024年05月の記事

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不動産屋が倒産、アフターフォローどうなると？

昨日の記事「不動産屋が倒産、支払った手付金どうなると？」て、手付金の事について触れました。今回は、家を引き渡された後に業者が倒産した場合のアフターフォローについてお話いたします。　憧れのマイホームで快適な毎日、最高ですね。そんな中、不動産屋さんが倒産すると、「え？アフターフォローはどうなると？」って不安になりますよね。業者より物件を引き渡されてから、一定期間、売買契約に基づき無料で補修などを行う「アフターサービス」があるのが一般的です。例えば、入居後に、「ドアの開閉がスムーズじゃなか」とか「サッシがガタガタなるばい」などの不具合があった場合、売買契約時の取り決めのアフターサービスに定められた範囲であれば、一定期間、費用負担なく修理や補修を受ける事ができます。ただ、このアフターサービスはあくまでも業者のサービスで、法的な定義があるものではありません。業者によっても設定がマチマチですので、契約時に確認しておきましょう。こういったアフターサービスは、業者が倒産すると受ける事は難しくなります。では、雨水の侵入を防止する部分や、構造上主要な部分に関する瑕疵（かし＝欠陥）ではどうでしょう？この場合、業者が倒産していても、保険や供託金を元に、契約不適合に該当する箇所を修繕することができます。※住宅瑕疵担保履行法　さて、今回は、昨日に続いて「不動産屋が倒産シリーズ」をお話しました。アフターサービスは無くなるかもしれないけど、雨水を防ぐ箇所や主要な構造部分については、法律で保障されているんですね。ちなみに、新築住宅における瑕疵担保責任は、引き渡しから10年間となっています。不具合を見つけたらソッコー業者に連絡しましょう。　

2024.05.26

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不動産屋が倒産⁈支払った手付金どうなると？

人生で最も大きな買い物といえば、マイホームという方多いのではないでしょうか？その家を買う契約して手付金も振り込んだのに不動産屋さんが潰れちゃった・・・という時どうなる？ってなお話をしたいと思います。　これから夢のマイホームに住めるばい！とワクワクしている最中、売買契約をした不動産業者が倒産。夢は夢でも、悪夢ですね。この場合、以下のケースであれば全額戻ってくる可能性が高いです。　・物件が新築：手付金が、売買価格の5％もしくは1000万円以上　・物件が中古：手付金が、売買価格の10％もしくは1000万円以上なぜならば、上記の場合、業者は手付金の保全措置（保険や銀行による保証）を取る義務が宅地建物取引業法にて定められているからです。例えば、新築マンションを4000万円で購入する契約を締結し、手付金を200万円以上払った場合、売買価格の5％を超える為、不動産業者は保全措置を取らなければならないので、倒産して手元に現金が無くても、保険等にて保証されるって訳です。逆に、手付金が上記の設定よりも少ない場合、業者に保全措置義務が無い為、手付金が戻らない可能性があります。ですので、もし、家を購入する場合、新築の場合は5％以上、中古の場合は10％以上の手付金を支払い、保全措置の対象となり、保証証書などを確認することをお勧めします。　さて、今回は、不動産屋さんが倒産したら手付金どうなる？って話をしました。手付金の金額設定を適切にする事でリスクを回避できる可能性がありますね。ちなみに、倒産しても、契約済みの事業は継続して予定通り物件の引き渡しが行われるケースもあります。ご確認ください。　

