新着記事一覧 | サラリーマン大家　実況生中継

札幌は厳しい状況が続く

４棟目管理会社からFAX。入金の確認です。それだけと思いきや札幌市内の区別の空室率一覧と札幌の賃貸市場が益々厳しくなっているという記事までFAXしてきました。どういう意味？札幌が厳しいくらいは前から知っています。激戦だから多少の空室は許してね、と言う事でしょうがそんな甘くはありません。ただ、今が満室なのでなぜこのタイミングで送信してくるのか？考えれば考えるほどよく分からないFAXでした。

2010.01.08

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年賀状効果あり！

入居者の方から年賀状が３枚も届きました。問題のある方以外の４０人に年賀状を出しましたから返信率はかなり高いと思います。返信しないまでも感謝してくれる人もその倍はいると推測できると思います。３人のうち２人は５年以上で家賃も高い方。１人は３ヶ月前から入居の方。皆さん直筆でのコメント入り。ちなみに入居後３ヶ月の方の年賀状はこんな感じ。「年賀状ありがとうございました。入居して３ヶ月ですが、快適に暮らしています。」年賀状効果あり！それに今も入居している方で以前に年賀状をもらったことのある方もいます。その方にはさらにお礼としてお菓子を贈ったのですがそれ以降は年賀状が来なくなりました。恐縮するのでしょうか？あまりやり過ぎはよくないようです。

2010.01.07

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優良物件

今年の目標をひとつ書き忘れました。その目標は・・・「優良物件を手に入れる」本業のことを考えると気分もブルーになり大好きだった不動産投資にも身が入りません。あんなに休み中にもいつもは気合が入っていたのに・・・もう少し休みは続きますが最悪です。やっぱり本業での出来が全てのモチベーションに影響してきます。

2010.01.06

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今年の目標

明けましておめでとうございます。今年の目標はアパート経営　・入居率９３％　・退去数８室以下　・優良物件を手に入れる　本業（サラリーマン業）　・人並みにやる投資　・年間配当金８０万健康　・禁煙、７Kgのダイエット目標を達成できるよう頑張ります！

2010.01.01

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今年最後のブログ

今年最後のブログです。来年は元旦に例年通り今年の目標を書きます。その後は会社もしばらく休むのでブログの開始も１/１０前後に再開予定です。完全満室で年が越せるのは夢のよう。でも会社はつらい・・・皆様よいお年を！

2009.12.28

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今年の振り返り

いよいよ今年も残り５日。最近はアパート経営は順調。ただちょっと前のブログにもリンクしましたが、過去にはこんな苦しい時期もありました。苦難の時代苦労した時もそのまま書いています。去年の今頃のブログところで今年の振り返り（不動産投資部門）→　今年の目標・入居率の目標９０％に対して実績９１．６％・退去８以下の目標に対して実績２右肩上がりの入居率で完全満室で年越し。非の打ちどころがないくらい順調でした。（本業のサラリーマン業部門）何度か書きましたが最悪の年。人事で実質降格、年収１００万以上下がり最近は精神的にも追い詰められています。不動産業にも身が入りません。（株などの投資部門）短期ではやっていませんが、配当金の額が今年も増えたという点では合格点でしょうか。（家族）順調本業はまだサラリーマンなので今の立場ではサラリーマン業が一番大事なのは言うまでもありません。いずれは主役交代といきたい不動産投資が順調なのは救いでした。あと最低５年、できれば８年は今の本業をやっていたいのですが、最近の精神的なダメージに自信がなくなってきています。こんな状態の時はアパート経営どころではありません。そんな時に満室で不幸中の幸いです。ちなみに去年の今年の振り返り一昨年の振り返り

2009.12.27

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不動産投資資金

来年は１棟の追加購入を予定しています。過去４棟の購入の際は過去の貯蓄の取り崩しや株の利益など不動産収入以外から頭金などの資金を出していましたがようやく不動産収入のキャッシュフローだけで初期資金が支払えるようになりました。ただこの計算は中古の木造で頭金３割を前提としたもの。最近は物件の購入をしていないので銀行に直接あたっていないため未知数。色んな方のブログではかなり厳しくなっている様子。頭金が３割程度で済むなら今後はサラリーマンの財布不動産収入の財布、そして株などの資産の財布は完全に別の財布になります。サラリーマン収入に頼らない体制になれるのでしょうか？

