サラリーマン大家　実況生中継

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  今年のベスト１位、ワースト１位

  いよいよ今年の今年のベスト１位、ワースト１位。よく見にきてもらっている人にはバレバレでしょう！今年のベスト１位チャンチャカチャーン♪♪♪元ヤクザの退去こいつです。↓（コジローさん提供イメージ図）２年以上にわたる長い戦いに終止符。何度も書いていますが、アパート経営のリスクでこれ以上の大変な思いをすることは殺人事件か自殺以外に思いつきません。殺人、自殺は起きた時の衝撃度はこの件以上でしょうがその後は時間が解決してくれます。今回のケースはいつ終わるかも分からない事態。そういう意味では最悪のリスクかも知れません。経験した人でないと分からないでしょう。自分の試算ではコイツのおかげで約２００万の損害を予測しています。予測としたのは、それが原因で空室となった部屋がまだ埋まっていないので損害が確定していないからです。でもヨカッタ、ヨカッタ本当に良かった(^^)そして今年のワースト１位元暴力団入居者が原因で退去が続出今年の３月に２人が一挙に退去さらには元ヤクザが退去の時に道連れ退去今年はこの元ヤクザも含めてヤクザがらみで４室の退去年初は完全満室でスタートしたのに・・・ヤクザ関係の退去がなければおそらく札幌だけで稼働率９６．９％だったはず。札幌４棟中、３棟が木造築古物件ではこれ以上は望めない結果になっていたと思います。いやいや、もう断トツの３年連続ワースト１でした(；一_一)

  2010.12.26

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• 今年のベスト２位、ワースト２位

  今年のベスト２位、ワースト２位。ベスト２位横浜に新築物件を購入できたこと。色んな意味で価値ある購入でした。この物件の購入で今年の税引き後キャッシュフローは５棟で約９００万で確定。しかも全く手がかかりません。毎月の収支も特別な支出もありません。労働力投入も３回程度の草むしりのみ。良かった、良かった(^^)ベスト２　番外編その１新しい出会いがたくさんあったこと。大勢のかたにお会いできました。ひとりひとり挙げたいのですが書ききれないので・・・ベスト２　番外編その２リート（不動産信託）が暴騰。時価で９００万くらいになりました。リート悲惨時のブログ一番悲惨な時からその後１００万追加購入していますから、買値から１．５倍の３００万の利益悲惨時から３．５倍になりました。さらに元々、分配金税引き後利回り８％前後で購入しているので、実物不動産と実質利回りは変わりません。ワースト２位年初の目標に対して達成できなかった項目がおおかったこと(；一_一)残念ですが、これはまた後日レビューします。

  2010.12.25

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• 通販大家さん

  一昨日、通販大家さんから物件情報でましたとメールあり。何と４棟目から３６０ｍ徒歩で４分の距離新築物件でした。広さも家賃も私の物件とは全く競合しない物件です。立地条件の文章は私の物件で使えそう(^^)ここの物件情報は札幌と仙台が極端に多いような気がします。やっぱり札幌、仙台は激戦の証でしょうか？今度、札幌に行った時には見てみよう(^^)

  2010.12.24

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  入居申込♪　コジローさんマジック炸裂！

  元ヤクザが原因で４室の空室がある４棟目。その１室に申込が入りました(^^)差別化リフォームのコジローさんが特に力を入れてくれた部屋です。この時期にまだ未完成で、もう申込(^^)コジローさんマジック炸裂です♪ありがとうございました！今回決まった部屋↓間接照明＆フォトレール&アクセントクロス↓これからが本番です。

  2010.12.23

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• 今年のベスト３位、ワースト３位

  一番、選考が難しかった今年の今年のベスト３位、ワースト３位！まずはベスト３位４棟目管理会社を変更できたこと(^^)これで札幌物件の管理会社が１社に統一。自分の管理も楽になります。入金管理、リフォーム代清算、確定申告など色々と面倒でした。さらに札幌の営業活動は４棟目のみ自分でやってきたので物凄く楽になります。楽になると同時に効率も良くなります。４棟目は空室が多くなったのであとは埋めてくれるのを願うだけです(^^)ワースト３位サラリーマン業が厳しかったこと(；一_一)何とか脱サラできるキャッシュフローはありますが、何故かサラリーマン業のストレスがなくなりません。それどころか、今年はどちらかと言うとキツイ年でした。これは会社を辞めるまではずっとある悩みでしょう。本業がキツイとアパート経営への熱意もモチベーションも下がります。本業が調子が良ければ相乗効果が期待できます。自分の場合は特にそうです。

  2010.12.22

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• 今年も残りわずか

  今年も残りわずかという事で次回からは今年のベスト３、今年のワースト３を書いていこうと思います。ベスト１、ワースト１はすぐに思い浮かびますがそれ以外は？？？しかし、ブログが備忘録になりタイトルで確認できます。それでも難しい選択です。ところで札幌の空き部屋のコジローさんの差別化リフォームいよいよ最終段階です♪いつも素晴らしい部屋を提供してくれるコジローさんに感謝です。

  2010.12.20

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• 中国株追加購入

  12/16に中国株追加購入。不動産とは関係ありませんが備忘録も兼ねているのでお許しを！購入したのは北控水務2.74HKDで8,000株購入日本円で２０数万日本の報道でも中国人が水資源を求めて日本の山林を買っているとの報道も最近ありましたね♪中国では今後、水不足が深刻になるそうです。実は12/3に中国金属再生資源を購入しようとしましたがSBI証券で取り扱いがなかったので断念。その時は8.66HKDでしたが現在は8.86HKD。これで中国株への投資金額は４銘柄で１１０万。現在の時価はもっと多いですが面倒なので計算していません。暴落に備えてSBI証券口座に日本円と香港ドルはある程度残したまま。あると買いたくなるのは不動産と同じですがそこは我慢。７年ほど前には中国株を８銘柄で２００万円程度を投資していましたが上がったり、下がったりでスリル満点でした。その頃に比べると、随分、成熟した市場になってきた感じです。

