サラリーマン大家　実況生中継

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  大手仲介B社営業マン

  大手仲介B社営業マンに電話２年前に札幌で営業活動をして依頼お付き合いをさせてもらっている人です。この人に逆営業をされて結果的には私の４棟の内、３棟が今回でB社の管理となりました。ちょっと前に３棟目の管理変更の件で話した時は６月、７月はキャンペーンなので、すぐに決まりますよと言ってくれました。実際に１棟目、２棟目は満室にしてくれています。３棟目さえもう少し入居率が上がれば年初の目標達成が見えてきますし、上がらなければ達成できません。 ところで、この営業マンに夜の６時３０分に電話しましたがお客様のご案内中でした。携帯に電話するとこの方、ご案内中が多いです。できる営業マンは違いますね。用件は３棟目の管理の進捗状況の確認でしたが、直接、管理担当に電話する事にしました。この会社は地域で管理担当が違うのでできる人だとうれしいのですが・・・ 堅い話の後はこの１枚ベローナにて 

  2009.05.10

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  4棟目退去部屋のリフォーム依頼

  3棟目の再リフォームを依頼した会社に4棟目退去部屋のリフォームの依頼をしました。リーズナブルなのに対応も早いこの会社非常に良い会社です。 早速メールに退去部屋の写真を添付してくれました。その写真を見て以前この会社からもらっているフルフルの見積りから不必要なところを削り返答待ちの状態です。4棟目はトラブルのあった管理会社と管理契約を継続していますが、リフォームは当面、別の会社に頼む事を書面で通告済みです。そう言えばその通告の手紙が2日前に届いているはずですが、何も言ってきません。仕方がないと思っているのでしょう。今後4棟目でも結果がでなければ解約も辞さない事も通知済み吉とでるか凶とでるか分かりませんが凶とでれば管理会社を変更するだけです。半年くらいは様子見です。 堅い話の後はこの１枚ミラノ市内

  2009.05.09

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  優良入居者対策

  長期入居を狙った優良入居者対策以前のブログ２棟目の２人の優良入居者の方からは全く反応がありませんでした。退去の可能性が高いのかな？と覚悟もしていましたが結局今のところ退去予告はありません。嬉しい誤算？です。お金に釣られず長く入居してくれるのは本当に助かります。おそらく面倒なんでしょうね。そんな人、たまにいます。ちょっとした事で確実に１万円ゲットできるのなら、私であれば間違いなく申込みます。いずれにしても貴重な優良入居者さんです。そっとしておくのが一番の長期入居対策かも知れません。 堅い話の後はこの１枚ミラノ駅

  2009.05.08

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  トラブルでモチベーションアップ？

  ここ１ヶ月での管理会社変更などのトラブル私の場合、何故かトラブルが起きたり追い詰められた時が一番モチベーションが上がります。思い返せば２年前の管理会社とのバトルこの時が一番、燃えました。ちょうどこのブログを始めたころです。このブログはその話題からスタートしています。あとは物件を新規に購入しようとする時は私の場合はモチベーションが上がります。しかし当分、購入する予定はないのでこの手は使えません。それ以外と言えば大家さん仲間で情報交換する機会がある時でしょうか。モチベーションは上がりますがやっぱりトラブルは無いほうがいいですね！ 堅い話の後はこの１枚イタリア　コモのホテル

  2009.05.07

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  大東亜建託

  ちょっと前に富山から帰ってきました。 ４時頃実家を出ましたが、渋滞は全くナシ５時間程度で４５０Ｋｍを走破しました。行きも帰りも渋滞はなく、高速料金も格安でラッキーでした。 ところで私の実家はＹＫＫの工場のある所ですが大東亜建託のアパートが乱立しています。何と私の実家にまで営業に来たようです。周りにには田んぼも多く、さらに競争が激しくなる可能性もありそうです。今でも需給バランスは崩れていそうですが・・・これが地方のそのまた地方で投資するリスクでしょうか？ 堅い話の後はこの１枚イタリア、スイス国境の町コモ

  2009.05.06

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  現？元？管理会社へ手紙

  今日からゴールデンウィーク明日から富山に行くので３日から５日までブログを休みます。ところで昨日も書いた管理会社変更で発生する駐車場の問題そのため4棟目の管理を残したと言っても過言ではありません。そのためフォローと4棟目も解約にならないように頑張ってという意味で営業マンに手紙を書きました。内容は・・・・営業は大変頑張ってくれている・しかしリフォーム（管理担当）は最低・今後のリフォームは別の会社に頼む・4棟目の管理は継続するが今後は空室を　どの程度決めてくれるかにより判断簡単に書くとこんなところですが、物凄く時間をかけて書きました。やる気をなくされても困りますから・・・自分でも傑作だと思っています。電話でも伝えられますが手紙の方が効果があると考えました。3日からこの管理会社はお休みのようなのでゴールデンウィーク明けに届くでしょう。堅い話の後はこの１枚ローマ　ヴィットーリオ・エマヌエーレ2世記念堂

