お金の設計図

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• 除雪と物件検索

  年明けてから視察していなかった、1棟目のＡＰの除雪をしてきました。昨年のクリスマス位から訪問していなかったのですが、入居者の皆様が真面目に除雪していただいたお陰で、想像よりは雪が溜まっていなくて良かったです。溜まっていた雪をママさんダンプに乗せて、近くの雪捨て場まで何度も往復。約2時間の作業のお陰で若干の筋肉痛です作業終わった後、以前紹介された戸建をチェックしに行きました。築年不明ですが、外観のコンディションはそれ程悪くない感じです。残念ながら内覧出来ませんでしたが、数ヶ月放置プレイされているので、雪がてんこ盛りになってました。気になる問題は瑕疵物件（病死）との事リフォーム代も考慮しながら、少し考えてます。

  2013.01.17

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• あけましておめでとうございます

  ご無沙汰してました昨年春にアップしてからそのままでしたが、その後公私共々色々ありました。昨年秋に築13年のアパートを新たに購入しました。利回りは約18％と控え目です。１ＤＫと２ＬＤＫの混合タイプで、購入時点で２ＬＤＫが１戸空き。そしてすぐにもう１戸の２ＬＤＫが退去。何とか２戸埋めましたが、年末に新たに１ＤＫが１戸退去です。春の早い内に満室にしたいです。いや大丈夫だと信じてます。それ以外の不動産も若干出入りありましたが、前述の空き1戸のみで他は何とか満室稼働中で良かったです。もう一つは長年勤めていた会社を退職する事になりました。結構勇気のある決断ではあったのですが、新たにチャレンジしたい事が出てきたのもあり、そろそろ別なステージに移動する時期と判断しました。今後は大家業とそちらに専念していきます。ワクワクする1年にしたいですね

  2013.01.09

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• 雪留め失敗かな？

  ネットで物件検索しても面白い情報が見つけられなかったので、休みという事もあり、仲の良い業者さんへアポ無し訪問してきました。しかし残念ながら臨時休業だったようで、見事空振り。という事でもう１つ予定していた、水漏れ事故があった１棟目の入居者宅を訪問。先日、ストーブの排気口の周りから、結構な量の水が浸み出てきたようです。カーペットを交換する程の大惨事だったみたいで。お詫びと原因究明を約束してきました。集合煙突内からの結露みたいですが、その原因が･･･。実は昨年屋根から落ちた雪がその重さで、傾斜になっているアパート裏側の外壁を凹ませ、お部屋のボードが飛び出てくる事件がありました。工事業者のアドバイスで、念の為の対策として急激に雪が落ちないように屋根に雪留めを設置したのですが、今まで無かった結露が生じた原因ではないかと、他の複数の業者に指摘されました。雪留め設置した業者には調べて貰いましたが、原因不明と･･･。暖かくなってから専門の業者に再度調査をお願いする予定です。ボロ物件は色々勉強になる事ありますね。有難いアドバイスを頂いた業者さんには･･･。別の物件で工事の予定があるので、少しワガママを言わせて貰おうと考えております（笑）

  2012.04.07

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• 自分の旗を掲げる

  今日は仕事の最中に１棟目の入居者から連絡有り。また何かトラブル発生か？と心配しながら、電話を取りました。「大家さん、アパートに空き予定は無いですか？」という質問。有難い事に満室で、現在空き予定が無いので、ごめんなさい！とお断りしました。でもこういう御連絡を頂けますと、大家さんにとっては大変嬉しいものです。話は変わって。昨日、名刺を作りに印刷屋さんへ出向きました。しばらく自分個人の名刺を作っておりませんでした。今までは名前と連絡先だけが入った名刺を、パソコンで作っていたのですが･･･。いつもお世話になっている方から、以前よりアドバイスを頂いてました。「自分の旗を掲げたもの勝ち」「屋号をつけると、更にモチベーションが上がるよ！」屋号をつけるにあたっては大変苦労しました。なかなかコレ！というものが思い浮かばなかったのですが、ある時フッと思いついた言葉を屋号に選びました。（屋号はまだ内緒にしておきます）この屋号とロゴを入れた名刺を作成する事とし、今後印刷屋さんに数パターンを提示してもらう予定です。実はこの印刷屋さんも不動産投資に興味があったようで、物件検索に行った時の話で盛り上がってきました。名刺の出来上がりが、楽しみになってきました

  2012.04.03

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• １棟目久しぶりに訪問

  今日は久しぶりに１棟目の４気筒アパートを訪問してきました。雪だいぶ溶けてました。もう大雪は降らないでしょう。ひとまずホッと一息。実はこのアパートで先日雪庇で窓ガラス破損したのです。他にも最近トラブル続きなんです。・水道管老朽化により水漏れ・ボイラー老朽化により取替・その他諸々入居者を訪問して、窓ガラスの破損状況を確認。酷かった。いつ割れたのかを入居者に聞いたのですが、寒くて窓を締め切っていてわからかったとの事。誰もケガなくて本当に良かったけど、来冬以降の事もあるので対策練らなければ･･･。と思い帰宅。話は変わりますが。実は以前からブログを休んでいた時から、ずっと考えていた事があるんです。その頃はあまりにも自分の経験の少なさやレベルが低すぎて、実現できるイメージが無かったのですが。目標実現の為に、少しずつブログを復活していきます。ブログの中で、それらについても触れていけたらと思っています。大事なのは「他人と自分を比較しない事」ここ数年間で一番教えられた事です。頑張ろう！

  2012.04.01

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• 最近の動き

  久しぶりにこっそり書き込んでみます。昨年の秋からすっかりご無沙汰でした。戸建賃貸開始して、数字を公表すると言いながら、忘れてました。とりあえず近況報告を･･･。特に変わった動きは無いのですが、２つのアパートと戸建は満室が続いてます。まずは感謝！１棟目のアパートは最近水漏れやボイラー交換等の突発的イベントが続出しておりますが、何とかやり過ごしている感じです。保険うまく使おうっと！２棟目は昨年秋に外壁塗装を一部行い、春から残りをやる予定。若年の入居者が滞納し始めた事から一悶着ありましたが、ビシッと強い対応を管理会社にお願いして頑張った所、正常に戻りました。そして３棟目の戸建。昨年秋から入居中です。年間家賃を単純に購入価格で割ると、約83％の利回りである事に只今気付きました（笑）実際は買った後に結構リフォーム工事かけた為、実質30％程度になります。それ以上に良い入居者様に巡り会えて良かった。大変律儀な人なので大事にしたいと思います。さて目指すは4棟目。大家業をスタートして早くも5年経ちました。次の物件を手に入れた所がターニングポイントと捉えています。希望する条件はいくつかあるので、そんな物件が出てくる事をイメージし続けて、探したいと思います。公私共々、今年は色々動きがありそうな予感です。

