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2022年10月の記事

全32件 (32件中 1-32件目)

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闘魂注入　トイレのドアノブ交換???

こんにちは。パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。　昨日、メガ大家さんの物件見学中に、単身の入居者様から「トイレのノブが壊れて、ドアが開きません。」と言う電話がりました。そういわれても、岐阜にいたのでどうにもできません。この方は、国家から家賃をいただいているので、管理会社も使えません。ここの管理会社様は、生活保護の方は入居させない。入居させるな管理から外すので、大家さんが直接契約してくださいと会社です。ですから調節契約、管理なしです。Pascal「今、トイレに閉じ込められてるの？」入居者様「大丈夫です。トイレに入れないだけです。」とのことで、近所のイオンのトイレを使うようです。申し訳ない。イオンのおかげで、岐阜でメガ大家さんとシルビアコーヒーでモーニングできました。本日、「ドアノブをもって、交換に行くぞ！」と思って、安否確認みたいな在宅確認の電話をすると、入居者様「マイナスドライバーで差し込んだら直りました。」と言う嬉しい返事でした。よかた、無事終了。満州さんの懇親会でお会いした方のツイッターです。昨日、埋め込み忘れたので、本日埋め込みます。物件近くから誰も乗っていないコミュニティバスに乗ってみた。どこで普通のバスに乗り換えれば良いのかよお分からん。バスって電車より不安になる… pic.twitter.com/2TQ0z91oVb— レンちゃん🎿出向中大家 (@lendle104) October 28, 2022リノベ作業からの大家飲み会ほこりにやられながら　残置物片付け＆パンチカーペット＆両面テープ剥がし両面テープ跡等が気になる。。お値打ち家賃設定物件なんで。。悩ましい。。ガンバリマス pic.twitter.com/KabmdWn29J— Ryou@リノベ大家釣人 (@Mike03596423) October 29, 2022楽しい時間でした。わたくしも頑張るぞ！と、闘魂注入してもらいました。おしまい。所有物件一覧はこちら　ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓

2022.10.31

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満州さんの新築アパート見学

こんにちは。パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。　28日に岐阜県の大垣市に行って満州さんの新築アパートを見学しました。細かなところまで工夫されていました。新築をやったことがないわたくしには、とても勉強になりました。この作り込みがいいですね。コンロは三口トイレットペーパー置き場、いい感じ。満州さんは2回目の新築のようです。今回は多き目のアパートです。新しいことに挑戦するって、楽しいと思う。新しいことに挑戦できるようにしておくって、大切だと思う。新しいことに挑戦するって、羨ましい。新築やりたい。見学会のあと、この方たちと、これから大家さんと昼食でした。見学会２日目 https://t.co/bIjOg359Jo— 満州拉麺Ｒ　岐阜の大家 (@mansyuuramen) October 28, 202211月の旅の予定三週間ぐらいの旅地図ルート上お時間あってお暇な方遊んでください観光地、名物、グルメ情報お待ちしておりますよろしくお願いします😄 pic.twitter.com/os68MTxKQM— えでぃ (@eddiemisfits1) October 26, 2022朝から基礎を一心不乱にハツる「そろそろ10時の休憩しましょぅ」と大工さん達に声をかけると「もう、昼やッ💢」と言われる普通の基礎より分厚いけどにしてもどんなけ硬いんよッ‼️全然進んでないやないか😂— セニョ親方 ▷ こだわり強めな工務店経営 (@senyooyakata) October 25, 2022いやー今日は勉強になった pic.twitter.com/gkPg5aOvF0— プラスー (@45gonshi) October 28, 2022夜は、楽しい飲み会でした。知ってる大家さん、知らない大家さんがいましたが、お話しすると勉強になります。刺激をもらえます。これから大家さんもいましたが、2次会まで一緒にお付き合いしてくれました。満州拉麺さんありがとうございました。おめでておうございます。29日は、メガ大家さんの物件を見せていただきました。これが、賃貸の部屋ですよ。すごい部屋です。メガ大家さん会ありがとうございました。わたくしもこんな物件を買えるように頑張ります。おしまい。所有物件一覧はこちら　ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓

2022.10.30

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わたくしの法人名を使って運転資金融資成功

こんにちは。パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。　少し前、27日木曜日の話だそうです。連絡を受けたのは、昨日です。いつもの内装屋クンから電話がありました。金融機関A様から運転資金の融資が通ったという事です。保証協会の制度融資だったようです。とてもうれしそうでした。融資に打診の時にもいつもの内装屋クンから連絡はありましたが、わたくしは融資は無理だと思いました。それは、いつもの内装屋クンは、今年の4月くらいに金融機関B様から運転資金の融資をしてもらいました。わたくしの担当さんにお願いして融資してもらいました。その時も保証協会の制度融資でした。どちらも保証協会の制度融資ですから、情報は金融機関を窓口にして情報協会に行ってしまいます。半年くらいの間に、2回も保証協会の制度融資が付くとは思いませんでした。Pascal「よく通ったな～！」と言うと、嬉しそうに、いつもの内装屋クン「Pascalさんの法人が今度購入するブラックフォールアパートのリフォーム部材の仕入れという事にしました。金融機関さんもPascalカンパニーだったら大丈夫だって言ってました。」Pascal「・・・・・。」そういえば、融資の打診の時もPascalカンパニーの名前を出した言ってた。わたくし、年に数回、保証協会に行くことがあるので、Pascalカンパニーの名前は、保証協会でも知られています。ブラックフォールアパートの内装工事は500万円以上かかります。少し前に、いつもの内装屋クンに、ブラックフォールアパートの内装の見積を頼んだので、部材の仕入金額は正確にわかるでしょう。リフォーム部材の仕入れで何百万円借りたんだろう？いつもの内装屋クンが好き勝手やってくれて、問題がないわけではありません。わたくしの問題は、ブラックフォールアパートとの融資は、金融機関Ｃ様に打診しています。金融機関A様には頼んでしません。金融機関A様は、ブラックフォールアパートの事は全く知りません。わたくしとしては、金融機関A様には知られたくありません。来月、担当さんに会ったときに聞かれるかもしれません。「最近、購入予定の物件とかありませんか？」「最近、他の金融機関で融資をしてもらってる物件ありませんか？」「融資額の合計が多くなりそうですね。しばらく休んだ方がいいと思います。しばらく融資は出せません。」みたいなことは言われるかもしれません。いつもの内装屋クンの問題は、金融機関Ｃ様の融資がダメになるかもしれないことです。わたくしの融資は99％大丈夫ですが、100％でがはありません。もし、融資がダメになった時、大丈夫だろうか？部材の仕入れは資金は、きっと一部は他の事に流用するつもりだと思います。現在、今リフォームしているほぼ全空アパートのリフォーム工事が憂鬱で、ブラックフォールアパートの購入をやめてしまいたいと思う事がよくありまります。ブラックフォールアパートは、田舎のやや大型全空物件ですが、完ぺきな全空物件です。勝手にわたくしのカンパニーの名前を使って融資を受けるなんてすごい。わたくしの法人が融資を受ける時より簡単にできたんじゃないか？うらやましいぞ。おしまい。所有物件一覧はこちら　ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓

2022.10.29

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固定資産税の評価額や路線価との乖離

こんにちは。パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。　明日28日は、満州さんの新築見学会＆懇親会に行ってきます。楽しみです。先日、金融機関の優秀な支店長さんとじっくり話す機会をいただきました。支店長さんとの重要な会議の後、わたくしが疑問に思っていることを聞いてみました。わたくしが疑問に思っていることは、・土地建物の、固定資産税評価額との乖離・法定耐用年数が過ぎた物件を購入すると、信用棄損になる？・土地の路線価との乖離という事です。支店長さんの答えは、具体的に書けません。お許しください。Pascal「融資の際、固定資産税の評価額を提出しています。最近は、評価額以下で購入できることは少なくて、評価額の2倍くらいの金額で物件を購入しています。評価額より高く購入するという事は、融資のたびに信用棄損を積み上げてることになりますか？」支店長さん「そうではありません。物件の再調達価格で考えます。再調達価格の算出方法は・・・・」Pascal「物件の再調達価格って、建物部分は法定耐用年数を過ぎるとゼロになるという事ですか？」支店長さん「そうではありません。・・・・」Pascal「法定耐用年数を過ぎた物件を購入しても信用棄損にはならないんですか？」支店長さん「信用棄損になる場合もありますし、ならない場合もあります。・・・」Pascal「路線価との乖離はどうですか。路線価と実勢売価にはかなり差があって、融資を受ければ受けるほど信用棄損になるような気がします。」支店長「路線価には、金融機関独自の計算式と掛け目がありま・・・・・。」という事でした。再調達価格なんて、一般的に言われてう算出方法と全く違いました。他にも色々教えていただきましたが、書きけません。書きたいけど。お会いした方には話します。わたくしは、大家になって11年目ですが、大家業を始めたころと比べると、築古物件や耐用年数が過ぎた物件に対する融資は変わってきているように思えます。以前は、融資が付きにくかったものが、融資が付くようになったと思えます。おしまい。所有物件一覧はこちら　ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓

2022.10.28

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成功体験を積み重ねていくことは大事

こんにちは。パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。　本日は、stand.fmの第1回放送をやってみました。よくわからない。緊張する。継続できるといいな。みなさんぜひ聞いてください。フォローしてください。『いいね』は大事です。ほんとに大事です。やや遠方物件の見学でした。今週初めに内見をお願いしていた物件でしたが、冷静に考えると内見する物件でもないような気がして、断ろうと思っていました。昨日、そのやや遠方の見学物件の近くにあるわたくしのアパートの塗装の事で、打ち合わせをしたいというリクエストが塗装屋さんかありました。同じく昨日、アパートにのせる太陽光発電の見積がメールで送られてきました。この太陽光発電の融資は、やや遠方の見学物件の近くにある金融機関です。本命の用事が2件できたので、ついでに物件の見学もすることにしました。アパート塗装屋さんと打ち合わせしましたが、わたくしが聞かれたことは外壁の色だけでした。Pascal「今決めるの？」塗装屋さん「今じゃなくてもいいですよ。」わたくしの打ち合わせはすぐに終わりました。最終見積をもって金融機関様に来ました。太陽光発電の融資が確定しました。プロパーか？制度融資か？後日、連絡をいただけるという事です。やった！本日一番の成功体験でした。物件の内見をしましたが、やっぱり、わたくしには無理です。数字上は回りますが、わたくしに未経験タイプの物件です。他の購入希望者さんも見学に来てました。実需で使うようです。残念！管理会社様より「ほぼ全空アパート（今は予約ベースで満室）の、空室のクリーニングが終わっていませんが、11月1日(1Ｋ2部屋の入居予定日)に間に合いますか？」という問い合わせがありました。終わってないのは、クリーニングだけじゃないんだな～。わたくしも心配ですが、業者さんを信じるしかない。工事中のほぼ全空アパート（今は予約ベースで満室）に行ってみると、1Ｋ2部屋に職人さんが5人いました。近づきがたい雰囲気があったので、すぐに戻ってきました。本日は、電話で色々ありました。車を運転しながら、ハンズフリーで色々対応させていただきました。ほとんど、うまくいってない事の対応でした。そんな一日は、成功体験が積み上がらない日ですね。内見も不発だったし。何歳になっても、成功体験を積み重ねていくことは大事だと思います。余談だけど、指値通った時、融資ついた時、物件買えた時は、成功体験MAXだと思うのは、わたくしだけでしょうか？夕方は、近所のおじさんから、畑で作った落花生をいただけることになっていました。受け渡し場所は、なぜか５㎞くらい離れたサウナでした。サウナに入って待っていました。合計65分くらいサウナに入りました。成功体験が積み上がらない日は、こんなことも、何かつらいような気がします。明日は、成功体験積み上げるぞ！おしまい。所有物件一覧はこちら　ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓

2022.10.27

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物件の売り時

こんにちは。パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。　本日は、朝、工務店さんから請求書をいただきました。アパートのベランダのサイディングの張り替え工事でした。工務店の社長さんから、請求書とともに、お子さんのサッカーの大会の協賛金の寄付を頼まれました。よろこんで1万円協賛させていただきました。多少ですが、社長さんに協力したいと思いました。その後、午前中1物件、午後2物件の見学をしてきました。午前中の1物件は、古いアパートです。売主さんの希望金額は安くはないそうです。わたくし的には厳しい物件だと思いました。アパートは、塗装はしてありましたが、塗装の時期が遅すぎて、窯業系サイディングの表面が傷んでいる上、反り返っています。この状態なってしまったサイディングは塗装ではなくて、サイディングの張り替えか、ガルバリウム鋼板を上から張ってしまうか、どちらかでしょう。現状で売るのであれば、かなり高利回りじゃないと売れないように思えました。・塗装のタイミングが遅い。・売却するタイミングが遅い。そんな物件だと思いました。午後は高学歴大家さんといっしょに見学しました。2物件ともやや大型1棟物件ですが、新耐震基準ギリギリクリアーの築古物件です。金額はかなり高めで、利回り10％前後で売りに出されています。設備もかなり古く、入れ替えも難しそうでう。この２物件とも、売り時を逃してしまった物件だと思いました。この状態になってしまうと、高利回りじゃないと売れないような気がします。わたくしは購入しませんが、どこかの誰かが購入してくれると思います。本日の物件を見ていると、物件には売り時があるんだと思いました。売り時を逃すと、”高くは売れない。””そもそも融資が付くの？”と感じました。物件が使える間に利益を取って、古くなって売る時にも売却益を絞り取ろうとしても、それはムシのいい話です。どこかで妥協しないと売れないでしょ。今回、わたくしは3物件とも購入は見送ります。残念ですが。次ってみよう！おしまい。所有物件一覧はこちら　ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓

2022.10.26

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節約は利益ではない。

こんにちは。パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。　本日はやや遠方に色々用事があって行ってきました。ついでにやや遠方の物件にLEDシーリングライトを付けに来ました。8畳間の天井にLEDシーリングライトをつけただけです。LEDシーリングライトは、管理会社に頼むと9,900円です。自分でつけると、特価て購入したLEDシーリングライト：2,100円高速代(往復)：2,000円くらいガソリン代：1,800円くらい合計5,900円くらい9,900－5,900＝4,000円この4,000円についてどう考えますか？①4,000円儲けた。②4,000円節約した。わたくしは②だと思ってます。セルフリフォームやDIYというのは、・利益は生まない。・お金の流出は少なくなる。・自分の時間を使う。という事なので、節約だと思います。セルフリフォームやDIYは節約でしかないけど、特にお金のない時期は、資金流出を防ぐためには効果かもしれませんね。でも、時間は使います。お金と時間のトレードオフ?セルフリフォームやDIYが好きな人は、プライスレスかもしれませんね。今回のLEDシーリングライトのセルフ交換は、往復の移動時間も合わせるとは2時間くらいかかるから、4,000円÷2時間で、時給2,000円だ。やったぜ～。と思ってはいけない。LEDシーリングライトの交換は、ついでがなかったら、管理会社さんに頼むのがいいんじゃないかな？LEDシーリングライトの設置が複数あるとか、車で10分で行けるという場合は、自分でやると節約できる金額が大きくなります。節約と利益は違うという意識は持ちたいですね。やや遠方で色々活動して、本拠地に戻ってきました。金融機関さんに、昨日の売買契約書等を提出に行きました。手付の100万円も振り込みました。来月決済です。おしまい。所有物件一覧はこちら　ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓

2022.10.25

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前向きチャージ

こんにちは。パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。　本日は、わたくし史上最高額の物件の契約に行きました。午前11時集合。重要事項説明書を軽く説明してもらうつもりが、間違い探しの時間になってしまいました。午後2時少し前に間違い探し終了。3時間、重要事項説明書のまちがい探しでした。不動産屋さんは報酬があるけど、買主兼宅建業者のわたくしには報酬はない。仲介さんは、重要事項説明書を作り直すので、本日契約して欲しいとのことでした。こういう時は、後ろ向きな事を考えがちです。・契約やめるぞと強気に言いたくなる。・これで仲介手数料満額とるのと言いたくなる。前向きチャージが大切じゃないかと考えます。契約の順番は、重要事項説明書のあとに契約書です。取り合えず、重要事項説明書を作り直すまで、不動産屋さんから離れました。給油に行ったり、お茶飲んだり、前向き思考にチャージでした。午後4時過ぎ、重要事項説明書ができたという連絡をもらったので、不動産屋さんに再び行きました。印紙貼って、押印してきました。社判もついた。無事じゃないけど契約終了。明日は、金融機関に契約書を持って行きます。契約っておめでたいことだから、ケチが付くのは面白くないですよね。でも、前向きにならなくては。疲れました。おしまい。所有物件一覧はこちら　ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓

2022.10.24

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業者さんの立場になって考えてみる

こんにちは。パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。　わたくしの物件は、家賃6万円以下の物件です。過度にリフォームしても家賃には反映されません。シンプルに安く仕上げるように心がけています。内装屋さんへのオーダーは細かな事は言いません。クロスは、量産クロスの白で、メーカーも品番も特に指定しません。いつもの内装屋クンは、白色の量産クロスの中から、その都度クロスを選んで試していましたが、最近は定番ができたようです。アクセントクロスも量産クロスの、グレー系、イエロー系、ブルー系、ブラウン系で勝手に使い分けてくれます。これからは寒い季節なので、暖かみのあるイエロー系ぁブラウン系を使うと思います。たまにレンガ調や木目調がありますが、いつもの内装クンがお試しで、好きなようにやっています。こんな感じで、わたくし的には、いつもの内装屋クンに好きないように無駄を出させないように気を使っているつもりです。床に貼るプラスチックタイルは、デザインも大切ですが幅の広い物を使います。幅10㎝のタイルと、幅15㎝のタイルでは、タイルを貼る手間が違います。幅15㎝のタイルは幅10㎝のタイルの貼りに比べて、1枚の貼りで1.5倍貼れます。いつもの内装屋クンにとっては効率がいいはずです。プラスチックタイルも定番になっていて、いちいちオーダはしません。最近、もう少し濃い色のプラスチックタイルに変えようという話になっていますが。CFは基本的に使いません。1回の入居でダメになることもあり、割高なことが多いからです。最近は家賃2万円の物件でもプラスチックタイルにしてます。低家賃帯の物件ほど、内装工事の回数を減らして収益性を上げたいので、プラスチックタイルだと思ています。わたくしがCFを使わないので、いつもの内装屋クンがCFの在庫を持たなくていいので安心材料かもしれません。こんな感じで、内装屋さんに安心感を持ってもらわないと安くはできません。物件を所有して間もない大家さんの中には、デザイン性を求めて、5㎡程度の壁にガラ合わせが必要なデザインクロスを頼んだりする大家さんもいます。当然ですが、内装屋さんは、表面上はニコニコやってくれますが、安くはできません。当たり前ですが、内装屋さんには、また無茶なオーダーがあるんじゃないかと思われて警戒されます。おしまい。所有物件一覧はこちら　ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓

2022.10.23

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太陽光発電の融資

こんにちは。パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。　アパート2棟で太陽光発電を考えています。昨年末に19円の権利を取りました。業者さんに時間ができたので、冬から工事に入る予定です。今回は、余剰買取ですの10年間の買取期間です。融資期間も10年になると思いますから、利回りは10％以上必要です。当然ですね。シミュレーション12％で、実際は何％なるでしょうか？15％は無理だろうな。11年目以降は、民間の電力会社に売電することになりそうです。余剰売電ですから、できるだけ自己消費はしたくありません。そこで、共用部の電気の余剰売電にしました。アパートの大家さんだったら分かると思いますが、共用部の電気は日中はほとんど使いません。ですから、ほとんど売電できる予定です。本日は、金融機関に融資のお願いに行ってきました。担当さんと話をしている最中に、「ちょっと待ってください。担保評価を見てきます。」と言って、自分に机に戻ってPＣから何か印刷していました。その書類を見ながら、「建物の担保は十分です。」言ってました。きっと担保に余力があるという事でしょうか？さらに、「ソーラーパネルを付けて資産価値が上がるという事ですね。」という事だそうです。その後、「制度融資を使うか？プロパーにする？後日相談させてください。」とのことでした。融資が決まったようです。感謝です。おしまい。所有物件一覧はこちら　ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓

2022.10.22

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漏水　腰痛

こんにちは。パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。　本日は、朝から、なぜか、庭のタラの木を抜くことになりました。同居人から、どうにかしろと命令がありました。アパートに隣の土手のような雑種地に移植することにしました。理不尽でも、すぐに行動します。不動産投資家は、すぐ行動は大切です。でも、タラの木が抜けない。小さい木が2本だけ抜けました。もう5年以上前に植えたから、大きくなった木は根を張っていて抜けません。仕方なく、切り倒して、30㎝くらいに切って、伐根して、タラの木と根っこをアパートに隣の土手のような雑種地に捨て行きました。不法投棄と勘違いされて通報されたらどうしよう。逃げる？なんて考えてました。切ったタラの木を適当に放り投げて、小さなタラの木2本植えてす、終了。帰路につきました。帰る途中、電話がありました。担当さん「本日、立ち合いでしたよね？忘れてました？」ストレートな電話でした。Pascal「忘れてました。すみません。15分で行きます。」本日は、『THE倒壊荘』の、水漏れ箇所確認の立ち合いあでした。タラの木移植の圧力で忘れていました。これ手掘りだったんだ。ありがとうございます。家に戻ってくると、腰が痛い。タラの木の伐根で痛めたんじゃないかな？午後は、寝てました。明日には治っている予定です。おしまい。所有物件一覧はこちら　ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓

2022.10.21

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任意売却

こんにちは。パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。　本日は胃検診でした。朝8時にクリニックに到着しました。事前の話では9時半には終わるという事だったので、10時から別件を入れていました。看護師さんには、9時40分にはクリニックを出たいという事を伝えました。鎮静剤を使うので意識がないはずですが、途中でオェ～！オェ～！苦しかったことを覚えています。鎮静剤を使わなかったらどうなっていたんだろう？鎮静剤から覚めると、看護師さんが「9時50分ですがどうしますか？」どうするもこうするもないんだな～。さらに、高校の同期のお医者さんから健診結果を聞いていると10時過ぎてました。10時からは、保証協会に行って話を聞くことになってます。電話で15分くらい遅れることを伝えて、保証協会に向かいました。保証協会に行くと、次長さんがお出迎えしてくださいました。次長さん「先日はご協力できなくてすみませんでした。融資期間が長すぎるのが引っ掛かりました。○○銀行でプロパー融資してもらったようですね。」ビックリしました。先日、某金融機関でNGになった物件の話でした。保証協会に話を持って行ったんだ。保証協会NGで融資NGだったんだ。でも、何で他行でプロパーで融資してもらった事まで知ってるんだろう？本日紹介された物件は競売一歩手前物件でした。競売になってしまうと、訳の分からん人達と競って買わなくてはいけません。Pascal「競売を取り下げて任売になりませんか？」とお願いして、一人で物件の見学にってきました。途中でコメダで3点セットを真面目に読んでみました。ちょっと面倒な物件かもしれません。午後には、”任売はできません。”という返事がありました。残念です。その後、自宅の工事で業さんが来ました。頑張って起きてました。夕方、クリーニング業者さんが、請求書をもって来ました。この業者さんとのお付き合いを始めます。おしまい。所有物件一覧はこちら　ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓

2022.10.20

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金融機関さん来社

こんにちは。パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。　朝からバッドニュースでした。先日、『倒壊荘』の上水道漏水事件がありましたが、本日コンクリートを破壊して水道管を確認すると、地中の鉄管がさびてボロボロだったそうで、メータより内側の水道配管をやり直すそうです。水道設備屋さんが大家と相談して工事を進めたいという事で、後日『倒壊荘』に集合することになりました。わたくし特に意見も理想もない大家なので、わたくし抜きで、本日から工事を進めて欲しいと思いました。金融機関の方がおいでになりました。担当さんと上司の方が来ました。上司の方が来るといのは、金融機関さんの本気度がわかるような気がします。話をしてみると、上司の方は、賃貸経営に興味があり、所有戸数255戸の大家Pascalに会って話がしたかったという事です。ちょっと違ったかもしれません。一通り話をした後、検討している物件の資料をお渡ししました。持ち帰って、検討していただけるという事です。感謝です。この金融機関さんは、融資期間は耐用年数まで融資するそうです。新築RCの融資期間は47年だそうです。新築木造の融資期間は22年＋2～3年だそうです。頭金の話が出ましたが、Pascal「他の金融機関さんで特に頭金の話ありません。普通は諸経緯込みのオーバローンでやってもらってます。」と、お伝えしました。分かってくれたと思います。各金融機関の借入額を知りたいとのことでしたので、返済表のファイルを4冊渡しました。正直が大事！返済表はコピーをとって、後日、事務所まで持って来てくれるそうです。知り合いが年末まで部屋を貸してほしいという事です。家賃は3万円が限界とのことです。わたくしの部屋はほとんど空いてませんが、1部屋だけありました。Pascal[家賃5万円の一軒家があるから3万円で住んでいいよ。」と、取り合えて連絡しました。実際に家賃なんて取らなうけどね。2ヶ月分の家賃をもらうより、リフォームの仕事で頑張ってもらった方がいいですよね。かなりいいと思う。昼食は高学歴大家さんと、ココスでパスタを食べました。高学歴大家さんは、何か、かなり、アクティブに活動しています。とても興味深い話をしてくださいました。その後、空室アパートに行って貼り換えたクロスのチェックと、LEDシーリングライトを設置しました。LEDシーリングライトを自分で設置したのは、ほぼ1年ぶりでした。以前は年間50個以上設置していましたが、今は、いつもの内装屋クンがついでにLEDシーリングライトをつけてくれます。感謝！感謝！感謝！LEDシーリングライト設置中に写真を撮ってみました。特に意味のない写真になってます。これは手直しが必要ですね。どこでしょうか？いつもの内装屋クンに電話して、明日朝7時から手直しだそうです。頑張ってください。おしまい。所有物件一覧はこちら　ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓

2022.10.19

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管理会社の退去立ち合い　ミスかな?

こんにちは。パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。　管理会社さんから、退去立ち合い後の連絡がりました。担当さん「アクセントクロスが経年劣化で傷んでいました。貼替えますか？」とのことでした。アクセントクロスといっても、量産クロスのの色つきクロスを使っているだけです。このアパート2年半くらい前に1/8の低入居率で購入した物件です。フルリフォームで、2年くらい前に貼ったクロスですから、100％経年劣化ではありません。入居者の使い方です。担当さんに、「2年前に貼り換えたクロスですから、単純に経年劣化ではありません。」とお伝えしました。その後、わたくし負担でもなく、入居者負担でもなく、管理会社負担で貼替えになりました。この管理会社の下請けのリフォーム会社、1000番台量産クロスを、1500円/㎡という高価なクロスとして施工しています。今回のアクセントクロスは面積は14㎡くらいですから、2.1万円くらいです。でも、この管理会社が職人さんに出している単価は、驚くほど安いんです。今回の14㎡のクロス貼りは、職人さんへのオーダーは余裕の余裕で1万円以下です。この管理会社さん、たまにこんなミスをします。一番ひどかったのは、フルリーフォーム後1年で退去した部屋で、経年劣化で全面貼り換えというのがありました。もちろん、しっかり抗議しました。もうすこしがんばりましょうこの物件は車で1時間くらいのやや遠方物件です。今回は電話でわかってもらえて、現場に行かずに済んで助かりました。わたくしは、普段は管理会社にリフォームを頼むことはありません。今回は、こんな事情で管理会社さんにたのみました。おしまい。所有物件一覧はこちら　ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓

2022.10.18

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宅建の合格率15％

こんにちは。パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。　本日は宅建試験の日でした。宅建は合格率15％ですから、厳しい試験だと思います。昭和33年、34年は合格率90％を超えていました。この頃は、とにかく宅建士(このころは宅建主任でしたね。)が必要な社会情勢だったんでしょうね。土地建物の取引が無法地帯だったのかもしれません。昭和54年くらいから20％を切る合格率になったようです。宅建の受験者の中には、ほぼ勉強しないで受験者もいます。さらに、毎年勉強しないで何年も受験を続ける受験者が多いという事もあります。不動産関係の会社に勤めていると、受験が義務だったり、圧力があったりするようで、毎年受験者になってしまうようですね。受験料8,200円(2021年までは7,000円のようです。)を払って、とりあえずの圧量から逃れられるのかな？2022年の受験者数は23万3856人だったようです。8,200円×23万3856人≒19億くらいのお金が動くんでしょか？(計算が間違っているかもしれません。)すごい金額ですね。わたくしは、運よく宅建試験2回目で合格しました。1回目は、31点で落ちました。不合格であることは、試験当日の自己採点でわかりましたが、知り合いの不動産屋さんの社員さんが自己採点で合格だったので、ちょっと恥ずかしい思いをしましたが、それが次の年の試験に向けて大きな意欲、動機になりました。年が明けて、1月末か2月初めに、その年の宅建の教本が発売されたので購入して勉強を始めました。3巻ある教本の1冊目が発売されたタイミングで、勉強を始めました。スタートがはやすぎて、8月に全く勉強しなくなり、9月に再開しました。2回目は、42点(?)で無事合格でしました。85％が不合格の試験ですから、落ちて当然と言えば当然ですが、実際にまじめに勉強している受験者は、半数もいないのかもしれません。だから真剣に勉強している人には合格して欲しい。今年不合格の方は、来年絶対に合格してください。経験のない宅建有資格者より、経験のある宅建無資格者の方が、仕事ができるのは事実です。わたくしは、役に立たない有資格者で、開業までしてしまった痛い有資格者です。開業しても、不動産業は休眠状態で、不動産賃貸業で生きています。法律上、宅建資格は不動産賃貸業に関係はありません。でも、個人的には関係があると思っています。わたくしは宅建取得後、物件拡大のペースが速くなったことは確かです。不動産投資家が、宅建合格に膨大な時間をかける意味はあると思います。— Pascal prost (@pascalprost1) October 16, 2022おしまい。所有物件一覧はこちら　ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓

2022.10.17

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『倒壊荘』という老衰気味のアパート

こんにちは。パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。　昨日、水道の検診をした方ら、管理会社さんに、「水道のパイロットメーターが勢いよく回っています。漏水しているか、家の中で水を大量に使っているかどちらかだと思いますが、入居者さんはお留守のようです。」という連絡がったようです。本日、管理会社さん、水道設備屋さん、入居者様で現地を確認したようです。地下で漏水だろうという事です。工事の段取り、漏水の認定手続き等が大変そうなので、そのまますべて管理会社さんにお願いしました。感謝です。漏水していたのは『倒壊荘』という老衰気味のアパートです。昭和47年に建てられた築50年を超えた歴史的建造物で、堂々の鉄骨造です。『倒壊荘』は、川上情報でした。川上情報というより、わたくし以外に購入してくれそうな方がいなかったんだと思います。わたくしに、単純利回りが100％を超えるお宝物件に見えたので、よろこんで買わせていただきました。2年前の話です。第4法人で所有しているのは、この『倒壊荘』だけです。『倒壊荘』は月に5万円のわたくしの役員報酬と、健康保険・厚生年金の会社負担分を稼ぎ出してくれています。月に5万円の役員報酬をもらっても、健康保険・厚生年金のわたくしの負担分が約3.3万円なので手取りは1.7万円くらいです。実際は、毎月5万円を口座からおろすのが面倒なので、役員報酬の5万円は第4法人への役員貸付金になっています。報酬はもらっていませんが、本人負担分の3.3万円は自腹ではらってます。厳しいです。これが『倒壊荘』です。ドアにはお金をかけていました。塗装してもらって、デカ部屋番号を入れてもらって、1万円くらいでした。夜、退去したばかりの部屋に申し込みがありそうだという事です。11月19日に入居したいという話です。入居が1ヶ月以上先の上、さらに11月分の家賃をZEROにして欲しいという堂々としたお願いでした。わたくし毅然として、「いいですよ。」とお答えしました。何でも、いいよとい言っていてはいけないと思うけど・・・。おしまい。所有物件一覧はこちら　ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓

2022.10.16

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お金の節約　時間の浪費　人生の勝者

こんにちは。パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。　本日、不動産取得税を払いにやや遠方の金融機関に行きました。今回、不動産取得税を納税する物件はやや遠方の金融機関から融資をしてもらってます。取得税は240万円くらいです。ネットバンキングの手続きをしていないので、窓口まで行って振り込みをするのがはやそうです。240万円の取得税は人の気持ちを寂しくさせます。一番近い支店の窓口まで、中央自動車を使えば片道990円かかりますが、30分くらいで行けます。その990円がもったいなくて、ついつい一般道を行ってしまいました。1時間20分(80分)くらいかかりました。金銭的に990円×2＝1,980円節約しましたが、時間的には(80分－30分)×2＝50分×2＝100分浪費しました。なんとなく日常生活であることですよね。金額的にわずかに得をしても、時間的に浪費しているってこと。金融機関は混んでいました。偶数月の15日が土曜日なので、本日14日金曜日が年金支給日です。特にATMは混んでいます。金融機関の待合でボ～ッとしていると、年金をもらっている方は、ある意味人生の勝者だと思いました。長年にわたって年金の掛け金を払い続けて、現在、完全不労所得の年金をもらってます。チャンピオンだな！年金は本当に不労所得ですよね。不動産は不労所得ってい言いますが、実際は違うと思う方は多いと思います。わたくしも頑張ろう。年金もらってチャンピオンになろう。事務所に帰ると、いつもの内装屋クンから請求書が来ていました。請求先の法人が違っていたので電話すると、いつもの内装屋クン「わかりました。今日中に修正した請求書を事務所に届けておきますから、今日中に工事代金を振り込んでください。まだ工事が終わってなくてすみません。」と、わりとよくあるお願いでした。わたくし、わりと頻繁(ヤクルトの村上の打率以上)に、工事完了前に、いつもの内装屋クンに工事代金を支払ってます。いつもの内装屋クンにも、色々事情があるようです。本日もすぐに振り込みました。夜、不動産屋Bさんから連絡がありました。売り出していた物件の空室が一部屋決まり、満室になりました。売るのを止めたくなりました。売るけど。げんきんなもんですね。おしまい。所有物件一覧はこちら　ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓

2022.10.15

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生保青年から車を借りる？

こんにちは。パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。　わたくしの事務所のあるアパートに住んでいる生活保護の青年の話です。この生保青年とは入居の日に仲良くなって、生活費が足りないという事で1万円貸しました。生保青年は、白いエリシオンを持っています。この白いエリシオンが問題でした。生保なので車は所有できないようですが、絶対に乗らにという条件で、車検が切れるまで所有するようです。絶対に乗らないなんてできるわけがない。生保青年は、福祉課や福祉事務所ほ勤務時間が終わる5時以降に車に乗っていたようです。ある日、生保青年がいつものようにお出かけしていた夕方6時頃、福祉課の方が生保青年のアパートに来たようです。当然、車はないし、本人はいません。という事で、次の日、生保青年は呼び出されたようです。呼び出しに応じる前に、わたくしに電話で、生保青年「車に乗ってることがばれました。車は大家さんに貸していて、大家さんが運転していたことにしてください。」無茶苦茶なこと言うな。そんな話、普通は信じないぞ。Pascal「わかった。もし聞かれたらそう言っとく。」と、返事をしました。やっぱり福祉課から電話が来ました。担当さん「大変失礼ですが、生保青年がPascalさんに車を貸したって言ってますが、多分ウソだと思いますが、どうですか？」Pascal「生保青年くんに、私が車を借りたことにしてほしいと言われました。わたくしは借りてません。」と正直に答えました。正直は大事！担当さんには、生保青年くんとわたくしの信頼関係が崩れるので、配慮してほしと伝えました。それからしばらく経った昨日、何があったかは知りませんが、生保青年は福祉課にまた呼び出されたようです。生保青年「今、福祉課で話をしました。今回もPascalさんに車を貸したという事で話を合わせてください。」Pascal「わかった。福祉課から電話があったらそう言っとくよ。」と伝えました。その後福祉課から電話がありました。生保青年から、口裏合わせを頼まれた事を話しました。正直は大事！その後、生保青年に電話をして、福祉課から電話がったことを伝えました。本当に福祉課からわたくしに電話がいくとは思っていなかった生保青年くんは、かなり動揺していました。こんな生活、いつまで続くんだろう？これが大家の生活？？？わたくしが考える解決方法は、・生活保護費の受給をやめる。車に乗る。働く。きっと働けないから退去になるので、わたくしが困る。・車を売ってしまう。わたくしは特に問題がない。”安い軽自動車を買って、生保の方に1月3万円でレンタルする”って有名大家さんが言ってました。いい商売かもしれませんが、わたくしはやりません。本日、肺ＣＴを撮りました。この歳になると結果が怖い。おしまい。所有物件一覧はこちら　ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓

2022.10.14

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新規金融機関　帝国データーバンク

こんにちは。パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。　本日は、新金融機関さんとお話をしました。わたくしが第4法人の不動産屋の事務所で待っていると、担当さんは自宅に行ってしまいました。不動産を所有する法人は自宅で登録してあるので当然ですね。自宅から車で３分くらいの離れた不動産屋の事務所に来ていただきました。若い担当さんから、金融機関の説明をしていただきました。普通の金融機関と多少違います。(闇金ではありません。)ブログ更新しました。新規金融機関さんから電話その金融機関さんとは、一度も取引はしたことがありません。この金融機関さんは、全国にある金融機関さんですが、取引をしておる方を、わたくしは知りません。https://t.co/3kTjbatcWm #r_blog— Pascal prost (@pascalprost1) October 7, 2022なぜわたくしの第1法人を知ったのか？とても気になるところですから聞いてみました。Pascal「どうやって、わたくしみたいな小さな法人を知ったんですか？」担当さん「帝国データバンクから購入している情報があるんですよ。その中で動きがある法人という事で声をかけました。」という事でした。帝国データバンクといえば、春に突然取材を受けました。どこかの企業が、わたくしの第1法人の取材を依頼していたようでした。帝国データバンクから取材の申し込みがあった時のブログです。ブログ更新しました。『帝国データバンクから電話』帝国データバンクって、ニュースで発表される企業の倒産件数とかのデーターにを持っている会社だから、電話が来た時はかなり驚きました。https://t.co/WoPgISC8ov #r_blog— Pascal prost (@pascalprost1) May 6, 20225050さんのアドバイスに従って、取材を受けることにしました。帝国データバンクから取材を受けた時のブログです。ブログ更新しました。『帝国データバンクさん来社』帝国データバンクさんの様子がある程度わかりました。最初は緊張しましたが、穏やかな取材でした。https://t.co/nZdfSpYBNS #r_blog— Pascal prost (@pascalprost1) May 9, 2022本日、謎が解けたような気がします。わたくしの第1法人の調査を依頼したのは、この金融機関さんです。本日おいでになった担当さんは知らないようですが。次回は、第1法人～第4法人、個人の決算書を提出します。融資を受けられるといいんですが。本日、滋賀県のメガ大家D様から、満州さんの新築見学会＆懇親会に参加されると連絡をいただきました。お会いするのが楽しみです。10月28日(金)満州拉麺さんの新築見学会＆懇親会に参加します。詳細は、満州さんのブログをご覧ください。参加希望の方は、満州さんのTwitterからDMで連絡してください。おしまい。所有物件一覧はこちら　ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓

2022.10.13

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電柱新設　電柱移設

こんにちは。パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。　わたくしのアパートの横にある余分な土地に、電柱を建てたいという連絡をいただきました。中部電力の電柱です。NTTの電柱ではありません。念のため中部電力の関連会社の社員さんと現地で確認をしました。写真は撮り忘れました。社員さんは、申し訳なさそうに遠慮がちに電柱を立てる場所を示してくれました。きっと断られたり、嫌な事を言われたりすることもあるんでしょう。Pascal「社会インフラは大切です。協力させていただきます。」と言いうと安心した様子でした。そしてここからがわたくしにとっては本番です。Pascal「別件ですが、わたくしの別のアパートの電柱を移動していただきたいんですが、どうしたらいいですか？」担当さん「私の方で中部電力に連絡しておきます。」という事で、その場で、移動したい電柱のあるほぼ全空アパートの住所をお知らせしました。”電柱の新設に協力するんだから、電柱の移動は安くしてくださいよ。”というのが、わたくしの思いでした。午後になって、中部電力さんから電話がありました。担当さん「電柱の移動の話を関連会社の○○から聞いています。電柱の移動はいつごろご希望ですか？」Pascal「10月中にできると嬉しいです。」担当さん「それは厳しいですね。」Pascal「できるだけはやくという事でお願いします。」担当さん「わかりました。数日中に設計士さんから連絡がいくので、詳しいことはそこで話してください。」意外にあっさり話は進みました。気になるのは、金額の問題です。中部電力から移設の費用の話は出ていません。ここで金額の話をするのもヤブヘビかともしれないとも思いましたが、聞くしかありません。Pascal「工事の費用を教えてください。」担当さん「地主さんが同じ場合は料金はいただいておりません。」やったー。ZERO。同じ敷地内とか、持ち主が同じ土地への移設はタダだという事です。ありがたいことです。10月28日(金)満州拉麺さんの新築見学会＆懇親会に参加します。詳細は、満州さんのブログをご覧ください。参加希望の方は、満州さんのTwitterからDMで連絡してください。おしまい。所有物件一覧はこちら　ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓

2022.10.12

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目標、目的、手段

こんにちは。パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。　本日は、国民の祝日スポーツの日です。こんな日に金融機関から電話があると本当にドキッとします。明日11日は、その金融機関さんと約束があったの、わたくしが日時を間違えたのかと思ってしまいます。ほぼ全空アパートの進捗状況を見にいきました。前職のクセが抜けきっていないのか、動植物が気になります。駐車場に山鳩が止まってました。逃げないな～。その奥はそば畑です。そば栽培すると補助金もらえます。そば自体の利益はそんなに高額じゃないので、きちんと収穫をしない人が・・・・・。自宅の脱衣場のクロスとプラスチックタイルがやっと貼り終わりました。予定より2週間遅れです。いつもの内装屋クンです。午後2時から始めて、9時に終わりました。朝8時半から仕事をしましょう。そうすれば午後5時までには終わるから。ブログやコラムで、目標、目的、手段の使い方が気になりました。目的は、何かを成し遂げようとする時の最終地点です。なりたいという姿ですね。目標は、目的に対してどのように取り組むかという事です。分かりやすく書くと手段です。目標＝手段です。だから、目標に対して手段が違うってありえないんですよ。どうでもいいけど。明日から、また通常業務が始まります。頑張ろう！適当に！ほどほどに！無理せず！楽しく！10月28日(金)満州拉麺さんの新築見学会＆懇親会に参加します。詳細は、満州さんのブログをご覧ください。参加希望の方は、満州さんのTwitterからDMで連絡してください。おしまい。所有物件一覧はこちら　ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓

2022.10.11

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フルローンとかオーバーローン

長野県の大家パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。　人気ブログランキングフルローンとかオーバーローンが難しくなっていると、ネットの世界では言われてますよね。先日、不動産投資サイトの質問コーナーで、『どうして、フルローンとかオーバーローンが出る人がいるんですか？』という質問を見ました。それに対して、もっともらしく答えている方がいましたが、よくわからない答えだったので全部読みませんでした。この手の質問は、聞く方も聞く方だし、答える方も答える方だと思います。自分がオーバーローンの融資を引きたかったら、自分が付き合いがある金融機関に聞くことです。わたくし、現在もオーバーローンやフルーローンで融資していいただいてます。自己資金を入れたことはここ数年ありませんが、金融機関の担当さんに自己資金を入れるように言われていないからです。わたくし自身が、どうしてフルローンとかオーバーローンの融資をしてもらえるのか、聞いたことがないのでわかりません。金融機関が決めてくださることですから、理由を聞けば、決算書がいい、物件がいい、入居率がいいとか言って下さると思いますが、そんな単純な事でもないと思います。それどころか、わたくしの法人程度に融資してくださるだけでありがたいと思っています。次回の融資の申し込みでは、「自己資金を3割入れてください。」「保証協会の保証を付ければ融資できる可能性があるかもしれません。」「他の金融機関さんに相談された方がいいんじゃないですか？」「しばらく融資できません。」って言われるかもしれません。引き続きオーバーローンやフルローンを出してもらえるように、地味にコツコツやっていくしかないでしょう。当たり前の事をするしかない。10月28日(金)満州拉麺さんの新築見学会＆懇親会に参加します。詳細は、満州さんのブログをご覧ください。参加希望の方は、満州さんのTwitterからDMで連絡してください。おしまい。所有物件一覧はこちら　ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓

2022.10.10

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現金買いなんだ？

こんにちは。パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。　先日、ネットにでていた物件に問い合わせをしました。ほとんど縁が切れたと思っていた不動産屋さんでしたが、返事が来ました。この仲介さん、買付の提出順ではないようです。ある程度買付証明書をまとめて、売主さんに有利な順に提案するそうです。・現金買い。・指値がない。そんな購入希望者が優先されるそうです。実際に、現金、指値なしの購入希望者がいるそうです。マジか？現金、指値なしが優先されるのは当然と言えば当然ですが、今回は、売主の言いなりになって買う物件ではありません。わたくしの購入する気持ちはゼロ以下になりました。満額、指値なしの方と戦う物件でもありません。今回の物件は金額が安いので、購入したいと思う人は多いと思います。こういう物件を、売主の条件を全面的に受け入れて高値で購入しようとする。しかも現金で。そんなことをする方は、自己資金の回収に何年かかるか考えているんでしょうか？利回りから逆算して、自己資金の回収に単純に7年くらいかかります。実際は10年以上かかるでしょう。自己資金を7年～10年かけて回収というのは、投資としては考えられません。あえて購入するのであれば融資を使います。金利1％～2％を払って、自己資金に手を付けないというのは、ギリギリありじゃないでしょうか？わたくしは買わないけど。物件を所有すれば大家にはなれますが、利益が二の次では、ただのコレクターです。規模を拡大するのであれば、できるだけ現金は温存するべきです。自己資金で買えるだけの現金が口座にあれば、融資はつきやすいはずです。融資を使える人は使いましょう。クレジット履歴に傷があって融資が使えない人は、5年間真面目に暮らして、クレジット履歴をきれいにしてください。50万円、100万円、200万円といった物件は現金で買うべきです。この金額で融資特約を付けるとアホだと思われます。10月28日(金)満州拉麺さんの新築見学会＆懇親会に参加します。詳細は、満州さんのブログをご覧ください。参加希望の方は、満州さんのTwitterからDMで連絡してください。おしまい。所有物件一覧はこちら　ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓

2022.10.09

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新規金融機関さんから電話

こんにちは。パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。　本日、しら電がありました。金融機関さんからの電話でした。その金融機関さんとは、一度も取引はしたことがありません。金融機関さんの名前は出せません。本格的な取引が始まったら金融機関名は出します。この金融機関さんは、全国にある金融機関さんですが、取引をしておる方を、わたくしは知りません。話を聞いてみると、一度お伺いしてお話をしたいとのことでした。ちょっとだけ突っ込んで聞いてみると、法人への融資で説明に来ていただけるという事です。非常にありがたいお話です。後日お会いする事になりました。どんなお話になるのか楽しみです。税理士さんから電話がありました。「今月の試算表ができたから、今日、事務所に来られますか？」という事でした。いつもは、「近いうちに時間がある時に来てください。」ですが、今回は、すぐに来てほしいとい感じです。午後4時くらいに、税理士さんの所に行きました。いつも通り試算表の説明を受けたました。その後、「これを見てください。Pascalさんだったらいくらで買いますか？」と言って見せられたのは、東京の中古区分マンションの販売図面でした。わたくし、「東京の地価や物件価格の相場は知りませんが、15％くらいで割り戻さないと利益は出ないと思います。この物件は800万円だったら買うかもしれませんが、実際に800万円という事はないですから無理ですね。」と言いました。税理士さんは、「やっぱり、そんなもんですよね。」と、納得していました。税理士さんも、独自の考えや方計算方法があったようです。10月28日(金)満州拉麺さんの新築見学会＆懇親会に参加します。詳細は、満州さんのブログをご覧ください。参加希望の方は、満州さんのTwitterからDMで連絡してください。わたくし、非常に楽しみです。おしまい。所有物件一覧はこちら　ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓

2022.10.08

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秘密保持契約

こんにちは。パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。　10月28日(金)満州拉麺さんの新築見学会＆懇親会に参加します。詳細は、満州さんのブログをご覧ください。参加希望の方は、満州さんのTwitterからDMで連絡してください。わたくし、非常に楽しみです。本日、不動産の売買で『秘密保持契約』を結ぶことになりました。「秘密保持契約」とは、自社がもつ秘密情報を他社に開示する場合、その情報を秘密に保持してもらうために締結する契約で、情報を開示する前に締結するのが一般的です。対象となる情報の内容と、その使用してよい範囲を明確にすることが、秘密保持契約を締結するうえでのポイントになります。当然ですが、『秘密保持契約』なんて初めて結びました。大手の不動産屋さんが相手だと『秘密保持契約』結ぶことがあるようです。内容は書けません。内容を書かせないように『秘密保持契約』を結ぶんだから。物件的にはよくある金額で、SUPER高額物件ではありません。やや遠方アパートの空室の入居が決まりました。法人契約で、2ヶ月～10ヶ月の短期契約です。契約期間の最短と最長の違いが大きすぎますね。とりあえず、3000円増しの家賃と礼金1ヶ月で貸してみました。短期契約ってみなさん嫌いだと思います。わたくしも嫌いです。でも、なんとなく受けてしまうんですよ。いつも。管理会社様より、ほぼ全空物件2号棟の202号室について、「リフォームを10日までに終わらせることはできませんか？11日入居予定のお客さんがいます。」という問い合わせがありました。答は、「無理です。」理由は、・天壁床の貼り直し予定、洗面台設置予定、エアコン設置予定・11日からリフォーム工事開始予定残念です。ほぼ全空物件2号棟は、5分の１戸入居で購入したのに、5分の4入居が決まりました。まだリフォーム中で入居はできませんが。本日の202号室が決まれば満室でした。残念です。リフォーム前の部屋やリフォーム中の部屋を案内して決まるんですから、・リフォームしてるから決まる。・・・・☆☆☆・設定家賃が安いから決まる。・・・・・☆☆☆☆☆・仲介さんの力があるから決まる。・・・☆☆☆☆かな???おしまい。所有物件一覧はこちら　ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓

2022.10.07

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地銀の合併

こんにちは。パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。　最近のATMって、紙幣だけじゃなくて硬貨も引き出せるんですね。全く知りませんでした。財布の中に現金が少なくなったので、銀行ATMに行きました。ATMで2万円おろしたつもりが、2円だけ出てきました。入金の時にしか使ったことがない硬貨の窓が開いて、1円硬貨が2枚だけ出てきました。紙幣の窓は開きませんでした。何の祟り(たたり)かと思って、動揺してしまいました。”万”のボタンを押し忘れたようです。わたくしの常識では、ATMでは千円未満のお金は引き出せないことになっていました。ちょっと前に地銀の合併の話があったので、ブログにしてみました。9月29日の朝刊で、長野県の八十二銀行と長野銀行が統合するという記事がありました。わたくしとしては、「とうとう来たか！」という思いでした。わたくし以外にもそう思った人は多かったのでは。不動産投資をしているわたくしは、どちらの銀行ともお付き合いがあります。わたくしが暮らしている小さな町にも、この2つの銀行の支店あります。八十二銀行は、最初に融資をしていいただいだ銀行です。11年も前の話ですが。長野銀行は、今年になって融資をしていただいた銀行です。不動産投資には慎重な銀行で、融資をしていただくまでに8年くらいかかりました。今年になって素晴らしい担当さんに出会えて、やっと取引が始まったところなので、ちょっと残念な気もします。新聞記事になった29日に、長野銀行さんの担当さんから電話がりました。担当さん「私も支店長も、合併の事は全く知りませんでした。今朝、新聞で知りました。」ということでした。長野銀行のトップの一部が秘密裏にやることでしょうから、知らないのは当然ですよね。長野銀行は、八十二銀行に比べると規模が小さく、どちらかというと吸収される形のようで、来年3月には上場廃止になるようです。わたくしにとっては、利用できる金融機関が一つ減るという事になります。金融機関が多いから、金融機関間の競争が激しくて融資が出やすいとか、金融機関が少ないから融資が出にくいということを言う方もいますが、どうなんでしょうか？金融機関の増減はわたくしの力ではどうにもまなりません。自分の地域で、与えられて環境でやっていくだけです。長野県内の地銀は今後どうなっていくのでしょうか？新潟県の第四銀行、群馬銀行が長野県に徐々に進出してくるようです。わたくしの地域も、第四銀行の融資エリアだそうです。おしまい。所有物件一覧はこちら　ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓chi

2022.10.06

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第1法人の役員報酬をゼロにする。

こんにちは。パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。　本日は、第1法人の議事録をつくりました。第1法人から、わたくしの役員報酬をゼロにするための議事録です。(役員報酬は第4法人から支給されます。月に5万円。)以前に第2法人でもゼロにする手続きをしたことがあるので、手続きの方法は年金事務所に聞けば、丁寧に教えてくれる事だけは覚えていました。今回も、年金事務所に電話をして教えていただきました。議事録、社員が必要だという事です。感謝。この議事録を年金事務所に持って行って、書類を1枚書くと手続きは完了です。その後、忘れたころに、”法人の解散手続きは終わりましたか？”みたいな書類(多分書類だったと思います)が届きます。前回、第2法人の手続きの際、年金事務所の担当さんに、「役員報酬をゼロにするというのは滅多にないので、解散について問い合わせがあると思います。ビックリしないでください。」と言われましたが、すぐに忘れていていました。問い合わせが来て、本当に驚いて、「誰が解散させたんだ⁈」と、真剣に思ってしまいました。おしまい。所有物件一覧はこちら　ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓

2022.10.05

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満州拉麺さんの新築見学会

こんにちは。パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。　岐阜県の満州拉麺さんの新築アパート見学会が、10月27、28、29日にあります。楽しみです。満州さんツイッターは、こちら。懇親会があります。これも楽しみです。わたくしは、10月28日に泊りで行ってきます。長野県は遠いから一泊します。岐阜駅前に泊まります。以前、満州さんの物件を見せていただいたときに、建設予定のアパート用地も見せていただきました。広い土地を、安く仕入れていました。やっぱり土地を安く知れることは大事なんでしょうね。今回は、その土地に建った新築の立派なアパートを見せていただきます。新築の勉強してきます。満州さんには、わたくしの無理を聞いていただき感謝しています。長野県からだれか行かないかな？おしまい。所有物件一覧はこちら　ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓

2022.10.05

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手付金送金　塗装見積依頼

こんにちは。パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。　本日は、金融機関の10月の最初の営業日です。金融公庫以外のローンが一気に引き落とされる日です。事故なく引き落としができました。郵送で契約書をやりとりした物件の手付を振り込みました。物件はやや大き目の問題ありアパートです。今回契約したアパートは、金融機関には持ち込んでいますが、融資を受けるためにはクリアーすることがいくつかあります。そのクリアーしなければいけない問題を、売買契約後に解決する予定です。クリアーできれば金融機関との金消契約が可になり、クリアーできなければ不可になります。融資特約付きで契約していますので、クリアーできなければ売買契約も白紙になります。わたくしとしては特別な形の契約です。わたくしの地域では、融資の内諾が通て、売買がほぼ100％決まったところで契約するのが慣例のような気がします。融資が通ってないのに契約をすると、融資が通らなかった場合、契約書も重説もすべて無駄なことになるので、こんなやり方をしているんでしょう。契約が終わったので、まずは境界杭の復元です。昨日情報をもらった物件の外壁がかなり傷んでました。こんな時は、こちらで、サッサと専門家の意見を聞いて、見積もりを出すのが交渉で優位に立つコツだと思います。普通は、買うか買わないかわからない物件のために業者さんや職人さんに見積もりを取ってもらうのは難いですよね。でも、ある程度仕事をお願いしている仲のいい業者さんがれば、見積もりくらいはやってくれるかもしれません。見積は高めのザックリ金額でいいんです。売主さんに目を覚ましてもらって、指値が通ればいいんです。自宅の塗装に来ているいつもの塗装屋さんに、物件を見に行ってもらうようにお願いしました。ザックリ意見を聞いて、ザックリ見積りを出してもらって、サッサと交渉します。高学歴大家さんから、電話をいただきました。人脈が広い方で、興味のある話がきけました。わたくしも、何かしなくてはいけないと思いました。おしまい。所有物件一覧はこちら　ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓

2022.10.04

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鉄柱の断面の形　寒冷地あるある！

こんにちは。パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。　本日は、物件情報をいただいたので、サッサと見学にってきました。内見じゃなくて、外から見ただけです。いくつか気になる点はありますが、物件を特定できる写真を載せることはできないので、気になる写真を一枚だけのせてみます。寒冷地あるあるの話です。2階の共用廊下を支える1階の鉄柱です。わたくしが、写真に青色の線と赤色の線を引いてみました。青色の線と赤色の線部分の断面は下の図のようになっていると思います。青色の部分の断面は正方形です。赤色の部分は丸みを帯びています。実際には、勝手に切断するわけにはいきませんが、見た目でわかります。写真では伝わりらないのが残念です。もちろん建築当時は、赤色部分の断面も正方形だったはずです。なぜこうなるか？それは、水(氷)の力、凍結の影響です。建物の劣化で、この鉄柱の中に水が入るようになります。冬季に鉄柱の中に水があると、凍結して水(氷)の体積が増えます。水の体積は、個体、液体、気体の状態の中で4℃の液体の状態の時が最小です、個体である氷になると体積は増えます。そして、鉄柱に水(氷)が膨張する力が加わり、鉄柱の断面は丸みを帯びてしまいます。鉄柱の中の水は、高さが1㎝でも、凝ってしまえば水の抜ける道がなくなり、上部から水が入り続けて数十㎝の高さまで凍ってしまいます。そして、写真のようになります。この写真では、サビのある高さまで、氷の膨張の影響を受けて丸くなっていると思います。こうなってしまったことは仕方ないとしても、鉄柱の中に水が入ってしまった原因があるはずですから、水が入らないように修理しなくてはいけません。二階の共用廊下に原因はあると思います。今回は、一人内見会で居者様の目があるので原因までは確認できませんでした。購入できたら、塗装屋さんかコーコング屋さんに見てもらいます。こんなこともあるので、鉄柱の形は、必ず確認するようにしています。本日は、その場で仲介さんに電話して、鉄柱の事も含めて色々お伝えして、価格の決定前の指値とさせていただきました。寒冷地あるあるでした。おしまい。所有物件一覧はこちら　ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓

2022.10.03

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洗濯機置き場が外

こんにちは。パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。　退去があれば入居もある季節ですね。退去があればクリーニングや原状回復があり、入居があれば初期のトラブルがあることもあります。本日は、入居したばかりの部屋からクレームをいただきました。つもの内装屋クンに、クレーム対応の連絡しておしまい。頑張れ！入退去の日程管理や、クリーニングと原状回復工事の日程管理が、わたくし的には限界を感じるようになてきました。パートさんが欲しいと思いますが、どうなんだろう？実際人を雇ってみると、そんなに仕事はないような気がする。自分の苦手な事を、人にやってもらいたいという事だけど、それでいいと思う。今更、いい年して苦手克服でもないだろうし？室外に洗濯機を置きました。自宅です。今週いっぱい外に置きます。ユニットバスと脱衣所の工事の関係で、わたくしのミスでこうなってしまいました。仕方がありません。なんか昭和っぽいですね。わたくしが所有するアパートの”100万円アパート”は外洗濯機です。本日一度だけですが、外置きの洗濯機で洗濯をしましたが、”100万円アパート”の苦労がわかったような気がします。冬じゃなくて本当によかったと思いました。外の蛇口は、写真のような吐水口を使っていますが、洗濯機を使う時は、写真のような洗濯機ニップルに変えます。吐水口もニップルも手でしめる程度でいいので、道具はいりませんが、やはり面倒です。明日は、写真のような二口の蛇口を買ってきて装着します。おしまい。所有物件一覧はこちら　ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓

2022.10.02

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素人としてのマナー

こんにちは。パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。　本日も療養生活みたいなもんでした。咳が出て、喉が痛いから、冷たいスポーツドリンクを飲むと喉が気持ちいんです。本当に気持ちがいい。当然、トイレに行く回数も増えます。ほぼ寝てました。我が家の駐車場には車を5台置けます。わたくしは車を3台持っていますが、自宅のユニットバスの工事が始まったてから、昼の間は、近所の廃園になった保育園の駐車場に車を2台置いて、自宅にはアトレー1台だけ置いてます。自宅駐車場の残り4台分のスペースは、3台は職人さん用の駐車場、1台分は、職人さんの作業スペースにしていました。本日は、職人さんの車が4台きました。わたくしの車は、3台とも廃保育園の駐車場においてきました。車を置きに行くのが辛いんです。喉痛いし、歩く気力がないから。廃園まで車に乗て行き、降りて自宅に戻るの繰り返し。距離は200mくらい。でも辛い。職人さんには、「Pascalさんの車は1台くらいは移動しなくていいですよ。」と言ってくれますが、駐車場の事で職人さんに迷惑をかけられません。躊躇なく移動しました。職人さんとは、何度も仕事を頼んでいて気楽な部分もあります。でも、やっぱり職人さんですから、わたくしの素人としてのマナーがあります。わたくしの車は職人さんんは邪魔なだけです。話の観点が変わります。わたくしを含めてたいがいの大家さん、職人さんが作業をやっているところでは、同時に自分の作業(DIY?)はやらないですよね。わたくしの作業なんて、職人さんから見れば遊び以下ですから、見られるのも恥ずかしというのもありますが。わたくしは全く別の作業で、職人さんの作業に支障がないと思われる事でもやりませんよ。素人の作業は、職人さんのいない日にやります。草取りでもやりません。それが素人なりのマナーだと思うから。2年くらい前、全空物件で朝から一人で作業をやっていると、職人さんがおいでになりました。予定では、その日は職人さんが来ない日でした。だからと言って、予定と違うとかそんな問題ではありません。サッサと片付けて、わたくしがその場から退場しなければいけません。でも、床に石膏ボードの削りかすやゴミが落ちていました。その日は、わたくしは、ほうきとちり取りを忘れて来てしまいました。問題です。わたくしはどうしたでしょうか？１職人さんに、自分の出したごみも含めて最後にいっしょに掃除をしてもらうように願いして、そのまま帰った。２職人さんに、ほうきとちり取りをお借りして掃除をした。３事務所に戻ってほうきとちり取りを持って来て、自分で清掃をした。わたくしの答えは3です。人によって違うかもしれませんが、わたくしは3です。わたくしは、事務所に戻って、ほうきとちり取りを持って来て掃除をしました。事務所まで5㎞くらいなのでそうしました。事務所が遠ければ、近くのホームセンターでほうきとちり取りを買って掃除をしたと思います。職人さんの道具は絶対に借りてはいけないと思うからです。ほうきやちり取りであっても。ブログやSNSなどでたまに見ますが、職人さんの道具を借りたなんて言うのは信じられない話です。道具を、貸してほしいなんて言っただけでも信じられないことです。たとえそれが、ほうきやちり取りでもダメだ思います。まして、インパクトや丸ノコを借してなんて言っていいはずがありません。お願いすれば、その場は丁重にお断りされたり、貸してくれるかもしれませんが、信頼関係は確実に壊れています。その程度の事がわからない大家からは、職人さんは離れていきます。あるいは、それなりの仕事しかしてくれなくなります。大家さんの中には職人さんとの信頼関係ができていて、本当に借りられる人はいると思いますが、わたくしは無理です。わたくしのDIYなんて、職人さんから見れば所詮は遊び以下です。素人の遊びで、同じ空間で作業をしたり、プロの大切な道具を借りたりできるわけがありません。素人としてのマナーは守りたい。おしまい。所有物件一覧はこちら　ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓

2022.10.01

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