  2010.12.19

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• 不動産投資家と飲み会

  昨日は渋谷で不動産投資家と久しぶりの飲み会。メンバーは３人。自分とブースカヒロさん、そしてひろ※さん。自分以外はパワフルで行動力もあって感心させられました。最近、自分はアパート経営に時間を割いていないし、空室を埋める努力、気合いも入っていません。それでは空室が埋まらないのも当然でしょうか。サラリーマン業が最優先ですからゆっくりエンジンをかけていければいいなー、と思います。

  2010.12.19

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• 水漏れ、請求漏れ

  今週札幌管理会社でミス発覚(；一_一)小さい管理会社なら、ありそうですが大手ではあまりなさそうなミス。２棟目で今年の１月に蛇口からの水漏れがあり、その請求を私にしていなかった、という電話でした。修理した会社からまだ入金がないと連絡がきて、判明したようです。私の記憶では、そんなことがあったような、無かったような。。。この会社、大家さんとのやりとりはしっかり入力され履歴が検索できるシステムがあります。金額も１万ちょっとですし、深刻な問題ではないので仕方ないかって感じ(^^)それより、たまたまパニック中の平日に連絡がきて、少しイライラ(　 ﾟ ▽ ﾟ ;)もちろん冷静に話します。できれば急ぎや聞いて嬉しい連絡以外は土日にしてほしいものです。そこまで求めるのは酷ですが・・・

  2010.12.18

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• つぶれたのか？

  １棟目を購入してから５年半。１棟目を購入した不動産会社のホームページが長期間更新されてません。今年の春に札幌に行った時も前にあった場所にはありませんでした。更新されていないホームページでも会社所在地はそのまま。つぶれてしまったの？３０代前半の若い社長でした。１棟目を購入した後も購入し続けるとその会社に宣言し実際に２棟目から４棟目の３棟を札幌で購入しました。ただ、その会社からは１棟目購入後物件の紹介があったのは今から４年半前の１回だけ。なので購入したのは１棟目のみ。それじゃー、稼げる会社にはならないでしょう。つぶれたの？かな。

  2010.12.17

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• 心の病

  最近は自分が勤める会社でも心の病にかかる人も多いようです。以前にも書きましたが残業時間も３０時間以内ですし休日出勤もほほとんどありません。しかし・・・受ける精神的プレッシャーは相当なもの(；一_一)お客さん、上司、他部門などなど。真面目？なせいか、うつ病になりそうー普通の人は酒で紛らわせる人も多いでしょうが自分の場合は逆効果。酒アレルギー？少量でも酒が入ると寝つきはいいのですが、寝た気がせず、次の日はうつ状態になり仕事にかなりの影響がでます。お酒は好きか？と聞かれればお酒は好きではないですが酔っぱらって気分が良くなるのは好きだと答えています。２０代の頃は、毎日のように飲んでいましたが相当量飲まないと、翌日にうつ状態になることはありませんでした。年齢かなーお酒が好きで、ストレス発散ができる人が羨ましい(^^)

  2010.12.16

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• 家賃の入金口座変更

  ４棟目の家賃は私の口座に直接振り込んでもらっていました。これが結構面倒(；一_一)新管理会社さんも管理会社の口座に入金してもらった方がいいということで家賃の入金口座変更のお願い文を管理会社経由で出してもらいました。入居者の方には迷惑をかけますが振込手数料が安くなる人が多いと思いますので、メリットを享受できてラッキーな人も(^^)この手口での振込詐欺も多いようですから新管理会社への問い合わせも多いのでは？管理会社の仕事もいろいろです。

  2010.12.15

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• 手抜きリフォーム

  以前も書いた前管理会社の手抜きリフォーム差別化リフォームのコジローさんのブログにアップされました。ひどい！ひど過ぎる！遠隔地の大家さんは自分で確認できません。差別化リフォーム＋現状チェックでコジローさんには感謝です♪近日中に３部屋完成予定ということで完成したら、ブログで紹介します(^^)コジローさんのブログからメッセージを送れば受けてくれるようですから物件所有されている遠隔地の大家さんは早めにお願いした方がいいかも知れません。早い者勝ちですよ(^^)

  2010.12.13

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• 年賀状準備完了

  昨日は空いた時間で不動産関係の年賀状準備。プリンタが不安定で１枚づつの出力のため、若干時間がかかりました。プライベートはまだです。毎年、年賀状のブログを書いてきましたが、年賀状を書くと決まって「いよいよ年末だ」と実感してきた、というような事を書いてきました。しかし、今年は土日もバタバタしているせいか、全く年末の実感が湧きません。早く楽にならないかなー(^^)

  2010.12.12

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• 申告準備で間違い発見

  今年３回目の申告準備を実施。以前のブログ大きなミスを発見。見つけたきっかけは負債の期末残高を確認したところ、実際の残高とは全く違う金額になっていたためです。もしや、５棟目新築アパートの負債がダブっている？確認すると、ダブっていました(；一_一)さらに購入時のローン手数料や登記に関わる費用などにもダブリが・・・ダブリの額は１５０万くらい。青色申告特別控除を無駄にするどころか利益が現時点で大幅に増えることが判明しました。決して悪いことではありませんがキャッシュフローが変わらないなら税金が無いほうがいい(；一_一)まー現時点で分かったのでよしとしましょう(^^)