2024.05.25

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ペット飼うとき、役所に登録必要？

皆さん、ペット飼われていますか？うちもネコを飼っています。（事務所のアシスタント癒し担当）ペットの種類によっては役所に登録が必要な場合があります（ネコは不要）。今回はこの件についてお話したいと思います。 2022年のデータになりますが、現在日本で最も飼われているペットは「犬さん（15.3％）」です。続いてネコ（11.4％）、金魚・熱帯魚（9.9％）、亀（3.1％）、小鳥（2.2％）の順だそうです。　※博報堂生活総研調べやっぱりワンちゃん・ネコちゃんが多いですね。で、そのワンちゃん、市区町村で登録が必要です。通常、ワンちゃんを飼い始めてから30日以内が期限です。ただし、生後91日以内の赤ちゃんワンちゃんは、生後120日以内に登録となっています。「なんで犬だけなん？」と思われるかもしれませんが、これは「狂犬病」が発生した際に所有者が明確になっていないと迅速な対応ができないからです。「狂犬病」は、犬だけではなく全ての哺乳類に感染リスクがあり（もちろん人間も）、発病するとほぼ100％死亡する恐ろしい病気です。だから年１回の狂犬病予防接種が必要なんですね。（ワンチャンス！）なので、ワンちゃんの登録は必須です。違反すると20万円以下の罰金が科せられます。　※狂犬病予防法27条さて、今回はペットの登録についてお話しました。当事務所でも登録代行受け付けております。お気軽にご相談ください。ちなみに、令和2年6月より人に危害を加える恐れのある危険な動物（トラとかワニ等、約650種）はペットとして飼う事が禁止されています。　※動物の愛護及び管理に関する法律違反すると、6か月以下の懲役または100万円以下の罰金に処されます。ご注意ください。

2024.05.19

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結婚する前に契約？契約書いると？

皆さん、結婚する時って、どうされますか？しましたか？当然、役所に婚姻届を提出されますよね？その前に契約書を交わすケースがある事をご存知でしょうか？今回は、この「婚前契約書」についてお話します。日本ではあまり一般的ではありませんが、欧米では多くの方が「婚前契約書」を作成されています。「婚前契約書」の作成目的は、結婚生活のトラブルを予防して、幸せな結婚生活を送る事です。そこで、結婚前に生活上のルールを決め、また、万が一離婚した際の財産分与含めた取り決めをしておけば、契約に沿って冷静に解決することができます。「そげん結婚前に離婚の事とか話さんばい」と言われる方も多いとは思います。ただ、もしトラブルとなった際、契約書があれば、合意内容が証拠として残せます。また、婚前契約書を作成する段階で、お互いの価値観や考え方を理解することができる為、無用なトラブルを防止できます。この「婚前契約書」、特に財産分与に関する事（夫婦財産契約）は、婚前という名の通り、婚姻届提出前に締結しなければなりません。なぜならば、「婚姻中に夫婦間で締結した契約は、基本的にどちらか一方がいつでも取り消す事ができる」からです。　※民法754条こういった財産の事だけでなく、家事や育児の分担割合や、生活費の分担割合、そして親戚関係など色んな事を項目として入れる事ができます。ただ、なんでもかんでも有効という事はなく、法的要件を満たさない場合、法的拘束力が認められない事もあります。さて、今回は、婚前契約についてお話しました。まだまだ日本では馴染みの無いものですが、これからの時代は、前向きに自分たちの結婚生活について話し合う様になってくるかもしれませんね。ちなみに、この婚前契約書の内容（夫婦財産契約）を第三者に対して主張する（対抗力）には、登記しなければなりません。　※民法756条こんなところも日本で普及しない要因の一つかもしれませんね。　

2024.05.18

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新NISA、非課税にならない？

皆さん、今年から神改正の新NISA、活用されていますでしょうか？以前の記事で新NISAとiDeCo、新NISAの投資戦略等について書きました。今回は、新NISAで非課税とならないケースなどについてFPとしてお話したいと思います。　ご存知の通り、神改正された新NISAでは、非課税の無期限化・年間投資枠＆生涯投資枠の拡大など、老後資金を念頭に資産運用を行う上でチョー有利な条件が整いました。通常、投資信託や株式投資で得られる利益（譲渡益・分配金・配当金）には、20.315％の税金がかかりますが、新NISAでは非課税となります。100万円の利益が出た場合、20万3150円、税金で持ってかれます。デカいですよね？これが新NISAだと、100万円の利益そのまま手元に残ります。ところが、新NISAでも課税される場合があります。それは、株式から得られる「配当金」の受け取り方法が「株式数比例配分方式」以外の設定になっている場合です。利用している証券口座の受取方法が、「株式比例配分方式」以外の設定になっている場合は、権利確定日までに変更しておきましょう。あと、これは仕方がないのですが、米国株や米国ETFに投資する場合、米国の税率10％が適用されます。当然日本国外の為、日本のNISAで非課税とはなりません。　さて、今回は新NISAで非課税にならない場合についてお話いたしました。せっかくお得な制度なのに設定間違えてたらもったいないですもんね。ちなみに、最近「新NISAに課税されるかも」って情報がありますが、個人的には懐疑的に見ています。永久非課税NISAで、国民の貯蓄を投資に移行させようとする最中、いくら増税大好き政府でも、さすがに無いんじゃないかな？と思ってます。　

