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Pascalのブログ

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2020年06月の記事

全30件 (30件中 1-30件目)

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玄関ドアを塗装しました。塗ってはいけない日に。

長野県の大家パスカルです。・・・　昨日は塗装日和でした。引っ越しにもいい日でした。　・・・読み進める前にクリックをお願いします。　↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら昨日、2度寝していると、9時ちょっすぎに塗装屋の親方から電話がありました。親方「第2極楽荘の203号室,205号室カギはどこですか？」Pascal「これからすぐ行くから待ってて。」以前から頼んであった玄関ドアの塗装をするようです。カギは私が持ってました。朝からいい天気です。塗装日和です。私も慌てて現地に行って、カギを開け軽く打ち合わせをしました。以前の話では、第2極楽荘の玄関ドアの両面を塗るという話でした。なぜか片面、外側だけ塗装しようという事になりました。結果的に203も205もドアの内側を塗らないことになったのでカギは必要ありませんでした。3時過ぎに親方から「錆止めと下塗りが終わったから帰る。」というメールがありました。親方がこんな時間に帰るというのは珍しいことです。すぐに現場の確認に行ってみると下塗りまでは終わってました。でも、203号室に入居者さんのような人がいます。アート引越センターのトラックも来ています。状況から判断すると、『入居日』に『玄関ドアの塗装』をしてしまったようです。ドアの内側の塗装をやめたことがせめてもの救いでした。もしドアの内側まで塗装してたら、荷物の搬入は大変だったでしょう。※203の玄関です。紫のテープで養生してあります。グラインダーをあてて、錆止め下塗り完了。そういえば、午前中、親方と打ち合わせている時、町の上下水道課の職員さんが来て「これから203号室開栓します。」と言ってました。その時気づくべきでした。ちゃんとスケジュール管理しろよという事ですね。　スマホのスケジュールアプリ使おうかな？　来年はスケジュール帳買おう。おしまい。連絡先は　alainpascalprostアットgmail.com　です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓

2020.06.30

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戸建を売り出してみました。

長野県の大家パスカルです。・・・　6万円で入居中の物件　・・・読み進める前にクリックをお願いします。　↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら自宅から遠い木曽町方面の物件を売りに出してみました。知り合いの不動産屋さんにお願いしました。『at home投資』ではなくて『at home』に普通の空き家として掲載されていました。空き家ではありません。月6万円で入居していただいてます。今のところ退去通知も来ていません。畑(雑種地)もついてきます。近所の方が勝手に耕してます。カウンターのある１LDKです。イスはありません。よろしければ買ってください。おしまい。連絡先は　alainpascalprostアットgmail.com　です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓

2020.06.29

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実質利回りで考える？

長野県の大家パスカルです。・・・　初心者のころ本気で考えてみた。　・・・読み進める前にクリックをお願いします。　↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら不動産投資を始めたころ、「不動産は実質利回りで考えることが大事だ。」みたいなことを言う人や書籍がありました。という事で、初心者だったころ、実質利回りで考えようとしました。当然無理ですね。実質利回りなんて出せません。計算できません。むしろ、実質利回りを根拠にして物件を購入した人がいるのかと思いました。そもそも、実質利回りというのは、1年とかある程度の期間運営してみないと出てこない、結果として出てくる数字です。先行して出てくる数字ではなく、遅行して出てくる数字です。さらに言うと入居率やリフォームの有無とうで毎年大きくブレる数字です。シンプルに考えると、物件購入の根拠は、表面利回りで考えたり、シミュレーションして考えたりするのが一般的かと思います。CCRを計算する人もいるでしょう。私は計算したことないけど。もちろん立地、築年数等、他に加味することはたくさんあります。数字として処理しにくい部分も大切ですよね。表面利回りでざっくり、シミュレーションもやってみます。ざっくり予想で、・租税公課、火災保険、管理料などある程度読先が見通せるもの・家賃は年1％下落とか・空室率0％、10％、20％、30％みたいに・現状で修繕に必要な費用・修繕費、リフォーム費・修繕費の積み立ても想定できる数字は他にもあるでしょう。話は変わります。職人さんにアパートのリフォームをお願いして感じることは、『職人さんの職歴の長さと仕事の質と関係ない』という事です。20代でも上手い人は上手い、下手な人は50歳過ぎていても下手。上手い人は雇われ人でも上手い、社長でも下手な人は下手。これは大家の世界も同じでしょう。大家業は、経験年数はほとんど関係ないと思います。最初の1～2年、１～２棟目は関係あるかもしれませんが、それ以降大切なのは、個人の努力、行動力等です。それらを積み重ねた経験値がものをいう世界だと思います。(どの職業も同じかな。)わずかな経験年数をかさにきて「実質利回りで考えろ」と整合性の取れないこと、実際には自分にもできていことを言って、自分を大きく見せたいのでしょう。おしまい。連絡先は　alainpascalprostアットgmail.com　です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓

2020.06.28

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利回り100％物件、失敗しても笑える物件購入

長野県の大家パスカルです。・・・　失敗しても笑える物件は、失敗しないんですよ。　・・・読み進める前にクリックをお願いします。　↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら昨日、購入予定物件の重説と契約書の原案が届きました。購入まで1年くらいかかった物件です。まだ買えてないけど。不動産屋さんも、私が購入するかどうか最後まで半信半疑でした。「本当に買うんですか？」と何度も聞かれました。引渡し前なので詳しくは書けません。絶賛休眠中の不動産屋の法人で買います。休眠中の不動産屋は収入がなく経費の捻出ができていません。開業以来、1年で300万円以上の赤い字です。日々赤字は増えています。という事でアパートを一棟購入して、不動産屋の運転資金にあてます。自転車操業不動産です。黒字転換するまでに5年くらいかかりそうです。真面目に不動産屋をやればいいんですが。今回は融資を受けません。受けられません。安くて古くて入居率50％の物件です。金額が安いので現金で買います。金融機関に相談しただけで信用を無くしそうな物件です。「その程度の金額も用意できないんですか？大丈夫ですか？」「うちの基準では評価が全くでないですよ。むしろマイナスじゃないですか？」なんて言われそうです。川上物件か？川下物件か？今回の物件は、不動産屋さん直の物件一般には非公開のようです。安い、ぼろい、かなり古い現状利回り65％くらい。頑張って満室にすると130％？控えめに言って100％くらい？たぶん、Pascalしか買わないと思われた物件です。私も普通の金額では間違っても買わなかった物件です。これを川上物件というのか？川下物件というのか？汚水物件というのか？7月1日決済引き渡しです。7月4日の引っ越しを手伝ってくれるみなさんには、この3K、4戸の衝撃的なアパートを強制的に見学していただきます。もちろん心理的な瑕疵はありません。急用ができたとか言って帰らないようにしてください。今回の物件は、私が言っている『失敗しても笑える物件』です。多分失敗しません。・激安。・ボロだけど廃墟ではない。・購入価格以上でいつでも売れる。・満室にできる。・でも普通には売れない。こんな感じの物件です。おしまい。連絡先は　alainpascalprostアットgmail.com　です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓

2020.06.27

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高利回り物件は危ない？

長野県の大家パスカルです。・・・　低利回りは安全なのか？　・・・読み進める前にクリックをお願いします。　↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら「高利回り物件は危ない。」そんなことを信用している方もいるようです。高利回り物件は、・瑕疵がある。・客付けが難しい。・出口がない。・修繕費がかかる。・築古・都内じゃない。23区じゃないとか。のようです。これらのわけのわからん理由は高利回りとは関係ないことです。上にあげたことは、その物件特有の「瑕疵」「立地」「事情」等ですね。高利回り物件だから、これらのことがもれなくついてくるわけではありません。高利回りの土地には、隣の土地の水道管が通っているとか書いてあるブログがありましたが、これはその物件固有の瑕疵です。高利回りとは関係ないことです。高利回り物件にはもれなく隣の水道管がついてくる地域では、高利回り物件は危険です。間違いなく。世の中には、業者になめられているのか、瑕疵のあるゴミのような多少高利回り物件ばかり紹介されている方や、利益の出ない物件を紹介された際「利回りの高い物件は危ない。」「都内だったら利回りが低くても安定して経営できる。」と洗脳されたりした方がいるのでしょう。不幸なことだと思いますが、ご本人は不幸には気づいていないのでしょう。そんな不幸な低利回り信者は何％だと安全だと考えているのでしょうか？利回りが低くなれば一般的には返済比率が高くなります。利回りが低い方が安全というのは一般的には考えにくいと思います。おしまい。連絡先は　alainpascalprostアットgmail.com　です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓

2020.06.26

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戸建投資を始めたい。

長野県の大家パスカルです。・・・　相談を受けました。　・・・読み進める前にクリックをお願いします。　↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら先日、不動産投資を始めたいというAさんと話をしました。Aさんとは以前から知り合いでしたが不動産投資の話をするのは初めてでした。戸建投資の本を何冊か持ってきました。戸建投資から始めたいという事です。よく勉強されています。不動産投資本を読むことは大切ですね。ぜひ不動産投資を始めてほしいと思いました。私は戸建を21戸持っています。　　賃貸用に建てた中古戸建を18戸　　一般住宅の中古戸建て3戸私の地域でも、一般の住宅を賃貸物件にしたものは手堅い需要があります。アパートのように騒音も気にならず、賃貸用に建てれらた戸建のように数戸が集まっているわけではないので、周囲の目も音も気になりません。自由すぎてペット禁止でも犬や猫を飼っていることもあります。私も、自分の地域で一般戸建で収益の上がる物件を探してますが、8年間で　　3戸買えただけです。地域性もあるのでしょう。私がAさんに、「この地域では、一般の戸建投資で収益を上げるのは難しいよ。」と言うと、「そうですよね。」と、あきらめがちにうなずく不動産屋さんのAさんでした。Aさんは地域の物件相場を私よりよくわかってます。さらに、「1棟物の方が楽だし、規模拡大も速いよと。」とアドバイスしました。Aさんは、まだまだ若い不動産屋さんです。大家さんになってほしいものです。私に、かつて10万円戸建を売ってくれたのはAさんです。※10万円戸建の室内です。Aさんはこの10万円戸建を買わなかったのですから、物件を見る目は確かです。おしまい。連絡先は　alainpascalprostアットgmail.com　です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓

2020.06.25

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また紹介してしまったの？

長野県の大家パスカルです。・・・　なんでかな～。　・・・読み進める前にクリックをお願いします。　↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら自分で削った左右非対称パターンのクロックスもどき、雨に強いクロックスもどきになりました。滑りなれていたからグリップしすぎて危ない。あと4，5年はける。　同じ写真を使いました。現在リフォーム現場を4ヶ所抱えています。分離発注なので、自分で段取りをするしかありません。業者さんと個々に連絡を取りながらやっています。普通はそんなに忙しくないんです。でも、ここ数日、忙しい日が続きました。電話対応と現場での打ち合わせがほとんどですが。自分も働きました。『8分の7空室物件』の空室のトイレ掃除とか。忙しい時に自分からどうでもいいことををして、さらに忙しくしてしまう事ってありますよね。まさにそのパターン。先日、不動産屋さんとの連絡不足で、事務所を103号室から205号室に引っ越すことになりました。昨日、205号室への電話の引越しの手続きをしたり、荷物をまとめ始めたりしました。そんな中、管理会社さんより連絡がありました。「205号室をお客さんが気にいっているんです。事務所は空いている1DKにできませんか？」と連絡がありました。205号室は3DKです。「何でまた紹介してしまったの？」と思いつつ、「それはできません。すみません。」とお断りしました。穏やかに。『絶賛休眠中の不動産屋の事務所』　　　　　　＆『絶賛活動中のリフォーム部材のストック部屋』の兼業部屋です。1DKでは無理です。引き続き、引っ越しを手伝ってくれる方、集中・日時は7月4日(土)です。雨でもやります。・１0時くらいからスターです。多分2時間くらいで終わると思います。・お礼は、お昼ご飯と、私の物件見学『戸建10戸編』です。戸建編といっても場所は4ヶ所です。見学コースには私のアパートも1棟だけあります。購入予定のアパートも見れます。参加してくださる方、下のアドレスからお願いします。場所は個々に連絡します。おしまい。連絡先は　alainpascalprostアットgmail.com　です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓

2020.06.24

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クロックスもどきを削ってみた。

長野県の大家パスカルです。・・・　靴底を削ってみました。　・・・読み進める前にクリックをお願いします。　↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら数年前に980円で買ったクロックスもどきが、雨の日によく滑るようになり、単独スピンしそうになりす。左脚の半月板の手術を3回している私にとっては辛い日々です。↑980円クロックスもどき。上から見るとまだ十分使える。↑溝がない。　↑すでに役目を終えたグラインダー。捨てる寸前。↑削ってみました。溝をつけました。ここまではきれいに削れました。↑5分で完成。マスターピース　左右非対称パターン　雨天時に走行実験します。またスピンしたら、グラインダーでさらに削ってみます。それでもだめなら1980円で本物のクロックス買います。かなり汚れます。手にも腕にも黒い削りカスがつきます。気をつけましょう。だれもやらないと思うけど。引き続き、引っ越しを手伝ってくれる方、集中・日時は7月4日(土)です。雨でもやります。・１0時くらいからスターです。多分2時間くらいで終わると思います。・お礼は、お昼ご飯と、私の物件見学『戸建10戸編』です。戸建編といっても場所は4ヶ所です。見学コースには私のアパートも1棟だけあります。購入予定のアパートも見れます。参加してくださる方、下のアドレスからお願いします。場所は個々に連絡します。おしまい。連絡先は　alainpascalprostアットgmail.com　です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓

2020.06.23

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第2極楽荘103号室　手違いで入居決定

長野県の大家パスカルです。・・・　103号室は募集してないつもりでした。　・・・読み進める前にクリックをお願いします。　↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら一昨日、管理会社から電話がありました。店長さん「第2極楽荘の103号室に入居してくれそうな方がいるんですが、ご紹介してもいいでしょうか？」私、一瞬「どういうこと？」と思いましたが、入居者様は神様です。パスカル「いいですよ。散らかってますが見てください。鍵はまだキーボックスに入ってます。」店長「散らかてるんですか？」パスカル「103は私の不動産会社の事務所になってますよ。」店長さん「・・・・。？？？？？。」沈黙の後店長さん「真上の203が103と同じ間取りですよね。そちらを見て判断してもらいます。よろしいですか？」内見していただき、気に入っていただき、めでたく入居が決まりました。このままでは、また事務所のない不動産屋さんいなってしまいます。宅建業法に抵触します。事務所のお引越しです。第2極楽荘の唯一の空室205号室に引っ越します。103号室と205号室の設定家賃の差は1万2千円です。1万2千円の自己負担のつもりで2DKから3DKにチェンジです。103号室は条件が悪い部屋だと自分では思っていました。私の事務所に来たことのある方はわかると思います。そのため、賃貸に出さずに自分の事務所にしていました。管理会社さんとの連絡の不徹底から103号室に入居者さんがつきまいました。ケガの功名というのでしょうか？違うか？引っ越すぞ。どうやって引っ越そう？一人では無理。引っ越しを手伝ってくれる方大募集です。・日時は7月4日(土)です。雨でもやります。・１0時くらいからスターです。多分2時間くらいで終わると思います。・お礼は、お昼ご飯と、私の物件見学『戸建10戸編』です。戸建編といっても場所は4ヶ所です。見学コースには私のアパートも1棟だけあります。購入予定のアパートも見れます。参加してくださる方、下のアドレスからお願いします。場所は個々に連絡します。おしまい。連絡先は　alainpascalprostアットgmail.com　です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓

2020.06.22

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相続大家さんから相談

長野県の大家パスカルです。・・・　お父様から引き継いだマンション　・・・読み進める前にクリックをお願いします。　↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら　昨日は、内装屋さんのPさんの紹介で、お父様から相続された築〇年程度のRCマンションをお持ちの大家さんの相談に乗りました。酒を飲みながら。相続大家さん「12室中5室空きで困っている。」・管理会社の担当者の話では、空室の理由は「マンション近くの坂道が冬季になると積雪で滑るから。」だそうです。パスカル「管理会社をかえるべき」・築〇年のマンションを満室にできない会社は力がなさすぎる。・坂道はどこにでもある。特に急な坂道ではない。立地も悪くない。そんな訳の分からない理由を信じてはいけない。バカがうつる。大家さん「管理会社に対面キッチンをやめるように提案されている。」・通常のキッチンにする工事には1部屋200万円位かるけど、工事をすれば家賃保証をしてくれるという提案・この工事のリフォーム業者は管理会社指定。・通常の原状回復も一切口を出せず、業者も指定できない。パスカル「そんな管理会社を相手にしてはいけない。すぐにかえるべき」・リフォームの200万円は家賃保証の原資なるだけ。・対面キッチンをやめる理由がわからない。・200万円払うより家賃を下げては。200万円というのは一部屋の家賃を2万円下げれば100月(8年)分、1万円下げれば200月(16年)分になることを説明。・下げなくても決まる物件、立地だということ。相続大家さん「お父さんの時からの付き合いで義理がある。」・お父さんが生きている時は常に満室だった。私になってから空室が続いている。パスカル「とにかく管理会社をかえる以外ない。」・あなたは、立地の良いRCマンションを持っていて管理会社から見ればぜひ管理をしたいはず。普通の管理会社を紹介する。・リフォームはPさんに直接発注でコストは圧縮できる。・管理会社は義理を感じていない。感じていたら満室にしてくれるし、訳のわからんリフォーム工事の提案はしてこない。こんな会話が何時間も続きました。酒に酔っていて「管理会社をかえるしかない。」と連呼していました。今回の相談に対して、私のような大家じゃなくても、だれでも同じような答えをするのではないでしょうか。実際にひどい会社があるもんだと思いました。ネットの世界のことだと思ってました。おしまい。連絡先は　alainpascalprostアットgmail.com　です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓

2020.06.21

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『人頭税』みたいな家賃だったんです。

長野県の大家パスカルです。・・・　かつての日系ブラジル人の家賃　・・・読み進める前にクリックをお願いします。　↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら昨日、日系ブラジル人のことを書いていて思い出したことがあります。20年以上前のことです。当時は、仕事の関係上、日系ブラジル人、日系ペルー人、フィリピン人とかかわることも多くありました。当時は大家でもなく、大家になるとは思っていませんでしたが、日系ブラジル人、日系ペルー人の家賃については『ひどいものだ』と思っていました。人頭税という日本史でやった税制はご存じだと思います。「納税能力に関係なく、すべての国民1人につき一定額の税金を課す」というものです。両親と子ども１人だと3人分の家賃です。子どもが保育園児でも小学生でも家賃がかかります。そこに子どもが1人生まれると4人分の家賃になるというものでした。労働能力に関係なく家賃が発生するというものですね。子どもが増えると家賃も高くなるという事で、まさに人頭税ですね。ひどい時代でした。日系ブラジル人、日系ペルー人の方は、兄弟、両親、親戚の結びつきが強いので、ブラジル本国から身内をよんで一緒に暮らすと家賃が上がります。日系ブラジル人の家族構成は複雑なこともあり、前の奥さんとの間に生まれた成人の子どもと、現在の奥さんと一緒に暮らしていることがありました。ある時、日系ブラジル人の方と飲むことがりましたが、給料が私の倍くらいあったことに驚きました。日系ブラジル人の方の意見も様々で、「日本は安全だから、もうブラジルには帰らない。」「前に日本で働いて、ブラジルに豪邸を立てたけど、また日本に働きに来た。しばらく働いたら帰る。」「もう日本には来ない。」と、色々な声を聴きました。おしまい。連絡先は　alainpascalprostアットgmail.com　です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓

2020.06.20

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共用ろうかでニワトリを締めてはいけない。

長野県の大家パスカルです。・・・　『X物件』の話　・・・読み進める前にクリックをお願いします。　↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら昨日もブログで書いた『X物件』ですが、当初は日系ブラジル人の派遣社員のために建てられた物件です。当時の日系ブラジル人の話では、まじめに働いて300万円ためてブラジルに帰れば、プール付きの豪邸が建てられれという事でした。その言葉通り３～5年でお金をためてブラジルに帰っていく方がいました。日系ブラジル人もいなくなり、派遣用に建てらっれたアパートはほぼ全空になりました。木造のコンパクトな物件や重量鉄骨の大きな物件もありました。その後、中国系の方が増えてきて、その方たちの入居が始まりました。とにかく誰でもいいから入ってほしいという状況だったと思います。現在は、かつての派遣アパートにも日本人が入居していますが、中国系の方がまだ住んでいることもあります。昨年の話ですが、最近管理会社んの社員さんが教えてくれました。話さずにはいられないという感じでした。アパートの巡視に行った時に建物内部の共用廊下でニワトリがいたようです。しばらくすると、そのニワトリを締めはじめたという事です。生きたニワトリをどこで買ってきたのでしょうか？私は売っているところを知りません。おしまい。連絡先は　alainpascalprostアットgmail.com　です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓

2020.06.19

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当然ですが、地方では駐車場不足の物件は客付けが苦しい。

長野県の大家パスカルです。・・・　当たり前のことですが、わかっていない人がいるんです。　・・・読み進める前にクリックをお願いします。　↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら「地方では駐車場不足の物件は客付けが苦しい」これは、地方においては不動産投資の初心者の方も知っています。たぶん、私も知ってます。でも、世の中にはわかっていない人もいるようです。私の住んでいる地域でも、県外の大家さんが所有してる物件がいくつかあります。共通していることは、・Xという会社が建てた物件、通称『X物件』といわれて地元の投資家は手を出さない50室～100室の大型物件を所有されています。・この『X物件』は外国人の派遣社員のために建てられた物件なので駐車場が部屋数分ありません。当時は職場との間はバスで送り迎えでした。ですから基本的に駐車場は必要ありません。駐車場が部屋数の半分以下という物件、ほぼゼロに近い物件もります。当然、現在は空室はうまりません。常時、半分から3分の1くらいの空室を抱えています。こんな経営状態ですが、この大家さんたちの中には、セミナーをやったり、毎月会費をとってなんかやったりしています。資本主義の日本ですから、経済活動はある程度自由だと思いますし、商才のある方々だと思います。むしろ問題は、そこで何かが得られると信じてお金を払う方だと思います。おしまい。連絡先は　alainpascalprostアットgmail.com　です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓

2020.06.18

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2つの法人の施設賠償責任保険を1つにまめとる？

長野県の大家パスカルです。・・・　代理店さんからの提案でした。　・・・読み進める前にクリックをお願いします。　↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら施設賠償責任保険をまとめてみました。2つの法人の施設賠償責任保険を1つにまとめました。※数字は概数ですが、実際の金額と大きく違いません。私の入っている施設賠償責任保険は最低保険料が5,000円なので、保険料が5,000円未満の場合、保険は5,000円になってしまいます。たとえば、第１法人　アパートAの保険料1000円　⇒　5,000円（最低保険料）　アパートBの保険料2000円　⇒　5,000円（最低保険料）　アパートCの保険料2500円　⇒　5,000円（最低保険料）になってしまいます。本来保険料は1,000円、2,000円、2,500円合計5,500円のはずですが、5,000円（最低保険料）×3棟＝ 15,000円になってしまいます。これを保険をまとめると、1,000円 + 2,000円 + 2,500円＝ 55,00円になります。最低保険料5,000円を超えているので、保険料は5,500円になります。第1法人の施設賠償責任保険は5,500円・・・①15000円－5500円＝9500円の節約になります。第2法人　戸建Dの保険料1000円　⇒　5,000円（最低保険料）　戸建Eの保険料1000円　⇒　5,000円（最低保険料）　戸建Fの保険料1000円　⇒　5,000円（最低保険料）本来保険料は1,000円、1,000円、1,000円合計3,000円のはずですが、それぞれ5000円（最低保険料）×3棟＝ 150000円になってしまいます。これを保険をまとめても1,000円 + 1,000円 + 1,000円＝ 3,000円にしかなりませから5,000円未満なので、最低保険料の5,000円になってしまいます。これは節約になりません。2,000円損しています。第2法人の施設賠償責任保険は5,000円・・・②ここで代理店さんからの提案がありました。2つの法人の施設賠償責任保険をまとめることができるという提案です。2つの法人の施設賠償責任保の保険料を単純に合計すると第1法人+第2法人＝① + ② ＝5,500円 + 5,000円＝ 10,500円・・・③ですが、2つの法人の施設賠償責任保をまとめると、第1法人の保険料が5,500円+ 第2法人の保険料が3,000円＝8,500円という事です。最低保険料5,000円を超えています。「いくら何でも法人を超えて保険をまとめることはできないだろ。」と疑問点が残ります。その場で代理店の方に保険会社に電話をして確認してもらいました。できるそうです。保険をまとめないと保険料は5,000円 × 6棟＝ 30,000円です。法人ごとにまとめると5,500円＋ 5,000円＝ 10,500円です。法人を超えてまとめると8,500円です。2,000円の節約ですが。おしまい。連絡先は　alainpascalprostアットgmail.com　です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓

2020.06.17

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コロナ禍で客付け会社の来店者数の減少は？

長野県の大家パスカルです。・・・　かなり減っていると思ってました。　・・・読み進める前にクリックをお願いします。　↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちらもう6月です。あと2ヶ月もすると秋の第2繁忙期が始まってしまいます。秋には、大きな移動があるのでしょうか？あるFCの客付け会社Mの方に聞いてみました。「来店者数は昨年の1割減です。」「首都圏からの来店者はほぼゼロですが。」とのことでした。自分が想像していたより来店者ははるかに多いです。この会社に私が管理をお願いしていいる物件は満室です。続いて、あるFCの客付け会社ABの営業方に聞いてみました。「高額のファミリータイプは入居者さんがいません。単身者用はご案内しています。」とのことでした。来客数は聞いていません。この会社に私が管理をお願いしていいる物件はほぼ満室です。確かに高額ファミリータイプに空きがあります。新規購入したアパートで、リフォームが終わった2DKには、4月、5月とお客さんをつけてくれています。今後どうなるでしょうか？私としては、時間の経過とともに、・首都圏から部屋を借りる人が増える。・家賃補助をもらっている方の移動が増え、高額賃貸の物件も決まる。ことを願います。おしまい。連絡先は　alainpascalprostアットgmail.com　です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓

2020.06.16

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貸家の裏の石垣が崩れた　2　住人避難

長野県の大家パスカルです。・・・　またまた電話連絡　・・・読み進める前にクリックをお願いします。　↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら昨日の大雨で、山間地にある貸家の裏庭がまたまた崩れました。週明けから工事に入ろうと思っていました。早速現地に行きました。心中穏やかではなかったのですが。先週見に来た時よりもひどくなっています。プロパンガス屋さん管理会社さんにも連絡して現地に集合しました。休日でしたが、役場の方も来てくださいました。役場の方がよんだ業者さんも来てくださいました。役場の方は、「私有地なので行政は何もできない。」とのことでした。そう言いながら行政の方は熱心に動いてくれました。　①両隣の家に注意喚起に行ってくれました。　②裏庭の上の家にも注意喚起に行ってくれました。　③崩れた場所のさらに上部に行って安全を確認してくれました。ありがたいことです。そうこうしているうちに、近所のお年寄りが集合し始めました。大雨の中、傘をさして集まっています。そして、役場の方と話をしています。どんなやり取りがあったのかは知りませんが、お年寄りとの話が終わったころには、役場の方も前向きに取り組んでくれることになりました。　①役場で斜面の草刈りをして、斜面の状況と原因を調べる。　②土砂崩れが始まっていないか調べる。　③原因がはっきりするまでこの家に住まないでほしい。　④私に原因がわかるまで工復旧事はしないでほしい。という事になりました。ハザードマップではこの家の裏側は急傾斜地にはなっていないことは知っていましたが、役場の方は急傾斜地なので行政が介入できるという事でした。入居者様には、　①実家に避難していただく。　②とりあえず家賃1月分は不要。（当然、入居できるまで家賃は不要）　③工事が完了するまでは家に住まない。という事で、とりあえず避難完了しました。この入居者さんは村の大企業に勤めています。ある製品で日本でトップシェアーの企業です。社長さんが、村の空いている住宅にしばらく住めるように話してくれるようです。きっと社長さんは村の有力者ですね。雨やんでくれ。けが人なくてよかった。おしまい。その後、役場より連絡があり「勘違いでした。急傾斜地ではないので、役場ができることは限られたいます。」とのことです。残念！連絡先は　alainpascalprostアットgmail.com　です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓

2020.06.15

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「怒りん坊」蛇口　トラップ蛇口

長野県の大家パスカルです。・・・　変な蛇口5種類　・・・読み進める前にクリックをお願いします。　↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら楽天市場を見ていると、おもしろい蛇口がありました。『トラップ蛇口シリーズ』というものです。ユニークおもしろ蛇口「トラップ蛇口シリーズ怒りん坊」【送料無料】面白蛇口水栓キッチンシャワー泡沫横水栓カラン価格：14850円（税込、送料無料)楽天で購入さらに蛇口ユニークおもしろ蛇口「トラップ蛇口シリーズもう怒ったゾウ」【送料無料】面白蛇口水栓キッチン横水栓カランホース価格：14850円（税込、送料無料)楽天で購入ちょっと地味にユニークおもしろ蛇口「トラップ蛇口シリーズデカ頭」面白蛇口水栓キッチン横水栓カランレバー価格：5940円（税込、送料別)楽天で購入よくわからんけどユニークおもしろ蛇口「トラップ蛇口シリーズ反抗期」面白蛇口水栓キッチン横水栓カラン価格：4950円（税込、送料別)楽天で購入怒りマークが消えないようです。水の出る場所が違う。これもよくわからんけど蛇口ユニークおもしろ蛇口「トラップ蛇口シリーズ逆ですよ」【送料無料】水栓キッチン横水栓カラン価格：11550円（税込、送料無料)楽天で購入これ付けても入居には関係ないような気がします。付けた人いたら教えてください。おしまい。連絡先は　alainpascalprostアットgmail.com　です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓

2020.06.14

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貸家の裏の石垣が崩れました。人への被害はありません。

長野県の大家パスカルです。・・・　昨日の雨が原因　・・・読み進める前にクリックをお願いします。　↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら昨日は、朝から現場、税理士さんのとこと、第2地銀さん、地銀さん、信金さんと回っていると、管理会社より連絡がありました。「貸家の裏の石垣が崩れました。人への被害はありません。」という連絡でした。車で1時間ほどのところにある戸建です。ここの家には小学生の子どもが2人います。とりあえずコンビニで、ケーキやプリンを2,000円分くらい買って現地に向かいました。現地につくと、子どもたちは窓を開けて居間でくつろいでいました。安心しました。ケーキを渡すと嬉しそうでした。しばらくすると、管理が社の方、役場の方が来てくださいました。感謝です。被害状況は、こんな感じです。中央のバスタオルのような布の下には洗濯機があります。洗濯機は大きくへこんで使えなくなっていました。この石垣のある部分は8mくらいの斜面になってます。上から土砂が全部崩れてきたら大変なことになっていました。一昨日からの雨が原因ではないでしょうか。雨で重くなった土砂が石垣を破壊したのだと思います。けが人がいなくて何よりです。保険で対応します。どこまでできるかな？おしまい。連絡先は　alainpascalprostアットgmail.com　です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓

2020.06.13

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強制退去　被害届かな。

長野県の大家パスカルです。・・・　こいつ狂ってる。　・・・読み進める前にクリックをお願いします。　↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら　あるアパートの部屋の話です。この部屋には医療関係の公務員が住んでいます。この入居者、入居の時から訳の分からないことを言っていました。入居前にクロスの隙間やクロスに浮きがあるというので修繕にい来ましたが、どこを指摘しているのか全く分かりません。特に指摘されたような点はありませんでした。管理会社に聞いても、よくわからないとのことでした。「神経質な入居者」だと思っていました。入居してからは、使用済みの医療用の手袋をばらまいてあったり、ゴミを共用部に積んであったりと問題だらけの入居者でした。昨日、物件の巡視に行くと、写真のようになっていました。窓の地下腕タバコを吸って、壁やサッシで消しています。狂ってます。まずは原状回復、原状回復が終わったところで退去ですね。退去に応じなければ、・市立病院ですの病院か市役所に相談に行く。・警察に被害届を出す。どちらにしても、公務員にとっては嫌なことですね。おしまい。連絡先は　alainpascalprostアットgmail.com　です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓

2020.06.12

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『ネコソギメガ』散布しました。

長野県の大家パスカルです。・・・　自宅から80kmは遠いですね。年に2回しか行かないアパートです。　・・・読み進める前にクリックをお願いします。　↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら『ネコソギメガ』散布しに、私の物件の中で一番遠いアパートに行ってきました。今年はこの1回で除草が終われば助かります。こんなアパートです。1階のはみ出した部分のある部屋が元オーナーズルームです。このオーナーズルームには、こんな部屋があります。室内から見た写真です。シャッターが2面あり、外と出入りができます。前オーナーさんが除雪機を入れていたようです。大型バイクも入ります。右にちょっとだけ見えるドアは、漬物桶を入れておくスペースの入り口です。これも前オーナーさんが使っていたようです。現在の入居者さんの使い方は知りません。このアパート表面利回りは22％以上です。購入時のリフォームは1階のオーナーズルームの畳をフローリングにして、20万円くらいかかりました。格安入居者さんがいるので、入れ替わりで収益はもう少し上がりそうですす。今年は入れ替えは1部屋だけです。空室期間は1月未満という優良な物件です。『ネコソギメガ』まいてきました。約4,500円分まきました。除草剤を散布する際はマスクなどをつけるのでしょうが、昨年まで使っていた『ネコソギ』シリ－ズではマスクをつけなくても特に違和感を感じなかったので、今回もマスクをつけませんでした。作業終了後、昨年まで使っていた『ネコソギ』シリ－ズと違って、今回は喉がいがらっぽくなりました。その後、軽く頭痛もしてきました。暑いせいで軽い熱中症でしょうか？『ネコソギメガ』のせいでしょうか？除草をさっさと終わらせて、梅の収穫です。梅の収穫が一番の目的です。アパートの敷地内に梅の木があります。前オーナーさんも梅を収穫していたんでしょう。収穫しました。去年の半分くらい収穫できました。表面が傷んだ梅が目につきます。関係ないけど。おしまい。連絡先は　alainpascalprostアットgmail.com　です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓

2020.06.11

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『極楽荘』1000万円プロジェクトほぼ終了

長野県の大家パスカルです。・・・　5か月間のリフォームが終わりました。　・・・読み進める前にクリックをお願いします。　↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら1月から始まった『極楽荘』リフォームプロジェクトがほぼ終わりました。新型コロナウイルスの影響で、当初3月に終わる予定が、6月までかかっていしまいました。本日外構工事のチェックを業者さんとしました。工事前と工事後の写真です。BEFORE⇓AFTERBEFORE⇓　写真の向きが違いますが。シルバーの軽バンは同じ車です。この木のある部分を駐車場にしました。AFTER室内の写真は、ここをクリックしてください。なんだかんだで1000万円以上かかりました。自分でも労働力投入したり、施主支給したりしました。施主支給した金額は50万円以上です。今回、施主支給して分かったことは、業者さんはそんなに安く仕入れていないという事でした。コロナショックに関係なく、普段からウォシュレットは最低で2万円、キッチン用シングルレバー混合栓は1万円位で仕入れているようです。自分でネットで普通に買えば、ウォシュレットは1.5万円、シングルレバー混合栓は8千円位です。施主支給に協力してくださる業者さんはありがたいです。次は、『8分の7空室物件』のリフォームに全力集中します。購入から2ヶ月過ぎましたが『8分の7空室物件』のままです。早く『空室ゼロ物件』にしたいです。おしまい。連絡先は　alainpascalprostアットgmail.com　です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓

2020.06.10

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除草剤『ネコソギメガ』を注文してみました.

長野県の大家パスカルです。・・・　レインボー薬品の除草剤です。　・・・読み進める前にクリックをお願いします。　↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら今年は、『極楽荘』と『8分の7空室物件』に時間をとられて、その他の所有物件の除草してません。草が伸び放題です。粒状は除草剤は、レインボー薬品の「ネコソギパワー粒剤」というのをコメリで買って使っていましたが、もう少し強いものを探しました。『ネコソギエースV』『ネコソギトップW』『ネコソギトップRX』とかありますが物足りません。今回もっと強い除草剤を探しました。『レインボー薬品』の『業務用商品』にありました。『ネコソギメガ』です。説明を読むと効き目は強そうです。野立てのソーラー発電所、道路、線路、工場の使用がメインのようです。早速注文しました。除草剤強力粒剤顆粒ネコソギメガ粒剤 7kg 1400m2まで業務用にも雑草を長期間抑える除草剤約6ヶ月持続レインボー薬品送料無料価格：9800円（税込、送料無料)楽天で購入3袋まとめると除草剤強力粒剤顆粒お得セットレインボー薬品ネコソギメガ粒剤 21kg 4200m2まで業務用にも雑草を長期間抑える除草剤約6ヶ月持続送料無料価格：28300円（税込、送料無料) (楽天で購入多少割安です。私は3袋21㎏を注文しました。効き目はどうでしょうか？これで年1回の除草で済むでしょうか？効果は後日報告します。おしまい。連絡先は　alainpascalprostアットgmail.com　です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓

2020.06.09

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新築区分マンションの営業さんに聞いてみた。

長野県の大家パスカルです。・・・　久しぶりに新築区分の営業の電話がかかってきました。　・・・読み進める前にクリックをお願いします。　↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら新型コロナショックのせいでしょうか、新築区分マンションの営業電話がかかってきました。きっと私の公務員時代の情報が名簿になって出回っているのでしょう。いつもなら適当に切るところですが、会話の初めにちょっと聞いてみたいことを思いついたので聞いてみました。営業さん「生命保険付きのローンでリスクなく新大阪駅前に22㎡のマンションが1700万円で買えるんです。新大阪はリニア新幹線の終着駅です。」パスカル「生命保険って団信ですよね？」営業さん「そうです団信です。」パスカル「私、住宅で団信1億使ってるんですけど、まだいけますか？」自宅に1億円も使えるわけがありません。団信1億円は嘘です。営業さん「住宅用団信は無理ですけど、違う団信でいけます。」パスカル「違う団信って、事業用団信ですか？」営業さん「そうです。よくご存じですね。」パスカル「事業用団信も1億使ってるんですよ。まだいけますか？」事業用団信も1億円も嘘です。でも、政策公庫、信金などで数千万円使ってます。営業さん「事業用団信も使ってるという事は、事業をされていて年収3000万円～4000万円あるという事ですか？いけると思います。」パスカル「そんなにないですよ。60万円です。」営業さん「60万円という事は、賞与も併せて年収1000万円位ですよね。いけると思います。」パスカル「毎月5万円かける12ヶ月で60万円です。」営業さん「そうですか。また何かありましたらご連絡します。」穏やかに切ってくれました。二度と連絡はないと思います。給料5万円は本当です。個人の物件からの収入があるので5万円もいらないのですが、社会保険、厚生年金対策のために法人から5万円もらってます。私、「そんなにいいものなら自分で買え。」「迷惑だ。」とか、相手を傷つけることは言ってないので、平和裏に電話が終了してしまいました。1棟全部買いたいくらいでしたが残念です。嘘です。今回、営業さんと5分も話してしまったのは、金融機関に、「個人の団信も事業用団信もそれぞれ1億」と言われていたことを思い出し、どこの金融機関を通しても団信の枠が1億円か確認したくなったからです。営業さんへの聞き取り調査の結果、団信は多分1億円が枠のようです。ネットで検索すれば正確にわかることですね。おしまい。連絡先は　alainpascalprostアットgmail.com　です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓

2020.06.08

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『新型コロナウイルス感染症特別貸付』の1000万円入金

長野県の大家パスカルです。・・・　新型コロナウイルス感染症特別貸付　・・・読み進める前にクリックをお願いします。　↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら『新型コロナウイルス感染症特別貸付』の1000万円振り込まれました。昨日記帳に行くと。6月5日金曜日に1000万円振り込まれていました。5営業日で入金でした。早いです。いざという時のために手元に置いておきます。何もなければ2、3年後に一括返済です。今回は本当に運よく貸し付けてもらえました。話は変わります。プロパンガス会社の話です。プロパンガス会社を変更する際、従来のプロパンガスが社と変更予定のプロパンガス会社の関係がとても重要になります。供給元が同じだったり、プロパンガス会社同士が友好的だと変更できないことがあります。逆に敵対しているガス会社同士は容赦ないですね。アパート1棟取られたら2棟取り返す感じです。数日前に、購入検討中のPアパートのプロパンガスの変更をYガス会社の担当さんに相談しました。プロパンガス会社さんの協力はとても重要なので、購入前にYガス会社の担当さんに相談します。今回関係するのは3社です。Yガス会社：いつもお世話になっている重要なガス会社です。とても協力的な会社です。Sガス会社：このガス会社のプロパンガスは購入後必ず変更しています。理由は秘密です。ただしAガス会社とはお付き合いがあるのでAガス会社への変更はできません。今まではXガス会社に変更していました。Cガス会社：私の住んでいる地域に積極的に進出してきているガス会社です。ダメもとで、Yガス会社の担当者さんに頼んでみました。パスカル「Sガス会社からのガス変更無理ですよね。」Yガス会社の担当者さん「無理ですね。Sガス会社とはお付き合いがありますから。」パスカル「分かりました。今回はCガス会社にします。」と、さらっと言いました。Cガス会社の名前を出した時のYガス会社の担当者さんの表情が微妙でした。Yガス会社の担当者さんが、すぐに携帯を取り出してYガス会社の偉い方に電話を始めました。その後、「Cガス会社への変更はちょっと待ってほしい。」という内容のことを言われました。後日、Yガス会社の担当者さんから連絡があり、「Sガス会社からウチへのへの変更がOKになりました。」という内容です。私ビックリしました。詳しく聞くと、Cガス会社はYガス会社とSガス会社の共通の敵という事です。両社はこのエリアでCガス会社が勢力を拡大することを心配しています。両社はCガス会社に変更されるよりはいいだろうと判断したのでしょう。私はこの関係を全く知りませんでした。むしろ、Yガス会社とCガス会社は仲がいいと思っていました。気を使って仲のいいガス会社さんに変更するつもりが、意外な結論になってしまいました。おしまい。連絡先は　alainpascalprostアットgmail.com　です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓

2020.06.07

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私の内見の時の物件の見方

長野県の大家パスカルです。・・・　上を向いて歩こう！　・・・読み進める前にクリックをお願いします。　↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら物件の見方です。見落としがちな部分を書きます。物件の見方は、坂本九さんの歌のように「上を見て歩こう」です。物件についたら、下から屋根を見ます。これは多くの方がやると思います。その後、・軒天付近を見ます。軒天が剥がれてませんか？シミはありませんか？雨どいは大丈夫ですか？竪樋(たてどい)は外れてませんか？・2階のサッシまわりを見ます。クラックはありませんか？シミはありませんか？塗装は剥げていませんか？・当然、最上階から1階まで見ます。塗装の剥げはありませんか？シミはありませんか？クラックはありませんか？1階部分は自然に目に入ってきますが、同様によく見てください。室内に入って・天井を見ます。シミはありませんか？雨漏りの後はありませんか？・押し入れの中の天井を見てください。雨漏りの跡はないですか？・壁の上部を見ます。シミはありませんか？壁にクラックはありませんか？戸と柱は並行ですか？戸と柱のの隙間が、上が広いと狭いとかか見てください。そんなん感じで、とにかく上から見ます。自分の目線から下は自然に目に入ってきます。床も目に入りやすいし、実際に歩くのでわかりやすい部分ですが、もちろん入念に見てください。実は、この上から見るという事はけっこう難しいです。一般の方は部屋に照明がつていたことも見落としています。私は、上から見るといことを習慣化するのに2年くらいかかりました。実は、不動産屋さんも、上を見ていない方が多いんです。物件見学で、Pascal「あの軒天塗の塗り方ひどいですね？」Pascal「軒天に雨染みがありますね？」というと、ドキッとしている不動産屋さんがいます。軒天の染みというのは物件を見る上で基本的なところですからしっかり見てください。室内でもPascal「天井に染みがありますね？」業者さん「ありますね。雨漏りの跡じゃないようですね。何の染みだろう。」なんてこともあります。この天井の染みのことです。うっすら黒くなっていますね。これは、簡単に言うと生活による結露です。この結露が多い部屋は居間にしていた可能性が高いです。雨漏りの跡だと思って購入を躊躇したり見送ったりしないように。こんなふうに見ていくと、物件をただ見るんじゃなくて焦点的に見ることができます。ツボを押さえて内見ができます。写真も必要な箇所が取れるようになります。おしまい。連絡先は　alainpascalprostアットgmail.com　です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓

2020.06.06

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『アベノマスク』が届かない！

長野県の大家パスカルです。・・・　届かないくてもいいのですが、届かないと寂しい気持ちもします。　・・・読み進める前にクリックをお願いします。　↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら長野県でも『アベノマスク』が配られていますが・・・。昨日、極楽荘の巡回をしました。集合ポストのない極楽荘は郵便物が各戸に直接ポスティングされます。　　　　　　　　　　集合ポストとは空室でドアのポストをテープ等でふさいでいない部屋には『アベノマスク』が入っていましたが、写真は回収してきた『アベノマスク』です。また部屋に戻すべきものでしょうか？第2極楽荘の2階には『アベノマスク』が届けられていません。最近入居された部屋があるので、入居者さんに『アベノマスク』のこと聞いてみましたが、届いていないという事です。きっと長い間郵便物を届けることがなかったのでしょう。郵便屋さんには、第2極楽荘の2階は”廃墟”だと思われているようです。はやく満室にしよう！　郵便屋さんに『人が住む場所』だと認められたい。おしまい。連絡先は　alainpascalprostアットgmail.com　です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓

2020.06.05

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隣地からの越境の連絡　＆　家賃設定

長野県の大家パスカルです。・・・　サッサと解決。　・・・読み進める前にクリックをお願いします。　↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら少し前に『極楽荘』の工事現場から連絡がありました。隣地の下水のマスがこちらにはみ出しているという事です。早速見に行きました。写真の赤いひもの左側が私の土地、右側がお隣の工場の土地です。下水は隣の工場の物です。ここに、赤いひもに沿ってコンクリートブロックで境をはっきりさせる予定でした。私は土地所有者として、下水の配管を移動させるように言うことができます。相手が応じてくれるかわかりません。たいした越境でもないので、今回は、事を荒立ててもいいことはないと思いました。そこで、覚書で済ませました。仲介の不動産屋さんに現地まで来ていただき、現地を見て覚書をつくってもらうことにしました。その後、管理会社さんが来たので、極楽荘の空室の部屋を見てもらい家賃を決めました。担当者さん「きれいにリフォームしましたね。正直、リフォーム前の部屋は貸せる気がしませんでした。ここまできれいなら十分です。」と言ってくださいました。ありがたいことです。とりあえずリフォームがほぼ終わった3部屋の家賃を決めていきました。なんとなく弱めの家賃設定でした。後日、こんな感じに仕上げました。越境部分にはブロックは打ってありません。おしまい。連絡先は　alainpascalprostアットgmail.com　です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓

2020.06.04

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太陽光発電と第3法人の話

長野県の大家パスカルです。・・・　番外編です。　・・・読み進める前にクリックをお願いします。　↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら太陽光発電の話中古アパートについていた太陽光発電や、購入後ローンを組んで設置したい油工発電で、合計60kW分のパネルがのっています。ほとんどが15年以上売電期間があります。年間270万円位の売電収入がありそうです。太陽光発電は本当に何もしなくても収入があります。中部電力から売電収入があり、ローンが引き落とされます。記帳することが唯一の労働とです。自分で設置した太陽光の利回りは15％(20㎾)と10％(10㎾)です。中古で購入したアパートのソーラーパネル5㎾を50万円で買っています。これは利回り58％になります。残念ながらこのアパートだけが10年間の余剰電力の販売です。その他は、アパートの金額に含まれるので単独の利回りは計算できません。そういえば、太陽光の屋根貸もしています。売電収入の10％がもらえる契約ですが、パワコン等の電気代が月に5000円くらいかかっているので、損はしていない程度です。売電期間が終わったらパネルは無償で譲渡してもらえるようです。後10年くらいだと思います。多分。第3法人の話第3法人は不動産会社ですが、何もしてません。収入ゼロです。今年の1月のイレギュラーな収入以外、ずっと収入ゼロです。来年の1月コロナ融資が使えるかもしれません。事務所は、アパートのリフォーム部材の置き場になってます。電気代も水道代も込みで第2法人のアパートから1部屋借りてます。使用賃貸です。数字で説明できません。おしまい。連絡先は　alainpascalprostアットgmail.com　です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓

2020.06.03

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初めての1棟アパートになるか？

長野県の大家パスカルです。・・・　curious georgeさんの物件見学　・・・読み進める前にクリックをお願いします。　↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら先日、大日本☆図面舞踏会で知り合ったcurious georgeさんが見つけた激安物件を見に行きました。激安ですがボロではありません。建物単体ではいい物件です。参加者は、curious georgeさん、おざわさん、無借金王さんご夫妻、戸建て初心者さん、そして私Pascalでした。「初めての1棟目を考えているcurious georgeさんにとって、このメンバーはきついよなー。」というのが私の感想です。みんなそれぞれの考えとやり方で賃貸経営してるから混乱するでしょう。とくに、おざわさん、無借金王さんは再生のプロなので、大概のことは許容範囲です。個人的感想ですが、物件はいいと思いました。立地は微妙です。・木造で耐用年数は超えていますが、手入れができています。・駐車場少なめです。・立地はよくわかりません。田舎ですが、すぐ横にアパートがあり入居者はいます。・人口減少が激しい地域のようですが、その分レオパレスも大東もはいて来ていません。私が戸建を持っている木曽地域は人口減少が激しいのですが、その中のある地域では賃貸物件も少ないので１DKの戸建てが家賃6万円です。賃貸需要はミクロで見ないとわからいことはあります。物件見学の後、みなさんとダラダラお茶を飲みました。色々お話をしましたが、curious georgeさんにとってはいい経験になったと思いたいです。解散後、curious georgeさんはもう一度物件とその近辺を見たようです。いいことですね。前向きな気持ちの現われですね。初めのころはとにかく物件を見ることは大切だと思います。再生物件は、その方の気持ち考え方が大きいと思います。今回は、・どこまで再生するか決める。・そのための資金を用意する。・駐車場不足をどう克服するか考える。が、大きな問題だと思います。その他にも色々問題は出てくると思いますが。curious georgeさんよく考えてみてください。購入しても、購入しなくてもしっかり考えて決断してください。楽しみにしています。私もこの物件は悪くないと思います。でも、この物件まで来るには、1時間の道のりで最大標高1531ｍ以上の峠を越えなければいけません。ちょっと無理です。おしまい。連絡先は　alainpascalprostアットgmail.com　です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓

2020.06.02

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行動する大家SUさんの満室話

長野県の大家パスカルです。・・・　高学歴SUさんの初めての1棟アパートの話です。　・・・読み進める前にクリックをお願いします。　↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら高学歴大家SUさんは、私のブログを見て連絡をくださった高学歴のサラリーマン大家さんです。SUさんは、物事を自分で判断し、スピード感をもって進めていました。初めてお会いした時には、1棟物の物件の購入を進めていました。しかも法人を設立して購入するという事でした。法人か個人で迷われている方は多いと思いますが、「迷うのは時間の無駄。」という感じでした。SUさんの購入過程を簡単に説明します。１　お会いした時には、立地のいい場所に土地として売りに出ていた全空アパートの購入を進めていました。金額は書けませんが格安でした。この近くの土地はバブルのころは値上がりが著しく、知り合いが坪単価40万円で土地を買ったのですが、規制が入り坪単価35万円になったという事で数百万円がかえってきたことがありました。今も土地値が高いところです。この物件は、ネット上に普通にあった物件です。誰でも買えた物件ですが、高学歴大家SUさん以外に購入希望者がいなかったようです。私は、ネット上にあることも知りませんでした。2　金融機関から『物件価格+諸経費+リフォーム費用』を融資してもらいました。オーバーローンですね。私は今でも、リフォーム部分は金融機関に遠慮して金額を少なめに言ってしまいます。SUさんはリフォーム部分をしっかり借りました。その後、売主様の問題で決済が伸びましたが、無事決済ができました。3　自分でリフォーム業者を探して、相見積をとり業者を決めました。当時は県外に住んでおられましたが、頻繁に長野県に来て業者さんと打ち合わせをしていました。初めの1棟目で自分で業者を探してリフォームするという事は、私には出来ません。外回りは、屋根、壁、天戸、階段の手すり等すべて塗装しました。玄関ドアもシートをはりました。室内も天、壁、床、完全リフォームでした。流し台、換気扇、照明などは新品に交換しました。エアコン、ウォシュレット、モニターフォンなども新設しました。セルフリフォームも頑張っていたようです。プロパンガス屋さんも高学歴大家SUさんのやる気におされて、1棟目にしては考えれれないくらい貸与してくれました。古さはリフォームで完全に消えました。4　客付けは新型コロナショックの影響で多少時間がかかると思っていましたが、ミラクルが起こりました。『法人の1棟借り上げ』という事になりました。最初から満室です。1棟借り上げの経験がない私はうらやましい限りです。これを運がいいと片付けてしまうことは簡単ですが、私はそうは思いません。SUさんは、・土地値の物件を探した。・リフォームローンを多く借りた。・自分で良心的な業者さんを探した。・予算をふんだんに使いリフォームを徹底した。・ガス屋さんにやる気を認められた。このほかにも色々あったと思いますが、とにかく行動しました。行動する人、努力する人には素晴らしい結果が待っているんですね。SUさんはこれで1棟目は安泰です。安心して次に行けます。数年後にはすごい大家さんになっていると思います。1棟借り上げの法人様は「社会的貢献度が高い法人」です。このことを金融機関報告すれば、高学歴大家SUさんは「社会貢献度が高い貸し出し先」という事になりそうです。2棟目の購入も近いと思います。おしまい。連絡先は　alainpascalprostアットgmail.com　です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓

2020.06.01

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