  2010.12.11

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• お歳暮

  先週３棟目超優良入居者にお歳暮を贈りました(^^)過去のブログ１過去のブログ２過去のブログ３もう間違いなく届いています。喜んでくれているでしょうか？前回はわざわざ、お礼のハガキまでいただきました(^^)今回、お歳暮を贈るのはこの方だけ。物凄く費用対効果の高い贈り物です。高い家賃で長期間、住んでくれていてちょっと申し訳ない気もしています。

  2010.12.10

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• 一般会計と特別会計

  ご存じの通り国には一般会計と特別会計があります。一般会計は支出は国会で厳しく審査されていますが、それより額の大きい特別会計の審査はアマアマ我が家の一般会計は給与収入。給与収入は妻が収支管理し無駄な出費はほとんどありません。一方、特別会計は不動産収入や株の売買益、配当などです。ただ国と大きく違うのは不動産収入でも無駄遣いしないこと。どうしてもやらざるを得ないこと以外はやりません。一番お金をかけたのが４棟目の共用部内壁塗装、鉄部塗装、各部屋のドア塗装それでも６０万。次が４棟目の全室にTV付インターホンの取付。４０万くらいだったと記憶しています。それ以外で２０万以上かかった？かけた？支出はないと思います。他の大家さんより累計修繕経費はかなり少ないほうでしょうか。（築年数が経っている割には）もちろん、投資家の飲み会以外の個人的な出費も、不動産収入からは１円も使いません。つまり不動産からのキャッシュフローは全て貯蓄に回っています。子供の巨額の学費も、当然一般会計からの支出です(^^)

  2010.12.09

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• 割に合わない投資

  前回のブログで書いたとおり家族の関係で土日の行動も制約されています(；一_一)ところで子供の学費と塾代だけでも年間２００万は超えています。来年は３００万くらいは覚悟しています。ｸﾙｼｲ！これも投資と考えれば今は全く割に合わない投資です。偏差値の高い高校、大学に行ってもハッキリ言って何の保証もありません。。。しかしこの先６０年も７０年もある子供の人生。学費ではなく、もっと人生を生き抜く実践的なことが他で学べるならこれに勝る投資はありません。「魚の釣り方を教える」そのために不動産投資に偏らずいろいろ学ぶ必要があります。無駄な動きは大嫌いなので効率的に教えたいですね(^^)言う事を聞くか聞かないか分かりません。人生いろいろですからそれもアリ。その方が成功することもあり得ますからあとは本人次第です(^^)

  2010.12.08

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• 休日の過ごし方

  休日の過ごし方(^^)土日に妻が働いています。それに9歳の女の子もいるため基本的には家にいないといけません(；一_一)そのため土日の3人の子供の行事には全て私が出席です。。。ここ最近でもマラソン大会塾の進路相談学校説明会個別相談さらに洗濯、皿洗い、風呂掃除も土日は私がやっています。投資家の方にお誘いを受けてもお断りすることも結構、多かったかなーそのためかパッタリお誘いがなくなるケースも（笑）大学で仲の良かった１０人くらいの会も出席できないことも多いです。昨日も欠席(；一_一)家族優先ですから仕方ありません(^^)

  2010.12.06

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• 手抜きリフォーム

  昨日も書きましたが、先週も色々ありました。差別化リフォームのコジローさんから聞いていた４棟目管理会社（契約解除済）の手抜きリフォーム。その手抜き画像を入手しビックリ(；一_一)前にお仕置きで利用した会社よりCFの値段が1.5倍。何回、言っても、色んないい会社を知っていてお宅だけじゃないよと指摘しても、なおらない！駄目な会社は何やっても駄目ですねー。契約解除前の依頼で契約解除通告前にリフォームは終わってますからまさか！という感じ。しかも、もともと値段も高い！管理変更をスムーズにするため？もあり最後のリフォーム依頼でした。管理を変更して良かった(^^)「迷惑かけました。」と言っておきながらこの有様。さよならー

  2010.12.05

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• 給湯器故障、シャッター修理、そして管理会社から

  今週も色々ありました。本業も若干、忙しく大変(；一_一)先週、日曜日に２棟目の給湯器が故障との連絡があり、火曜日に見積り結果。その間は？「我慢してもらっています。」去年の別の担当者とは対応が違う！去年の担当はすぐに会社の代替品で正規の給湯器と交換できるまで対応してくれていました。昨年のブログ金額も方式が昨年とは違うらしく割高。それから入居者と日程調整して給湯器交換するようです。寒い時期に大丈夫？そして水曜日には1棟目駐車場のシャッターが壊れたとの連絡(；一_一)木曜は４棟目元管理会社と新管理会社から着信。平日は自分の携帯の着信に気がつくことが少なく全く着信音が聞こえませんでした。何か起きた？？？新管理会社の用件は振込口座の確認でした。ホッ元管理会社の用件はまだ聞けていません。何だろう？

  2010.12.04

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• 今日はボーナス日

  今日はボーナス支給日。昨年のボーナスからさらに下落(；一_一)昨年の夏からボーナス時の家族の焼き肉はストップ。不景気を身をもって体験させるためです。ただ明日は母が来るので久々に焼き肉店へ(^^)壱語屋この店リーズナブルで美味いお店(^^)自分は大物投資家の接待？や帰省時には必ず焼き肉店に行くので全く食べていない訳ではありません。でも家族で行く焼き肉は楽しみです(^^)

  2010.12.03

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• 営業活動休止状態

  管理会社変更トラブルで１１月は営業活動完全休止状態でした。自分もやっていないし、変更された管理会社もやる訳ないし。。。４棟目は４室の空きがありますがこれでは決まるはずもありません(；一_一)１１月だったのが唯一の救い。決まる可能性が１年で一番低いでしょうから。仕方ありません。管理会社変更も終えた？しまー、いいか♪

