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2023年10月の記事

全32件 (32件中 1-32件目)

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専業大家の一日

長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る！ブログ継続のモチベーションになります。1クリックお願いします。不動産投資ランキングフォローもお願いします。ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"ワンクリックお願いします。金融機関さんに行って、11月1日決済のスモールビル(3F)で手続きをしてきました。金消契約書とか、いつもの書類に社判社印を盲目的について、連帯保証人とか、いつもの書類に盲目的に署名捺印してきました。これで、11月1日お金を借りられます。さらに、11月1日の出金伝票、振込伝票も書いてきました。日本セーフティ(家賃保証会社)さんから電話がありました。自力客付けの方が審査に落ちて、どうやっても未来永劫審査に通らないという連絡でした。エライことだ。どうしよう。放置プレーしかない？宅建士証の更新の書類を書きました。わたくしの写真が3枚必要だという事で、証明写真を撮りにイオンに行きましたが、証明写真が撮れる機械が撤去されて、ジュースの販売機が置いてありました。ゲームコーナーのプリクラで代用もできないので、自分のスマホで自分の写真を撮りました。自分で写真を24㎜×30㎜の大きさに印刷するのは難しい。時間がかってしまいましたが、無事写真完成。そして書類も完成しました。無事投函。12月の講習会を受ければ無事更新だそうです。頑張る！寝ないで講習受けるぞ。11月1日決済のスモールビルの火災保険に入っていないことに気付きました。気付いてよかった。すぐに、知り合いの不動産屋＆火災保険屋さんに連絡して、無理矢理火災保険に加入の準備をしていただきました。ありがたいことです。36戸全空物件に行って、業者さんと打ち合わせしました。色々勉強になりました。保育園近くの戸建に行って、内装屋クンと塗装屋さんと打ち合わせをしました。LEDシーリングライト、カーテンレール、手元灯がないという事で、事務所に取りに行ってきました。カーテンレールはコメリで購入しました。今年の初めに100台買ったLEDシーリングライトはもうありません。工事中の36戸全空物件で使う予定のLEDシーリングライトを、他の現場に持って行って使ってます。30台くらい購入しなくては。11月1日決済のスモールビルの火災保険の書類ができたという事で、不動産屋＆火災保険屋さんの所に行っ手続きをしました。本当にありがたいことです。退去部屋が2部屋も出てしまった。クリーニングやリフォームの手配でした。メールみたいに形に残る方法で連絡して終了。業者さんと支払いの確認しました。法人を複数持っていると、業者さんはどの法人のアパートかわからないから。夜は、明日金融機関に持って行く書類の準備でした。ザックリ、一日の行動を書きましたが、忙しい一日でした。おしまい。ぺんたさんとの対談【第1回】ぺんたさんとの対談【第2回】ぺんたさんとの対談【第3回】ぺんたさんとの対談【第4回】健美家　大家列伝　前編健美家　大家列伝　後編所有物件一覧はこちら　みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。人気ブログランキング

2023.10.31

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レンちゃんが来た

長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る！ブログ継続のモチベーションになります。1クリックお願いします。不動産投資ランキングフォローもお願いします。ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"ワンクリックお願いします。ただいま絶賛リフォーム中になってしまった”保育園近くの戸建”の、リフォーム見学に行ってきました。内装屋クンと現場で、今後のリフォームの方向性の打ち合わせをしました。その打ち合わせの中で、障子の話になりました。わたくし、障子は貼れないし、外注するとお金がかかります。「そうだ！障子を捨てよう。」という事になりました。障子を捨てると、これが残ります。なんていうのでしょうか？インターネット先生で調べるとレールでいいようです。下のレールを処理するには、板を貼ります。木工ボンド、ネイルか目隠し釘で止めてもらいます。上のレールはそのまま放置プレーです。この板は、3㎜か5㎜(3㎜で十分です。)の3×6判のベニヤをホームセンターで8㎝幅に切ってもらいます。8㎝×180㎝のベニヤが出来上がります。この板を張ります。張るのは内装屋クンです。わたくしは、このベニヤ板を塗装屋さんに塗装屋してもらって、在庫として持っています。本日は、保育園近くの戸建で在庫を使い切ってしまったので、ホームセンタコメリに行って、ベニヤを購入して、カットしてもらって、1,100円くらいでした。塗装屋さんに連絡して、8㎝×180㎝のベニヤの塗装をお願いしました。”保育園近くの戸建”の内部の塗装をやってもらっているので、このベニヤはきっと”ついで”でやってくれると思います。木目が見える塗装ですが、どんな塗装なんだろう？こんな事をしていて、午前中はおしまい。午後は、愛知県からレンちゃん(@lendle104)ご夫妻がおいでになりました。10月27日金曜日に、満州拉麺セミナーでお会いしたばかりですが。”みはらしそば祭り”に来たそうです。そばを打ったのかな？奥様とレンちゃんにわたくしの物件をみていただきました。みはらしと言われている地域のちかっくにドミナントである4件のアパートがあります。750万円のアパート：木造ミサワホーム　リフォーム後利回り25％2200万円アパート：鉄骨造　リフォーム後利回り17％3400万円アパート：鉄骨造　リフォーム後利回り21％1500万円アパート：鉄骨造　リフォーム後の希望利回り30％以上を見ていただきました。長時間ありがとうございました。36戸全空物件で、入居中の女子大生と記念撮影しました。お土産ありがとうございました。奥様には、１時間以上お付き合いしてて頂きました。最後に、わたくしとレンちゃんと女子大生の写真まで撮っていただきました。本当に申し訳ありませんでした。おしまい。ぺんたさんとの対談【第1回】ぺんたさんとの対談【第2回】ぺんたさんとの対談【第3回】ぺんたさんとの対談【第4回】健美家　大家列伝　前編健美家　大家列伝　後編所有物件一覧はこちら　みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。人気ブログランキング

2023.10.30

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満州拉麺さん主催のセミナーに参加

長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る！ブログ継続のモチベーションになります。1クリックお願いします。不動産投資ランキングフォローもお願いします。ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"ワンクリックお願いします。 10月27日金曜日、岐阜の大家満州拉麺さん主催のセミナーに行ってきました。その前に、愛知県一宮市のRyou@リノベ大家釣人(@ryourenove)さんの車屋さんに行きました。セレナがたくさんありました。想像以上でした。写真撮り忘れました。 Ryou@リノベ大家釣人(@ryourenove)レンちゃんやっと凍結解除(@lendle104)ドン吉@大家になる。(@Donkichi_ooya)4人で刺身定食で重要な会議をしました。Ryouさんにご馳走になってしまいました。ありがとうございます。 Ryouさんの不動産事務所、戸建を見せていただきました。RyouさんのDIYのレベルの高さが、よくわかりました。いつものABホテルにチェックインして、セミナー会場に行く途中、初めて金の信長像を見ました。何度も、この像の前を通ってましたが気づきませんでした。その後、セミナーに参加させていただきました。自分の経験を、自分の言葉で話してくださるセミナーは勉強になります。 30人以上の大家さんが集まると、個性的な集団になりますね。懇親会は、や台寿司でした。酔ってしまって、好き勝手言ってました。最後はラーメンを食べました。夜中の12時過ぎ、3人の大家さんを道連れにして、ラーメン屋の外のイスとテーブルでラーメンを食べました。涼しい環境で汗をかかずにラーメンを食べました。満州拉麺さんありがとうございます。お疲れさまでした。いい時間でした。楽しい時間でした。よく寝ました。本日、渋滞が慢性化した中央自動車道を長野県まで帰って来ました。おしまい。ぺんたさんとの対談【第1回】ぺんたさんとの対談【第2回】ぺんたさんとの対談【第3回】ぺんたさんとの対談【第4回】健美家　大家列伝　前編健美家　大家列伝　後編所有物件一覧はこちら　みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。人気ブログランキング