  2009.05.02

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  4月の入退去実績

  毎月恒例年初にたてた目標に対して４月のレビュー３月のレビュー４月の実績は1棟目　７/８　満室（１ヶ月フリーレントは実績に加えず）2棟目　８/８　満室3棟目　７/１０4棟目　１８/１９（４月下旬に１人退去）合計　４０/４５　入居率88.9％今月は新たな入退去の動きはありませんでした。今年に入ってからの総合入居率は８８．１％（158.5/180） もうちょっとですが、時間が経つにつれリカバリーが難しくなります。退去は今のところ２室２月、３月、４月の最大のヤマ場も過ぎこちらは非常に順調です。３棟目をテコ入れしたのでそちらに期待目標達成を諦めません。 堅い話の後はこの１枚ローマ　トレビの泉

  2009.05.01

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  ３棟目優良入居者対策

  3棟目の管理会社変更にあたっての2つの障害１つは駐車場、もう１つは入居者に迷惑がかかる事以前のブログに書いた通りです。以前のブログその中でもどうしても迷惑をかけてはいけない優良入居者が一人います。相場家賃より1万5千円近く高い家賃を払ってくれている方です。そこで日頃のお礼、そして他の入居者からどうしても管理会社を変えてほしいという要望（本当は違うのですが）があったため管理会社を変更する事になったお詫びの手紙に商品券5千円を同封して郵送しました。どうしても退去を止めないといけない優良入居者気持ちが伝わってくれるといいのですが・・・堅い話の後はこの１枚ローマ　スペイン広場

  2009.04.30

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  再リフォーム

  ３棟目の空室改善のため再リフォームを急がなくてはいけません。以前も紹介を受けて4棟目の共用部の塗装をお願いした会社に見積り依頼した後、速攻で発注ゴールデンウィーク明けに工事を完了してもらう事になりました。この会社、リーズナブルな価格でしっかりした仕事をしてくれます。前？現？の管理会社でリフォームしたのにまた一からやり直しで少し損した気分これでやっと3棟目たて直しの体制が整いました。しかしこの8ヶ月の時間と空室期間、そして今回のリフォームと高い授業料、代償を支払う事になりました。全て自分の責任です。 堅い話の後はこの１枚シエナ

  2009.04.29

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  管理契約

  ３棟目は管理契約を解除したため新しい管理会社と管理契約を結ぶ必要があります。今回は迷わず１棟目、２棟目でお世話になっている大手仲介会社B社に決定。これで４棟中３棟がB社の管理となります。B社についての評価は賛否の分かれるようですが、私とは相性が良いのかうまくやってもらっています。１、２棟目は満室ですし、リフォームも全く問題ありません。強いて問題をあげるとすれば若干管理料が高い事くらいでしょうか。営業力はさすがに抜群です。B社との管理契約のやり取りは３度目さすがに慣れたもので必要書類を早速FAXし５月１６日からの契約開始です。以前は律儀に契約書通り３ヶ月前の書面による事前通告をして３ヶ月経って次の管理会社と契約していましたがそこまでは必要がない事が分かり速攻で契約する事にしました。半月分、管理料がだぶりますが早く入居を決めるためには仕方ありません。少しは入居率も改善する事を期待しています。いやきっと改善するでしょう！ 堅い話の後はこの１枚フィレンツェのBAR　

  2009.04.28

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  話し合い解約合意！　管理会社と

  昨日のブログで予告したとおり予め考えたストーリーで３棟目管理会社と話し合い解約に合意してもらいました。４棟目はそのまま管理契約は継続します。ここの営業は頑張ってくれていたし好きだったのですが、管理担当は全く信用できなくなってしまいました。それでも４棟目を残したのは円満に解決するため。３棟目の駐車場の件もあるからです。４棟目の管理は継続するといってもリフォームは別の会社に発注します。３棟目の再リフォームも別の会社で発注します。この件では、色々あると思うのでブログに書いていこうと思います。 堅い話の後はこの１枚フィレンツェ　ヴェッキオ橋

  2009.04.26

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  管理会社を変更するか？

  ３棟目での管理会社の不手際でしばらく管理会社を変更するかしないか、しばらく悩んでいました。管理会社の不手際今度リフォームの見積りが４月中に来なければ、３棟目は解約、４棟目はしばらく実績をみてどうするかを決め、その文面の下書きまでしていました。しかし・・・昨日、見積りが届いてしまいました。もっとも、もうリフォームのお願いはするつもりはありません。んー、どうするか。本音としては３棟目は管理会社を変えたい！しかし駐車場の件もあるし、悩ましい。営業の人はがんばっているのだが・・・などなど結論としては話し合い解散ならぬ話し合い解約をしたいと思います。（通用するかな？）３棟目は解約し、その代わり４棟目は管理を残す。そんな条件の話し合いです。本来であれば、そんな気にせず割り切って解約しても良いのかもしれませんが何と言っても駐車場・・・いずれにしても今日の午前中に電話で話し合いをしてみます。堅い話の後はこの１枚フィレンツェ　シニョリー広場