  2010.12.02

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• １１月の入退去実績

  毎月恒例年初にたてた目標に対して１１月のレビュー１０月のレビュー退去は1カ月前予告ですから今年の実績は確定。１１月の実績は1棟目札幌　８/８　満室2棟目札幌　８/８　（１２月から満室稼働）　3棟目札幌　９/１０　　4棟目札幌　１５/１９　5棟目横浜　１２/１２　満室合計　５２/５７　稼動率91.2％（札幌だけでは４０/４５　稼働率88.9％）今年に入ってからの総合稼動率は９４．６％（559/591）札幌だけでは９３．５％（463/495）今年の最悪の結果です（涙）完全満室で最高のスタートでしたがゴールは最低でした(；一_一)元ヤクザの件もあり仕方ありません。これで今年の目標９３％に対してピッタリ結果も１２月で９３％になります。年初にたてた今年の目標のひとつ、退去者数８。現時点で１１。新たな退去予告はありませんでした。来年に向けて頑張ろう♪

  2010.12.01

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• 人気ブログランキング終了

  予定通り人気ブログランキングから撤退。ご協力いただいた方、ありがとうございました(^^)最高順位は瞬間で28位は確認できました。平均的には40位前後。目標通りです。そんなもんかって感じ(^^)元ヤクザ事件の解決記念ではじめた今回のブログランキング参戦。その後も色々ありましたが何とか全面解決？まで、こぎつけました(^^)この間は不労とは言えませんでしたね(；一_一)それでは、また(^^)/

  2010.11.29

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  藤山さんライブカレッジ

  ←不動産投資の情報源 　今日が最終昨日はライブカレッジで藤山さんの【サラリーマン大家さんは「この仕組み」を知るだけです。～あなたの不動産収入がサラリーマン収入を超えるまで～】を受講しました。いやー、楽ちんですねー。セミナーだけなら、自宅で十分(^^)今回は初級者向けという感じで何回か聞いた内容でしたがさすが藤山先生はいいこと、言います。理念は「20室くらい保有する自立した大家さん。　本業でしっかりした仕事をしてほしい。」大勝しなくとも失敗しないやり方を薦めます。また「夢を追いかけてほしい。」「まわりに大切な人がいるはず。　その気持ちを大切に。」いやー、いつも一貫性があって深み、重みがあります(^^) ←応援クリックお願いします。今日で終了します。

  2010.11.28

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  ようやく解決へ　管理会社変更

  ←不動産投資の情報源 　残り２日４棟目の新管理会社から電話。本日、無事、12/1付け管理会社変更の文書に捺印してくれた、という連絡でした。元ヤクザの残置物は？現管理会社が処分することになりました。ホッこれで本当に、本当に解決かなー？？？昨日のブログで書いた元ヤクザの陰だけが少しだけ気がかり。また、新管理担当の人は空室も見てきてくれていました。そして、見る前からこの物件の部屋の弱点を把握していました。さてその弱点とは？皆さん、分かりますでしょうか？ ←応援クリックお願いします。あと２日で終了します。

  2010.11.27

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  元ヤクザ入居者の陰

  　←不動産投資の情報源 　残り３日元ヤクザが退去したのは１０月末。１か月くらい経過しました。そういえば・・・お世話になっている清掃業者さんに（貴重な情報提供者）伝えるのを忘れてました(；一_一)ヤクザの退去の件を伝えると同時に雑談。管理がいいのはTAKARA不動産（仮名）ですよー、なんて清掃業者さんが言ってました(^^)その時です。「でも１１月は４日も１７日も奇人変人の車はありましたよー。」は？？？１０月末 退去なのに、４棟目に出没してる？どうも傍にいた奥さんにも確認してもあった、と言っているとのこと。コジローさんから聞いた２０３号室の残置物といい今回の車の件といい、未だに、ちらつく元ヤクザの陰一体、どうなってるの？まだイヤガラセは続くのか？清掃業者さんは元ヤクザと何度も偶然、話をしていますが清掃業者さんの意見はそこまではしない人間だと思うでした。４棟目の近くに経済的理由で別れた妻と子供が住んでいるらしいのでそこに行っただけなのか、いや、そう信じたい。　←応援クリックお願いします。あと３日で終了します。

  2010.11.26

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  大家さんが危ない！

  ←不動産投資の情報源 　残り４日営業担当の常務が辞める４棟目管理会社。この人が辞めてこの会社はやっていけるのだろうか？多分、無理。この会社が管理する部屋は１４００室。単純に１棟１０室と計算すれば１４０棟。最低１００人のオーナーはいるでしょう。この人達の未来が危ない！この会社、営業はこの常務ひとり。管理は担当の部長ひとり。後は事務の女性がいるだけ。しかも営業担当は新規で人を取るかも決まっていないようです。営業の狸ジジイはそこそこ営業力はあったと思います。まさに、元々、金銀抜きで将棋をやっていたのに、飛車まで取られてしまう(；一_一)それでも棋士が名人級なら何とかなりますが、腕は特別、高くない。まだ他のオーナーには辞めることを伝えていないようですが、大変なことになるぞー！ちなみに私は元ヤクザの件がなかったとしても、この営業が辞めたら管理会社を変更しようと思っていました。 ←応援クリックお願いします。あと４日で終了します。