  2012.03.28

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• 戸建賃貸初挑戦！

  ご無沙汰してました。昨年2棟目を購入してから、更新していなかったので近況報告でも･･･。実は今年8月に戸建を購入しました。築45万年です。業者が広告出す前に直接頂いた川上情報でした。売出価格も決まっておらず、「適正な範囲で希望金額を教えて下さい！」という感じで話しが進んでいきました。自分なりに分析して買付入れてみたら、あっさり買えてしまったという感じです。（この価格が適正だったのかな？）元々売主様も以前賃貸していた事もあったようですが、家賃滞納が多く、回収に手間取った事もあって、面倒なので処分したいといった経緯でした。色々リフォームした結果、購入価格と同じ位にリフォーム費用がかかりました。仕方無い事ですね。お陰様で綺麗になりました。冬になる前に決まればなあと思っていた所、先日入居申込が入りました。ほぼ想定していた家賃設定で決まりそうな感じなので、初の戸建賃貸はなんとか結果が出そうです。全て確定した段階で改めて数字を公表したいと思います。また1棟目は昨年1戸空室ありましたが春に満室、2棟目も昨年満室になった後、6月に1戸退去発生しましたが、先月で1戸新たに契約となり、再び満室になりました。考えてみると、今年は人の縁で繋がっている感じがします。新しい入居者の方も戸建の購入も、人の縁から自然と情報が入って決まりました。大変有難く思います。4棟目また探していきます！

  2011.10.09

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• １棟目退去発生＆２棟目満室達成

  いよいよ寒くなってきて、外壁塗装を早く終わらせなければと焦り気味です。２棟共に工事する必要があって、修繕資金が少し大きく発生しますが、仕方ありません。その代わり、最初に買った１棟目のアパートは後１０年働いてもらおうっと！さて最近の出来事としては･･･悪いニュースは、１棟目の４戸入りのＡＰで１戸退去が出てしまいました。一瞬満室になったのですが、２ヶ月でまた１戸空き状態になりました。残念！その後、先日入居申込寸前までの話がありましたが、駐車場スペースの関係でキャンセル。仕方ないと納得しましたが、この問題もクリアできるように、新たに駐車場借りられる所を開拓です。近隣借りられる所が少ないですが、地道に歩いてみようと思います。良いニュースは、２棟目の６戸入りのＡＰの空き１戸が契約となり、めでたく満室となりました。提携している業者やアドバイス頂いた友人達に感謝です。購入してから２ヶ月経つ頃ですが、空いていた３室全て決まったのでホッとしてます。購入計画段階では表面利回りも２０％切る予想を組んでおりましたが、この数値もクリアできたので、まずは上々の滑り出しと思ってます。この入居率を維持できるように頑張ります！

  2010.10.23

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• 一歩ずつ歩いてます

  寒くなってきた感じがします。雪が降る前に空室を早く埋めなくては！と少し焦り気味な3939です。前回の日記で8月に2棟目購入した事を書きましたが、そういえばあの後何も書いてなかった事を思い出したので、近況報告でも･･･購入したのは築14年の木造6気筒。間取りは１ＬＤＫですが、地下鉄から遠い事もあって、購入時点で50％（3/6）の入居率でした。購入前には、仲介業者や銀行の融資担当者からも、募集家賃を1万程値下げする事をしきりに勧められました。購入後1ヶ月経ち、まだ空室1室ありますが、2室は先月中に契約完了となり、成約家賃も業者が言う程下げるまでもなく、自分の計画していた金額で成約する事が出来ました。長期間半分も空いていた理由を管理業者との間で検討し、単純に募集情報が埋没してしまっている事が一番の原因と予想。色々募集情報を広げてみたところ、ピタリ的中でした。まずはよかったです。最初の作戦は成功でしたが、残りの1室についても少し予想していた状況です。この残り1室をどうやって埋めようか？　今はアレコレと試している最中です。まずは楽しもうと思ってます！

  2010.10.09

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• お久しぶりです

  本当に久しぶりに更新します。もう忘れ去られたかと思いますが、一応3939+です。（笑）少し訳があり楽天ブログ休んでおりましたが、最近やっと書ける状況になりました。思えば私が1棟目を買ってから早4年経過し、他の投資家の方々は順調に物件を取得、若しくは売却をして経験を積まれていたかと思います。洗練された投資家の皆様は、相変わらず好条件、高利回りの魅力ある物件を厳選して取得しているのでしょう。（羨ましい限りです）休んでいた間、一応私も物件探索は行っていました。それと平行して、他の業種の方達との交流から色々刺激を受けたりしておりました。（たまに他の投資家のブログを見てみたり･･･）最近の近況はというと、1棟目満室に戻った事と、2棟目を購入しました。中古の木造アパートですが、今回は銀行融資を受けました。融資は色々手続きが面倒な事がわかり、やっぱ現金買いが一番楽だなと改めて認識した次第です。金融機関のスタンスもまちまちで、協力的な所と非協力的な所とありましたが、自分のスタイルにあった銀行を見つける事が出来て、まずはよかったと思っています。物件の詳細はこれから少しずつ書いていきますが、現在空室があるので、これをまず埋める事に集中したいと思ってます。

  2010.08.29

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• 足で動く

  新規物件取得の為の活動を数ヶ月停止しており、ようやく動ける季節になりました。気付けばもう春で、私のボロアパートも１室埋まり、うまくいけばもう１室入居希望の話もあるので、満室に戻りそうです。ただし家賃は購入時に比べて安く設定せざるを得ず、表面利回りは３５％位に下がる見込み。かくなる上は、いい加減に２棟目と思っております。しかし、最近物件情報を見ても心を躍らされるようなモノに巡り会えていない。面白い情報を稼ぐにはやはり足で動くしかないですね。

  2009.04.05

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• 結露が凄い事に

   しばらくぶりに日記を書いてます。現在の状況は物件数増えておらず、４気筒のＡＰは現在２戸空き状態。状況が厳しいようであれば、売却する事も念頭においてとも考えているのですが、最初の物件なので、この物件で色々勉強するという事も大事かもしれないと考えてもおります。 話は変わり・・・。 実は１５年以上住んでいる２Ｆの入居者と、年末に除雪作業しに行った時に話す機会がありました。結露がとてつもなく酷いので困っているとの事。部屋の中の結露もそうですが、なんと玄関ドアが結露で凍ってしまい、解氷するのが大変との事。（家から出られなくなるらしい・・・。）というわけで先日、いつも世話になっている建具屋さんと一緒に訪問。部屋の中を見させていただきました。 窓枠も昔ながらのもので、隙間が空いており、居間の部分の内窓を樹脂サッシに入れ替える事で一つ解決。玄関は見たところ確かに酷く、入居した当初からこの問題に悩まされていたとの事。前の大家さんは一度玄関ドアを入れ替えしてくれたが、問題自体は何一つ解決されておらず、長年困っていたらしいのです。 色々調べてみたのですが、他の部屋ではこのような現象が全く無く、謎であったのですが、職人さんと色々話してみて原因が判明。我がＡＰの隣は建物が建っておらず、風を遮るものがない為、ちょうど問題の２Ｆ部屋の玄関付近が直接吹きさらしになってしまい、結露の生じやすい環境になってしまったようです。現在解決策として、玄関自体を囲ってしまう事を検討しておりますが、少し費用が嵩むようです。　 長年住んでいる方ですし、また物件の構造上の問題でもあるので、その分を家賃に乗せるという事は出来ないのですが、少しでも長く住んでもらう事を祈るしかないですね。 さーて、早く空室埋めなければ