2023.10.29

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仮設倉庫の解体

長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る！ブログ継続のモチベーションになります。1クリックお願いします。不動産投資ランキングフォローもお願いします。ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"ワンクリックお願いします。36戸全空物件の話です。全空36戸のリフォームですから、リフォームの部材が大量になり、金額的にも大きくなります。そこで、現地に仮設倉庫をつくることになりました。1階が駐車場になっているので、そこに倉庫をつくりました。6m×6mの倉庫です。骨組みをつくりました。石こうボードを張って完成しました。プロパンガス屋さんの部材です。36室分あります。エアコン36台と便器があります。わたくしが購入した洗面台36台です。金額的に1千万円をこえる金額になっていたと思います。防犯面で心配な面がありましたの、ブログ、SNS、スタンドエフエムでも紹介はしませんでした。本日初めて、ブログ、SNS、スタンドエフエムで公開しました。現在、仮設倉庫はこうなっています。ほぼ全ての部材は設置が完了したり、運び込みが終わりしました。仮設倉庫は駐車場に戻りました。仮設倉庫を造ってリフォームをするというのは、2度とないと思います。よい経験になりました。おしまい。ぺんたさんとの対談【第1回】ぺんたさんとの対談【第2回】ぺんたさんとの対談【第3回】ぺんたさんとの対談【第4回】健美家　大家列伝　前編健美家　大家列伝　後編所有物件一覧はこちら　みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。人気ブログランキング

2023.10.28

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アシナガバチの巣を蹴り落としてみた

長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る！ブログ継続のモチベーションになります。1クリックお願いします。不動産投資ランキングフォローもお願いします。ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"ワンクリックお願いします。本日は、リフォームが始まった近所の戸建物件のタタミの処分に行きました。のんびりリフォームするつもりでしたが、急遽リフォーム開始です。近所の戸建物件の駐車場でアトレーからおりたところ、近くいた職人さんに、職人さん「Pascalさんの足下にハチの巣があるから気を付けて！」と教えてくれました。職人さんは近づいて来て、アシナガバチの巣の場所を教えてくれました。わたくしのすぐ横の石垣の地上30㎝くらいの所にアシナガバチの巣がありました。アシナガバチがいるか確認すると、20匹くらいいました。わたくし、クロックスもどきをはいた足で、笑いながらアシナガバチの巣を蹴り落としました。ビックリしたのは職人さんです。職人さんは「コイツ何するんだ！」という顔で逃げようとしましたが、アシナガバチが勢いよく飛び出して職人さんの方にも飛んで行きました。もちろんわたくしの周りにもアシナガバチが飛んでいました。わたくし、完全に”狂ったヤツ”です。※蹴り落としたアシナガバチの巣です。幼虫はいません。例年であれば、アシナガバチは10月にはいません今年は、まだ暖かいのでアシナガバチはかろうじて生きながらえているようです。普通、アシナガバチは、秋になると人を刺すことは滅多にありません。空になった巣を守る必要もないし、刺す元気もないからです。アシナガバチの存在を確認した時に、全く元気がない事がわかっていたので、思い切って蹴り落としてみました。思い切る必要もないんだけど。アシナガバチは一斉に飛び出してきましたが、全く刺されませんでした。職人さんを巻き込んだ人体実験でした。本心は、「職人さんが刺されなくてよった。」です。タタミ5枚をクリーンセンターに運びました。わたくしの地域では、タタミは一人一日5枚までです。何んでかな？おしまい。ぺんたさんとの対談【第1回】ぺんたさんとの対談【第2回】ぺんたさんとの対談【第3回】ぺんたさんとの対談【第4回】健美家　大家列伝　前編健美家　大家列伝　後編所有物件一覧はこちら　みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。人気ブログランキング

2023.10.27

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入居申込3戸

長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る！ブログ継続のモチベーションになります。1クリックお願いします。不動産投資ランキングフォローもお願いします。ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"ワンクリックお願いします。本日は空室が3戸に申込みが入りました。ありがたい事です。申込があった3戸のうちの1戸が、先日、管理会社さんにリフォームの相談をした戸建でした。申し込みは、・技能実習生2人・4人家族の、どちらかになる予定でしたが、4人家族様に決まりました。スピード勝負ですね。本日よりリフォームを開始したので、写真を載せました。まずは内装屋クンのリフォームから始まります。クロス剥ぎ完了。タタミ撤去！廊下に畳を並べて、クリーンセンターに持って行きます。じゅうたん洋室にあったじゅうたんです。床に接直材で貼ってあると思いましたが、敷いてあるだけでした。この部屋は、CFにします。よかった。この物件は、自宅から一番近い戸建です。利回りは、リフォーム費用込みで12％～13％になりそうです。利回りが低い。きわめて低い。戸建やってる人に笑われてしまう。わたくし戸建が苦手です。でも、数年に一度、戸建に手を出して痛い目に合ってます。これで、あと数年は戸建に手を出さないでしょう。おしまい。ぺんたさんとの対談【第1回】ぺんたさんとの対談【第2回】ぺんたさんとの対談【第3回】ぺんたさんとの対談【第4回】健美家　大家列伝　前編健美家　大家列伝　後編所有物件一覧はこちら　みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。人気ブログランキング

2023.10.26

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信用毀損を防ぐために

長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る！ブログ継続のモチベーションになります。1クリックお願いします。不動産投資ランキングフォローもお願いします。ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"ワンクリックお願いします。コンビニに、36戸全空物件の2F、3Fの電気代を払いに行きました。空室ですが凍結防止帯の電気代がかかります。2F、3Fで24室あるはずですが、20戸分の請求書と共用部3ヶ所の請求書が来ていました。23枚の請求書を持っていつものファミリーマートに行きました。Pascal「営業妨害みたいで申し訳ない。」と言いながら、レジを独占して支払いをしました。申し訳ないという思いを込めて、1リットルのコーヒー牛乳を1本買いました。電気代は、かなり厳しい金額です。寒くなると、電気代はさらに上がります。これが3月まで続きます。36戸全空物件は35戸決まりました。あと1戸です。みな様に感謝です。新規金融機関で、融資の前に通帳をつくりました。100万円持って行って、口座をつくりました。100万円の一部は、新規購入物件の諸費用の一部になります。さらに、必要書類も一部記入してきました。金消契約は10月30日です。決済は11月1日です。非常に楽しみです。その後、別の金融機関さんから融資について連絡があり、わたくしの2つの法人の、印鑑証明、納税証明書、個人の印鑑証明を取りに行くことになりました。いつもの事ですが、税務署の手続きが非常に時間がかかって疲れました。11月中に2法人に、それぞれに融資をしていただきます。不動産屋として初めての融資もしていただきます。本日、ある方からのDMで、信用毀損や積算割れの話がありました。信用毀損をすると物件を購入できませんよね。そのDMにお答えしながら思い出しました。信用毀損を防ぐには？それは、物件を購入する際に、金融機関に、「この物件を購入したら、信用毀損しませんか？」「この物件を購入したら、次の融資は止まりませんか？」と聞いてみることです。わたくしも以前は、よく聞きました。わたくしの担当さんは答えてくれました。始めてお言付き合いする金融機関さんには、「ある日突然、物件を購入したあとで、これで融資はおしまいですなんて言わないでください。融資が止まる物件を買う前に、この物件を買ったら融資が止まるって言ってください。」みたいなことを言ったこともあります。そんなことを聞くようになったのは、古い荒れたRCを購入して融資が止まったことがあったからです。この時はとても辛いものがありましたが、この古い荒れたRCを売却した途端に融資が再開されました。そんな経験があったので、「この物件を購入したら、次の融資は止まりませんか？」と、聞くようになりました。わたくしの経験上ですが、・積算と金融機関の評価は違う基準度だと思う。当然か。・評価割れしていても融資は受けられる。程度によると思うけど。・評価割れしていても信用貸しみたいな部分を考慮して融資してくれる。信用貸しみたいな部分は人によって違うと思う。だから、金融機関に聞いてみるといいと思います。さらに思う事は、・金融機関が貸そうとも考えた時は、貸してくれる。・金融機関が貸さないと決めた時は、よくわからん理由を使ってでも断ってくる。例えば、「お仕事が忙しくないですか？当行がご融資して物件を購入するとで、ご本業に支障が出ては、かえってご迷惑おかけすることになります。」みたいな。おしまい。ぺんたさんとの対談【第1回】ぺんたさんとの対談【第2回】ぺんたさんとの対談【第3回】ぺんたさんとの対談【第4回】健美家　大家列伝　前編健美家　大家列伝　後編所有物件一覧はこちら　みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。人気ブログランキング

