リョンパパの敗者復活日記

リョンパパですぅ～～～。

今朝も雪がちらついていました。
去年の予想では、今年は暖冬だなんて言ってた時期もありましたっけ。

２月に入って、そろそろ確定申告の準備に入らなければなりません。
去年は大失敗してしまって、所得もないのに大幅に所得があったと
みなされてしまいました。

私は不動産屋なのに、もう・・・　どうしてこんな失敗を・・・って
失敗なんです。

それは・・・

「自己居住用財産売却の３０００万円控除」についてです。

リョンパパが銀行さんのご指導の元に任意売却をしたのが、平成１４年
の一月のこと。
だから、去年の確定申告で申告しなきゃならなかったんです。

実際には買った価格のおよそ、１７００万円のマイナスでした。
マイナスですよ～～～。
詳細は言えませんが、買った値段より１７００万円安く処分しなきゃ
ならなかったと言うことです。はい。

でも、もちろん抵当権には足りませんから、リョンパパの手元には１円
たりとも入りません。
まあ、これは当たり前のことですけどね。

ところが・・・・

数回の引越しの中で「土地の売買契約書と建物の請負契約書」を紛失！

本当は３０００万円控除を使わなくても、赤字だから課税されないので
すが、契約書がないので「原価」を証明する書類がありません。

しかたなく、３０００万円控除を使った訳です。


ここで、不動産の譲渡税の解説を少し・・・

自己居住用財産の３０００万円特別控除制度と言うのは・・・
自分の居住用の不動産（もちろん土地、建物ともになりますが）を売却
した場合、売却価格と原価（購入した価格＋経費）の差額が３０００万円
までなら、譲渡税（国税）を課税しないという制度です。

じゃ、普通、不動産を売ったらどれだけ税金がかかるのでしょうか？

個人が土地や建物を売却し、利益（譲渡益）が発生したら、その利益に対し
所得税と住民税がかかります。
この利益のことを「譲渡所得（金額）」と税法では言います。
まず、最初にこの譲渡所得を計算することから始めます。


譲渡所得　＝　譲渡価格　－　取得費　－　譲渡費用　－　特別控除

となります。

注：譲渡価格（売買契約した価格）

　　取得費　（売却した不動産の購入額（建物は減価償却後になる）
　　　　　　（購入時の仲介料）（購入時の立退き料、移転料）
　　　　　　（売買契約書の印紙代）（登録免許税、登録手数料）
　　　　　　（不動産取得税）（建物の取り壊し費用）など

　　譲渡費用（売却の際の売主が負担する仲介料）
　　　　　　（売却に伴う広告費、測量費）（契約書の印紙代）
　　　　　　（売却に伴う立退き料、建物解体費）など

　　特別控除（居住用財産の３０００万円特別控除）
　　　　　　（特定住宅地造成事業へ売却の１５００万円特別控除）
　　　　　　（長期譲渡所得の１００万円特別控除）など


次に、譲渡した年の１月１日時点での所有期間が

　　５年を超える場合・・・　長期譲渡所得
　　５年以下の場合・・・・　短期譲渡所得（５年ちょうどはこちら）


では、長期譲渡所得の税金の計算をしてみます。

　　平成１５年分までは、譲渡所得に一律２６％を乗じた額が税金です。
　　（そのうち、所得税２０％：住民税６％）

　　しかも、長期譲渡の場合は１００万円のｔ特別控除が使えます。


問題の短期譲渡所得は次の通りです。

　　次のうち【高い方の額】が税額となります。（所得税のみ）
　　（住民税は都道府県税は３％、市町村は９％に置き換えて計算）

　①短期譲渡所得×４０％＝所得税額


　②イ　（短期譲渡所得　－　５０万円　＋　課税総所得）×累進税率

　　ロ　課税総所得　×　累進税率

　　ハ　（イ　ー　ロ）×１１０％　＝　所得税額

非常にややこしいのですが・・・
ぶっちゃけて言うと・・・

　５２％くらい税金で持っていきますよ～～～　ということです。


居住用財産の３０００万円特別控除は期間は問いません。
ただし、買主が一定の親族の場合や、一度使うと３年間は使えません。


この便利な３０００万円控除を使いました。
別に利益が出たからじゃありませんよ～～～

前述の通り、１７００万円の大赤字なんです。
しかも、一円も手元には入っていきません。

だけど、当初の売買契約書や領収書、請負契約書を紛失したため・・・

まともに課税されると・・・
５００万円以上の税金を払うはめになるのです。

だって、１０００万円で売っても５００万円近くが税金ですよ！！！

この場合（買った金額の証拠がない場合）の原価は一律５％です。
つまり、売買価格の９５％にまともに税金がかかります～～～～


リョンパパには、もう選択の余地がありませんでした！

で、３０００万円控除をぽちっとな！！！


税務署「はい。では、これで【所得税】はかかりませんのでご安心を」


ああ・・・　リョンパパは、プロなのに・・・
重要なことを見落としていました。

あのね・・・

確かに、【所得税】はかかりませんよ。確かに。
でもね。

特別控除を使うと・・・

【所得として計算はされるんです！！！】


だから、ある用事・・・児童手当の件で所得証明を取りに行って・・・

「ぎょえええええ～～～～～　なんじゃこりゃあああああ！！！！」


なんと！　リョンパパの所得額が実際より１０００万円以上も超える！


うわああああああ！！！


その後、矢継ぎ早に「児童手当の打ち切り」の通知

「所得超過により・・・・」


だって！　一円ももらってないのよ～～～

って、役所に行っても、県庁に行っても、ついでに国に直訴しましたが・・・

ダメでした・・・・

担当者も「気の毒ですね・・・」
と言いながら・・・

「毎年、同様の陳情をされる方が、必ずいらっしゃいますが・・・」

「うん、うん、そうでしょ！」

「制度始まって以来、一件も認められたケースを私は知りません」

がががが～～～～～ん！！！


でね・・・　児童手当だけじゃないでしょ・・・

いろいろ連動するでしょう・・・


あああ・・・　もう、地獄でした。

奥方様には、「大ばか者！！！」呼ばわりされるし


あなたも、不動産を売る時には・・・


「よ～～～く考えよう！！！　お金は大事だよ～～～」


リョンパパの教訓でした。