リョンパパの敗者復活日記

りょんぱぱです。
久しぶりの登場です。

え？
サボってたのでは・・・　ありません・・・　と

断言できないところが・・・　つらい・・・　煩悩くんです。

で、昨日、メルマガ第３号をお届けしました。
抜粋版ですぅ～～～

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悪用厳禁！「不動産取引　悪の解体新書」　　　　　　　　　　　　第３号

　
２００４年１月２７日発行　　　　　　　　　独自配信：発行人　リョンパパ
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皆さん。こんにちわ。
リョンパパです。

さて、前回の「１５円でできる、不良物件の見分け方」はいかがでしたか？

え？たった１５円で？？？

種明かしは・・・　「な～～～～んだ」と言われるものだったでしょ？

でも、実行している人と言えば、皆無に等しいでしょ？

りょんぱぱの言うことに間違いはなかったと思います。

でも、効果は結構期待できますよ。悪徳業者けん制のためにも是非活用を！


そして、いよいよ３回目は、結構みんなの落とし穴の登場です。

それは・・・


「騙されるな！！！　再建築不可物件の見分け方！！！」です。

これは目を見開いて読んでくださいね。

業界人ではまず失敗する人はいないでしょうが、プロでも結構落とし穴です。

一旦知らずに買ってしまうと、大変なことになります。


一番の決め手は「道路との関係」です。

その前に・・・（中略）・・・

実は家が建てられない土地は、あなたの回りにたくさんあります。

別名「クズ地」ともいいます。
字の如く「クズ」にしかならない土地だからです。
クズ地になってしまう理由はいろいろあります。


家を建てることに関しては、もう様々な法律の規制が絡みます。本当は。

しかし、その中でも重要なのは、「都市計画法」と「建築基準法」です。
業界では「都計法」「建基法」と略して言うこともあります。


この「都市計画法」では、ひらたく言えば、行政機関（主に国や県）に対し
「都市計画」を定めることを規定して、それに従った運用を求めています。

・・・（中略）・・・

だから、その中で「個人の住宅が建てられる地域」を指定しています。

あなたが住んでいる地域は、まず、ほぼ間違いなくこの地域に属します。
しかし、少し例外もあります。それはここでは省きます。


つまり、「都市計画法」において、「住宅が建てられない」地域には・・・
原則として建てられないということです。


しかし、ここで問題があるのです。

この「建てられない地域」に既に建ってしまっている建物がある場合がある。
という問題です。

しかも、この法律では「個人間の売買」まではそれを規制していません。

・・・・（中略）・・・

「火事などで失くなったら、もう再度建築はできませんよ」ということ。

分かりますか？

今の建物がある限りは認めるけれど、失くなったら終わりよ！ですよ。

でも、悪徳不動産屋はこれを言いません。


「奥さん！　ほらこの辺の相場は坪５０万円もするのに、ここは坪２０万円よ。
３０万円も安いから、ボロ家だけど当分使えるからお買い得ですよ」

そんなもの・・・　買ったが最後・・・
そのボロ家が存在する間だけしか、価値がない土地になってしまいます。

・・・（中略）・・・

「幅４ｍ以上の道路に間口が２ｍ以上接する土地」です。

これに該当しなければ、建築ができません。

例えば極端な話ですがこんな例をあげてみましょう。

テキストだけで説明するのは難しいのですが・・・


間口２ｍが道路に接する１００坪の土地があったと、仮定してください。

その土地の、間口から一番遠い場所に、小さな家を建てます。
建築確認の上では、敷地を１００坪として申請します。


で、その家が竣工したら・・・


その土地を真ん中の５０坪で仕切ってしまいます。
そして、あたかも奥の家に通路（道路ではない）が続いているかのように、
通り道を作り、手前の５０坪を敷地として家の建築を申請します。

この家は建ちます。
法律上の要件を満たしていますから・・・

でも、そのとたんに最初、合法だった家の敷地は、再建築不可の土地に脱落
してしまいます。

分かりますか？

最初の家に続いている道路のようなものは、手前の人の土地であって、道路
ではありません。

建築基準法は「建築確認申請時」に基準を満たしているかどうかを見るもの
であって、次にそれを確認するのは「建て替えか増築時」だけです。

それが建築基準法です。

で、建て替えの際に基準に合わなければ、いくら以前は認めていても絶対に
認めません。


でも、それを素人が見破るのは至難の業です。

・・・（中略）・・・

幅、１ｍの公道で建築が許可されるケースもあります。　はい。

一方、幅８ｍでアスファルト舗装もされていて、線も引いてある「道路」が
実は建築基準法の上の道路ではないために、許可にならないケースもあり！

どうやって見分けますか？？？


実は、簡単で確実な方法があります。


は～～～～い。
種明かしをすれば・・・　　またまた・・・　　な～～～～んだですよ。


それは、・・・

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最近、リョンと朝６時３０分起きで、「作文の練習」をしています。
小学校２年生の課題で「お話を作ろう」というのがあるのですが・・・

うちのリョン君は、大の作文嫌い・・・
どうやって書いたらいいか、わからない。

そこで、うちの奥方様画伯が３コマ漫画をお書きになり、それについて毎日、課題をさせています。

①どのコマを詳しく書きますか？
②登場人物に名前をつけなさい。
③タイトルをつけなさい。
④お話を作りなさい。

これ、まだ３日目ですが、これを考えた奥方様は偉い！
リョンパパも面白がってやってます。
時間に追われながら・・・

「もう～～！あんたら親子は本当にグズなんだから！！！」
と、リョンとともに毎日、奥方様にお叱りを受ける日々。

なんせ、１０分で書かないといけないのに、３０分以上かかって、慌てて学校へ、会社へ・・・

でも、こんな光景もいいかもね。

お宅でも是非、お試し下さい。
親子のコミュニケーションアップは請け合いですよ。


リョンパパでした。