2023.10.25

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「夜逃げがありました。」という連絡2

長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る！ブログ継続のモチベーションになります。1クリックお願いします。不動産投資ランキングフォローもお願いします。ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"ワンクリックお願いします。「夜逃げがありました。」という連絡を受けた部屋ですが、本日さっそく案内があったようです。※十分に案内できるレベルの部屋です。そして、予約が入りました。入居予定は、11月初旬という事でした。今回は退去のタイミングで設備の入れ替えます。・エアコンを交換・洗面台を交換(洗面台は施主支給で、設置だけお願いします。)・追い焚き機能のある給湯器のへの入れ替えプロパンガス屋さんの貸与(?)で設置をお願いします。プロパンガス屋さんに連絡しました。Pascal「11月の頭までにお願いします。」ガス屋さん「忙しいです。1週間くらいしかないですよ。」そういえば、もう10月23日でした。Pascal「そうですよね。管理会社さんと調整します。」という事で、管理会社さんと相談して11月13日～15日くらいの入居になりました。11月13日～15日は平日ですが、入居予定者さんが営業職で土日の引っ越しができないようです。少しバタバタしたけど無事に入居日が決まりました。今回施主支給する洗面台は、洗面ボウルが陶器の750㎜のものを使います。洗面台は当分使う当てがないのに、先日、600㎜と750㎜を1台ずつ注文してました。ホームセンターで購入するより、1万円以上安く買えます。今回は750㎜を使ってしまうので、また注文しておきます。わたくしは、洗面台は洗面ボウルが傷がつきにくい陶器のボウルの洗面台を使っています。洗面ボウルが樹脂製のものは、傷や変色が気になるので普通は使いません。陶器の洗面ボウルの欠点はクソ重いことです。わたくしが使っている洗面台のリンクを貼りました。陶器の洗面台としては安いんですが、到着までに半月くらいかかります。750mmの洗面台【アウトレット・在庫限り】ジャニス洗面化粧台リフレスタンド●間口750mm×高さ1800mm×奥行き480mm●シングルレバーシャワー水栓●1面鏡ショートLED照明●開き扉LUM7512SLNS+LU752RSJ_-__BW1※新品をアウトレット価格で販売!!価格：34,100円（税込、送料無料) 楽天で購入600㎜の洗面台、【アウトレット・在庫限り】ジャニス洗面化粧台リフレスタンド●間口600mm×高さ1800mm×奥行き480mm●シングルレバーシャワー水栓●1面鏡ショートLED照明●開き扉LUM6012SLNS+LU602RSJ_-__BW1※新品をアウトレット価格で販売!!価格：31,790円（税込、送料無料) 楽天で購入プロパンガス屋さんと、”11月の頭まで”の話をした時に思いました。毎日、大家として淡々と過ごしていると、曜日の感覚だけじゃなくて、月の感覚がなくなってきます。生活の区切りが、1週間とか1ヶ月じゃなくて1日になって、その1日が淡々と繰り返されていくようになります。特に忙しい時期はそうなりやすい気がします。何も考えないで、同じ毎日を送っていく奴隷生活ですね。これで、月の感覚がなくなって1月と8月が同じようになってきたら、普通に廃人だと思う。おしまい。ぺんたさんとの対談【第1回】ぺんたさんとの対談【第2回】ぺんたさんとの対談【第3回】ぺんたさんとの対談【第4回】健美家　大家列伝　前編健美家　大家列伝　後編所有物件一覧はこちら　みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。人気ブログランキング

2023.10.24

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「夜逃げがありました。」という連絡

長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る！ブログ継続のモチベーションになります。1クリックお願いします。不動産投資ランキングフォローもお願いします。ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"ワンクリックお願いします。わたくしの所有する自宅から2番目に近いアパートで、夜逃げがあったという連絡がありました。担当さんの話では、・玄関のカギが開いています。・カギはありません。・荷物は一切ありません。・後処理は家賃保証会社がやってくれます。という事でした。残置物がないから、家賃保証会社は手間がかからないでしょうね。カギがないという事なので、夜逃げ(?)さんに電話して、Pascal「玄関のカギ、シューズボックスの中に置いといてくれ。」夜逃げ(?)さん「わかりました。置いときます。」で、カギ問題は解決しました。電話で話せる夜逃げ(?)です。管理会社さん的には、夜逃といえば夜逃げ。事情の詳細は書けないけど、わたくしには？です。事情はリアルで会った人には多少話してもいいか。今回が夜逃げだとすると2回目になりますが、本当の夜逃げは過去に1回だけあります。その時は(も)、〇部屋がきれいで、クリーニングだけで済んだ。〇残置物がない。〇家賃保証会社さんが後処理をしてくれた。✖給湯器を凍結破損させて夜逃げした。電気代が払えなかったから破裂。✖本人の同意が取れないいので、家財保険が使えなかった。夜逃げだから当然本人と連絡は取れない。✖家財保険が使えないから、わたくしの負担で給湯器を新品にした。こんな夜逃げですから、黙って引っ越したようなものです。家賃保証会社に入っていて、残置物なしの引っ越しであれば、全く問題ないように思います。その部屋は、給湯器を交換して、クリーニング終了後、管理会社の新人社員さんが入居してくださいました。管理会社の新人社員さんだから、夜逃げはないと思います。今回の夜逃げ部屋かも知れない部屋も、すぐに募集できる状況のようです。管理会社の担当さんから「次は、家賃を上げて募集しましょう！」という提案をいただきましたので、家賃を上げて募集します。はやく、入居して欲しいぞ。その後、購入して放置プレー中の戸建に入居の話が2件きました。この戸建て、利回りが12％程度になってしまう戸建です。利は元にありと言いますが、まさに元に失敗した物件です。簡単に言うと高い物件を買ってしまったという事です。やる気を振り絞って頑張るぞ？本日、内装屋クンと現地に行って内装の見積を頼みました。利回りが低くて利益がない事を、正直に話をして、とにかく安く仕上げて欲しいことを伝えました。一般的に、初めて頼むよく知らない業者には、利回りが低くて利益がないなんていう弱みを話してはいけない。業者は、そんな施主は、一度きりの付き合いだろうと思って、そこに付け込んでくることが多い。一度の仕事で、どれだけ儲けられるかだけを考えるから。余裕がある顔をして、堂々と見積もりを取ってもらいましょう。おしまい。ぺんたさんとの対談【第1回】ぺんたさんとの対談【第2回】ぺんたさんとの対談【第3回】ぺんたさんとの対談【第4回】健美家　大家列伝　前編健美家　大家列伝　後編所有物件一覧はこちら　みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。人気ブログランキング