  2009.01.11

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• 不良入居者発見！

   どうやら知らない内に、不良入居者が潜伏していたようでした。実は昨年秋に入居した母子家庭について、同居人の男が潜伏していたらしいのです。 入居する前に業者から一緒に男が住むかもしれないという情報はキャッチしていたのですが、その正体を確認する事は出来ておりませんでした。 本日、空室の空気の入れ換えをしに行った際、長年住んでいただいている部屋の美人奥様と世間話をした際に判明。この美人奥様、会うと色々な内部情報を頂けるので、素敵な工作員です。 同居人の男はいわゆるチンピラという種族の方らしく、現時点では誰か危害を加えられた訳ではないようですが、特に外へ働きに出ていないようで昼間も部屋に居るらしいとの話。また勝手にペットを飼っているとの情報も有り。（ペット可という募集で入った事から、大家に許可得ずに犬を飼っている噂が・・・）「許しません！」 家賃の遅れは無い方で、本人には心配していなかったのですが、やりたい放題してもらっても困ります。大家に連絡無しに無断で入居した事から契約違反で追い出すべきか、精神的苦痛を受けたという主張から追い出すべきか、または現在、誰にも危害を加えていない状況なので放置しておくべきか、考え所です。チンピラという種族の証拠も無いですしねえ。 昨年は空室埋めるのに一生懸命で、素行調査を怠っていたかもしれません。 少し入居者の質を上げる対策を取らなければ・・・。

  2008.09.06

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• いつ決まるかな？

   思いっきり、日記さぼってました。 といいますか、書くネタが見つからないまま、お盆を過ぎてしまい８月が終了するという区切りにようやく書く気になりました。 だって物件を新たに買わない事には、ネタがあまり出てきませんもの。 というわけで、前回書いた空室はようやくリフォーム作業が終わり、ようやく募集開始となりました。 遅くなった理由は、水道管取替（鉄管からの取替はこれで３戸目）を頼んでいた業者が超多忙だったようでなかなか工事に入ってもらえず、先週ようやく終了。その前に募集しておけば良かったのですが、お盆休みを挟んでしまい、結局先週末から募集開始にずれてしまいました。反省。  水道管取替は予想以上にコストがかかりまして、約１８万の支出。 「俺は水道管を入れ替える為に物件を買ったのではなーい！」 と叫びたくなる程です。水道管さえ入れ替えなければ、投資金額の半分は既に回収していたと思われ・・・。 そう考えると高利回りのボロアパートの場合でも、ボロならではの修繕費用を考えると実質利回りは半分以下になる可能性が高いという事かもしれませんね。 やっぱ物件購入する値段が全てですね。 まずは、とりあえず空室早く埋まりますように。 

  2008.08.31

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• ボロ家付物件の探索、４０％ＡＰ退去発生＆入居希望者出現か？

   しばらく日記を更新してませんでしたが、地道に物件探しています。 今日も４３０万のアパートを見に行ってきました。 元々数年前に６００万で売りに出していたものの、売れずに今回この価格との事でした。 アパート自体は築３０年経っておりますが、それほど悪くない。しかしもう一つ２分の１所有のボロ家がセットになっており、これがネック。というか邪魔 たぶん築５０年以上経っていると思われるが、貸家としてでなく、元々車庫として利用していた様子。 これだと利回りがそれほど良くなりません。 ボロ家抜きで価格を安くできないか聞いてみましたが、無理との事でした。というわけで今回も転進です。  話は変わりまして、先日書いた入居者退去の話は今月中旬という事で決定。早速リフォームと募集活動しなければなりませんが、先日この退去予定者から連絡有り。 退去した後に、知人で入居を考えている方が居るとの事。 すぐ入っていただければ、礼金無しという事で打診してみてましたが、果たしてどうなる事か？ 少し期待してます。 

  2008.07.06

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• ７６０万のアパート

   週末は、ネットで隣町で７６０万のアパートを見つけたので早速見に行ってきした。ですが探すのに一苦労でした。というのも夕方過ぎてからの活動であった為、目標となるアパートがよくわからないのです。３０分位、近所をウロウロした挙げ句、ようやく到着。 何でも満室らしい。利回りは２０％を越えるとの事。ボロ物件なのに満室とは大変素敵だと思います。 ただ一つ残念な事に土地は借地権。という事は銀行融資は難しいか？ 業者に連絡して、色々情報を聞き出してみたが、残念な事に既に６名もの投資家から申込が入っているようでした。少々動くのが遅かったようです・・・。 既に６００万の指し値が入っているようですが、売主が同意するかどうかは微妙との事です。（すみませんが、私はその指し値でも現金買い出来ませんのでお譲りします。） というわけで今回は撤収。まあ情報収集できたという事でプラスと考えるようにします。

  2008.06.22

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• 戸建て見学とプチ図面舞踏会

   激安戸建てを見に行ってきました。お目当ての戸建を見に行く途中、２９０万の戸建てが売りに出ている事を道中発見し、そちらへ転進。築２０万年位？　でも外装綺麗。中もリフォームしたばかりで非常に綺麗。システムキッチンにユニットバス、大変素晴らしい。でも決定的な問題が・・・。 駐車場が無いのです。近くに止められそうなスペースがあったが、隣の叔母様に聞くと、そこは既に全部埋まっており、冬場はもっと狭くなるので無理との事。と思って、近くの青空駐車場を探したが全くナッシング。と思ったら、貸車庫を発見。早速電話したら、「月１．１万です。」との事です。高いよー。一応、値下げ交渉をしてみたが当然の如く断られて、しくしく泣きながら業者のお兄ちゃんに電話。「客付け大変ですねえ。」との一言。 何でも貸家として募集もかけているようですが、なかなか決まっていない様子。やっぱり駐車場が無いと厳しいかも。 撤収して、お目当ての物件の方も見に行ったが、少々坂がきつく、冬場は結構大変そうで一旦転進。 物件探索中に１０１さんから着信あり、帰りに急遽コーチャンフォーへ移動。 ミスドで、１０１さんと大家ネットさんとでプチ図面舞踏会。不動産談義をし始めると、時間はあっという間で大変有意義な会合でした。 帰り際に、ＣＡＳＨＦＬＯＷ１０１さんの誰にも言ってはイケナイ　秘技「まんおき」を見せてもらいました。思わず大爆笑でした。  

  2008.06.14

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• 物件調査失敗＆退去発生？

   昨日書いた商業用物件について。 東風さんのコメントにも書いたが、どうやら物件を見誤っていたようだ。 本日業者から詳しい話をと思い、連絡していた所、どうも話が微妙にかみ合わない。結論からすると、近くまではたどり着いているが、該当する物件ではなかったようだ。 よかった。危なく関係ない人にインタビューするところであった。 という訳で日を改めて調査する事になった。  さて、そんな最中に退去予定の連絡が・・・。 昨年末から「引越するかもしれない。」と連絡があった母子家庭から、いよいよ引越する見通しとの事。近日中にはっきりする。 理由として高台にある我が物件より、麓の物件に移動したいらしい。こればっかりは対処しようがない。  早ければ７月初旬という事で、またリフォーム作業に取りかかる準備をしなくてはいけないみたいだ。今度の部屋は入れ替わってから３，４年という事で、前回のような大がかりなリフォーム費用はかからないと思われる。  もう１年位住んでくれたら、キャッシュも貯まっていたのにと思うと残念だが、早く埋めてしまうしかないだろう。  

