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平成１６年第４問　土地の分筆　正しいものの組み合わせは？

ア　要役地地役権の登記がされている土地について分筆の登記がされた場合には、承役地についてする地役権設定の登記の登記事項に変更が生じるので、登記官は、職権で当該変更に係る登記をする。
イ　所有権について処分禁止の仮処分の登記がされている甲地を分筆して甲地及び乙地とする分筆の登記を申請する場合において、申請情報と併せて仮処分債権者が甲地について権利の消滅を承諾したこと証する情報を提供したときは、登記官は、甲地の登記記録に処分禁止の仮処分の登記が消滅した旨を付記して当該登記を抹消する。
ウ　根抵当権設定の仮登記がある土地の分筆の登記をする場合において、分筆後の数筆の土地にその権利が存続するときは、登記官は共同担保目録を作成しなければならない。
エ　一筆の土地の一部を売買により取得した者は、売主がその所有権移転登記をする前提としての土地の分筆の登記を申請しない場合には、所有権移転登記請求権を保全するため、債権者代位により当該土地の分筆の登記を申請することができる。
オ　甲地の一部を分筆して乙地に合筆する分合筆の登記を書面で申請する場合には、申請情報を記載した書面に乙地の所有権の登記名義人の印鑑証明書を添付しなければならない。
1　　アイ　　　２　　アエ　　　３　　イウ　　　４　　ウオ　　　５　　エオ

分筆とは、一筆の土地を２筆以上に分けて、地番を新たに付けて登記記録を別に起こすことで、取引対象にできる土地の数を増やすことと理解していいかな？

早速解いてみます。
まず、確実にわかる肢を切ります。
それは、ウです。ウは、誤っている肢、すなわち、×です。
理由は、共同根抵当権設定の仮登記はできないから。（なぜできないか？の説明は省略しますが、お客様に説明を求められたら、分かりやすく説明できるようにするべきでしょう。）
司法書士試験の受験生ならイロハです。

で、こうなります。
1　　アイ　　　２　　アエ　　　３　　イウ　　　４　　ウオ　　　５　　エオ

司法書士試験の勉強をしたことがあるという立場から言いますと、次に比較的確実に分かる肢は、エです。債権者代位権の転用の問題、被保全債権の問題は耳たこですから。
買主はこれができないとどうなるか。また通常の売買契約書には、売主の所有権移転登記申請義務が明記されているところから考えても、買主にこの権利を認めるべきでしょう。
つまり、エは正しい肢です。○です。

で、こうなります。
1　　アイ　　　２　　アエ　　　３　　イウ　　　４　　ウオ　　　５　　エオ

さて、残ったのはアとオですが、実務上優先的に押さえておかなければいけないのは、オであると考えます。ただし、分筆の登記について聞くと言いながら、その実「合筆」の登記の論点を聞いているといういやらしさはありますね。

というのも、お客様に依頼を受けたときに即答できなきゃ仕事にならないものとして、添付書類があります。何を用意していただかなきゃならないのか、これはすごく大切だと思います。特に権利か表示かを問わず重要なのは、印鑑証明書の添付の要否だと思います。

またオの肢の重要性は、分筆登記と合筆登記の違いが理解できているかをも問うています。
ちなみに、分筆登記の申請で印鑑証明書の添付は要りません。土地の物理的現況に変化はなく、かつ、表題部所有者または所有権登記名義人に変化はないからです。また、分筆登記の場合、現在、登記識別情報が通知されることにはなっていません。この点については、いろいろと問題が指摘されていますが。

合筆の場合には、登記識別情報が通知されることになります。しかし、権利の登記のような権利者義務者の共同申請の構造になっていませんし、また、他人の土地を不法に合筆して、その登記識別情報を取得する場合があり得ます。そこで、所有権登記名義人がまさに合筆の登記申請をしたことを担保するために、従前の土地の登記識別情報の提供と印鑑証明書の添付を要求しているとされています。

別の観点から見れば、オの肢は、条文問題でもあります。つまり、不動産登記令１６条、そして不動産登記規則４８条１項５号の反対解釈で規則４７条３号イ（５）に明文で、印鑑証明書の添付を要する場合として、「合筆の登記」があげられております。

ということで、オの肢は、分からないでは済まされない絶対に押さえるべき肢で、正しい肢です。私は、オの肢がこの問題の急所であると考えています。そして答えは、５ということになりました。ので、私は次の問題に進みました。
1　　アイ　　　２　　アエ　　　３　　イウ　　　４　　ウオ　　　５　　エオ

蛇足で、アですが、解答後解説を読んだら、これもそう難しい論点ではなかったようです。私は瞬時に即答できなかったので、「私が知らない問題」として処理をし、考えず、無視した次第です。
地役権設定の登記申請は、承役地についてするのか、要役地についてするのかが分かれば、その登記事項に変更が生じたときに申請が必要なのか不要なのか分かるという構造のようです。要役地が分筆されたら、承役地につき変更登記が必要で、承役地が分筆されたら、要役地の変更登記は設定のときと同じく職権でされるそうです。イは、実際には解いていませんが、抵当権者等と裁判所絡みの債権者とでは承諾書が出せるか出せないかに違いが出ると押さえておけばよいようです。

司法書士試験で択一９割取れた私でも、調査士試験の択一の過去問を解いて正解は２０問中１２問くらいです。しかも民法と調査士法併せて４問全問正解ですから、表示登記の問題が５割しかできていません。表示の登記は、やはり権利の登記とは、別物であるということを実感しました。その意味では、これから調査士の勉強を始める人とそんなに差はないと思います。合格レベルの知識を得て実務に役立たせるには時間はそれなりに掛かりそうです。でも結構楽しいかな。