2009.12.26

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給湯器故障

例年は何もない時期でしたが今年はいろいろあります。２０日の日曜日に１棟目の１室で給湯器が壊れたとの連絡があり急遽、交換。そして請求書が届いた昨日ネットで振込。急な出来事にも関わらず63,000円と割安でした。明細も付いていましたが定価は１８万くらい。対応も早かったです。さらに今日になって１棟目で水漏れの連絡。調べると給水管のつなぎ目がはずれたようです。また結構なお金がかかるのかなーと覚悟しましたが、管理会社曰く保険が適用できると思うので今年７月に更新した契約書を送ってほしいという依頼でした。ホッもうさすがに今年は何もないと思いますが、自主管理だったら大変だったと思います。と言うか私は自主管理できないでしょうね。

2009.12.25

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年賀状

問題のない入居者と４棟目管理の営業の方清掃業者さん、今年に決めてくれた営業の方々に年賀状を出しました。感謝をこめて。退去が少なかったので年賀状ソフトの登録も非常に楽にできました。年賀状を出し終えるといよいよ今年も残り僅かという実感がわいてきました。

2009.12.24

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１２月の入退去実績

いつもの月より早いですが今年はもう確定でしょう！ということで毎月恒例年初にたてた目標に対して１２月のレビュー１１月のレビュー１２月の実績は1棟目　８/８　満室2棟目　８/８　満室3棟目　１０/１０　満室　4棟目　１９/１９　満室合計　４５/４５　入居率100％今年に入ってからの総合入居率は９１．９％（496.5/540）フリーレント分２ヶ月分を計算にいれても総合入居率91.6％見事目標達成！パチパチパチ(^^;)今年半ばにはあきらめかけていただけに余計うれしい！過去のブログさらにその時から１年前はこんなに苦労していました。過去のブログそれよりも素晴らしい結果を残したのが退去実績。何と年間の退去者は２人のみ。退去予告は今月もナシ。目標の８に対して２！このくらいにとどめて今年の振り返りを２７日にして締めたいと思います。

2009.12.23

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プチ滞納から本格滞納へ

今回の収支報告書で発覚した新たな問題。２棟目の１人の方がプチ滞納から本格滞納になっています。全額取り戻すのは難しいと言われる３ヶ月分です。過去３ヶ月以上の滞納をした人は３人目。２人目は最近ブログで書いている夜逃げ？の人。今のところ退去予告はありませんし１２月末で２ヶ月支払ってもらうことで解決の方向。元祖長期滞納は最終的に回収できず強制退去。元祖長期滞納のブログ１元祖長期滞納のブログ２元祖はプロの滞納者でした。今回の人は間違いなくプロではありません。今後が読めません。管理会社に確認したところ１８日に１ヶ月分は振込まれ残り２ヶ月となっていますが属性が悪いので退去してもらう方向で進めますとの事。完全満室でも悩みは続きます。

2009.12.21

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夜逃げのその後

今年最後の収支報告書が届きました。まず気になったのは例の夜逃げ？の部屋。母親からの約束の通り９月、１０月分の２ヶ月分がしっかり振込まれていました。約束では１１月、１２月分は１２月末に振込まれる予定。とりあえず約束は守ってくれそうです。しかし管理会社から再三、本人から連絡するように依頼しているようですが未だに本人から連絡はないようです。それに名古屋で仕事をしているのに未だに退去予告しないというのは一体どういうことでしょう？とにかくその件は解決に向かっています。しかし今回の報告書で新たな問題が発覚！その問題とは？続く

2009.12.20

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た、た、退去か？

自宅に戻るとFAXが！た、た、退去か？と思いきや年末年始の案内でした。空室がある時のFAXは期待しますが満室の時はドッキリするだけです。この管理会社も競争原理を働かせることで随分、よくなりました。カビの発生した部屋。早く対応して！と頼んだ時も決して満足できませんが、以前と比べるとかなり早い対応。多分、小うるさいし、怒らせると管理を変更されるので仕方なくやっているのでしょう。信頼は大事ですが、ほったらかしは遠隔地投資では致命的。過去には何度も痛い目にあいました。厳しい大家と思われた方がうまくいくと思います。