2023.10.23

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生活保護者の自力客付け４

長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る！ブログ継続のモチベーションになります。1クリックお願いします。不動産投資ランキングフォローもお願いします。ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"ワンクリックお願いします。またまた、生活保護者の自力客付けの話です。先日ブログで書いた生活保護になるかもしれない方の話です。今回、生活保護の話をしているのは、生活保護者になる予定の年配の方のお子さん(推定40代)です。生活保護を受けるには、住所が必要です。住所不定とか車上生活とか徘徊中では受けられないようです。そこで、まず住むところを決めます。そのために、わたくしのアパートの賃貸借契約が必要になります。”アパートを決めれば生活保護を受けられる。”そこのところで福祉事務所とのすり合わせが必要で、今回はすり合わせは既に終わっているということでした。本日、無事契約という事になりました。生活保護者になる予定の年配の方と、活保護者になる予定の方のお子さん(推定40代)に事務所に来ていただき、契約をしました。生活保護者の方の契約書は、普通の契約書と大きく違うところはありません。あえて違いを書くと、連帯保証人の欄が空白だという事です。理由は、・連帯保証人になってくれる身内がいない。・福祉事務所が家賃を支払ってくれるので保証人はなくてもよい。・家賃保証会社をつけることもあります。そんな理由です。今回はお子さん(推定40代)に連帯保証人になっていただきました。お子さん(推定40代)は相続人でもあります。相続人であるお子さん(推定40代を)を連帯保証人にすることで、親をアパートに入れてあることに対する自覚を忘れないで欲しいという思いがあります。本来、連帯保証人になってくれる身内がいれば、その身内に面倒を見てもらって、生活保護費を受給しないという事になるんだと思います。今回は、生活保護費を受給することになったようですが、どんな理由があるのか知りませんし、わたくしが聞くことでもありません。今回の生活保護受給予定の方は、年齢的に後期高齢者という事になります。高齢者の受け入れというと躊躇するのが普通だと思いますが、わたくしは受け入れることが多いと思います。福祉課や社会福祉協議会がついて、定期的に訪問してくれれば比較的安心だと思っています。今回は、アパートとお子さん(推定40代)の自宅が近いという事もあります。徒歩8分くらい、車で1分です。これで、元15戸全空物件は14戸入居になり、空室1戸だけ物件になりました。おしまい。ぺんたさんとの対談【第1回】ぺんたさんとの対談【第2回】ぺんたさんとの対談【第3回】ぺんたさんとの対談【第4回】健美家　大家列伝　前編健美家　大家列伝　後編所有物件一覧はこちら　みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。人気ブログランキング

2023.10.22

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利回り30％オーバーの古いビル

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2023.10.21

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新任の支店長さんのご挨拶

長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る！ブログ継続のモチベーションになります。1クリックお願いします。不動産投資ランキングフォローもお願いします。ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"ワンクリックお願いします。金融機関の担当さんと支店長さんが、事務所に来られました。新任の支店長さんのご挨拶です。ありがたいことです。支店長さんが10月異動というのは珍しいような気がします。事務所を掃除をしていたら、時間より早くおいでになりました。わたくし、掃除機の音でインターフォンの音が聞こえませんでした。玄関のドアを開けっぱなしで掃除していたので、担当さんと支店長さんに、しっかり見られてしまいました。担当さんの、「こんにちは！」という、叫ぶような声で気づきました。お恥ずかしい！支店長さんは、「新規物件があったら持ち込んでください。」と言っておられました。この金融機関さんは、全県が融資エリアなので、遠方物件を持ち込みたいと考えています。でも、物件がないんです。物件がないなんて、いつもの事です。ある日突然現れるのが物件ですよね。余談です。不動産投資を始めたのは12年前ですが、その頃から長い間、・各金融機関の支店長さんに会う事もない。・支店長さんに偶然会っても挨拶もない。・支店長さんが変わった事も気づかない。もちろん連絡もない。そんな状況が7年くらい続きました。その頃は、「支店長さんと話ができるようになりたい。」というのが正直な気持ちでした。「せめて次長さんと話ができるようになりたい。」と思う事もありました。今では、ある金融機関の次長さんとは、「担当さんは若い方でいいですよ。若い担当さんのすぐ後ろには、次長さんがついていてくれるから安心です。」なんって言えるようになりました。担当が次長さんという金融機関もあります。5年くらい前から、支店長さんとお会いしたり、話をしたりする機会が増えました。状況と案件によっては、支店長さんが担当になったこともありました。支店長さんと話ができると、やはり、金融機関に認めらたような気持ちになって嬉しいですよね。わたくしの場合は、脆弱な経済基盤の上に多額の借金があり、監視しておく必要があるんでしょう。ある金融機関さんの話です。12年前～7年前は、この金融機関としかお付き合いがありませんでした。その頃は、担当と言える職員さんもいませんでしたが、ある時から、明らかに？？？？？な攻撃性の強い職員Ｉが対応でした。この頃は非常に嫌な思いをしました。職員Ｉがこの支店から移動して7年以上たちますが、支店内でも有名人だったようで、伝説になっているそうです。今年も、職員Ｉの顔を知らない年齢のこの金融機関の若い担当さんと、職員Iの話で盛り上がりました。とんでもない職員に当たったもんです。この頃を思い出すと、職員Iに負けずに、不動産投資を続けられた自分を自分で褒めたくなります。おしまい。ぺんたさんとの対談【第1回】ぺんたさんとの対談【第2回】ぺんたさんとの対談【第3回】ぺんたさんとの対談【第4回】健美家　大家列伝　前編健美家　大家列伝　後編所有物件一覧はこちら　みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。人気ブログランキング

2023.10.20

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ハチが大量発生?????

長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る！ブログ継続のモチベーションになります。1クリックお願いします。不動産投資ランキングフォローもお願いします。ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"ワンクリックお願いします。管理会社さんから連絡がありました。担当さん「Ｆアパートの入居者さんから、ハチが大量発生していて車に乗ることができないと連絡がりました。Pascalさんどうにかなりませんか？」Pascal「この時期に大量発生ですか？時期的に考えにくいですよ。もうハチは死んでるんじゃないですか？」そういいながら、「これは管理会社の仕事じゃないかな？」「わたくしは、ハチの駆除業者ではない。」と思っていましたが、仕方がありません。ハチアブバズーカジェットとスコップを持って行ってみました。「スズメバチだったら、何もしないで帰ってこよう。命が大事。駆除業者に頼むしかない。」「アシナガバチだったら、そのままでも問題ないけど、ハチアブバズーカジェットで駆除しよう。」「ジバチだったら、ハチアブバズーカジェットで駆除して、スコップで土をかけてこよう。」と、思ってましたが、現地に着くと、予想通りハチは一匹もいません。この時期だから、普通はハチはないでしょう。管理会社さんに、ハチがいない事を連絡して、任務終了！新規金融機関にリフォームの追加資料の提出に行ってきました。金融機関に着くと、店内に人がたくさんいて、職員さんがハッピを着ています。「年金の日？」と思いましたが、年金の日は偶数月の15日ですが、本日は10月17日です。年金の日じゃない。職員さんに聞くと、年に一度の感謝祭りの日だそうです。こんな日もあるんだ？わたくしは、追加資料を提出しに来ただけで、まだこの金融機関さんとはお付き合いはありません。お客ではありませんが、お土産をいただきました。お土産は、↑これでした。2ロールでした。感謝です。事務所に持って行きます。追加資料提出したから、融資は通るのかな？おしまい。ぺんたさんとの対談【第1回】ぺんたさんとの対談【第2回】ぺんたさんとの対談【第3回】ぺんたさんとの対談【第4回】健美家　大家列伝　前編健美家　大家列伝　後編所有物件一覧はこちら　みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。人気ブログランキング