  2010.11.25

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  確定申告準備

  ←不動産投資の情報源 　残り５日管理会社変更がどうなったかまだ不明です(；一_一)勤労感謝の休日は時間があったので確定申告準備。弥生への入力は光熱費以外は、追いつきました(^^)弥生の青色申告の入力は１０月の終わりに続き２日目。たった２日でできるなんて楽勝すぎ(^^)今年は新築アパートも購入もありもっと大変だと覚悟していましたが・・・ただ経験上、一番大変なのは領収書の貼り付けと、領収書と仕分けの突き合わせ。ダブっていたり、これは何？というのが必ずでてきます。その時は結構イライラ(；一_一)まだ先の話だから考えるのやーめた(^^)しかしこのままいくと課税対象がちょうどゼロ。。。。青色申告特別控除分がもったいないー(；一_一)沢山の領収書が無駄に。今年は出費を控えよう。 ←応援クリックお願いします。あと５日で終了します。

  2010.11.24

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  管理委託契約に捺印

  　←不動産投資の情報源 　残り７日４棟目管理会社との攻防。解決はしていませんが、次の管理会社から管理委託契約書と入居者への変更通知が届いたので、すぐに捺印。今日には届いているはずです。しかし何故そんなに管理変更を渋ったのか？これも相手の立場で考えればよく分かります。最近は元ヤクザの件で言われた通りに行動し、私に尽くしてきたのにいきなり、しかも２０日後に解約とはどういうことだ。しかも、この件ではオーナーからずっと辛辣な言葉を浴びせられやっと解決したのに！と思っている。私から言わせれば元ヤクザが退去し、これまで迷惑かけたと言ったのも、やっぱり上っ面だけの言葉だったのか。本当に迷惑をかけたと思うなら急でも潔く受け容れるはず。そもそも、危ないことが予想された入居者を入れたのは、この管理会社。元ヤクザ対応は当たり前だし、まだまだ、対応も甘かった。それぞれの立場で考えると分かりやすいですね。さてさて、変更は順調にいっているのでしょうか？そろそろ連絡がくるでしょうか？　←応援クリックお願いします。あと７日で終了します。

  2010.11.22

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  管理会社との攻防

  　←不動産投資の情報源 　残り７日４棟目管理会社との攻防。かなり熱くなりました。駄目だ！こんな時こそ冷静に(；一_一)相手の立場になって考えました。狸ジジイが言っていた事を時系列的に整理すると・管理会社変更を私から連絡→変更を思いとどまるようお願いされる・次の管理会社から変更手続きの連絡→簡単には受け容れられない・私から再度管理変更の連絡→基本的に了解。自分も年末で会社をやめることを知らされる・次の管理会社から連絡→不通よく考えると自分は会社を辞めるので自分ひとりで判断できない、もしくは判断はできるが会社に残る人に気を遣っているのでは？と思えてきました。それなら全ての対応がの説明がつきます。そう思った翌日、次の管理会社から「常務と連絡がつきました。基本的にはＯＫだが　部長と話し合いができていないので来週、　会うことになりました。」という連絡がありました。ヤッパリそうか！という訳で今週がヤマ場で、話し合いの結果は今日、明日で判明するはず。狸ジジイだから最後まで油断禁物　←応援クリックお願いします。あと７日で終了

  2010.11.22

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  百戦錬磨の狸ジジイ 続き

  ←不動産投資の情報源 　残り８日ところが・・・次の管理会社からまたまた電話アリ。電波が届かないか電源がきれていて通話できないとの事(；一_一)この狸ジジイー！さすが元ヤクザを入居させた野郎。油断ならぬ。一筋縄ではいかない。この常務、頭も切れるし記憶力もいい。かなり知能指数の高い人。だてに歳をとっている訳ではない強者。百戦錬磨の狸ジジイです。話を聞けば大体の能力は分かります。こうなったら狐と狸のばかしあい。狐が勝つのか、狸が勝つのか。最悪の場合、元ヤクザに嘘を言ってこちらに火の粉が飛んでくる可能性も。。。さらには元ヤクザ対応で得た入居者人脈で退去を促す可能性すらある。絶対に勝たなければいけない戦いがそこにはある！続く ←応援クリックお願いします。あと８日で終了します。

  2010.11.21

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  百戦錬磨の狸ジジイ

  ←不動産投資の情報源管理会社変更で今週も色々ありました(；一_一)こんなに粘られるとはｵﾓｯﾃﾓｲﾅｶｯﾀ平日はアパート経営には関わらない主義ですが、中々そういきません。ここ数日、説教みたいなブログを書いていても実は色々あったんですよー(^^)差別化リフォームのコジローさんから教えてもらった元ヤクザの置き土産。また厄介だなーとは思いましたが私の出した結論は放置プレー。次の管理会社に任せることに。ところが・・・１７日（水）に次の管理会社から電話。簡単に書くとイヤガラセ？なかなか連絡が取れず、ようやく今日管理会社と話をしたが、あまりに急で受け容れられない。オーナーに連絡してからと言っているが電話しないかもしれないので連絡したとのこと。なんで？？？「御社は大手の仲介会社ですよね。強く出れないの？」と言いましたが、円満に引き継ぎたいのでオーナーから連絡してもらえないかだって(；一_一)情けない！！！気が弱いなー！仕方なく営業担当の常務に私から電話。柔らかく１２月から変更の旨を伝えました。特にもめることなく終了(^^)実は年末にその人も会社を辞めて横浜の孫のところに行くだの世間話。だったら横浜に来たらお世話になった？ので是非お会いしましょう、と提案すると快く引き受けてくれました。終始、和やかムード(^^)じゃー次の管理会社から今、電話を入れてもらいます、と言うと明日にしてくれと言う。それでも押し切って直ぐに連絡してもらうことに。ところが・・・続く ←応援クリックお願いします。