2009.12.19

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あれ？長期入居キャンペーン返信ナシ

長期入居対策のためやっている長期入居キャンペーン。今年実施したのは1名の方のみ。12/10期限のところ未だ返信ナシ。今回も申込みを確信してました。お金には困っているようでマンションの掃除をやるのでアルバイト代をくれないかと過去に手紙をもらっていたくらいですから・・・意外です。家賃が相場より3,000円だけ高いだけなので、やるかやらないか迷ったくらいなので「まーいいか！」という感じ。転職などもあるため２年間入居できる自信がないとしか考えられません。今年初旬には６人に実施して３人申込み１人退去２人返信ナシという状況でした。返信ナシの人は「そっとしておいて！」というメッセージか物事に無関心な人。無関心な人であればほっといても長期入居になりますし、そっとして！というメッセージならその通りにするだけです。返信ナシの人は何もしないというのが長期入居対策です。 emya2shesnet_001@mail.goo.ne.jp

2009.12.18

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誕生日プレゼント

長期入居対策で一人の方だけに贈っている誕生日プレゼント。誕生日は１月中旬なのですが、経費を使いたいのでネットで購入。今年はCOACHの財布です。喜んでもらえると思います。送るのは１月中旬。この方は相場家賃より15,000円も高い方なので、サービスしなくてはいけません。 emya2shesnet_001@mail.goo.ne.jp

2009.12.17

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お歳暮

長期入居対策の一環で一人の方だけに贈っているお歳暮。今年も手紙を添えて発送しました。物はありきたりで昨年と同じですがハム詰め合わせ。とても人情のある人だと思うので気持ちだけは通じると思います。この方は本当に長く住んでもらいたい入居者さんです。 emya2shesnet_001@mail.goo.ne.jp

2009.12.16

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帰省日程決定

来年の年始は休みたっぷり。永年勤続休暇で来年２月２０日までに２０日間の休暇があります。４月に１０日間の休暇を使いイタリアへ。残り１０日は年末年始に取ります。そのため１月中旬まで会社は休み。１２月２９日～３１日までの３日間は富山１日～３日の３日間は福島。休みは長いのですが子供の塾があるためあまり自宅を離れることができません。残りはディズニーランドに行く以外は自宅でのんびりです。最近は不動産本にも飽きたので何をするか？最近ネットを利用したビジネスを実験中なのでちょっと時間をかけて知恵だししてみようかなと思っています。今やっているのは面白そうです。結果はしばらくしないと分かりませんが・・・emya2shesnet_001@mail.goo.ne.jp

2009.12.14

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同窓会

昨日は大学の同窓会。１０人近く集まりました。やっぱり会社の飲み会とは違い楽しいです。卒業後、長い年月が経っているので人生いろいろです。でも時代が良かったせいでしょうか？みんな人並み以上の生活のようです。悲惨な人は一人もいません。今後も集まる機会が増えそうです。

2009.12.13

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営業活動休止

満室になったので営業活動はずっと中断したままです。地元物件なら満室でも営業活動、と言うよりはフォロー活動は可能でしょうが、遠隔地からではうるさいだけ。迷惑でしょう。それでも退去予告があれば何かできると思いますが退去予告もナシ。今年、入居を決めてくれた営業マンに年賀状だけは送ります。満室だと気分的にも楽ですが、営業活動がないともっと楽です。いったいこの極楽生活はいつまで続くか？こういうのは、極力長く続いてほしいものです。

2009.12.12

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リート買い増し

今年のボーナスはまたまたリートに投入。金額は１００万円。この1年のリート指数は上がったり下がったりのジェットコースター状態。前からブログで書いている通りリートの利回りがもう少し下がれば新規投入は中止してホールド。このままの状況が続けばボーナス毎に買い増します。ドルコスト平均法により結果的には大きな価格変動はなく分配金が安定的に入ってくることになります。ちなみに今年の配当・分配金は約50万円でした。まずまずでした。

2009.12.11

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光触媒観葉植物

入居者の満足度の向上そして長期入居対策で光触媒観葉植物を置く予定でした。過去のブログ清掃業者さんにちょっとだけ謝礼を払ってやってもらうつもりでした。しかし何回か電話したのですがご不在のため連絡つかず。これは今やっても意味がないという神の知らせか？という事で今回はやめにしました。思ったことをやろうとして連絡などがつかない時はたまに感覚でそんなことをしています。