  2008.06.09

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• 区分所有風味な商業用物件

   実は先日業者から「面白いかもしれない？物件」という事でＦＡＸを頂き、早速本日見に行ってきた。 隣町の雑居ビルであるが、ビルの所有権は区分所有の様になっているようで、ビル全体で４，５店舗あるが、対象となるのはその内２店舗。内１店舗は空いているが、もう１つにはスナックが入っており家賃が月４万。これで販売価格は２６５万。 満室時想定で表面利回りで４０％を越えるという。 ここで問題が・・・。  そういえば私、商業用物件を見るのは初めてだった。 場所も場所で、見に行った時間も昼間という事から、周辺聞き込みは×。大体人が殆ど歩いていない。昼間からカラオケの歌い声は聞こえるが。 スナックのドア空いていたので、思い切って突撃取材？と思ったが、なんか怖い感じの人が居るし・・・。 突然、店子に対して「この物件売りに出ているようですが・・・」なんて事を切り出して、話しかけてもいいのだろうか？（相手も商売人と考えると・・・） 等と色々考えて、結局外観をデジカメに納めて撤収してきた。 完全にヘタレであった。  家に戻ってきてから、今色々考えている。家賃踏み倒される危険性はないだろうか？　空きが増えつつあるこの地域で空をどのように埋めようか？　建物は結構老朽化しているが、直すにしても誰がどういうタイミングで修繕するのか？ 全くのド素人でわからない事だらけなので、明日業者に色々質問してみる。いずれにしても、もっと情報を聞き出さないと。 マニアックな物件であるが、失敗しても許される金額で購入出来れば、冒険してみてもいいと思っている。 

  2008.06.08

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• ３２０万の戸建

   週末、Ｔ市で３２０万の戸建を発見したので見に行ってきました。 しばらくぶりの物件探索ですが、実家に近く、多少土地勘があるので、興味があったので行ってみました。 道中、高速を走っていると、護送車が列をなして走っている。スピードが遅いので追い越してみると、その先に再び護送車がこれまた列をなして走っている。今度は対向車線で赤灯を回しながら警察車両と何台もすれ違った。 どうやらサミット警備の一環みたいです。少し異様な光景でした。 さて物件到着後、ウロウロ回りを歩いてみましたが、どうもこの地域はご老人が多いようで、枯葉マーク？いや紅葉マークの車をやたら目にしました。 近隣に学校もあるし、スーパーも近く、そんなに住環境悪くないのですが、街の中心から離れており、最近はこの地域からは人が少しずつ流出しているようです。 建物自体は築３０年位でそれ相応の感じですが、特に目立つ所も無い感じ。駐車場は１台分ありますが。 悪くはないが良くもないという感じで、当初安いと思っていた値段についても、近くの業者を訪問したところ、土地相場から考えると逆に高いくらいであるとの情報が・・・。 客付けも少し厳しい地域なので、 今回は一応パスするつもりです。 

  2008.06.01

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• 修繕かかりませんように

   今日は仕事が終わったのは午後８時。前回ブログに書いた物件については、未だ手つかず。って本気で探しているの？って突っ込まれそうですが、何せ今週は月曜日からバタバタしていて業者に連絡する暇も無し。頑張ろう。  話は変わり、私のアパートメント、屋根修理が入りそうな気配。先週、２階の若奥様から電話があり、「雨が降った時に部屋の天井から音がうるさく響いている。」との事。幸い雨漏りはしていないようだが、心配なのですぐに業者の代々木さん（仮名）に連絡し、見てもらう事となったが、まだ報告来ていない。さてどうなっている事か。知らせが無いのは良い知らせなのか・・・ 頼むから、神様もう少しお金を貯めさせて下さい。   またまた話は変わり、職場の話。 職場の後輩がＦＸを始めようとしている。 資料も取り寄せたようで、色々な本を読んで勉強しているようだ。私よりは頭が良いはずなので、地道にコツコツ頑張ってほしい。  スワップ狙いで始めて、いきなり円高で苦しむという私の失敗談を参考に是非頑張ってもらいたいと思う。

  2008.05.28

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• 久しぶりの図面舞踏会

   久しぶりに昨日図面舞踏会へ参加してきました。いつのまにやらメンバーがもの凄い増えていて、初めてお会いする方ばかりでびっくりでした。皆さん、これから不動産投資を本格的に頑張ろうとか、更に物件を増やしている方ばかりで、私は全然だなあ、と少し恥ずかしい気持ちにもなったり・・・。ＦＸで損している場合じゃないですよね。皆様お疲れ様でした。 私も自分のペースで増やしますよ。 それにしてもここ半年間は勤め人の労働力投入のしすぎで、全く不動産の方がおろそかになってました。思えば初めて物件の買い付けを入れた２年前、売り主の牛歩戦術に翻弄された上で結局買えなかった悔しさで、その後は鬼のように毎週物件探索に行っていました。自分の場合、あれ位悔しい思いをしないと、良い物件には巡り会えないかもしれませんね。もう一度根性入れ直しです。 そんな最中、本日ネットで空知の産炭地に６５０万のアパートを発見！田舎のせいで、とてつもなく土地が広く３００坪位ありそうです。早速業者に連絡してみたが、つながらないので一旦転進。誰か見に行った人はいるのでしょうかねえ？　また明日連絡してみる事にします。

  2008.05.25

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• 久しぶりの連休で

   久しぶりに土日の連休。という事で物件探しにでもと思っていたら、体が動かない。 実は毎年この時期は、過酷な労働力投入の後の疲労が出てしまいます。（もう若くないので、疲労が蓄積されているようです。） というわけで、土曜日にしばらくぶりでマッサージへ。 「どうしてこんなに肩が・・・。指が入りませんねえ。」と呆れられる位に、肩と首の付け根辺りが固まっていたらしい。 おかげで数日間酷い頭痛に悩まされ、薬で抑えていました。 数十分間のマッサージを終えた後、「もみ返しがあるかもしれませんが・・・。」と店員さんから一言。 ついでに「辛くなるもっと前に来てください！」とお叱りを受ける始末。 そして本日、見事にもみ返しになり、全身がだるいです。 結局、土日は物件探しの活動中止。あきらめて本を読んでました。 今　読んでいるのは時間管理の本。少しでも勤め人の仕事を合理化して、投資の方に時間をもっと割けるようにしなくては・・・。

  2008.03.30

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• 色々・・・

   久しぶりの更新です。 過酷な仕事から少し解放されたので、ようやく日記を書く元気が出てきました。 過酷な仕事の合間にも、ＦＸに手を出して火傷したりと書くネタはあったのですがね。（良い勉強になりました。） 前回書いた日記には株式に注目みたいな事書いていたけど、結局購入した株は微妙に少し値上がりしたのみ。今の所は期待外れ。 割安株なのでもう暫く放置していても良いかなと思いながら、ショックだったのはそれ以前に持っていた不動産関連株が暴落した事！ 外国人が売りまくったおかげで、購入価格の４分の１まで下落。  あ～あ、株もＦＸも駄目ですね。唯一、４気筒のＡＰだけは着実に家賃を入れてくれているので有難い事です。（今年はもう除雪しに行かなくてもＯＫでしょう。）  さーて、そろそろ動きだす事にしましょうか。

  2008.03.20

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• 日本株頑張れ！

   暫く放置プレイにしていた株式投資について。 というか、所有していた株があまりに下落していて、売って損出しすることを自ら認める事が出来ずに、１年位放置しておりました。 案の定、１銘柄については半分の価値となってしまいションボリ。 ですが最近、改めて株に注目しております。 というのも昨年のサブプライムから、日経平均も大幅な下落傾向にある為、そろそろ買い時ではないかと思っています。 前回の敗戦の原因は目先の利益に飛びついたのが原因とわかっているので、今回は割安株を狙ってみようと思います。（吉川先生の影響強し） 狙うは自分が株式投資を始めようとする時に、スルスル上がりはじめ、一気に高値をつけた後、これまたスルスル下落し、一気に１００円以下となってしまった、Ａ社。財務状況は現在立て直し中のようですが、これ以上悪化しないであろうという期待で、とりあえず１０００株を指し値してみました。 半年後、どうなっている事やら・・・。