  2009.04.25

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  早くも保険金の振込

  以前のブログにも書いた保険の見舞金確認していなかったのですが、４/１３に早くも振込まれていました。以前のブログこの事故のお陰？で本来かかるリフォーム代もかかりませんでしたし、逆に20万弱の利益？で万々歳です。1ヶ月のフリーレント代、空室期間、広告費を差し引いてもプラスです。家賃は7千円安くなりましたが、1台だけ空いていた駐車場を7千円でかりてくれるので収入も変わりません。退去があって収支が良くなる経験は初めてです。堅い話の後はこの１枚フィレンツェのドゥオモ

  2009.04.24

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  排水管清掃

  昨日のブログで書いたベンディアムさんの監視カメラの件どうもBBフォンでも見れるようです。ミットさんから教えてもらいました。失礼しました。ところで先日、自宅賃貸マンションで排水管清掃がありました。この賃貸マンションには８年ほど住んでいますが、築１０年なのでそろそろという事なのでしょうか。私のアパート４棟は全て築２０年程度です。昨年暮れに１、２棟目管理会社から薦められ２棟は排水管清掃を実施しました。コストは１棟８室で６万弱２棟分で１２万弱入居者の満足度向上のためには仕方のない出費です。しかし１部屋１０分程度の作業でこの価格！（今回の自宅の作業で分かりました）自分が賃貸に住んでいなければ分からなかったことでしょう。堅い話の後はこの１枚フィレンツェ　シニョリー広場

  2009.04.23

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  Bフレッツ

  1ヶ月近く前になりますが、４棟目管理会社からBフレッツを導入しましたと郵便物で連絡がありました。導入しましょうか？ではなく導入の申込みをしましたと・・・４棟目はまずまずうまくやってもらっていましたし最近、書いていたような問題もなかったので文句も言わず確認だけで済ませました。おそらく何か手数料でも入るのでしょう。そうでなければ管理会社はやらないでしょうから。これで３棟目に続いてBフレッツ導入は２棟目個人的にはベンディアムがいいかなと考えた事もありましたが、止めました。理由は２つ・私のアパートは属性の低い人が多い　（家賃が安い）のでインターネットの　ニーズが低い・ベンディアムでものすごく魅力を感じた　遠隔地カメラがBBフォンでは使えない私は親戚中BBフォンなので、これははずせませんでした。自分で確かめた訳ではありませんが誰かのブログに書いてありました。色んな人のブログを見る事は参考になりますね。堅い話の後はこの１枚フィレンツェ　ミケランジェロ広場からの光景

  2009.04.22

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  土地購入？

  先日まで書いていた3棟目管理会社を仮に変更する場合２つのネックがあります。一つは入居者に不便をかける事もう一つは隣の駐車場の問題駐車場の件はかなり前のブログでも書きました。過去のブログ１過去のブログ２この通り、以前と同じ問題が発生します。そこで今回の厳しい対応をする前に管理会社に隣の駐車場の所有者の名前と電話番号を聞いておきました。駐車場の土地を購入するのか？多分しないでしょう。どこかのタイミングで連絡し鬼のような指値？でも通れば可能性はゼロではありません。このアパートの生命線はこの駐車場いつもこの問題で頭を抱えてしまいます。堅い話の後はこの１枚ヴェネチア サン・マルコ寺院