2009.12.10

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ロードヒィーティング

毎年のことですが２棟目のロードヒィーティングが点いているか確認しました。担当者は外出中でしたがデータベースで12/20までにスィッチを点けることになっているようです。これで担当者が代わっても安心です。色んな評価があるようですがまずまずの管理だと思います。ところでこのロードヒィーティングについては過去にﾀｰｻﾞﾝさんからこんなコメントをもらっていました。「貴方のような怠慢大家さんは失敗しますよ。私は札幌を拠点に5棟持っていますが、ﾛｰﾄﾞﾋｰﾃｨﾝｸﾞ付もあります。近年の燃料高騰で今期30万を越えましたが、節約するためにﾎﾞｲﾗｰの強度調整、そしてﾀｲﾏｰを新たに取り付けたり、大雪の日は明け方起きてｽｲｯﾁを調整したりしてきました。ｽｲｯﾁごときで目くじらを立てている大家さんではたぶんお宅の物件は現在草ぼうぼうの管理状態でしょうね。それでは失敗しますよ。失敗したらその物件を利回り25%で購入させていただきます｡宜しく。」今でもご覧になっているか分かりませんがその予告通りにならず良かったです♪人それぞれ色んな意見がありますが厳しい意見があると、それをバネに自分は頑張れるような気がします。

2009.12.09

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ボーナス

金曜日がボーナス支給日でしたが16%くらい昨年よりダウン。まわりの人たちもガッカリ。来年はさらに下がるようです。夏冬のボーナスのたびにいつもちょっと高めでおいしい焼肉店に行っていましたが今年は夏から中止。たまの事だから別にいいのですが子供に不景気とはこういうものと直接感じてもらうためです。ほぼ全額、紙の資産への投資にまわります。

2009.12.07

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札幌で不動産投資をはじめた理由

物件紹介は終わりましたがなぜ札幌で不動産投資をはじめたのか？をまとめてみました。・利回りが高い→？　表面利回りは高いですが空室率が高い　広告費などの相場が他より高い　礼金、更新料がもらえないなどなどでそんなに簡単ではありません。・父が北海道出身で親近感があった→○　その場所への愛着で熱意もかわります。　札幌にも親戚が何人かいますが、投資の　件でお願いやお世話になった事は一度も　ありません。・集中投資した方が効率的→○　人・物・金・情報などのいろんな点で　やはり効率が高いのは間違いありません。そもそも不動産投資をはじめた理由はサラリーマン業での不安や投資本で興味が喚起されたことなどがきっかけ。今では行動して良かったと思っています。

2009.12.06

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４棟目公開

お約束の物件公開。今日は最後の４棟目。↓平成１９年の９月に当時築１６年で購入。現在築１８年。購入価格6,500万　満室時利回り13.4%購入時１５/１９。地下鉄東豊線の駅から徒歩１０分。購入時利回り13.4％→現在利回り13.3%と利回りは変わらず大健闘。１２月１１日から満室。購入時からの入居率86.8％ローンも完済まで残り１４年。今後は当面保有予定。私の物件で唯一マンション仕様。最初の１年は空室で苦しみましたがここ１年はまずまず。最大の悩みは前科者の入居者です。２年間の純利回り約７％。購入後共用部リフォームやＴＶ付インターホンなどで唯一お金をかけた物件ですし、ＲＣや重量鉄骨はどうしても経費率が高くなりますから他物件より純利回りが低いのは仕方がありません。所有欲は一番満たしてくれますが同じ条件（ローン期間など）だと利益は木造に比べて劣ります。自己評価　Ｂ

2009.12.05

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３棟目公開

お約束の物件公開。今日は３棟目。↓平成１９年の２月に当時築１９年で購入。現在築２２年。いわゆる１Ｋ３点ユニット。購入価格2,300万　満室時利回り16.5%満室で購入。地下鉄南北線の駅から徒歩１１分。購入時利回り16.5％→現在利回り14.7%と利回りは大幅ダウン。現在やっと満室。購入時からの入居率76.4％ローンも完済まで残り７年２ヶ月。あと７年２ヶ月で購入から１０年。その時点で１棟目同様高利で売却予定。空室で１番苦しんでいる物件。何と言っても出入りが激しい！それが利益をさらに圧迫。そして家賃相場も下がっています。ただこれ以上はそんなに下がらないと思います。しばらくは苦労しなくて済むかな？と期待だけしています。この２年半の純利回り９.４％これは保険で儲かった１３０万も計算に入れていますので実際は純利回りははるかに低いです。自己評価　Ｂ－ or Ｃ