  2008.01.23

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• 戸建内覧

   市内にある戸建てを見に行ってきた。僻地にあり、築３０年以上経過しているが、価格は３５０万。  極寒の中、業者と現地で待ち合わせして、早速中へ。  数年前にリフォームしており、綺麗にしている。４ＬＤＫを２ＬＤＫに変更している。なんと１，２Ｆが吹き抜けになっている。今まで見たことが無い。近代的な造りだ。 お風呂も広いユニットバス。のんびりできそうだ。 確かに綺麗。でも何か違う。 中は綺麗だが、外壁は痛んでいる。修繕した形跡も無さそう。屋根も同様だ。駐車場はある。しかし極端に狭い。ちょっと大きい車は×。ＲＶ車は絶対無理だ。  というより、この貸家の間取りだとどの程度あるのか？事務所向きというか、住居向きというか、なんとも微妙な造りであった。 自分が住むことも１％位考えてみたが、勤務地から果てしなく遠い。 貸家としての需要を業者に聞いてみたが、月５万が限界との事。「よっぽど変わった人でないと、客付けは難しいですね。」という悲しい回答。 いやいや住む人は居るんじゃないの？と心の中で反論を色々考えてみた。２５０万以下なら買っても良いかと思い、業者に値段の話を切り出そうと思ったら、「せいぜい１０～２０万引けるかどうか位です。価格は限界です。５０万や１００万というのは無理です。」と先手をピシャリ。 はい、そんなにお金出せませんので転進です。 その後は業者と寒い戸建ての中で、１時間程情報交換。最近は高利回り物件を求める個人投資家が増えているという話。それって誰かの影響では・・・？ でも客付けが相当難しい物件を、よく調べないで購入しているオーナーが非常に多いのが気になるという業者さんの意見。 そんな世間話をしつつ、時間も遅くなったので撤収。 とりあえず、メチャクチャ寒かったです。

  2008.01.13

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• 今年もあと少し

   勤め人の方があまりに激務で、動きが秋口より止まってしまいました。ついでにブログの更新も止まってました。と思ったら、あっという間に年末という事で、目標としていた２棟目購入は来年への持ち越しです。残念。とりあえず年末年始の休暇で、物件検索に動いてみようかと思ってます。お宝見つかると良いのですが・・・。 話は変わり、今年の総括。  前半は購入時以来の空室が埋まらず、更に畳みかけるようにもう１戸退去となり、また決まりかけていた２棟目予定だった戸建が契約３時間前にドタキャンと散々でした。後半、物件購入はさっぱりでしたが、空室２戸は立て続けに契約となり、少し自信を取り戻せる事が出来ました。小さなアパートですが、４気筒満室は大変有難いです。 来年は今年購入できなかった２棟目購入と同時に、更なる収入増を目指してみます。（紙の資産、改めて少し勉強しています。） たぶん来年は良い年になるでしょう。そうなる筈です！（自己暗示）

  2007.12.30

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• 特に何もありませーん！

   久しぶりの日記です。すっかりご無沙汰になっていたので、何か書いてみようと思ったのですが、現在の状況としては・・・。 特に面白いネタがありません！ というか本業が忙しく、頭が回らないというのが現状です。図面は定期的に取り寄せているので、休みの日に見に行ってみたりはしていますが、以前のように精力的な動きが出来ていないのが実状です。 さて何を書こうか・・・。 そうそう！ 先日、また修繕費が発生しました！ 今度は入居決まったばかりの部屋の灯油ボイラーです。 お風呂のお湯の温度が一定にならないようで、熱くなったり冷たくなったりして危険なので、直して欲しいとの連絡がありました。 早速、地元の設備屋さんへ連絡して、現状調査。 結果、部品交換しようにも古いボイラーの為（２０年以上前のモノ）、在庫が無いから交換しなければとの事。 先日、水道管取替したばかりで出費が多いのに、またマイナスのキャッシュフローです。 ホーマックに行った時、安いもので８万位はしていた記憶があったので、工賃込みで約１０万位は覚悟だと思い、しょげていました。 ところが設備屋さんから、コミコミ８万で受けてくれるとの打診があり、とりあえず発注。 ところがところが次の日。 なんとこの設備屋さんが、中古のボイラーを発見してきてくれました。４，５年程度しか経過していないもので、半額で手に入るとの事になり、８万が４万で取り替えてくれる事になりました。 １ヶ月分の家賃で何とか済ませられたので、本当に有難いです。交換の翌日、入居者の方からお礼の電話も頂いたので、とりあえず一安心しました。 何か最近は、修繕の事しか書いていないような気がしますが・・・。 もっと頑張りまーす！

  2007.11.14

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• 鉄管交換！

   久しぶりの日記です。 前回、入居申し込みがあったという事を書きましたが、ようやく無事に契約締結となりました。 入居予定者は若い母子家庭らしく、入居するにあたり、 自分で費用払うので、ＦＦストーブを取り付け、壁に穴を開けたいという希望があったので、ＯＫしました。そこまでするからには長く住んでもらわなければ・・・。 というわけで、近々入居予定だったので、先日部屋の中を再チェック！ 蛇口をひねると、何だかお湯の出が悪い・・・。（嫌な予感が・・・） そうなんです。以前隣の部屋でも同じ現象が起きました。水道管が昔の鉄管を使っているせいで、サビが悪さをしているのです。 空室期間が長く、冬の間は水道栓を止めていた事もあり、前回は限りなくお湯の出が悪かったのですが、今回はそれ程でもないけど、水に比べて確かに出が悪い。水道栓はあけっぱなしにしていましたが、灯油ボイラーをしばらく使っていないので、お湯の配管の方はサビが侵食したと思われます。 入居者から言われる前に、業者へ連絡して調査を依頼。 幸いボイラーにまではサビは入っていないので良かったのですが、管取替は必要との事。 鉄管そのままでサビだけを除去できないかを確認しましたが、古い管なので取り替えてしまった方が絶対にいいとの事。 管交換＆浴室の蛇口取り替え等で約１１万の支出。ついでに玄関ドアの建付悪いのを直したり、何だかんだでプラス２万の支出。 「修繕かかりすぎだなあ。」 という事は購入する時にもっと安くしてもらっても良いわけだ。今度買う時は水道管取替費用を値引き交渉材料にしてみようかな？ まずは満室達成できたので、皆様に感謝です。

  2007.10.14

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• １年目総括、入居申し込み、満室達成？

   昨年９月に大家デビューしてから、丁度１年経ちました。 ４気筒の小さなアパートですが、１年で２名の退去と１名の入居があり、財務的にも忙しい１年目でした。 先日、アパート専用の通帳残高を見て、驚くべき結果が・・・。満室時表面利回り４０％を謳っておりましたが、経費等を差し引いた実質利回りを計算すると、約１２％程度。以外と少ない。空室１室があった事と、２室退去時の修繕費用が嵩んだ事が実質利回りを悪くした原因と思われます。 ボロ物件投資を経験して、２つ思った事が。・現状３０％の表面利回りといっても、実質１２％しか残らないとは残念。修繕費用をかけすぎない事と、空室を埋める営業力が必要である。・故に表面利回りは最低２０％以上無いと、退去が多い年は改修費用が多くなる為、実質赤字になってしまう。 というわけで先週は空室解消の為、業者５社訪問したのと、アパートの前に募集の看板も設置してきました。（看板は友人にデザインをお手伝いいただきました。感謝です。）なにせ所有してから一度も満室になっておりません。 ところが昨日Ｊ社の敏腕営業マンから連絡を入電。入居申し込みが入ったようです。 入居希望者は母子家庭の方の様で、市外から転入されてくるようです。 無事に決まるとようやく満室経営が達成です。物件の表面利回りはなんと４０．５７％に上昇します！ 何とか決まると有難いですね。期待です。