  2009.04.21

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  ３棟目のたて直し　その４

  昨日まではイタリアに行く前までの話。イタリアに行く前にブログで書いた通りややきつく営業の方に話をしたので、リフォームの見積りがきていると思っていたのですが、きていませんでした。そこで今回は営業担当ではなく管理担当に直接TEL（4月16日の話です）やる気があるのか？ないなら他で頼んでも構わない。そして、以前、営業の人に話した内容と同様の事、最低のリフォームだとかこれでは決まらないなどの話をしました。他の大家さんの近くの物件も中々決まらないなどと言い訳をするので私の別の管理会社の２物件は、３棟目よりも決めるのがさらに厳しい物件だが満室にしてくれている事や、その会社と比べてリフォームも格段の差があった事をストレートに言いました。そして決まらない一番の要因はリフォームだと！さすがに言い訳できないようで押し黙ってしまいました。厳しい話はしましたが、もちろん怒鳴ったりはしません。冷静に厳しく話しました。多分、心には突き刺さっているとは思いますが・・・最後に今まではリフォームで値切った事はないが今回は管理会社の落ち度もあるので値切る事も言っておきました。このブログを見ている方の中には私が管理会社をいじめているように感じる方もいるかも知れません。しかし私は逆だと思います。手抜きによって実際に被害を被っている訳ですから・・・ローマに住む日本人の人の言葉｢ローマの２大名物はスリとぼったくり｣まさに今回の件はぼったくりに等しい！ぼったくられて怒らない人はいないでしょう。 本来であれば即刻、契約解除してもいいくらいですが、1年前に管理会社を変更したばかりで入居者に迷惑がかかるので、穏便にやっています。効果があるといいのですが・・・いずれにせよ最後は自分、大家自信の責任です。今回も管理会社の事を厳しく書いていますが管理会社を選んだのも自分、長期間にわたり足を運ばなかったのも自分全ては私の責任です。 堅い話の後はこの１枚ヴェネチアの水路

  2009.04.19

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  ３棟目のたて直し　その３

  昨日のブログの続きです。そこで・・・イタリアに出発する前日にしばらく不在にする事を伝えた際に長文になりますが以下のような事を伝えました。相手は営業を担当する管理会社の役員です。 １年間、一室も決まっていない。これは異常だ。以前に言ったと思うが４棟保有で２棟は御社、もう２棟は別の管理会社別の管理会社の物件は満室別の管理会社は当初４室の空室があったが、全て３ヶ月以内に決めてくれた。３月中旬に退去の部屋もリフォーム後、一週間で決めてくれた。立地も3棟目以下、外観も良くない物件なのに・・・営業的にはすごく頑張ってくれていると思う。問題はリフォーム先日も伝えたが、今まで付き合いのあった３社の管理会社で最低昨年夏にリフォームした部屋の汚いガスコンロが半年以上、放置されていたのはどういう事か？その他の部屋２０３の床もシミだらけ、１０５はくもの巣や虫の死体だらけ。（少しだけそうじしたが）もう１回、別の会社にでもリフォームをお願いしなくてはいけない！この前札幌に行って決まらない理由がよく分かった。内見者をつれてくる→汚いから決まらない→営業マンに決まらない物件と認知される→内見者を連れてこなくなる、あるいは当て馬物件→空室が埋まらないCF、クロスなどの原価は全て分かっているが、御社には値引き交渉もした事がない。それだけ利益を出させている。それにシングルレバーの金額を１月に教えてくれと言って２月に再度、催促したのに未だに連絡なし。多分、遠くに住んでいるからなめられているんでしょう。以前、縁を切った管理会社の対応に似てきた。こんな感じです。 営業も十分だとは思っていませんがそれを言うと全否定してしまうのでやめました。また、３ヶ月、様子を見て改善できなければ管理会社を変更する事も電話で話す前に言うつもりでしたが、今回はやめました。ここからは自分の交渉力と根回しでこの難局を乗り切らなくてはいけません。 堅い話の後はこの1枚ヴェネチア近くのホテル

  2009.04.18

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  ３棟目のたて直し　その２

  今日からサラリーマン業再開です。気分はもちろんブルーです。さて本題です。何故、管理会社の変更まで考えるようになったのか。もちろん１年間、決まっていない事も要因の一つですが、もっと大きな要因しっかりリフォームしていなかった。極論を言うとクロスを替えただけこれでは決まる訳がありません。遠隔地でアパート経営する際に陥る罠リフォームを自分で確認できないため見積りを取ってその通りであれば問題ないだろう！ところが・・・思い通りになっていない。これでは絶対に空室は埋まりません。ここも大手仲介B社に管理させておけば良かったと後悔しています。堅い話の後はこの１枚ベローナのとある広場

  2009.04.17

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  ３棟目のたて直し

  私の今一番の課題は３棟目のたて直し建替えではありません。他の３棟での入居率が９４％ところが、３棟目だけは７０％大きく足を引っ張っています。しかもほぼここ１年、空室が埋まっていません。管理会社変更も含めた手荒いたて直しが必要です。しかし遠隔地からのため、ゆっくりと、うまくやらなければいけません。ただ怒るだけでは、効果はなく自分に不利な状況になるだけ過去、管理会社の変更で経験済みです。相手を持ち上げたり、厳しくしたり、管理担当、営業担当に対しても対応を変えなければいけません。要するに駆け引き最終的には相手に仕方がないかと思わせるしかありません。それまでの過程で変化があれば管理変更もする必要はないのですが・・・ 堅い話の後はこの１枚ミラノのドゥオーモ