2009.12.04

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２棟目公開

お約束の物件公開。今日は２棟目。↓平成１８年の３月に当時築１７年で購入。現在築２１年。購入価格3,100万　満室時利回り14.1%満室で購入。元オレオレパレス。今も名前はオレオレパレスのままです。地下鉄東西線の駅から徒歩６分。所有物件の中では一番良い立地です。外観はまずまずでしょうか。購入時利回り14.1％→現在利回り12.7%と利回りは大幅ダウン。現在満室。購入時からの入居率94.3％ローンも完済まで残り６年３ヶ月。あと６年３ヶ月で購入から１０年。その時点で妻に売却。その５年後くらいに新築RCに立替予定。見栄え、立地、間取りともバランスが取れていますが利回りが下がり過ぎ。家賃相場をネットで調べて購入しましたが実際はもっと低かったという事です。現地ヒアリングできない弱みがでました。まだ家賃の非常に高い方が３名、やや高い方が２名いるのでさらに利回りが降下する可能性大。この３年半の純利回りは９％くらい。外観はところどころ補修した方が良いのですが、絶対にやらいないといけないレベルでもありません。が、しかし過去には５００万の見積りが・・・丁重にお断りしました。自己評価　Ｂ＋ or Ａ-

2009.12.03

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１棟目公開

お約束の物件公開。まずは１棟目。ジャジャーン！↓平成１７年の７月に当時築１５年で購入。現在築１９年。購入価格2,380万　満室時利回り14.1%満室で購入。満室ですが駐車場２台空きだったので購入時の利回りは13.8％でした。地下鉄東西線の駅から徒歩１３～１５分。アパートに辿り着くまで迷路のようで１度も最短でアパートに行けたことがありません。建物は１Fが駐車場で２F、３Fが居室という北海道にはよくあるアパート。私の家族には色が不評です。入口も穴倉のように狭く、ドアもなくしかも通路がコンクリートではなく土。購入時利回り13.8％→現在利回り13.8%と利回りも下がっていません。現在満室。購入時からの入居率97.6％購入時からの退去者３人のみ（１名は病死）ローンも完済済あと５年半で購入から１０年。その時点で高利回りで売却予定。見栄え、立地、間取りともあまり良くありませんが、私の４物件で１番良い結果を出してくれています。購入代金の諸経費も含めた2,600万を分母にリフォーム、広告費、管理費など全ての経費を収入から差し引いた純利回りはちょうど１０％くらいになります。自己評価　Ｓ

2009.12.02

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１１月の入退去実績

毎月恒例年初にたてた目標に対して１１月のレビュー１０月のレビュー１１月の実績は1棟目　８/８　満室2棟目　８/８　満室3棟目　１０/１０　満室　4棟目　１８/１９　（１２月から満室）合計　４４/４５　入居率97.8％今年に入ってからの総合入居率は９１．２％（451.5/495）フリーレント分２ヶ月分を計算にいれても総合入居率90.8％１２月からは完全満室。退去予告は１ヶ月前ですから目標達成は確実となりました。最終着地は９１.６％までいきそう。パチパチパチ(^^;)退去の方は出来すぎの状態が継続。まだ２室のまま。このまま２室で終るとデータ上は平均で１人あたり２０年住む事になります。こちらは奇跡です。入居率がもっと高い人は山ほどいると思いますがシングルでこの退去率はなかなかないのでは？それだけは凄いと思います。

2009.11.30

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入居理由の確認

最後の１室を埋めてくれた営業マンに理由を確認。・部屋が綺麗だった。・灯油ストーブだった。・入居者が希望している場所に近かった。・足腰が弱いので１Fを希望されていた。あまりに普通の答えでした。この理由が決め手だろうと確信していた理由があったのですが、聞くのを忘れてしまいました。絶対にそうだと思っています。ブログでは公開しませんが・・・と言うか過去のブログにヒントは書いてあります。私の物件も含めて３つくらいの部屋をご覧になったそうです。「２年前にも埋めましたよ！」と営業マンは言っていました。あとで調べたら別の店舗の時に確かに決めてくれていました。「良く憶えていますねー。」と言ったところ「営業マンは自分の決めた物件は憶えているものですよ。」と言っていました。良い意味で営業マンの記憶に残っていないと絶対に決まらない物件＝紹介されない物件になっていくんでしょうね。ところでお約束の物件公開は１２月２日（水）からはじめる予定です。