  2007.09.23

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• 早速業者から連絡が！

   昨日の戸建の続報です。一応私なりの適正価格を算出した上で、業者様へ書類をＦＡＸした所、業者のお姉さまからお電話が。「その値段なら私が買います！」と叱られました。 業者「売主様はせいぜい十数万円程度の値引しか応じないと思われます。この値段は絶対になりません。」 私「そうですか、残念です。でも金額算出した資料に問題ありますか？」 業者「うーん、確かに投資目的で考えると、このような事になってしまうのもわかる気がします。でも限りなく難しいです。」 というわけで玉砕。とりあえず話はしてみてくれそうなので、様子見です。 うーん厳しすぎたかなあ・・・・。

  2007.09.06

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• 戸建を見てきました

  先日書きました戸建について。 先週末に、戸建を２軒内覧させてもらいました。具体的な内容はまだお知らせできませんが、その内の１軒について、本日買付を入れさせてもらいました。（これで買い付けを出すのは３回目になりました。） 築３０万年位ながら、駐車スペースが２台分取れるので、客付けしやすいという仲介業者の意見も参考にして、色々計算した結果、鬼のような指値を入れてしまいました。（というか計算した結果、算出された価格だったのでやむを得ません。） 明日辺りに、お怒りの電話を頂く可能性もあるかもしれませんが、何とか近い金額で購入できると嬉しい限りです。 結果が出てから、改めて書く事にします！ 

  2007.09.05

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• 不満が爆発？

   最近、職場の人間が大量に退職するとの噂を聞きつけました。 会社の経営方針に嫌気をさしてというのが主な理由らしく、数名の職員が一斉に退職する事を目論んでいるらしいです。 既に将来の目標設定をしている私にとってはどうでも良い事なのですが、その分だけ仕事量が余計に増えてくる事を考えると、物件探しをする時間が削られてしまいそうで少し焦ってます。 辞める職員はこれからどうするのか？　一部の人間は独立するらしいのですが、たぶん相当苦労するのではないかと思います。まあ頑張ってほしいものです。 自分も早く勤め人卒業できるようにしなければ。ある程度のキャッシュフローを持った上で・・・。   Ｐ．Ｓ　先日面白い戸建を見つけました。現在の貯金で何とか買えそうな感じの金額です。今週末見に行ってきます。 

  2007.08.28

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• 始まりと終わり

   物事には始まりと終わりがあります。 事業を始めようとしている方と事業を終わらせようとしている方。  今、仕事でこの両方のお客様に携わっています。 実はお二方とも年齢はさほど変わりません。 これからスタートしようとしている方は夢に満ち溢れていて、体全体からオーラが出ているようです。 一方、事業をやめようとしている方は、借金を抱えて辞める訳ではないのですが、どこか物悲しい雰囲気を漂わさせています。辞めると決めてから、急に老けこんだ感じもします。 始める事より終わらせる事の方が難しく、何倍もパワーを使うんだなと改めて思いました。 事業を辞める方はこれからどうするのか？と心配になりました。急に病気にならないように気をつけて欲しいと思います。 ふと仕事の中での一場面を思い出して、書いてみました。  

  2007.08.22

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• 猿岩石状態って・・・

   久し振りの更新です。お盆休みは実家に帰り、墓参り＆物件探索していました。今回実家に帰省した折、CASHFLOW101さんの本を1冊購入し、両親へプレゼントしてきました。是非読んでみてくれと渡した所、早速父が読んでくれました。 ここからが大変でした。 本を渡した翌日、早速父から質問攻撃。「レバレッジって何だ？」これにはすぐに答えられましたが、 「猿岩石状態とは何だ？」（さる・いわ・いしと読んでいた） ここで説明に多大な時間を要してしまいました。 私「昔、「進め！電波少年」というテレビ番組があって、その中でユーラシア大陸をヒッチハイクして横断するという企画があって・・・。」父「ヒッチハイクと不動産と何が関係あるんだ。」  ここから数十分、猿岩石状態の説明を行い、  私「いやー、とりあえず意味は飛ばして読んでみて！　読めばきっとわかると思うから。」と最後は強引に説明を終了しました。 とりあえず何とか読んでくれていると思いますが、後日また電話で質問が来るかもしれません。 話は変わりまして、物件探索についてですが、実家方面に手頃なアパートがあるという事で早速外観チェックしてきました。築３０年程度で、２軒長屋です。利回りは２０％を切ります。あまりこれといった特色の無い物件ですが、オニサシができるのではないかと思い、とりあえず業者訪問。  価格交渉が可能なのかどうかを突撃してみましたが、私の希望金額とは大きくかけ離れていた為、放置プレイという事とし、撤収しました。売主様、結構強気でした。  盆休みは終わってしまいましたが、改めて物件探索に動きまわります！

  2007.08.20

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• リフォーム作業ほぼ完了

   ＰＣの調子が悪く、久しぶりのブログ更新です。というわけで、ネットカフェで日記書いています。 先月中旬に退去した部屋のリフォーム作業がほぼ完了しました。 ２０年近く住まれていた部屋という事もあり、今回は少し改修にお金がかかりました。 結局手直しした部分は、・フローリング貼り・天井ボード破損箇所の一部取替え・リビング天井及び壁のクロス貼り、和室２部屋の壁のクロス張替・建具調整（引き戸の閉まりが悪かったので。）・灯油ホースの移し変え（ホースが廊下に剥き出しとなっていた為、床下をくぐらせてスッキリさせる。）・ＴＶインターホン＆シーリングライト設置・その他諸々（労働力投入） 全部で２５万程度かかりましたが、何とか終了。フローリングとクロス貼りがもっとかかると思っていましたが、地元の職人さんに好意的な価格でやっていただいたので助かりました。 今度、リフォーム前とリフォーム後の写真アップしてみようかな？ とりあえずこれで募集かけられそうです。今は募集の動きが止まっているようですが、お盆明けからに期待です。 さあ頑張ろう!!

