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2009.09.17
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カテゴリ:不動産投資
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激戦地札幌。

ここ数年で家賃が大幅に下落していると

言われています。


そこで自分の物件の検証をしてみました。


1棟目 築15年で4年前に2,380万(満室)で購入

年間家賃326.4万→330万(現在満室)

1棟目は家賃が若干上がっていて、なおかつ満室

非常に優秀です。


2棟目 築18年で3年半前に2,900万(満室)で購入

年間家賃408万→369.6万(現在満室)

購入当初、表面利回りが14%だったのが現在12.7%

大幅な下落です。

物件購入当初、確認はしたつもりでしたが、

その適正家賃が甘かった!

まだ適正家賃よりかなり高い人が3人。

今後も家賃下落可能性は高くなっています。

と言うより確実です。

ローン完済まで6年半。

その前に10%前後になっていれば、

駅から徒歩6分のまぁまぁの立地なので

出口戦略変更で新築RCもありかも・・・


3棟目 築19年で2年半前に2,300万(満室)で購入

年間家賃382.3万→341.3万(現在9/10で満室想定)

購入当初、表面利回りが16.6%だったのが現在14.8%

ここは相場家賃より高い人が残り一人。

今後は大幅には家賃は下がらないはずです。


4棟目 築16年で2年前に6,500万(15/19)で購入

年間家賃867.2万→855.5万(現在18/19で満室想定)

購入当初、表面利回りが13.3%だったのが現在13.2%

ここは相場家賃より高い人が一人だけ。

結構、検討しています。


今後も2棟目だけが特に心配です。

最寄駅徒歩6分と私の物件の中では唯一

空室がででも埋まりやすいのですが・・・


他の物件は最寄駅から徒歩10分以上で

退去が出ると埋まるまでは時間がかかる

ケースが多いのですが、家賃下落リスクは

低いです。



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Last updated  2009.09.17 09:03:14
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