  2010.11.20

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  必ず不幸になる子供世代

  ←不動産投資の情報源先日、受けた会社での教育。その中で、我々の時代は親よりも子供世代の方が幸せになる時代だったが今は自分の子供世代が間違いなく自分たちの世代より不幸になる時代という話が頭に残っています。個々人でみると幸福になる人もいるでしょう(^^)しかし全体では不幸になる人が多くなります(；一_一)子供には「釣った魚を与える」ではなく「魚の釣り方を教える」ようにしなければいけないと考えています。元々、不動産投資をはじめた理由の一つは出来の悪い子供に「魚を与えるため」でした。自分で子供を不幸にすることだけは止めたいと思います。そして、サラリーマンを止めないもうひとつの理由。子供に頑張っている姿を言葉ではなく行動で教えたい！全ては子供のため、家族のためです(^^) ←応援クリックお願いします。

  2010.11.19

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  それでもサラリーマンは止められない

  ←不動産投資の情報源サラリーマンの給与は下がり未来は明るくありません(；一_一)それでもサラリーマンは止められない。まず、会社がお金を出して教育してくれます。自分を磨くことは重要です。また給料以外でも会社が負担していることはたくさん、あります(^^)すぐに成功できる自信があればサラリーマンなど、さっさと止めて会社を興せばいいでしょう。節税のための会社ではなくしっかり稼げるビジネスです。残念ながら私には、そんな能力もなければ自信もありません(；一_一)年に何度もサラリーマンを止めたいと思います。しかし私の場合は月間の残業も３０時間以内。土日に出社したのもここ３年で１回だけ。出張もないし。。。住居の移転を伴う転勤の可能性もかなり低い(^^)私より厳しいサラリーマン生活を送っている人の方がはるかに多いでしょう。そんな方々には叱られそう。多くの人から見れば恵まれています(^^)ストレスが溜まり命を削っているような気もしますが、最低７年できれば１０年サラリーマンを続ける予定。家族がいるからやめられません。 ←応援クリックお願いします。

  2010.11.18

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  「給料」崩壊

  　←不動産投資の情報源プレジデントで「給料」崩壊を読みました。大手企業でも昨年度、大幅に年収が下がったという内容。私も昨年は１昨年から大幅に下がり今年も昨年から、さらに下がっています(；一_一)過去最高給料の１昨年と比べると１１％強、年収下落。まさにサラリーマン受難の時代。おそらく、あと５年は今の給与は維持できると思いますがそれ以降は全く不透明(；一_一)日本企業の未来は決して明るくありません。　←応援クリックお願いします。

  2010.11.17

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  新築アパート見学と元ヤクザ

  ←不動産投資の情報源週末に新築アパートを見てきました。本人の許可を取らずに見てきたので写真の公開はできません。新築で１２％くらいの利回り。都心までの便も良く、この利回りは素晴らしい！２週間くらい前まではいくつか空室があったようですが、今はどうなのかは分かりません。最低１室の空室があるように見えました。私の物件よりは、遥かに出口戦略がたて易い物件だと思いました。残念ながら完敗です。ここまでは平和でしたが・・・今日またまたビックリのお知らせが！差別化リフォームのコジローさんからです。元ヤクザとの戦いは終わっていない？ ←応援クリックお願いします。

  2010.11.15

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  中国株は堅調

  　←不動産投資の情報源ここ1カ月では保有している中国株は堅調(^_^;)前回のブログ勝利管道は買値から　±０神冠は買値から　△４８％亨泰は買値から　△７７％亨泰は前回の△１００％からは下がりましたが、その他２銘柄でカバー。その後、買い増す銘柄は、まだ見つかりません(￣_￣ i)さて、投資話には強気と弱気がつきもの。ネガティブな話をする人もいればポジティブな話をする人もいます。中国株だと余計に顕著。カントリーリスクがありますからね。私が一番参考にしている人は何十年も前から中国でビジネスに参入し、今でも頻繁にアジア各国を飛び回っている人。日本株、台湾株、中国株にも明るい人。そして中国の経営者と直接面談できる人です。あと４年くらいで１棟目は売却し別の不動産を買う予定。中国株は遊びですが、少しでもプラスだと次の不動産買い替え時にはプラスにはたらきますね＼(^_^)／　←応援クリックお願いします。

  2010.11.15

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  男女の別れ 管理会社編

  ←不動産投資の情報源４棟目管理会社の変更を４棟目の営業担当の常務に通告。私「その後（空室は）どうですか？」常務「ハハハ、昨日まで入院してたんで」最初はまたか、と小バカにした感じ。それから相手に失礼にならないような理由を言って、爆弾を投下しました！すると・・・話し方も急変何だか男女の別れ話のような展開に男　「嫌いになった訳じゃないけど別れよう。」女　「確かに今までは、あなたに満足させてあげられなかったけど。」男　「俺はそんな気なかったけど、○○が別れた方がいいって言うんだ。」女　「○○はもう私たち２人には、関係ないじゃない。」男　「俺はもう○○とは関わりたく、ないんだ。お前と別れる事で完全に断ち切れる。」男　「今後を考えると、別れるのがお互いベストな選択だ。」女　「これから、もっと尽くすから考え直して。」男　「付き合ってから色々とあったなぁ・・・」女　「もう別れないでって、お願いするしかないの・・・」女　「気になる女でもできたの？」男　「気になっている子はいるよ。」どうしても相手を傷付けずに別れようとする男。何とか別れまいとする女。意外な展開(^_^;)まさか、こんなに粘られるとは思いませんでした。近くで聞いていた妻には、話し方、上手と褒められました。最後に「また電話するかも知れません。」と言われ終了。別れを告げた当日に、他の女から電話を入れるのも失礼だから明日以降に電話してもらいます。＼(^_^)／ ←応援クリックお願いします。