  2007.08.06

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• 美装してきた

   部屋の美装に行ってきました。退去時に綺麗に掃除してくれていたおかげで、ひどい汚れは見あたらず。汚れというより、経年劣化で取替が必要な部分が多数有り。 ・天井ボードの取替（大昔、２Ｆで水漏れ事故有り。ボードに歪み。点検要。）・水回り（鉄管取替は必要だと思う。） ・建具調整（内窓の滑り悪く、おまけに美装中にガラス外れる。一部破損有。）・和室の壁補修（換気口から水漏れあるようで、一部ボード取替か？）・クロス貼り替え（業務用洗剤でも汚れ取れず。貼り替えた方がいいかも？）・畳入替（古いので見栄え悪し。カーペット作戦か。）他諸々。 これに加えて、フローリング導入しようか迷ってます。費用かかりすぎて、とても外壁塗装まで出来ないかも。早速見積取らなくては・・・。 ところで私がガラス磨きをしている時に、２Ｆの美人奥様と遭遇。１Ｆの部屋を見た事がないというので、美装中の部屋を見せてあげる事に。  ここで色々大発見 噂では聞いていたが、１Ｆと２Ｆの部屋の広さが微妙に違うとの事。何せ満室状態で買った為に、全ての部屋を見ていませんでした。 ２Ｆの方が玄関狭く、その分リビングと和室が若干広いとの事。 現在の入居者が入った時に既に床に穴が空いており、入居時に自ら直したようです。塗装業者に依頼して、部屋の中のペンキ塗りもしたそうです。 「おいおい、前の大家さん何もしていないじゃん！」と思いつつ、実は前の大家さんが昔大工で、自分で建てた家らしい・・・。物置は前の大家さんが廃材で造ったという事は、物件購入時に聞いていたが、まさかアパートを自分で建てたという事までは全く知りませんでした。 一番の「激安アパート経営」だと思います。  近隣の色々な情報も入り、参考になりました。

  2007.07.15

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• 入居希望者契約と退去立ち会い

   本日は入退去両方のお仕事。 午前中にＪ社訪問し、入居希望者の契約書に押印。当初より家賃をかなり下げてしまいましたが、とりあえず空き部屋を埋めた事で一安心です。  午後からは退去の立ち会い。 前回は購入してすぐ退去立ち会いになり、全くのド素人状態で何も指摘出来なかった事から、今回は助っ人を用意。仕事上でお付き合いのある、管理会社の部長に一緒に立ち会いを行って貰いました。２０年以上住んでいる方で、ある程度覚悟していましたが、思いの外綺麗に掃除されていて、助かりました。（リビングもワックス掛けしておいてくれたので、有難いです。）殆どが経年劣化によるものという、助っ人の感想から、入居者には請求する事は無さそうです。つまり、その分の修繕費用は大家持ち。どこまで手を掛けるか、今回は慎重にかつ迅速に作業を完了させたいです。 水回りは前回同様に先に直しておいた方が良さそうな感じで、約１５万の支出は確定です。たぶん。 明日は部屋の美装をしてきます。 

  2007.07.14

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• もっと見積もってみる

   以前にも書いた外壁塗装について。 もう少しお金が貯まってからでも良いかなと思い始めていた所、違う業者から見積金額の連絡が入りました。先日、みゆきさんよりアドバイス頂いた通り、自前で足場を持っている方を探してみました。 結果、以前頂いた職人様の見積より若干安い金額で、平米単価２，０００円＋諸経費＋足場代でジャスト６０万（税込）也。 見たところ屋根はまだ大丈夫なので、外壁と階段を塗った見積金額で、塗料はシリコン使用、３回塗りしますとの事。 安いのか、高いのかはまだ勉強不足でわかりませんが、良心的な方で色々と教えてくれた事もあり、少し迷ってます。 でも６０万足りないだけで物件買えなくても悔しいし、退去予定の部屋の修繕も考えると、もう少しだけ待ってみようとも思ったり・・・。 噂では塗料の仕入単価もまた上がるとか・・・。  現在検討中です。 

  2007.07.09

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• 隣地の腹黒おばさんと、サブリース

   買付を入れていた戸建て、結局転進となりそうです。 隣地の件でもめており、先週、業者からも各方面の交渉をするので１週間待って欲しいと連絡があったので、放置しておりました。 水道管撤去及び新設費用、約２００万かかるとの事。 とんでもない話なので、管が入っている隣地の方に、従来通り使わせて頂けるようにと、金銭的な解決を持ち込んだ所、倍の４００万を請求してきたとの事。 元々、売主負担となる話なのですが、当初の金額では売却金額以上に費用がかかるようで、違う買い主（居住用目的）からのオファーを見る話になってきたとの事。 今回はいわゆる放置プレイになりそうです。 法律で戦えば、そんな費用をかけなくても解決できるように思うのですが、売主さんも諦めてしまっているようで・・・。仕方無い。 その後、気を取り直して、Ａ社本部へ訪問。 実は先日呼び出しをくらいました。というか、中古物件をリノベーションしつつ、その分の家賃保証をしてもらう制度があるという話を聞き、行ってみました。 単なるサブリースの話でした。 「Ｄ社、Ｒ社の色々な話を聞いているので、サブリースには物凄い不信感を持っています。」とはっきり言うと、先方もタジタジ。 ただ私のような古い物件でも、リノベーションするのを前提条件で１０年間の家賃保証制度があるらしいです。勉強になりました。 一応お話をお伺いしましたが、結局は費用投下した分だけ利回りが悪くなる可能性が高い為、パスという事にしましたが・・・。 空室率がもっと高くなれば、考える余地はあるかもしれません。

  2007.07.07

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• 本人はＯＫですが・・・

   先日書いた入居希望者の件で、Ｊ社の担当者から連絡が来ました。 「保証人の方の印鑑証明書が貰えません！（トホホ）」 どうやら保証人となる方のご子息が、印鑑カードをもっているようで、保証人様本人は承諾しているものの、このご子息が保証人になる事に拒否反応を示していて、印鑑証明書を渡してくれないとの事。現在、別な保証人を探して貰ってますが、やむなくは保証会社をつける事で何とかなりそうです。 さて週末を迎えましたので、心おきなく物件探索に出かけられます。 と同時に、図面舞踏会でも発表した、現在交渉中の戸建ての件もせっついてこなくては。 隣地の水道管撤去の問題、かなりの費用負担を売主様は強いられているようです。（下手すると売却代金以上に撤去費用がかかる為、建物解体となる可能性も出ています。）物件建て替えするわけでもないのに、難癖をつけてくる自体、法律的に問題が無いかを専門家に聞いてみたいと思っています。

  2007.07.06

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• 入居希望者

   ようやく入居希望者が現れました。家賃を３４，０００円に下げていましたが、先週末に業者の営業マンより「生活保護を受けている方で、３万だと入りたいという方が居る。」との連絡がありました。その間に水道管取替＆ウォシュレット取付をしていたのですが、本日改めて連絡が入り、申し込みが入ったとの事です。「仕方が無いので、長く住んで頂けるのなら３万でも構いません。」と言っていたので、とりあえず申し込み内容を確認しに、業者へ訪問予定です。 ウォシュレット取付は余計だったかな・・・。（仕方ないのでサービスです。） 駐車場はまだ必要無かったようだ・・・。（来月退室あるので、その為の確保という事で。） でも空室埋まるなら良い事にしよう。 

  2007.06.29

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• 水回りはお金がかかる

   お安くやっていただける筈だった、水道管取替工事。 ところが問題発生！　というかやっぱりという感じです。水抜栓が古く劣化してしまっているようで、そこから水が漏れているとの報告。速攻取替です。 部屋の中が何となく湿っぽい感じは、この影響だったのかなとも思いながら、とりあえず本日補修完了。 追加料金取られて、結局全部で１５万也。 という事は全部の部屋を直すと、１５万×４部屋＝６０万かかるという事？ うわー、恐ろしいです。といっても別に他の部屋ではトラブル発生しておりませんが、今度退去となる部屋だけは確実に見て貰った方が良さそうです。 次直す時はもっと安くしてもらおう！と心に決めました。  今日の教訓　　ボロ物件、故に安く買って、万が一の費用をストックすべし。 