2024.05.12

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年末調整、しないとどうなる？

会社にお勤めの方は、毎年12月に年末調整をしていると思います。何気に言われるがままって方もおられるかもしれません。今回はこの年末調整について簡単にお話したいと思います。　まず、年末調整とは何でしょうか？簡単に言うと「正しい所得税額を精算する手続き」です。普通、会社員や公務員の方は月給として毎月お給料をもらっていると思います。その中から所得税を払ってますよね？本当は、「年間所得いくらだから所得税〇〇円ね」って決まりますが、月払いの給料だと年間の所得税が確定していません。そこで、「だいたいこれくらいかなぁ」って金額を会社が給与天引きの形で個人の代わりに税務署に納めている訳です。でもでも、これって正しい所得税額じゃないんですよね。なので、年末に所得額が確定した時点で再計算して、正しい税額で納税するって事になります。では、この年末調整しないとどうなるのでしょうか？1月31日までに年末調整しないと、個々人で確定申告をする事になります。だってざっくり計算でしか税金払ってないんだもん。ただ、普通の会社は年末調整していると思います。年末調整は会社の義務ですから。　※所得税法190条違反すると「1年以下の懲役、もしくは50万円以下の罰金」が雇用主に科されます。　※所得税法242条さて、今回は年末調整についてお話しました。だいたい年末調整すると還付金としていくらか戻ってくるケースが多いので生命保険や地震保険などの書類を忘れず提出しましょう。ちなみに、私の様に会社員でありながら個人事業主って場合は、会社で年末調整してもらって、２月～３月に個人で確定申告しなければなりません。また医療費控除や寄付金控除（ふるさと納税含む）など受ける方も確定申告が必要です。

2024.05.11

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家買った時って、クーリングオフ出来ると？

皆さん、クーリングオフってご存知でしょうか？商品やサービスを購入した時、一定の期間であれば無条件に解除できる制度で、主に特定商取引法に規定されています。では、多分人生で最大の買い物となる可能性の高い「家」ではどうでしょう？今回は、家など不動産を買った時のクーリングオフについてお話します。　「この家いいなぁと思って契約したけど、帰って冷静に考えるとやっぱやめたいなぁ」って事があるかもしれません。そんな場合、クーリングオフはできるのでしょうか？不動産取引におけるクーリングオフは、宅地建物取引業法に規定があります。ただ、何でもかんでも8日以内であれば契約解除できる訳ではありません。以下４つの要件を全て満たした場合にのみ、クーリングオフができます。　・売主が宅建業者：買主が宅建業者の場合はできない　・宅地や建物の売買契約：宅地以外（農地等）や賃貸の契約はできない　・業者の事務所等以外での契約：ホテルのロビーや喫茶店等だと〇　・クーリングオフの説明を受けてから８日以内：契約してからではなくクーリングオフの説明を受けてから（説明を受けてなければいつでも解除可能）例えば、自身が物件を売却する場合や、売主である宅建業者の店舗や事務所又はモデルルームなどで契約した場合は、クーリングオフは使えません。　さて、今回は家を買った時、クーリングオフできるのか？についてお話しました。本当はクーリングオフなど使わない事が一番良いと思います。高い買い物になりますので、ちゃんと納得した上で契約しましょう。ちなみにクーリングオフ期間であっても、物件等の引き渡しや代金の支払いが完了した後はクーリングオフできませんのでご注意ください。　