2023.10.19

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生活保護者の話し３

長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る！ブログ継続のモチベーションになります。1クリックお願いします。不動産投資ランキングフォローもお願いします。ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"ワンクリックお願いします。生活保護者の話はファイナルだったんですが、昨日、生活保護者の入居の話があったので、書いてみます。昨日、夕方3時くらいに、行政の担当さんから、生活保護になる予定の方の入居の話がありました。RC物件のリフォームの打ち合わせに向かっていましたが、急遽引き返して役場に行きました。生活保護になる方の、身内の方とお話をしました。身内の方「初めての事で何もわかりません・・・。」Pascal「生活保護の申請に慣れている方少ないと思うので、大丈夫ですよ。」と、言うととても安心していました。Pascal「わたくしのアパートへの受け入れは問題ないので、安心して手続きを進めてください。」と、お伝えしました。本日、朝、身内の方から電話がりました。福祉事務所から、入居に必要な費用の見積が欲しという事だそうです。「見積か～。今までつくった事ないぞ。」と思いながらも、見積もりをつくることにしました。入居者さんと身内の方の事を考えると、サッサと話をすすめたほうがよさそうです。午前中は大切な会議があったので、午後見積をつくって、身内の方に取りに来ていただきました。これで、きっと、生活保護の申請は通ると思います。元15戸全空物件も、これで14戸入居物件になります。よき事。うれしき事。めでたき事これで、生活保護者を受け入れられる部屋がなくなります。満室事件かな。行政の方も満室事件に気付いているようでした。次はどうしよう。(1)戸建をシェアハウスにして、生活保護の方に入居していただく？(2)２DKに、知り合いではない2人の生活保護者の方に入居していただく？(3)また低家賃でほぼ全空の物件を購入する？どうしよう？(3)は無理かな。そんな都合よく物件はありません。おしまい。ぺんたさんとの対談【第1回】ぺんたさんとの対談【第2回】ぺんたさんとの対談【第3回】ぺんたさんとの対談【第4回】健美家　大家列伝　前編健美家　大家列伝　後編所有物件一覧はこちら　みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。人気ブログランキング

2023.10.18

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売買仲介会社からDM

長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る！ブログ継続のモチベーションになります。1クリックお願いします。不動産投資ランキングフォローもお願いします。ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"ワンクリックお願いします。補修用アスファルトで駐車所の補修をやります。簡単な作業ですが、よろしかったらお手伝いに来てください。日　時：10月29日(日)　10時～12時くらい場　所：Pascal不動産事務所前駐車場(住所は参加者さんに連絡します。)持ち物：捨ててもよいゴム手袋、汚れてもよいクツ(長靴)終了後は、昼食　雑談　物件見学etc参加してくださる方は、Ｘ(旧Twitter)のDMからお願いします。参加者は5人くらいで締め切ります。大雨の時は中止しますが、遊び日来て下さっていいです。※補修用のアスファルトの袋の裏に使い方は書いてあるので、この会に来なくても簡単にDIYできます。わたくし個人所有の物件に、・売りませんか？・すでに購入したい方がいます。というDMが来ました。最近、売却のDMが来ます。長野県松本市の物件です。物件スペック・築46年・木造・洗濯機置場外・三点ユニット・再建築不可・愉快な住人満載・駐車場なしかなり重篤な物件です。この物件を大家1年生の年に購入しました。所有して、既に11年が立ちました。何でこんな物件持ってるの？・この物件単体は無借金だから・ず～っと満室だから・信州大学まで徒歩5分だから(学生さんは入居してないけど)・利回りが160％を超えているから・行く当てのない入居者さんばかりで、退去が少ないから。・最終的には激安で売却すればいいと思っているから・木造物件がどこまでもつか、寿命の目安になるから。この木造物件、今は売る必要性がないから売りません。でも、査定したらいくらいくらになるんだろう？仲介手数料は？査定金額100万円だったら、仲介手数料：5.5万円×2＝11万円仲介会社は赤字だと思う。査定金額500万円だったら、仲介手数料：23.1万円×2＝46.2万円仲介会社はやや黒字？かな。他に売りたい物件があるから、DMの会社に聞いてみようかな？金融機関で、築古木造の融資の相談で、木造の寿命の話しになった時は、このアパートの話をすることがあります。「築40年を超えていますが、全然問題ありません。木造は意外に丈夫です。普通に満室経営できます」みたいな話をします。この話が、融資可の材料になっているのは分かりませんが。鉄骨造は、築51年物件を所有しています。これも、鉄骨造物件の寿命の目安になると勝手に考えています。今のところ、鉄骨造物件はきわめて丈夫な気がします。おしまい。ぺんたさんとの対談【第1回】ぺんたさんとの対談【第2回】ぺんたさんとの対談【第3回】ぺんたさんとの対談【第4回】健美家　大家列伝　前編健美家　大家列伝　後編所有物件一覧はこちら　みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。人気ブログランキング

2023.10.17

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過冷却???