  2009.04.16

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• イタリアから帰ってきました

  ほんの少し前にイタリアから帰ってきました。ミラノ→ヴェネチア→フィレンツェ→ローマ３度目ですが何回、行っても最高です。誠に勝手ながらしばらく写真をちょっとづつアップしていこうと思います。アパート経営の方ですが、動きはないようです。 良い事も悪い事もなしいいのか悪いのかよく分かりません。

  2009.04.15

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• イタリアに行ってきます

  これからイタリアに向け成田へ行きます。イタリアは８日から１５日までそのため今日から１５日か１６日までブログを休みます。

  2009.04.07

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• 満室にしてくれた営業マンにお礼の電話

  １棟目を満室にしてくれた営業マンにお礼の電話をしました。多分、できる営業マンだと思います。朝から何度も電話しましたが、お客様の案内という事で中々連絡がつきません。６時過ぎにようやくお話ができました。まずはお礼そして謝礼を贈る旨を伝えました。管理を任せてもらっているので要りませんと言われましたが、いつも贈っているのでと言ってやっと納得してくれました。何ていい人なんでしょう！本当は決めてもらった後なので謝礼を贈らなくてもいいのですが、２棟目最寄のお店の営業である事そして６ヶ月は空室を覚悟していた１棟目をわずか１週間で決めてくれた事に心から感謝という事で１万円のＱuaカードを贈ります。後は紹介してくれた理由を確認・自社管理物件だった・部屋が綺麗だった・家賃が安かった・駐車場付だったとの事もっと嬉しかったのは他に物件をお持ちでないですか？と聞かれたので一番、苦しんでいる３棟目の話をしたところ、私の物件を知っていて、よく東区にも行くので紹介します！と言ってくれました。何と何といい営業マンなんでしょう！非常に気分が良くなりました。

  2009.04.07

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• 入居予約の確認

  あっさり決まった１棟目の件で再度、管理会社に確認お礼と決めてくれた営業マンを教えてもらいました。でっきり１棟目、最寄の営業かと思いきや何と３～４駅、離れた２棟目最寄のお店の営業マンでした。明日、決めてくれた営業マンにお礼と決め手を聞いてみたいと思います。後は８日～１５日までイタリアに行くので連絡がつかない事も伝えました。それについてはちょっと困った感じでした。まー、何とかなるでしょう。

  2009.04.05

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• またまた保険で儲かった？

  帰宅すると１棟目、２棟目を管理する大手仲介会社のB社から郵便物嫌ーな予感！ついにきたか？と思いきや以前１棟目であった水漏れ事故の保険会社への請求書１棟目の水漏れ事故保険会社への請求額は約９０万高い！内訳は・・・修理費７０万それと・・・臨時費用（お見舞金）２０万ラッキー！これで保険で儲かったのは２度目以前のブログ私の物件の中で唯一の民間の保険会社で支払いが渋いと噂される東○日○だったので持ち出しがあるかと思ったくらいです。その修理代に含まれるためか、その部屋のリフォームの見積りすらきません。まだ分かりませんが、もしリフォーム代もかからなければ、二重にラッキーです。

  2009.04.04

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• １棟目満室

  １棟目管理会社から入居希望者アリという有難い電話家賃を２千円引く事と１ヶ月フリーレントの条件で話はまとまりそうらしいようです。うれしいのですが何故かサラリーマン業で疲れ果ていつものような喜びは感じませんでした。何回も書いていますが、１棟目はハードルの高いアパートそれがリフォーム完了後１週間で決まってしまいました。やはりこの会社、客付けは本気になればすごいです。後はうまく操るだけでも・・・あまり嬉しくない事も以前のブログでも書きましたが今年は入社２０年の永年勤続休暇２０日間と２０万をもらえます。それで今日から１０日間（２週間）お休み・・・の予定でした。が・・・急遽、プロジェクトが走り出し本日午後、月曜午後、火曜？は出社しなければいけなくなりました。それでも１棟目、再度満室に比べれば小さな悩みです。８日からはイタリアに行くので必ず休まなければいけません。

  2009.04.03

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• 仲介営業から電話

  昨日のブログで書いた勘違い今回は正真正銘、１棟目最寄の営業マンから携帯に着信この営業マンは１棟目、２棟目の管理を切り替えた人です。もちろん札幌に行った時にも手土産持参で挨拶した人。ものすごく期待して電話に出たのですが保証人がいなくても保証会社の保証で良いかの確認でした。１棟目はそう簡単には決まらないと心の中では思っているので、ガッカリ度は軽微むしろ気にしてくれているんだなーと思えてうれしくなりました。札幌で挨拶した時も突然、行ったにも関わらず、１棟目の入退去状況はもちろん２棟目の入居率が順調なのも把握してくれていました。札幌でお話した時は微妙な時期ですねーなんて言ってました。この営業マンで１棟目はもっているようなもの気長に朗報を待ちたいと思います。