  2010.11.14

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  管理契約解除通告予定日

  　←不動産投資の情報源今日は４棟目管理契約解除通告予定日。記念の第一回ブログ開始初日は管理会社変更予定からスタート。当時はこんなダメダメ大家もいることを伝えるつもりではじめました。(/ω＼その後、何度も管理会社変更を決断１棟目管理会社　Ａ社→Ｂ社２棟目管理会社　Ａ社→Ｂ社３棟目管理会社　Ａ社→Ｃ社→Ｂ社４棟目管理会社　Ｃ社→Ｂ社（予定）最初のＡ社はひどかった！！！最初の退去連絡から３ヶ月後。札幌に上陸。ＡＰ社Ａ店に営業に行ったらこう言われたなどと言っていましたが嘘でした。要するに仲介店への営業を全くしていなかった。ﾋﾞｯｸﾘ終いには「管理してやるよ！」と暴言を吐く始末。屈辱的でした。さて管理会社変更で唯一、失敗したのは３棟目。道草してしまいました・・・数々の失敗は、管理会社の責任もありますが大家の責任が一番重い！元暴力団の件も含めてです。あまりに高い授業料でした。今となっては笑うしかありません。＼(^_^)／ ←応援クリックお願いします。

  2010.11.13

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  管理会社変更に向けて４

  ←不動産投資の情報源管理会社の変更に向けてのもうひとつの準備。次の管理会社への連絡です。休みの日に以前、自宅に挨拶に来てくれた３棟を管理する取締役に電話(/ω＼問題の入居者が退去して、管理をお願いしても問題がなくなったのでここ数カ月で管理をお願いすることになりそうなことを伝えました。そして、４棟目周辺のお店の店長に直接、電話してもらうようお願い。快く引き受けてくれました＼(^_^)／これで空室を埋める準備も整いました。厳しい時期ですが・・・後は明日の話し合いのみです。Ｘデーまであと１日 ←応援クリックお願いします。

  2010.11.12

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  管理会社変更に向けて3

  ←不動産投資の情報源基本的に平日は不動産関係の事はブログ以外やりません＼(^_^)／何か用のある時に帰宅後にメールするくらい。先週から今週にかけて契約解除に向けて淡々と準備を進めました(/ω＼４棟目営業担当に契約解除を伝える前に、まずはリフォームを急ぐようメールで依頼。手抜きされても困るので(ﾟ▽ﾟ*)そして正確な元ヤクザの引越先住所を調べることも依頼。管理会社変更通告後はさすがに聞きづらい・・・リフォーム３室は昨日で完了。元ヤクザの住所も判明！あとはこの管理会社の常務と話し合いをするだけ。平日はサラリーマン業に集中するため今週、土曜日に電話する予定です。(^^;)Ｘデーは土曜日続く ←応援クリックお願いします。

  2010.11.11

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  管理会社変更に向けて２

  ←不動産投資の情報源営業担当の常務の携帯に電話すると電話にでたのは、またまた管理担当！？(ﾟ▽ﾟ*)私「○○さんは？」管理会社「実は入院してるんですよ。」私「・・・」「何の病気でいつまで？」管理会社「目が原因であと一週間くらいと聞いてます。」ということで、今日あたりに退院のようです。ちょっとだけ申し訳ないと思いつつ管理会社変更に向けて、他の事を淡々と退院まで進めることにしました。ところで今日は北海道で突風が吹くのかなー？物件を持ってると気になりますねー。続く ←応援クリックお願いします。

  2010.11.10

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  管理会社変更に向けて１

  　←不動産投資の情報源色んな事があって、１週間くらい遅れたブログになっています。元暴力団入居者と終戦した当日。11/3の出来事。一応、元ヤクザに電話してくれと言った管理担当に電話。私「管理会社、代えた方がいいって言ってましたよー。」管理担当「ハハハ、何かそんな気がしてたんですよー。」とノー天気な答え。元ヤクザに管理会社を代えるお墨付きをもらったので、猶予を与える必要もないし管理会社変更を急がないといけません。そこで、４棟目の営業担当の常務の携帯に電話。軽くジャブを打っておくためです。しかし！その常務の携帯に出たのは・・・管理担当でした。アレレ？続く　←応援クリックお願いします。

  2010.11.08

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  続　金持ちクラブ

  　←不動産投資の情報源先週、飲みに行った投資家は金持ちクラブと交流があるレベルの人。金持ちクラブと交流ができると色んな情報を入手できるようです。少しだけ教えてもらいました。不動産投資はインカムで儲けてもビックリするほどは儲かりません。例え２０％以上の利回りの物件を何棟も持っていても高が知れています。税金があるから。本当に超リッチな生活をするならやはり金持ちクラブのような良質の情報が必要でしょう。しかし・・・私は人並み以上のレベルであれば特別リッチな生活じゃなくてもいいとは思っています。家族全員が幸せになれるレベル。できれば脱サラしてサラリーマン時代の手取り+不動産からのキャッシュフローがあれば十分。サラリーマン大家と言っている時点で大金持ちの資質はありません。お金は人を狂わせる。が、情報だけは取れる状態にはしたいと思っています。　←応援クリックお願いします。

  2010.11.07

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  金持ちクラブ

  ←不動産投資の情報源１１月２日ある大物投資家（不動産投資とは限りません）と２人で飲みました。（￣□￣）場所は南青山よろにく９千円/人のコースに追加でドンドン肉を注文。無茶苦茶、美味しいお店でした！(ﾟ▽ﾟ*)２人で37,500円。支払いは私。一軒目は雑談がメイン。若干、投資話。その後タクシーで六本木に行き二次会へ。深い話が聞けました。やっぱり金持ちには金持ちにしか入ってこない情報、スキームがあることが、よく分かりました。ここで言う金持ちというのは借りたお金で○○億の資産を持っている、という人たちではありません。不動産なら８億の物件をキャッシュで買うような人。金融資産なら２０億くらいでしょうか？(^^;)続く ←応援クリックお願いします。