2024.05.06

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医療費控除、10万円以下でも可能？

皆さん医療費控除受けられていますでしょうか？「いや、うちは医療費10万円満たんけんやっとらんとですよ」って方も多いと思います。ただ、年間10万円以下の医療費の方でも控除を受けられる場合があります。今回はこのお話をしたいと思います。　そもそもこの制度、年間にかかった医療費（手出し金額）の10万円を超えた分の所得税が控除されて戻ってくるというものです。例えば、所得500万円の人で、医療費が年間20万円の場合、所得税率は10％ですので、20万円（医療費）―10万円＝10万円、10万円ｘ10％＝1万円つまり、1万円が還付金として戻ってきます。あーんど、翌年の住民税（10％）も安くなるので計2万円お得って事になります。ただ、表題の通り、「10万円に達してないっちゃけど・・・」という方の場合、以下２つをチェックしてみてください。　①年間所得が200万円以下　②生計を共にする配偶者や親族の医療費①であれば、所得金額ｘ5％を超えた分の医療費が控除されます。例えば、所得150万円で、医療費が9万円の場合、150万円ｘ5％＝7万５千円、９万円－7万5千円＝1万5千円この様に年金受給されている様な方でも医療費控除を受けられる可能性があります。②は、ご自身だけでは年間10万円の医療費にはならないけれど、生計を共にする配偶者や親族の方の医療費の合計だったら10万円超えるよって方は超えた金額分控除が受けられます。　さて、今回は、医療費控除10万円以下でも可能？と題してお話しました。ちなみに「生計を共にする」に同居・別居の区別はありません。生活費などを送金しているなどがあれば、生計を共にしているとみなされます。　

2024.05.05

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会社でのハラスメント、どんなんあると？

ちまたで良く聞くハラスメント。皆さん、どのくらいご存知でしょうか？今回は、会社でのハラスメントってどんなものがあるのか？やっちゃったらどうなるのか？についてお話したいと思います。　一言ハラスメントと言っても色んな種類がありますよね？パワハラ・セクハラ・マタハラ・ケアハラ等々、その中で特に法律に明記されているものを一部簡単に紹介します。まずはパワハラ。言わずと知れたパワーハラスメントですね。殴る蹴るは、もちろんの事、言葉による過度な叱責や人格否定・侮辱などもパワハラにあたります。労働施策総合推進法により、事業主に対し必要な対策を講じる様規定されています。罰則はありませんが、勧告に従わない場合、企業名を公表されます。次にセクハラ。こちらも言わずと知れたセクシャルハラスメントです。承諾のないボディタッチや身体的特徴に関する言動、性的な行動や考え方を詮索するなどもセクハラに該当します。男女雇用機会均等法により、事業主に対して必要な対策を講じる様規定されています。他に、育児・介護休業法で、マタニティハラスメント・ケアハラスメントに関する記載があります。この２つの法律には、求められた報告をしなかったり、虚偽の報告を行った事業主には過料（20万円以下）が科されます。　さて、今回は、会社でのハラスメントについてお話しました。紹介した法律では、事業主に対しての対策が書かれています。では、やっちゃった個人はどうなるのでしょう？もちろん、刑法・民法に違反する場合、法律により罰せられます。例えば、刑法では、暴行罪・傷害罪・名誉棄損罪・侮辱罪・強制わいせつ罪など。民法では、不法行為に基づく損害賠償などがあります。やっちゃうと社内的にも懲戒があるでしょうし、被害者からも訴えられます。注意しましょう。　

2024.05.04

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空き家を相続、どうすればよか？

皆さん、ご両親等から家を相続した時、どうされますか？「そのままそこに引っ越して住みます」って人は良いのですが、「今現在自宅あるし・・・」って人の方が多いのではないでしょうか？そんな時どうする？って話をしたいと思います。　もし、家を貸す事が出来る環境（築年数・交通利便性等）であるならば、賃貸に出すって事もできます。この場合、毎月の家賃収入を得る事が出来ますが、貸主責任が発生するので、ちゃんと借主が住める様にしなければなりません。また、家や土地に資産価値がある場合、売却するって手もあります。その際、条件によっては、「被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例」って制度が使えます。これは、昭和56年5月31日以前に建築等、いくつかの条件を満たすことで、譲渡所得の金額から最高3,000万円まで控除することができる制度です。ただ、資産価値もあまり無くて、「賃貸にも出せないし、売るにも家解体して更地にしないと売れないし、そうなるとお金だけかかっちゃうよ」ってトホホな状況だったらどうでしょう？持ってるだけで固定資産税などコストがかかっちゃうので困りますよね。その場合、「相続放棄」する事もできます。これは、自分が相続人って事を知った日から３か月以内に「自分、相続放棄するっス」って家庭裁判所に書類を提出するとできます。ただ、相続放棄すると全ての相続財産を放棄することになります。一度相続放棄が受理されると、撤回できませんので、よ～く考えてから行いましょう。　さて、今回は、空き家を相続した際どうするか？についてお話しました。どの様な状況で何を相続するかで、色々対応が変わってくると思います。ちなみに、土地だけ相続して売却できない場合などは、昨年令和５年からスタートした「相続土地国庫帰属制度」って制度で国に所有権を帰属させる事も可能です。　