長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る！ブログ継続のモチベーションになります。1クリックお願いします。不動産投資ランキングフォローもお願いします。ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"ワンクリックお願いします。補修用アスファルトで駐車所の補修をやります。簡単な作業ですが、よろしかったらお手伝いに来てください。日　時：10月29日(日)　10時～12時くらい場　所：Pascal不動産事務所前駐車場(住所は参加者さんに連絡します。)持ち物：捨ててもよいゴム手袋、汚れてもよいクツ(長靴)終了後は、昼食　雑談　物件見学etc参加してくださる方は、Ｘ(旧Twitter)のDMからお願いします。参加者は5人くらいで締め切ります。大雨の時は中止しますが、遊び日来て下さっていいです。※補修用のアスファルトの袋の裏に使い方は書いてあるので、この会に来なくても簡単にDIYできます。わたくし、セミナーに参加します。10月27日(金)18時〜アクティビティフォーラムキャンドゥ大家さん、Nサワー大家さんよろしくお願いいたします🙇‍♀️https://t.co/X0GHDA4R6O— 満州拉麺Ｒ　岐阜の大家 (@mansyuuramen) September 20, 2023不動産と全く関係ない話です。わたくしの事務所では、来社された方にペットボトルの飲み物をお出ししてます。金融機関の担当さん、業者さん、福祉関係の方、大家さんがおいでになっときは、「炭酸水、麦茶、ブラック、スポーツドリンク、どれにしますか？」という質問から始まります。一番人気は炭酸水です。麦茶、ブラックコーヒーと続きますが、スポーツドリンクは通年不人気です。最近寒くなったためか、冷蔵庫が冷えすぎます。2ドア冷蔵庫内の上の棚に置いた飲み物が凍り始めました。冷蔵庫内の上の棚は、冷凍部分の真下ですから、温度は下がりやすいようです。そこで、温度を調整して凍らないようにしました。※こんな冷蔵庫です。その結果、飲み物は凍らなくなったと思っていましたが、一番上の棚にある炭酸水を冷蔵庫から取り出して、お客さんに出すと凍っていることが、何回かありました。「冷蔵庫から取り出すと時に、凍っていたのを見落としていたのか？」と、思って別のものに替えていました。本日、散歩で事務所に行って、お客さんに出している炭酸水を1本持って事務所を出ました。もちろん、冷蔵庫から取り出すときに炭酸水が凍っていない事を確認しました。歩きながら、キャップを回すと勢いよく炭酸水が噴き出して、その後シャーベット状の氷が出てきました。※これがその時の写真です。シャーベット状の氷が、飲み口の上にのってますね。これは過冷却ですね。　→　　ここ非常に非常に簡単に書くと、炭酸水が凍る温度以下になっても凍らないという事です。きっと、冷蔵庫の中は相変わらず0℃以下で液体の炭酸水が氷になってもいい状態だっともいます。過冷却になった原因はいくつかあったと思いますが、気体になっている炭酸の圧力が過冷却の大きな原因だと思います。わたくしが、炭酸水のキャップをあけたことでき、ペットボトル内の圧力が下がって液体(水)が個体(氷)になったんだと思います。ネットで軽く検索しても、炭酸水の過冷却状態は簡単にできて、小学生の自由研究にもなっていました。では、お客さんにお出しした炭酸水が凍ったという現象は、(１)凍っているのをわたくしが見落としていた。(２)冷蔵庫から取り出した時の振動等で、過冷却状態が崩れて凍ってしまった。(１)のような気がします。(２)だったら面白いな。次回は、さらに注意して見てみよう。おしまい。余談ですが、温度の調整する前に、冷蔵庫内の温度を上げるために電源を切ってみましたが、2日かくらいは冷蔵庫の中は冷えていました。ぺんたさんとの対談【第1回】ぺんたさんとの対談【第2回】ぺんたさんとの対談【第3回】ぺんたさんとの対談【第4回】健美家　大家列伝　前編健美家　大家列伝　後編所有物件一覧はこちら　みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。人気ブログランキング

2023.10.16

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アパートの情報

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2023.10.15

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ヘビとトカゲを飼ってる

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2023.10.14

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補修用アスファルト舗装やります

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2023.10.13

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決済日が決まった？

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2023.10.12

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生活保護者の自力客付け　ファイナル？

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2023.10.11

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平家の雨樋の見積

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2023.10.10

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生活保護者の自力客付け

長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る！ブログ継続のモチベーションになります。1クリックお願いします。不動産投資ランキングフォローもお願いします。ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"ワンクリックお願いします。自力客付けについて、オカレモン(＠Okaleon3308)さんからリクエストをいただいたので書いてみます。わたくしの自力客付けは、積極的ではありませんし、たいした事もしていません。自力客付け１：”知り合い”や”知り合いの知り合い”希望があった場合は入居していただく。この客付けは、ほとんどありません。数年に一度です。自力客付け２：福祉関係からの紹介者市町村の福祉課の方や、社会福祉協議会の方とも仲良くなる。そうすると、生活保護の方、一時保護の方、生活に困っている方を紹介してくれます。生活保護の方を除けば、家賃の裏付けが大切になるので慎重になります。昨年、度名は忘れてしまいましたが、家賃が1日6,000円という方を24日間144,000円いただきました。月額家賃が5万円の部屋だったので、非常にありがたかったです。生活保護の方は、家賃の裏付けの心配はりませんが、それ以外の事で心配があることもあります。例えば、叫ぶ、徘徊、訳分らん等があり、この点は注意が必要です。年齢定期な事は、市町村の福祉課、社会福祉協議会、福祉事務所が定期的に訪問してくれるので心配はないように思います。体調が悪くなると、すぐに入院させてくれます。わたくしは、家賃が安い物件3棟で”自力客付け２”をやっています。わたくしの地域は生活保護者の住宅扶助は31,800円でから、家賃が安いアパートでは、家賃アップになります。いずれの場合も、・契約書は自分で作ります。　ネット上にある契約書のドラフトを使えば、簡単だと思います。　　わたくしは、不動産業者なので宅建協会のドラフトが使えます。・家賃保証会社を入れます。　生活保護者は家賃保証会社には入れません。　それ以外の方は家賃保証会社を入れます。　自分で家賃保証会社と契約して、自分で審査の手続きができるようにするとやりやすくなりますが、楽ではありません。・家財保険　わたくしが紹介して、わたくしの事務所で保険会社の方に来ていただき契約していただきます。バックマージンはありません。この流れが面倒な大家さんは、客付け会社の丸投げする方法もあります。（普通の大家さんは、こんな面倒な事はしないと思います。）入居者さんに仲介会社に行ってもらって、全てやってもらう方法もあります。管理会社さんと事前に話をしておきましょう。これは、普通に手数料を取られますが、普通に楽です。わたくしの自力客付けはこの程度です。入居が厳しい部屋、家賃が安い部屋に生活保護の方に入居していただけるのがメリットです。何かあった時は、市町村の福祉課や社会福祉協議会に連絡をすれば解決してくれます。市町村の福祉課や社会福祉協議会にしても、生活保護者が出る度にアパートを探すのは大変です。生活保護者や生活に困った方を、気軽に受け入れてくれる大家には話を持って行きやすいんじゃないようです生活保護者を入れないという大家さんもいると思いますが、それは経営方針なので大事な事です。生活保護者を受け入れたい大家さんは、まずは市町村の福祉課や社会福祉協議会に行って、受け入れ宣言をしてきましょう。おしまい。ぺんたさんとの対談【第1回】ぺんたさんとの対談【第2回】ぺんたさんとの対談【第3回】ぺんたさんとの対談【第4回】健美家　大家列伝　前編健美家　大家列伝　後編所有物件一覧はこちら　みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。人気ブログランキング