  2007.06.27

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• １つ問題がクリア！

   大変苦しめられていた、私のアパートの駐車場問題。 ようやく解決に至りそうです。 結局、以前よりお願いしていた方の駐車場提供は未だ承諾もらえず、長々と引き延ばされていた為、不動産業者の協力も仰ぎながらも、週末の度にあちらこちらへ声掛けしていました。 実は本日もビラを十数枚作成し、１軒１軒しらみ潰しに歩いていた所、ようやく近隣で提供してくれる方を見つけ、無事了承を得る事が出来ました。 長年この地域に住んでいる方で、過去にあった出来事等を色々お聞きする事も出来て、大変助かりました。本当に感謝です。 僅かですが、１歩前進出来ました。 この勢いで空室埋めなければ。まだやれる事はありそうです。チャレンジあるのみです。明日も頑張ろう！

  2007.06.24

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• 忙しかった！

   アパートの空き部屋に問題発生。  浴室の水の出が極端に悪く、平日に設備業者に調査してもらったところ、給水管がサビだらけで取り替えた方が良いとの回答。 昔の鉄管なのでサビ付くのは仕方無いらしく、やむなく給水管を全て取替する事となりました。これもボロ物件の宿命です。見積書も１０万との事で、何とか安くしてもらおうと交渉しましたが、一切負けて貰えず残念。他の水回りのメンテナンスと、ウォシュレットの取付をサービスで行ってもらう事で承諾。というわけでウォシュレットを買いにＡＫへ。 何故か壁紙張りの実践講座を鑑賞。 店員さんは手際よく壁紙張ってます。へーすごいな、と感心しながら見てましたが、見物しているのは年配の叔父さんばかり。 一通り鑑賞した後、今度は網戸張り講座を鑑賞。 これまた手際よく網をつけており、簡単に出来そうに見えます。しかし不器用な私がやれば、たぶん面白い事になってしまうなと思いつつ、鑑賞終了。 その後ウォシュレットを購入し、アパートまで運んできました。 帰りに業者へ回り、募集家賃の変更を連絡。 今までより４千円下げて、なおかつ若干値引き可能と伝えてきました。果たして反応はどうなるか？ あー、疲れた、疲れたって、実は本日は全く別の行動予定だったのです。予定が大幅に狂ってしまって、余計に疲れました。

  2007.06.23

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• 外壁塗ってみる？

   アパートの外壁が汚く、少し見栄えが悪いので、思い切って外壁塗ってみようかと思い、見積もりを取ってみました。近所の方から御紹介を頂いた職人様と、先日物件探しの折にナンパした、なんでも屋の叔父さんと２人から見積もりを聞いた。 両者共通、足場が必要との事。（泣） 確かに足場無しに塗りのは困難な地形かもしれません。残念。 故に足場代が余計にかかる為、費用は高額になるとの事です。 見積費用　職人様　約６３万、なんでも屋様　約８０万 足場代の比較職人様　約２０万、なんでも屋様　約３０～４０万 ２社聞いただけで、こんなに違うものとは・・・。というか何でも屋様の方が安いと思っていた私。甘かったです。 わざわざご足労頂いて有難いですが、まだお金が貯まってませんので、この金額ではちょっとパスかと思ってます。 他にも色々聞いてみます。塗るかどうかは・・・　よーく考えます。

  2007.06.20

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• 古い戸建と瑕疵物件と焼肉会議

  さて朝のブログにも書きましたが、本日は物件を２件程見てきました。まずは１棟目。築ウン万年の古～い戸建て。駐車場無し恐怖症にかかっている私にとって、車庫付きの戸建てはそれだけで魅力。物件自体の立地もそんなに悪くない。しかしその車庫の場所が悪い。玄関の反対側にあり、少し歩く事になります。裏の崖を這い上がれば近いですが、冬場は大変。リフォーム費用、立地条件、投資家としてのプライド（？）を考え、ここは「鬼のような指値」を実行してみたいと思ってます。玉砕覚悟です。 次に２棟目。黒ごまさんに誘われて、何かが取り憑いてるらしい、瑕疵担保４気筒のＡＰへ。水道管破裂して玉砕している部屋と、まだ小綺麗な部屋が混在。一番綺麗な部屋こそが霊、いや例の部屋です・・・。玉砕した部屋は結構費用がかかりそう。綺麗な部屋は・・・、ノーコメントです。さて誰が買付入れるのでしょうか？ 帰りにコーチャンフォーで１０１さんの本を購入。その後、マサさんと１０１さんと合流して、焼肉を食べながら作戦会議。旨かったです。久しぶりに色々な投資家の方の話が聞けて、少し元気をもらった気がします。 ネガティブな発想は何も生まない事も再認識しました。 教訓「空室対策とは全てが正解であって、かつ正解は一つも無い。」 

  2007.06.16

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• また物件探し

  朝にブログを更新するのも変な話ですが。こうやれば空室が埋まるかな？とか、新しい物件こうすれば買えるのかな？とか、安い物件出てこないかな？とネット検索したりとか、平日の夜はいつも妄想してます。週末はダメ大家が所有物件の見回り、業者回り、そして２棟目物件探しに奔走。１年位、この繰り返しをしているような気がします。 今週末も物件探しです。今回は少しネタになりそうな物件かもしれません。

  2007.06.16

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• 草刈りと階段補修

  物件回りの雑草が目立ってきたので、今回シルバー人材の方を初投入してみました。平日やってもらう予定でしたが、担当の方が色々細かい事をおっしゃるので、私が休日取れる週末に作業を依頼。実は隣の土地の雑草がうっそうと生い茂っていて、アパートの壁に寄り添う様な状態でしたが、所有者の許可をもらい、除去させてもらいました。それにしてもこの地域、つい２ヶ月前まで雪がごっそりと残っていたのに、あっという間にフキが生い茂るとは・・・。植物の生命力に唖然です。 その後、階段のブロックが崩れている所をシルバーの叔父さんが発見！ホームセンターで補修用セメントを購入して直してみました。 コテの使い方が下手くそ。俺やっぱ不器用だ・・・と思いながら、ゴム手で粘土細工の様な作業を行い、何とか崩れた部分はそれなりに直しました。たぶん。 帰りに業者を訪問。物件購入時から仲良くしている担当者に、色々空室対策のアドバイスを頂きました。管理頼んでいないにもかかわらず、アドバイス頂けるのは有難いです。 まだ、何かやれる事あると信じてます。 

  2007.06.10

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• 物件買いますか？

   ２ＬＤＫ×４気筒　３８０万の物件あります。  昨日、ネットで見つけました。私の物件とほぼ同規模ですが、こちらは築１５年位です。 特記事項「瑕疵有り」・・・？。  ネットで見つけた瞬間、夜中に見に行こうと思ったのですが、何となくこの言葉に腰が引けて、見に行くのをやめました。 本日、業者へ連絡。現在４部屋全て空室との事です。瑕疵とは何かを聞いたところ、 「自殺です。」と一言。夜中に行かなくて正解でした。  やっぱりなと思いながら、「首つりですか？　ガスですか？」と不謹慎にも聞いてみたが、詳しくはわからないと言われました。あっさりと転進です。 でもこの大家さんにとっては最悪ですよね。自殺が出たというだけで物件の市場価値はここまで下がるのですから。もし入居者が部屋の中で自殺をしたら、保証人等に対して、市場価値が下落してしまった分相当の損害賠償請求でも出来るのでしょうかねえ？ ふと考えてしまいました。 

  2007.06.08

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