2009.11.29

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ドバイ発円独歩高

ドバイの信用不安からはじまった円の独歩高。そして世界の株安の連鎖。何となくサブプライムローンが発覚した時と雰囲気が似ています。しかし前から書いていますが為替は読めません。継続して儲けるのは至難の業？ではないかと思い短期で売買したことはありません。ボーナス日がちょうど１週間後。ボーナス毎に株やリートを購入しているので、この時期の株安は私にとっては好都合。もちろん手持ちの株は下がっていますが当面は売る気がないのであまり気にしていません。しかし、こういう金融の動きを見ていると不動産投資をしていて良かったな、とつくづく思います。

2009.11.28

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夜逃げ解決！

夜逃げ事件が解決しました。夜逃げのブログ１夜逃げのブログ２夜逃げのブログ３母親宛に警告文を郵送後に母親から電話があったようです。警告文の効果あり！私もお話した時にこの人には効くと確信していました。何と現在、名古屋で仕事をしているようです。今月末が初めての給料なので11月末に2ヶ月分、12月に2ヶ月分支払う事で決着。でも一体いつ退去するの？春頃に退去するかも知れないそうです。私としては入金さえしてくれれば問題ありません。完全満室になったとはいえ、入金ベースでやっと完全満室の目処がたちました。ひとまず良かったです。

2009.11.27

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長期入居対策２

今年は長期入居対策として光触媒　人工観葉植物を２棟目と４棟目に置こうと思います。こんなやつ本来は本物がいいのでしょうが遠隔地ではどうしようもありません。ネットで発注して清掃業者さん宛に送って、置いてもらおうと思っています。あとは問題のある入居者以外に今年も年賀状をおくります。退去が少ないとアパート経営が劇的に安定します。何とか知恵を絞って満足度をあげ安定経営していきたいと思います。

2009.11.26

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長期入居対策１

完全満室となったためこれからは長期入居対策に集中。集中と言ってもこれまでやってきた事を繰り返すだけ。１つは入居期間確約キャンペーン今年の３月に３人が2年間の確約をしてくれましたが今年中にさらに１人追加。２つ目は誕生日プレゼントこれは１人の方にだけ実施していますが次回は２万相当分の物を贈る予定。３つ目お歳暮これも１人の方にだけ贈っています。これらの施策はお会いした事がないのでアンケート、電話、管理会社からの情報をもとに入居者の性格を分析して使い分けして実施しています。

2009.11.25

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降格人事

今年は順調なアパート経営。一方で本業のサラリーマン業は順調ではありません。社内の権力闘争に敗れて１０月から降格人事。降格になっても給料は変わらないのでいいのですが、この厳しい経済環境でボーナス減と月収も若干減っています。昨年と比較して約10%くらい年収が下がる見込み。今年の妻の年収の120万を足しても昨年の年収には遠く及びませんが、結果的には妻に働いてもらっていて幸いでした。また降格になるとまわりの視線が変わります。全く気にならないと言うと嘘になりますが不動産収入、配当収入があるのでまわりの人が思うほどは気にしていません。もうどんなに長くても10年以上は勤めるつもりもないので、収入さえ確保できれば社内の出世競争など関係ありません。

2009.11.23

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銀行融資

いかに銀行からお金を借りるか？というセミナーも多いようです。しかしこれは異様な事では？貸すのが銀行の仕事ですから借りる方はお客様。私は銀行に頭を下げるつもりもなければ印象を良くして気に入ってもらおうという気もサラサラありません。できれば銀行から借りてほしいと言わせるようにするのが夢。今のところ融資は一度も断られた事はありません。もっともフルローンをお願いする気もないのでキャッシュを相当入れたからでしょう。１年以内、夏頃がベストでしょうか、に物件を１棟購入予定ですが有言実行といきたいところです。