2023.10.09

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強制退去決定

長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る！ブログ継続のモチベーションになります。1クリックお願いします。不動産投資ランキングフォローもお願いします。ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"ワンクリックお願いします。わたくしの所有するアパートで、強制退去が決定しました。203号室の入居者で、法人契約ですが奇声を発するので、205号室の善良な入居者様が退去してしまいました。そのため、管理が社から指導が入り、「今度、奇声を発したら許さんぞ！」と、マイルドにつめられて、二度としないと約束したそうです・・・。昨日、202号室の入居者様から退去の連絡がありました。管理会社に退去の理由を聞くと、実家にもどうという事でしたが、そんなわけないだろう！と、わたくしは思いました。Pascal「202号室の入居者さんが本当の理由を言っているとは思えません。203の入居者を退去させてください。」担当さん「・・・・・・・。」Pascal「狂ったヤツが残って、善良な方が退去では困ります。205号室の退去理由だけで、203号室を退去させるには十分じゃないですか？」担当さん「わかりました、上の者と話をしてみます。」という事で終わりました。本日、上のかたから連絡がありました。担当さん「203号室ですが強制退去の方向で法人と話します。」とのことでした。よかった。よかった。しかし、空室が増えました。今回の決定で、このアパートは202号室、203号室が空室になります。9月末で201号室は退去になりましたが、この退去が203号室と関係がったのかはわかりません。8月末に空室になった205号室は自力客付けで入居が決まりました。空室が3部屋発生してしました。頑張ろう！このアパートは、4年前に購入した2棟セットで19戸のアパートです。現在の客付け状況は、1位　わたくしの自力客付け：7部屋2位　購入前から入居していて、最後まで退去しない入居者様：5部屋3位　管理会社さんの客付け：4部屋空室：3部屋です。自力客付け頑張っています。自力客付けを増やすために、福祉課と社会福祉協議会に営業にいこう。36戸全空物件から持ってきたカラーボックスです。雑巾で拭いて、事務室に運び入れました。事務室の中にあるリフォーム用品の整理整頓に使います。「こんなことしないで、カラーボックスくらい買えばいいのに。」とも思います。36戸全空物件では、各戸にカラーボックスを収納に使ってました。今回、押し入れを壊したことで、押し入れの壁に埋め込まれていたカラーボックスはすべて取り外しました。取り外したカラーボックスは36個ありましたが、ほとんど捨ててしまいましたが、10個くらい持ってくればよかった。おしまい。ぺんたさんとの対談【第1回】ぺんたさんとの対談【第2回】ぺんたさんとの対談【第3回】ぺんたさんとの対談【第4回】健美家　大家列伝　前編健美家　大家列伝　後編所有物件一覧はこちら　みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。人気ブログランキング

2023.10.08

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共用部の電気契約

長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る！ブログ継続のモチベーションになります。1クリックお願いします。不動産投資ランキングフォローもお願いします。ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"ワンクリックお願いします.本日は、不動産活動はほとんどありませんでした。36戸全空物件にウォシュレットを運びました。今回の搬入で、36戸全空物件へのウォシュレットの搬入は終わります。よかった。よかった。よかった。ウォシュレットが6台届いていたので、アトレーに積んでみると高さが違いました。旧型の941も購入してしまったようです。旧型の941が4台、現行型の951が2台でした。非常に残念な事です。36戸全空物件で設置済のウォシュレットを確認すると、旧型の941も現行型の951も設置してありました。わたくしが、よくわからずに購入してしまいました。ウォシュレットを無事に3階に運び上げてた後、36戸全空物件の倉庫の荷物も運び上げました。倉庫の中に置いてあったものは、プロパンガス屋さんが運び上げてくれたので、運び上げる物はほとんど残っていませんでしたが、わたくしが倉庫に入れた物が少しだけ残っていました。炭酸水2箱、ペットボトルのコーヒー１箱、小型LEDシーリングライト10台、換気扇、スイッチプレート、カーテンレール等を運び上げました。これで、倉庫はほぼからになりました。エアコンが壊れたという連絡があったので、いつものプロパンガス屋Aさんに連絡をすると、プロパンガス会社Zさんからの切り替えが終わってないという事でした。切り替えは近々に終わるそうですが、今はプロパンガス会社Zさんに連絡して、エアコンを交換してもらうことにしました。このエアコンが壊れた部屋の入居者さん、数年前に強風でベランダの軒天が落ちた時に、警察に連絡した立派な方です。わたくし、「このオヤジ、退去してくれ！」と、警察の方を目の前にして、心の底から思いました。警察の方は、その時が初めての連絡ではなかったので、またかという感じでしたが、緊急通報(110)で連絡して来たと言ってあきれていました。36戸全空物件の管理会社様から連絡がありました。共用部の電気契約ができていないという連絡でした。すでに入居者様が2人おられるのに、非常にお恥ずかしいことです。管理会社さんが中部電力に連絡をして通電してくれました。非常に感謝です。知り合いの経営者さんからいただいたどら焼きです。文字を入れてくれるサービスがあるんですね。3周年おめでとうございます。おしまい。ぺんたさんとの対談【第1回】ぺんたさんとの対談【第2回】ぺんたさんとの対談【第3回】ぺんたさんとの対談【第4回】健美家　大家列伝　前編健美家　大家列伝　後編所有物件一覧はこちら　みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。人気ブログランキング

2023.10.07

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新規金融機関さん　返済表提出

長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る！ブログ継続のモチベーションになります。1クリックお願いします。不動産投資ランキングフォローもお願いします。ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"ワンクリックお願いします。朝から役所に行って、わたくし主催のマイクロ会議を実施しました。入居者さんの今後の事について打ち合わせでした。いい方向に向かって欲しい。公の会議に出る度に、前職の公務員の肩書は大きかったと感じます。公務員だったころは、名刺は出さない。名刺なんて持ってない。スーツも着ないで仕事着のまま。でも、職種を言えば普通に信用していただき、守秘義務にかかわるようなことも話していただけました。今は、大家という事で会議に出席しますが、相手によっては、信用してもらうのに時間がかかります。数回会議に出席しないと信用してもらえない事もあります。肩書は大事だな。個人経営みたいな法人の代表取締役は、ほとんど役に立たない。新規開拓中の金融機関から電話がありました。前回融資の相談に行った時は、税理士さんの協力で4法人1個人の資料を25㎝以上提出することができました。その際、3法人1個人分の返済表を持って行きましたが、受け取ってもらえませんでした。これが、返済表のファイルです。返済表を受け取ってもらえないという事は、普通に考えれば融資不可ですが、提出した資料が多すぎて、返済表まで受け取ってもらえなかったようです。本日の電話で、担当さん「返済表を持って来て下さい。コピーはこちらで取ります。」という事で、本日14時30分から新規金融機関に行って来ました。本日は、朝の会議以降は何もないので、のんびり中古車でも見に行く予定でしたが、そんなことは言ってられません。担当さんのお話し・今回の融資は保証協会付きであればなんとかなると思う。・Pascalさんは金融機関の窓口を広げるためにおいでになったんだと思う。・当社は、不動産融資には積極的ではない。・今後プローパー融資を考えておられると思うが、プロパー融資はかなり厳しい。・それでもよければ、融資の話を進める。・どうしますか？Pascal・お願いします。・今回の融資は今回の事として考えます。・次回の融資は、次回で考えてください。とお答えしました。大切な事は、少額でも、金利が多少高くても、とにかく融資をしてもらうという事だと思います。不動産に融資をほとんどしないと言われている金融機関も、十年かけて融資をしてもらえるようになると、普通以上に融資してくれるようになりました。先日のブログで書いた、金消契約から融資実行まで3日という金融機関も、最初から3日で稟議を通してくれたのではありません。どの金融機関も、最初のお付き合いが始まらないと話になりません。最初の融資をしていただいて、その後、さらに融資をしてもらえるように努力していくしかありません。頑張ろう？その前に、懸念事項があります。保証協会の保証料が低い融資枠を使い切ってるような気がすします。通常の保証料は、ざっくり5.5％だったと思います。どうなるんだろう？おしまい。ぺんたさんとの対談【第1回】ぺんたさんとの対談【第2回】ぺんたさんとの対談【第3回】ぺんたさんとの対談【第4回】健美家　大家列伝　前編健美家　大家列伝　後編所有物件一覧はこちら　みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。人気ブログランキング