  2010.11.07

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  元暴力団入居者と初対決！

  ←不動産投資の情報源元暴力団入居者と話ました。初対決！こいつです。↓（コジローさん提供イメージ図）先日、管理会社からリフォーム見積りが届いたので電話したところ、元暴力団が私と話したがっているから電話してほしい、と言われました。話をしてもメリットもないし喧嘩しても意味がないと断ったのですが、電話してこないとまた私のマンションに行って暴れるぞ！などと言っている、と言うので仕方なく電話しました。気をつけたのは、相手の言い分を聞き反論しない、間違っても喧嘩しないことでした。話をすると、予想通り自分の一方的な意見を言ってきました。「アンタさぁ」からはじまって・一方的に弁護士経由で内容証明を　送ってきて何だ！自分にも言い分がある。・俺の意見を聞かなかったのはおかしい。・俺は警察も弁護士もヤクザも怖くない。・俺と喧嘩するんだったら、横浜だろうが　東京だろうが、どこまでも行くぞ。・喧嘩するんだったら、私のマンションの　まだ気に食わない奴のところに行って　暴れるぞ！　・退去した人は自分が何度注意しても　マナーを守らない、挨拶しないから喝を入れた。・退去者を車で追いかけたのも　ゴミくずは置いていくは、　最後に迷惑かけたと言わなかったから。・俺はマナー・ルールを守らない奴は嫌いだ。などなど。他にもいろいろ言っていましたが割愛します。元暴力団がルールを守らない奴は嫌いだと言うのは吹き出しそうになりました（笑）それから、他に物件は持っているか？と聞かれたので、ないと答えました。ｱﾙﾄｲｴﾅｲﾀﾞﾛｳそして、ただのサラリーマンで借金の固まりが建っているだけ、というのも付け加えました。そして、このマンションに入居者はもう入らないよ、だって！理由を聞いたところJ社店長の○○と知り合いだが管理会社の対応が悪いので入れないと言っている。アパマンにも知り合いがいる。それが元ヤクザの主張。真偽は不明。確かに元ヤクザを入れたのはJ社○○さん。ここでは書けませんが私の他の３つ物件のうちの１つの最寄駅の店長。皆さんも、気を付けたほうがいいかも！そこで「じゃー管理会社は代えた方がいい？」と敢えて元ヤクザを持ち上げて聞いたところ「代えた方がいいね！」加害者からも被害者からも代えた方がいい、と言われるのは何なんだ？さらに「何であんな管理会社にしたんだ？」と言われる始末。さらに持ち上げて「どこの管理会社がいい？」と聞くと明日、電話くれたら調べるとのこと。念のため私も知り合いの大家さんもいるので多分、電話しないことは伝えました。その時はもう上機嫌になっていて「分かった」と一言。ｽﾙﾜｹﾅｲﾃﾞｼｮ！ちなみに今度移るところの管理会社は４Ｒ（仮名）という管理会社。家賃は12,000円、駐車場5,000円RC５階建でオートロック付き。安い！最後はもう完全に木に登った感じで「迷惑かけたな！最初で最後の会話だと思う。」で終了。これで完全に終戦宣言と言っていいでしょう！ ←応援クリックお願いします。

  2010.11.06

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  １０月の入退去実績

  ←不動産投資の情報源毎月恒例年初にたてた目標に対して１０月のレビュー９月のレビュー毎月月末か１日に書いていましたが元ヤクザ事件発生で遅くなりました。１０月の実績は1棟目札幌　８/８　満室2棟目札幌　７．５/８　（１２月から満室稼働）　3棟目札幌　９/１０　　4棟目札幌　１８/１９　（１０月末３人退去、１人は１１末まで家賃発生）5棟目横浜　１２/１２　満室合計　５４．５/５７　稼動率95.6％（札幌だけでは４２．５/４５　稼働率94.4％）今年に入ってからの総合稼動率は９４．９％（507/534）札幌だけでは９４％（423/450）１０月は元暴力団入居者と４棟目２室の合計３室が一挙に退去！元ヤクザの退去は朗報ですが入居率を考えると喜べません。年初にたてた今年の目標のひとつ、退去者数８。退去目標達成はなりませんでした。現時点で退去は目標から３室もオーバー。元ヤクザが原因での退去が今年になって今月で３室。本人も含めると４室。その辺りのリスクも分かった上での高いレベルの目標だったので仕方ありません。稼働率は何とか達成できるくらいでしょうか。３年ぶりのひどい月でした。 ←応援クリックお願いします。

  2010.11.05

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  久しぶりの朗報、入居決定！

  ←不動産投資の情報源昨日２棟目で入居が決定。11/8からの入居で家賃発生は１２月から。これで１２月から稼働ベースで２棟目は再び満室！さすが！退去予告から１か月半。退去から半月での入居決定。前の入居者から１０月中旬まで家賃をもらっていたので１か月半だけのロス。家賃も千円アップ４棟目の管理会社とは出来が違います。関東で空室期間半月と言えば、そんなにスゴイことでは、ないと思います。しかし札幌で築２０年を超える木造だと時期を考えても上出来です。これでこの管理会社の管理物件は２５/２６空室は３棟目の１室のみ。４棟目だけが大きく足を引っ張っています。元ヤクザとの攻防で受けた精神的なダメージは完全には払拭できてはいませんが少しだけ気分が楽になりました。それと４棟目で動きが・・・土曜日に書きます。 ←応援クリックお願いします。

  2010.11.04

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