2009.11.22

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キャッシュフローが全てか

RC物件をフルローンで購入。長期のローンが組んで満室近くで安定した家賃収入があればキャッシュフローざっくざっくでハッピー人生！それこそ不動産投資の王道という風潮が多いような気がします。そのため銀行からお金をどう借りるかという事だけでコンサルが成り立ったりしているようです。そりゃー長期のローンで安定した家賃収入があればキャッシュフローが出るのは当り前。安定した収入のある人が車を買って３年ローンを組んだ場合と５年ローンを組んだ場合とでは月々の生活は５年ローンの方が楽になるのと同じ理屈。私はよく言われるキャッシュフロー至上主義には？？？その人の目指す方向性によるので否定はしませんが個人的には如何かと思います。積算価格が高い物件をフルローンで借り、できるだけ長い期間のローンを組めばキャッシュフローが多くなります。銀行の融資がつき易く売却できる可能性は高まるとは思いますがそれによって必ず希望価格で売れる保証は全くありません。しかも１０年後、２０年後ということになれば夢物語と言ってもよいでしょう。その間に家賃の下落は？金利の上昇は？税制は？入居率は？不動産市況は？銀行の融資姿勢は？色んなリスクがあります。仮に初めて自分が不動産投資をはじめるとするとキャッシュが少なければ２００万～４００万で買える競売物件か指値でそこまでにもっていける戸建で勝負。キャッシュがあれば満室にできそうな木造物件にある程度のキャッシュを入れて購入します。２００万から４００万のキャッシュもなければ？不動産投資をあきらめるか、貯まるまで待つでしょう。

2009.11.21

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夜逃げ？の対処

管理会社に滞納の状況を確認。案の定、進展なし。連帯保証人もいないし、本人とも連絡がつかないので手のうちよがないという返答。携帯はつながるのですが出ないようです。もはや確信犯!この方もともとはリプラスの保証に入っていましたが、リプラスの倒産で保証人がいなくなりました。さらにこの物件の管理は５月に変更しているため情報が（親の住所、電話番号)伝わっていませんでした。そこで親の連絡先を伝え、書面で警告文を郵送してもらうことに。はたして効果はあるでしょうか？お母さんは良さそうな人だったので何とかなる気もするのですが・・・最後に管理会社には水抜きのお願いもしておきました。

2009.11.20

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夜逃げ？の部屋

今月の収支報告書が届きました。プチ滞納の方が３名います。例の夜逃げ？の方は９月分から引き続き滞納状態。状況を聞こうと思って管理会社の督促担当に電話を入れましたがお休みでした。契約書を見直すと勤務先と実家の連絡先が書いてあったので自分で電話してみました。勤務先では半年以上前に退職したとの回答。実家に電話すると「居ませんがどなた？」そこで「大家ですが９月から入金がなく、部屋にも入れなくなっているのでこの寒さの中、心配で電話しました。」すると「正月には帰ってくると思うので私からちゃんと言っておきますから。」何だかかわいそうです。でも家に入れないと言っても心配せず、正月に帰ってくると言っているという事は何か知っているのかも。滞納担当者と相談してどうするか決めようと思います。

2009.11.19

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またまた水漏れ

カビの部屋の件で管理会社と話をした際にまたまた水漏れの報告。４年半の大家人生ですが、一番多いトラブルです。今回は３階の方が新しい洗濯機を購入し排水がちゃんとしていない状態で外出。そのため水漏れが発生して２階の部屋が被害を被ったようです。入居者が保険に入っていたので全く問題ありません。原因はいろいろですが水漏れ事故は本当に多いですね。

2009.11.18

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カビの部屋のその後

カビの報告があってから２週間以上経過しました。空室は早急に無料で手直ししてくれたお陰で先日、入居が決定しました。以前のブログしかし先日うまった空室の隣の部屋にもカビが発生していると聞き、できれば早めの見積りをお願いしていたのですが連絡がないのでしびれをきらして電話しました。「今日、郵送しようと思ってたんですよ！」と調子の良い事を言っていましたがグッと抑えて優しく状況確認しました。思ったよりはコストがかからないようです。３mmのガラスを５mmに交換するのも含めて１３万程度。しかし管理会社としては今月あたりは年間と通して一番、暇な時期なのでは？そんな時に何でこんなに対応が遅いの？と少し不満があります。まー満室にしてくれたので良しとしましょう。

2009.11.16

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妻へのご褒美

いつも堅いイメージの文面なので、わくわくリッチさんを見習って本日は絵文字を使ってみました。使い方が間違えてたらすみません（≧□≦）°°。まさかの完全満室♪（*´∇｀*）妻にも完全満室になればブランド物のバッグを買う約束をしていました(^^;)不動産投資には全く無関心な妻。たまに入出金のお願いをしている程度。心からそう思っているのか分かりませんが「すごいねー！」と言ってくれました(^^;)頑張れば良いことがあると教えるためにも子供たちにもフンパツしよう<(_ _)>