  2009.04.02

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• １棟目管理会社からメール

  会社から帰宅すると気になるメールが１通１棟目のアパート名の件名です。しかも仲介会社の担当？もう決まったの？と期待して差出人をよく見ると管理会社の担当でした。仲介の人は○原さん管理の人は○さん○は同じ文字ややこしい！内容はリフォームの完了と敷金は返還しなくてよくなったという報告ちょっとガッカリこれからに期待です。

  2009.04.01

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• ２棟目の３年間トータル収支

  2棟目を購入してちょうど３年経過３年目の全ての経費を差し引いた実質利回りを算出しました。６．３７％悪い！２棟目は４棟の中では一番駅近でエリアも札幌の中ではいいと言われる地域しかも昨年６月からは満室要因は・・・３月に２室の退去があり、リフォーム代広告費がかさんだ事そして入居者の入れ替わりによる家賃の低下これに尽きます。長期入居対策がいかに重要かがこの事実からだけでも分かります。購入当初は満室で表面利回り１４％程度が今や１２．７％過去３年間の実質利回りは１年目は１１．７６％２年目は７．８４％３年目は最初に書いた通りで３年間で２５．９７％回収今、一番苦戦している３棟目の２年間とほとんど変わりません。ちなみに他３棟の実質利回りは１棟目実質利回り３棟目実質利回り４棟目実質利回り１棟目、３棟目と比べると立地もはるかに良く、今も満室でもこの状況不動産投資はやってみないと分かりません。ただ今現在は満室ですし、退去の予告もないので、これから先の１年間に期待です。

  2009.03.31

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• 3月の入退去実績

  毎月恒例の年初にたてた目標に対して３月はどうだったのかレビューしました。２月のレビュー３月の実績は1棟目　７．５/８　（３月中旬に１人退去）2棟目　８/８　満室3棟目　７/１０4棟目　１８/１９（４月下旬に１人退去予告）合計　４０．５/４５　入居率90％3月から４棟目で２室入居があったので入居率は改善して初めて目標に届きました。今年に入ってからの総合入居率は８７．８％４月末に１室の退去予告を考えると入居率の目標達成に黄色信号逆に退去は４月の退去予告を入れても今のところ２室こちらは順調です。年初の目標に対してはもう一歩といったところでしょうか。

  2009.03.29

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• 退去予告

  札幌に行く直前のちょうど今から10日前の18日4棟目管理会社から1枚のFAXが・・・4月末の退去のお知らせです。痛い！札幌に滞在中に電話で退去理由を確認しました。理由は・・・卒業のため自宅に引越し仕方ありません。何か問題点はありませんでしたか？と聞いたところ・１Fで日当りがあまり良くない。・１Fのため？湿気が多く、カビが出やすいなどの指摘を受けました。逆に良かった点は・大家が代わってから共用部が明るくなった・同じくカラーインターホンの取付などサービスが良くなった。などと褒めてもらいました。皆さんやっている事ですが、前の所有者があまりにひどかっただけです。入居した時の理由は？・直感・部屋の中が綺麗・家賃が安かった１０軒くらい見て決めたそうです。よく利用した施設は・コンビニ（サンクス）・コインランドリーなどのようです。これで今年に入って１勝２負負け越しました。特にこの４棟目はあと１室で初の満室！目前だったので残念です。

  2009.03.28

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• 札幌は日本一

  札幌は日本一。管理会社の営業マンが札幌は日本一の激戦地域ではないかと言っていました。過去に聞いている話、今回の札幌で聞いた話、実際の経験などを総合的に考えて私もそう思います。そしてもう一つ札幌が日本一だと思う事があります。それは不動産投資家の皆さんがの暖かさ。本当に親身になってくれます。今回の札幌訪問で改めてそう感じました。激戦、厳冬の札幌で得られた経験は自分にとって貴重です。関東に住んでいて札幌に投資している方も多く苦労されている方もいると思います。4月か5月にはブログで情報交換の場を設定し、同じ境遇の方を集いたいと思います。今回の訪問も踏まえ、自分の知っている事経験、などは全て伝えるつもりです。私もサラリーマンでそんなに自由な時間が多い訳ではないので、あまり多くの方とお付き合いができる訳ではありません。その機会を最後にそれからは定期的に同じメンバーで飲みながら情報交換していきたいと思っています。

  2009.03.27

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• 札幌滞在記　三日目

  札幌滞在三日目。最終日です。朝から滝野すずらん公園でソリ遊び。午後はマサさんなど3人で情報交換。毎日のようにブログを更新している事をほめてもらいました。また、遠くて大変でしょうから、たまには物件を見に行ってもいいですよなどと暖かい言葉もいただきました。毎日ブログを更新するのはサラリーマン大家にはとても大変です。でもブログをやっていなければ今日の出会いは、ありえません。ブログをやっていて本当によかったと思いました。いずれにしても充実した3日間でした。