2024.05.03

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あれれ？お試しのつもりが定期購入に？

皆さんSNSなど利用されていますでしょうか？最近はSNSの広告などから商品を買うケースも増えている様です。「お試し〇〇円」や「初回無料」など気を引く広告もありますよね。そこで今回は、お試しのつもりで購入したら定期購入になっていた等、誤解して購入した場合についてお話したいと思います。　「お試し」と書いてあるのを見て、１回限りの契約と思っていたら、実は定期購入だった。もしくは、定期購入と認識していたが、「いつでも解約可能」と書いてあったのに解約に細かい条件があった。など、トラブルになる事が増えています。そこで、令和4年改正された特定商取引法では、　・通信販売で契約の申込み段階における販売事業者等への一定事項の表示の義務付け　・消費者を誤認させるような表示の禁止　・不実告知の禁止　・消費者が誤認して意思表示をした場合の取消権が新設されております。つまり、「消費者が誤解するような広告したらいかんばい」「誤解して契約しても取消できるばい」と書いています。ただ、この取消権、実際に業者が「義務事項・禁止事項に違反した表示等によって、消費者が誤認した」場合に限られる為、すべてが取消せる訳ではありません。まずは被害にあわない事が重要です。その為、以下の注意点を確認しましょう。　・怪しい販売業者や販売サイトは利用しない　・注文申込みを確定する前に「最終確認画面」を必ず確認する　・広告や最終確認画面のスクショやメールなどを保管しておく　さて今回は、通信販売で誤解して購入した場合についてお話しました。ちなみに、通信販売では、通常８日以内に取消しができる「クーリング・オフ制度」はありませんのでご注意ください。もしトラブルになった場合、まずは消費生活センター（188番＝いやや）へ相談しましょう。　

2024.05.02

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年収の壁？主婦（主夫）はどのくらい稼げばいい？

皆さん106万円の壁とか130万円の壁とか聞いたことありませんでしょうか？夫婦共働きでも、どちらかの扶養に入っている場合、パートなどで稼ぎすぎると手取り収入が減ったりする事があります。今回は、FPとして、このお話をしたいと思います。　家計を助けようとパートを頑張っても、手取りが少なくなったら困っちゃいますよね？今まで「被扶養者」として保険料負担０円だったのが、年収106万円を超えると扶養から外れ、自分で保険料を負担して社会保険に加入しなければなりません。例えば、1ヶ月の収入が8万8千円（106万円ギリ）→9万8千円に増えた場合、いわゆる106万円の壁を超えている為、自身で健康保険料＆厚生年金保険料（約1万4千円）を負担する為、手取りが減る（約－4千円/月）ってな訳です。また、企業側も同額を負担する為、何とか106万円までに抑えたいって思っちゃいますよね。なお、この106万円を超えるとってお話は、従業員101人以上の事業所で働く方が対象です。今年2024年10月からは、従業員51人以上の事業所も対象となる予定です。　※ますます厳しくなりますね～「じゃぁ、うちは従業員少なかけん、大丈夫やね」とはならず、130万円を超えると全ての人が扶養から外れ、自身で社会保険に加入しなければなりません。これが、130万円の壁と言われています。　さて、今回は106万円の壁・130万円の壁についてお話しました。せっかく長い時間働いても手取り減っちゃったら何やってんだかってなりますよね。ちなみに、103万円の壁っていうのは、所得税がかかってくる年収となります。また、150万円の壁は、配偶者控除が段階的に引き下げられるポイントとなります。ご参照ください。　

2024.05.01

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