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激戦地札幌。

ここ数年で家賃が大幅に下落していると

言われています。


そこで自分の物件の検証をしてみました。


１棟目　築１５年で４年前に２,３８０万（満室）で購入

年間家賃３２６.４万→３３０万（現在満室）

１棟目は家賃が若干上がっていて、なおかつ満室

非常に優秀です。


２棟目　築１８年で３年半前に２,９００万（満室）で購入

年間家賃４０８万→３６９．６万（現在満室）

購入当初、表面利回りが１４％だったのが現在１２．７％

大幅な下落です。

物件購入当初、確認はしたつもりでしたが、

その適正家賃が甘かった！

まだ適正家賃よりかなり高い人が３人。

今後も家賃下落可能性は高くなっています。

と言うより確実です。

ローン完済まで６年半。

その前に１０％前後になっていれば、

駅から徒歩６分のまぁまぁの立地なので

出口戦略変更で新築ＲＣもありかも・・・


３棟目　築１９年で２年半前に２,３００万（満室）で購入

年間家賃３８２．３万→３４１．３万（現在９/１０で満室想定）

購入当初、表面利回りが１６．６％だったのが現在１４．８％

ここは相場家賃より高い人が残り一人。

今後は大幅には家賃は下がらないはずです。


４棟目　築１６年で２年前に６,５００万（１５/１９）で購入

年間家賃８６７．２万→８５５．５万（現在１８/１９で満室想定）

購入当初、表面利回りが１３．３％だったのが現在１３．２％

ここは相場家賃より高い人が一人だけ。

結構、検討しています。


今後も２棟目だけが特に心配です。

最寄駅徒歩６分と私の物件の中では唯一

空室がででも埋まりやすいのですが・・・


他の物件は最寄駅から徒歩１０分以上で

退去が出ると埋まるまでは時間がかかる

ケースが多いのですが、家賃下落リスクは

低いです。



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