2023.10.06

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放置プレー7ヶ月

長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る！ブログ継続のモチベーションになります。1クリックお願いします。不動産投資ランキングフォローもお願いします。ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"ワンクリックお願いします。管理会社さんから連絡がありました。アパートの設備の修理の話です。以前、管理会社さんからIHクッキングヒーターの修繕の連絡を受けて、わたくしの方で修繕すると言ったようです。わたくし、全く、1㎜も覚えていません。本日のメールで、IHクッキングヒーターの見積が22万円だった事がわかりました。最初の連絡を受けた時には、IHクッキングヒーターが非常に高額なので、わたくし業者さんにお願いしようと考えたんだと思います。さらにその見積もりの発行日が2023年2月25日だという事にも驚きました。一粒で二度ビックリです。きっと、2月の繁忙期だったので忘れていたようです。そんな事より、入居者様は7か月以上がまんしてくださいました。7か月間放置プレーでした。すみませんでした。さいわい、IHクッキングヒーターは異音がするという事で、使用できない状態ではありませんでした。すぐに、管理会社さんに修繕をお願いしました。36戸全空物件の話です。工事のメインが、最上階の4Fになって来ました。すれ違いにも苦労する状況です。業者のみなさんありがとうございます。室内はこんな状況。クロスを剥いだところです。おしまい。ぺんたさんとの対談【第1回】ぺんたさんとの対談【第2回】ぺんたさんとの対談【第3回】ぺんたさんとの対談【第4回】健美家　大家列伝　前編健美家　大家列伝　後編所有物件一覧はこちら　みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。人気ブログランキング

2023.10.05

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登記内容が違う

長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る！ブログ継続のモチベーションになります。1クリックお願いします。不動産投資ランキングフォローもお願いします。ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"ワンクリックお願いします。3年前に購入したアパートの現在進行形のトラブルです。全空6戸の小ぶりのアパートで、全戸住居用という事で購入しました。重要事項説明書でも、全戸住居でした。無事購入して、全空だったアパートを無事に満室にできました。その頃、恐怖の不動産取得税が届きました。そこで、「お～！」と思う事実がわかりました。それは、取得税が3％と4％の部分があるという事でした。取得税3％は住宅の税率です。取得税4％は事務所や店舗などの非住居の税率です。このアパートは、元々1階部分が事務所か店舗だったという事が、外観や内部の様子からわかります。前オーナーが、1階部分を住居用に改装した時に、登記の変更をしなかったことは明白です。これは、売買の際に重要事項説明書になかったので、明らかに仲介業者のミスです。でも、取得税の通知が来てしまっているし、税率が１％の差でたいした額ではなかったので、そのまま取得税を支払い、登記の事もそのままにしていました。しかし、最近、住居として使われているものが店舗として登記されていると、わたくしが売却する際にトラブルの元になると考えました。すぐには売る気はありませんが。そうだ登記を変更しよう！みなさんだったらどうしますか？・土地家屋調査士さんに、自費で登記を変更してもらう？・元オーナーに、元オーナーの費用で登記の変更をしてもらう？・売買の仲介会社に、仲介会社の費用で登記の変更をしてもらう？わたくしは、売買の仲介会社に、仲介会社の費用で登記の変更をしてもらうことにしました。売買の時の担当は話にならないので上席の方に連絡をして、・事実と登記が違う。・重要事項説明書に説明がなかった。・仲介会社の責任と費用で登記の変更をする。という事をお話ししました。本日、売買の仲介をしてた不動産会社の上席の方が、Pascal法人に来社されて、登記の変更の委任状に、わたくしの法人の押印をしました。おそらく仲介会社の費用で登記の変更をするんだと思います。早ければ1週間くらいで登記が終わるそうです。このアパートの売買仲介をした不動産屋の担当は、今回の登記の他にも、重要事項説明書にない大きな不手際がありました。その不手際を何度も指摘しましたが、その都度、「Pascalさんは不動産業者ですよね。」と、きぜんとした態度で、狂った対応してくださいます。業者同士の取引だから、重要事項説明書と違う事があってもいいという事は全くありません。説明不足、調査不足、業法違反という事は何ら変わりません。業者同士の取引で、一般の取引と大きく違うところは、重要事項説明書を説明しなくていいという事くらいです。そんなもんです。今は、この問題も上席の方が対応してくださって、11月には解決しそうです。2年以上解決しなかった問題が、担当が変わって3ヶ月くらいで解決しそうです。余談ですが、このアパートを購入した法人は、宅建業者の第4法人ではなく、資産管理法人の第2法人です。ですから、業者同士の取引ではなく、全く一般の取引です。この事も何度も説明していますが、この担当さんは、宅建士なのに全く理解出ないようです。理解できないほど難しい話ではないのですが・・・。おしまい。ぺんたさんとの対談【第1回】ぺんたさんとの対談【第2回】ぺんたさんとの対談【第3回】ぺんたさんとの対談【第4回】健美家　大家列伝　前編健美家　大家列伝　後編所有物件一覧はこちら　みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。人気ブログランキング

2023.10.05

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据え置き期間が長い？

長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る！ブログ継続のモチベーションになります。1クリックお願いします。不動産投資ランキングフォローもお願いします。ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"ワンクリックお願いします。36全空物件の話です。今回は入居の話ではありません。証書貸付と手形貸付の話です。証書貸付と手形貸付の違いはここを見てください。　→　ここほぼ1年前に、36戸全空物件の融資の支店で二番目にエライ次長さんと話をしていましたが、途中で、事情があって、担当さんが支店で一番エライ支店長さになりました。融資していただいたのは、物件代金 + 仲介手数料 + 登記費用等 + リフォーム費用で、オーバーローンでした。かなりのオーバーローンで、物件価格は融資していただいた金額の3分の1で、3分の2がオーバーローン部分になります。ありがたい事でした。次長さんとの話で、証書貸付で1年間の据え置きになりました。元金の支払いは１年間ありません。利息だけの支払いになりました。中古アパートではとも珍しいことだと思います。その後、担当が店長さんになりました。支店長さんもわたくしの事を色々考えてくださって、1年間（実際は10ケ月)は手形貸付にしてくださいました。（実際は10ケ月)物件代金 + 仲介手数料 + 登記費用等 + リフォーム費用すべてを貸していただきました。36戸全空物件のリフォームが進み、工事代金の支払いで現金が必要になる度に手形貸付で融資していただき、4回に分けて融資していただきました。利息は、融資金額から引かれて振り込まれます。本日、4回目の融資実行の日程が、11月の初旬に決まりました。そこで、条件確認がありました。支店長さん「12月から返済が始まります。1年間は金利だけで、1年後に元金の返済が始まります。当初15年でしたが、据え置き期間が1年あるので14年返済になります。」Pascal「？？？？？」手形貸付で10ヶ月、証書貸付で1年間の据え置き期間？22ヶ月間、元金返済がない？新築なみ？次長さんとの約束だった1年間の据え置きと、支店長さんの提案してくださった手形貸付のおかげで、素晴らし事になっていましたが、10ヶ月間の手形貸付だけで十分だったので、証書貸付の1年間の元金の据え置きはやめました。12月から36戸全空物件の返済が始まりますが、入居は2部屋だけです。当然ですが、4月まで36戸全空物件は赤字で経営していきます。やっぱり4月まで据え置いてもらった方がよかったのかな？とも思います。今のところ36分の34戸入居予定ですから、4月になれば、普通に運営できます。金融機関さんに感謝！次長さんと支店長さんに感謝！おしまい。ぺんたさんとの対談【第1回】ぺんたさんとの対談【第2回】ぺんたさんとの対談【第3回】ぺんたさんとの対談【第4回】健美家　大家列伝　前編健美家　大家列伝　後編所有物件一覧はこちら　みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。人気ブログランキング

2023.10.04

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若い担当さん

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2023.10.03

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火災保険のこと

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2023.10.02

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新築プラン

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2023.10.01

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