  2009.03.26

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• 札幌滞在記　二日目

  札幌滞在二日目は家族サービスがメインの日でした。初日は不動産投資家の方にお会いした以外に3棟目最寄の仲介会社に営業したり、空室のチェックで家族全員が揃う時間が少なかったので二日目はその挽回です。1棟目、2棟目最寄のB社営業店舗への挨拶などもやったため、ダブルヘッダー状態。やはり最後はクタクタ。管理もお願いしているため、B社営業店舗では全員が立って挨拶してくれました。1棟目、2棟目の客付けは問題ないと感じました。

  2009.03.25

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• 札幌滞在記初日

  札幌一日目、3連休の初日が一番ハードスケジュールでした。chobbyさん、プレジデントさん、ひでさんから貴重を聞く事ができ勉強になりました。chobbyさんからはガスから灯油への無料変更だけでなく、給湯機まで無料交換してくれる了解をとりつけてもらいました。前にも書きましたが、管理会社が一年半以上かけても良い返事がもらえなかったのに驚きでした。今回は家族サービスも兼ねていたので、家族と行動したり、単独行動したり、妻と二人で行動したりと忙しく最後はクタクタでした。しかし、それ以上に充実した一日でした。

  2009.03.24

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• 札幌へ！

  今から２０日～２２日までの３日間久しぶりに札幌に行きます。ということで、しばらくブログを休みます。本業では一番キツイ時期なので精神的にはボロボロですが実のある旅行にしたいと思います。

  2009.03.19

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• 水漏れの保険の続き

  ２棟目で２月に起きた水漏れ事故以前のブログ結局、入居者の方が加入していた保険でカバーできていたそうです。良かった！管理会社に確認したところ、保険でカバーできたという事だったので、てっきり全労災でカバーしたと思い全労災に確認しました。すると・・・全労災には連絡はないとの事でも申請すれば保険でカバーできますよと言われました。？？？管理会社の勘違い？管理会社に再度確認すると改めて調べた結果、入居者の保険でカバーしたという事でした。B社も保険課というのがあり、そこでやり取りしたため担当者も分からなかったようです。まー、結果的に入居者の負担にならず本当に良かったです。

  2009.03.19

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• 水漏れ事故は保険で対応

  先日の水漏れ事故の保険の件ですが、管理会社が確認したところ私の保険で全てカバーできるそうです。退去の方はラッキーでした。四年間、住んでもらい滞納もなく優良入居者だったので良かったです。ただ前回の水漏れ事故の保険の件はどうなったのでしょう？１ヶ月くらい担当者から連絡がないので駄目だったのか？駄目でも連絡くらいはほしいものです。私の懐は痛まないとは言え可哀想です。私か管理会社が気が付いてあげれば入居者に喜んでもらえたのですが・・・残念です。

  2009.03.18

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• 退去予告ナシ

  先日水漏れ事故で管理会社から電話があった際ついでに2棟目で退去予告があるか聞いてみました。結果はないとの事。よかったー。ここは例の入居期間確約キャンペーンで返事がなかった方が二人いたため最悪二人とも退去を覚悟していました。この2人が退去しなければ、しばらくは満室の可能性が高くなります。100%安心はできませんが少しホッとしました。

  2009.03.17

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• 灯油ストーブに無料交換

  私の物件で一番苦戦している３棟目の東区の物件ガスストーブのため灯油ストーブに代えたいと思っていました。管理会社２社（途中、管理会社変更）に灯油ストーブを無料交換してもらえないか交渉してもらっていました。が・・・最初の管理会社は７０万オーナー負担今の管理会社に相談しても交渉がまとまりませんでした。しかも１年半も待ちました。それが・・・今回、札幌でお会いする有名なchobbyさんに厚かましくお願いしたところ、たった３日間程度で前向きの回答をもらえました。chobbyさんはただ者ではありません。今までの苦労は何だったのか？これは２つの点で大きな意味があります。１つはもちろん無料で人気の高い灯油ストーブに変更できる事。もっと大きな点は管理会社に対するプレッシャーです。遠くに離れていてもツテがあるんだよという圧力です。もちろん管理会社との関係も大事なので事前に自分でもガス会社をさがすことは了解してもらっています。きっと管理会社も驚くことでしょう。

  2009.03.15

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• またまた水漏れ事故が発生

  またまた水漏れ事故が発生しました。1棟目の退去の方の水抜きが不十分だったため下の部屋にまで漏水したようです。退去の方が保険に入っいなかった為私の保険でカバーできるか確認したい為保険証書をFAXしてほしいということでした。1棟目は私の物件の中では唯一全労災ではない保険です。東京海上日動です。保険内容からして保険でカバーできると思うのですがこの会社支払いがあまり良くないという噂もあるのでどうなんでしょう。かなり莫大な金額がかかるようです。いずれにしても私の負担にはならない模様。しかし水抜きが不十分だったのが原因での水漏れ事故は今年だけで二回目。関東では考えられない事です。こんな事で保険金を支払う保険会社も大変です。