2009.11.15

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完全満室の詳細確認

最後に決まった１部屋の詳細確認をしました。決めてくれたのは仲介最大手のJ社。家賃は募集家賃より６千円UP。仲介担当の裁量で家賃を上下させる札幌ではよくある事です。華美なリフォームによるものではありません。ラッキー！条件は広告料３ヶ月、ペット礼金ナシ水廻り清掃料は退去時、謝礼３万相当。札幌でもやや条件の良い方だと思います。１０ヶ月も決まらなかったので１１月限定という事でこの条件を出しました。完全満室になったら４棟の物件を公開するとブログで書いていたので正式に契約書が届いた時点で公開します。まさか完全満室になると思わず軽い気持ちで書いたのですが・・・おそらくブログをご覧になっている方の物件はすばらしい物件ばかり。それに比べて私のは相当劣ると思います。公開した時に物件写真、立地などをご覧になると激戦地札幌でこれで満室にできるの？ときっとビックリされることでしょう。

2009.11.14

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完全満室！！！

ついに完全満室！！！２年ちょっと前に４棟目を購入後はじめての快挙です。４５/４５の１００％やったー！！！リーチになってから１ヶ月半過去のブログいつもは入居が決まった時は電話で連絡がくるのですが、今回はFAX。帰宅が遅かったため詳細は聞いていません。入居は１２月１１日なので厳密には退去がない前提での満室です。後は退去がない事を祈るだけ。でもなぜいい話なのに電話してくれなかったのか？今日、詳しく聞いてみようと思います。

2009.11.13

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ゴールド免許

初めてゴールド免許になりました。免許場まで遠いので更新が警察で出来るのはものすごくメリットがあります。ところで最近は不動産に関する動きがめっきり少なくなりました。いいのか悪いのか？多分、いい事なんでしょう。

2009.11.12

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ニューシティレジデンス

ニューシティレジデンスの民事再生から約１年。かなり含み損を抱えたこともありましたが、何とか買値から１０％以上、上回るところまできました。ニューシティレジデンスが売買停止になる直前に１口１万程度で１１口を捨てるつもりで買い足したのが勝因。ビ・ライフとの統合でこれだけで７０万くらいの利益がでそうな状況になってきました。過去のブログ最近またリート市場も低迷ぎみ。今年の冬のボーナスでもリートを買い増す予定です。

2009.11.11

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投資戦略変更

この先10年を見据えてどうアパート経営をしていくか？ということをいつも考えていますが、一度だした結論もよく変更します。この先４年くらいは追加購入せずその先はさらに家族に不動産所得を分散して法人をつくることなく節税するつもりでしたが戦略変更。１年後くらいまでに１棟追加購入。１年半後を目処に法人を設立。今年、思った以上に利益が出そうな事。それよりもこの経済環境で本業で何が起きても大丈夫なようにサラリーマン収入と比べて手取りベースでちかいところまでもっていくためです。時代の動きにあわせて投資戦略も変更せざるを得ません。

2009.11.09

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スライド契約

なかなか決まらない１室。いくつか手を打っていますが効果がでていません。そろそろスライド契約に期待するしかないのか？昨年は１室このスライド契約で決まりました。スライド契約で決まった日記スライドで決まると入居は３月ですから完全満室の夢は断たれるといってもいいでしょう。ただ昨年は１１月末に１室決まっています。１１月に決まった日記あまり期待せず、やることやって朗報を待ちたいと思います。

2009.11.08

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メール営業

FAX営業でも効果がでずなかなか決まらない１室。はじめてメール営業でもしようかなと思い懇意にしている仲介営業に電話。「最近メールでの営業は増えていますか？」「？？？個人の方？という事ですか？業者からこの物件を決めてほしいというメールは多くなっていますが、個人の方は少ないです。」「良さそうな営業メールを転送してもらえませんか？」「分かりました。今日は休みなので出社したら送信します。」このやりとりがあってから１週間。連絡はありません。あまり無理も言えないので自己流で今週から今月いっぱいメール営業しようと思います。

2009.11.07

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高過ぎる家賃は取り戻せる

電車の中のSPAの広告で「高過ぎる家賃は取り戻せる」というものすごく気になる広告がでかでかとでていたので早速本屋で立ち読みしてしまいました。内容は知っているような事ばかりで目新しいものはありませんでした。利益追求に走っている大家が多いような偏見で書かれているようです。首都圏では更新料も当てにして不動産投資をしている人も多いと思いますが今後、近い将来なくなる前提で考えたほうが良さそうです。

2009.11.06

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