  2009.03.14

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• 3棟目、4棟目の状況確認

  管理会社に3棟目、4棟目の状況を確認しました。4棟目はあと1室で満室なのですが問合せも多く、3月中には何とか決められそうだが、3棟目は苦戦しているとの事以前にもブログで書いた通り仲介会社への来店数も昨年より減少しているようです。4棟目が1室は何とかなりそうと聞き少しは安心しましたが、何とかもう1室は埋めてほしいと思います。あとは退去がない事を願うばかりです。

  2009.03.13

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• 1棟目管理担当が退職

  1棟目の退去予定者の退去日を確認しようと思いB社に電話したところ、担当者が先月末で退職したとの事。離職の多いこの業界ですから別に驚きませんでしたが中々、誠実そうな担当者だったので、ちょっと残念担当者による違いは多少あるにしても今のところあまり心配していません。ただ吉とでる事はなくても凶とでることはあるかも知れません。ここは管理をお願いした仲介営業マンがいるので少しは気が楽です。

  2009.03.12

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• 入退去、動きなし

  自分の物件では、ここのところ入退去の動きがありません。今年に入って1人が3月中旬退去予告、2月入居1人（フリーレント１のため実質3月）のまま状態が長く続いています。退去が少ないのは空室が埋まる以上に良い事ですが中々、決まらないのもやはり嬉しくありません。昨年もそうでしたが、3棟目・4棟目の管理会社はこの繁忙期にはあまり決めてくれません。逆に繁忙期以外はすばらしい決定率でした。一体、何が原因なのか？単なる偶然か？ただ1月から1室しか決まらないのは単なる偶然では済まされません。管理会社に状況を確認しようと思います。もちろん、優しく聞いてみます。

  2009.03.11

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• WBC

  昨日のＷＢＣ残念な試合でした。前回の韓国戦であんなにスッキリした試合を観たのははじめてだったのに・・・。アパート経営の方もスッキリ！と言いたいところですが中々、簡単にはいきません。最近、ちょっと別の事にも興味が出始めました。うまくいくかいかないかは２～３ヶ月でハッキリするでしょう。

  2009.03.10

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• 

  IKEA

  今月の20日に札幌に行くのでIKEAに行ってきました。相変わらず物凄い人で全く不景気を感じさせません。買ったのは前回、札幌に行った時と同じポプリ妻が作ったブリザーブドフラワーも置く予定です。前回は空室が10室程度あったので10個用意したのですが、今回は3月中旬退去を入れて5個で済みそうです。空室に置いていきます。まだ5室も空室があるので満足できる水準ではありませんが前回に比べればまだマシです。

  2009.03.08

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• サラリーマン受難の時代の不動産投資

  景気が悪くなり、正社員でも安心できない時代になってきました。多くの人のブログを読んでいますが、脱サラを視野に入れて不動産投資をしている人が多いように思えます。私の場合はリスク対策が一番でしょうか。会社に万が一の事があった場合でも最悪個人的にクビになっても何とかなるレベルに持っていきたいと思っています。そういうレベルになれるのは今のままだとあと８年くらいかかってしまいます。どこぁのタイミングで買い増してそのレベルにもっていきたいと思っています。色々と考えなければいけません。

  2009.03.07

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• 早くも還付金の振込

  早くも銀行口座に還付金の振込がありました。昨年は１昨年に購入した４棟目の不動産取得税の支払いがあったため赤字になりました。還付金があるのは嬉しいのですが、土地代にかかる利子が経費にならないのは、もったいない。なぜ赤字の場合、土地代にかかる利子が経費にならないのか理由がよく分かりません。今後、還付金があるのは将来不動産投資があった時でけでしょう。

  2009.03.06

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• ブログランキング終了

  本日をもってブログランキングを終了させます。今回は確認できた限りでは最高が３６位ずっと低迷していました。優秀なブロガーさんが増えたということでしょうか。今回は元旦からいつもより長く２ヶ月ちょっとやりましたが内容がつまらないんでしょうね。数ヶ月後にまた気が向いたらやろうと思います。

  2009.03.05

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• 入退去予告でドキドキ

  ランキング←不動産投資の情報源入退去予告でドキドキの時期です。昨年のブログを見ても３月４日に２人の退去予告、１１日に１人の退去予告がありました。今のところ３月に入ってからの退去予告はありません。あと１０日ほどたって退去予告がなければ、もう少し安心できると思うのですが・・・ランキング←応援クリックお願いします。

  2009.03.04

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