リョンパパの敗者復活日記

リョンパパです。

今日は、僕が発行しているメルマガ「不動産取引　悪の解体新書」の読者の方からの
ＳＯＳメールをいただき、締結してしまった売買契約を解約するまでのドキュメント
をお送りします。

実際のメールのやり取りはもっと多いのですが、匿名性を確保することと内容を変え
ない程度での書き換えを行っております。
プライバシー保護のためにご理解下さい。
これは、不動産を良く知る人には普通の内容ですが、初心者には重要な内容を含む、
ドキュメントです。

それは、一通のメールから始まりました。

★☆★○○さんの最初のメール★☆★
実は、新築のマンション１部屋を投資用と購入しようと相談に行き、
なぜか契約？をせかされて、いきなり１０万円（合計で１２０万払う必要がある）
しはらってしまいました。それが、昨年★★月ぐらい。

時間がたち熱もかなり冷めた頃ですが、久々に昨日業者から電話がかかってきました。
断るにも契約書を返してもらわないと困るから、１度きてほしいとのこと。

売り主側がキャンセルするなら手付け１０万帰ってくると、本で知りましたが、
そのことを伝えても、今回は、「あなたが、キャンセルするから、違う」と。
どうにかして、１０万取り返せないでしょうか・・・・・。

契約金が入らないから、本社から調査が入るから、はやく来てほしい。とか、言われますし。

なにか、いい方法があったらおしえてください。
目的は「手付けの一部として払った１０万円を取り返したい」です。
★☆★メール終わり★☆★

密室の状況では煽られるのは仕方ありませんが、契約するかどうかはやはり自分の
最終判断です。
もし、押さえておきたいなら「申込み」して「申込金」を預ける方法で考えましょう。

そうとはいえ、このメールを読んで、読者の人が困っているなら助けてあげなきゃと
思い、結果に責任は一切持てない旨を承知の上で、契約書のコピーを送ってもらい
ました。次が僕の回答メールです。

★☆★リョンパパの回答メール★☆★
リョンパパです。
書類到着しました。
本当に大変だったと思います。ご苦労様です。
もったいぶってもいけないので、結論を先に言います。

この契約書、重要事項説明書・・・　完璧です。
しかも、○○さんに捺印させているのが、

１）重要事項説明書受領書　　（自書、捺印）日付あり
２）クーリングオフ制度説明　（自書、捺印）日付あり
３）売買契約書　　　買主　　（自書、捺印）日付あり

日付は大事なんですよ。
日付のない契約書は当然無効ですしね。
契約書、重要事項・・・　隅々まで漏れがありません。完璧。

ただ、ひとつ気になったのが、払われた１０万円の名目は契約書では

「手付金」となり、一部ではありません。

残り１１０万円は全額が「中間金」です。

ここで、重大な注意を！！！

「中間金」は

ぜ～～～～～～～～～～～ったいに払ってはなりません。

中間金の支払いは

「手付解除の放棄」と見なされて、一切契約解除する道が閉ざされます。
払わなければ、「債務不履行」で「損害賠償」の対象になります。
○○さんが５００万円近くの損害賠償を払うはめに・・・
お金は金額ではなく、
「領収書の但書ひとつ」で、全く意味が違ってきます。

手付け解除の条項を読みましょう。（送ってこられた契約書の条項を転記）

第２６条　１）甲又は乙のどちらか一方がこの契約の履行に着手する以前ならば、甲は手付金を放棄することにより・・・
２）甲においては、中間金の支払い時または・・・
３）甲又は乙は、その相手方がこの契約に違背し、相当の期限を定めた履行の催告に・・・

この文言の内容を考えると、○○さんは現在、地獄の１丁目と首の皮一枚で助かってます。

まず、リョンパパの結論。

１０万円は最悪、諦める勇気を。
授業料としては、かなり安いほうです。

僕のお客さんの中にも、他で何百万も授業料を払った人も何人もいます。

次に、契約書がこれだけ完璧な以上、不当に引き伸ばすのは相手に有利に働く可能性があります。
つまり３）にそろそろ○○さん自身が抵触する可能性があるということです。

でも、悔しいですよね。そうだよね。

○○月××日に多分モデルを見て、その日に１０万を手付けとしてもらって、売買契約を締結するなんて・・・
普通は１０万円でも「申込金」を「預かる」んです。
どうして、領収書じゃないかと言えば・・・

申込金はどうしても「返さないといけない」からなんです。

契約手続きのご案内を見て下さい。

３Cのご用意いただくものに「申込金預り証」があるでしょ？
領収書じゃないでしょ？

しかし、１０万円を「手付金」しかも次の１０万円を中間金として契約するなんて、かなり不自然な契約ではあります。
でも、違法な訳ではありません。

（中略）

もし、裁判に持ち込むとしても、こういう相手は、よほどの物的証拠ともっと重大な「公判維持材料」がないと
逆に名誉毀損でやられますから。

この契約書は
「素人が後でどんなに逆立ちしても」
ほころびは見せないよって作りをしています。
僕も契約書の作成にはいろいろ関わりましたので、感じます。

ただ、この業者が本当に不誠実な業者かどうかは分かりませんね。
契約書そのものはしっかりとした理念が感じられる作りです。

（中略）

で、最後にアドバイス
投資マンションとしては、旨みがありませんよ。
２LDKを廻すなら１０００万円を切って仕入れないと厳しい。
ぼくなら５００万円でも買わない。
人には買わせるけど・・・（笑）
しない、しない・・・　そんなこと・・・

目からウロコの衝撃をお知らせします。

これだけの金があるなら・・・
アパートを１２世帯持てます。
家賃４万円で月額４８万円　満室時ですよ。入居半分でも２４万円。
上手い人なら１８世帯買うかも・・・
すると家賃４万円で月額７２万円・・・　　がははははははは・・・
利回り、なんと・・・　３６．６％ですばい。は～～～～

しかも、購入と同時に金ががっぽがっぽ！
今、流行ですよ。
ただ、リスクはありますから、そこをしっかり勉強する必要はあります。

１０万円の勉強代と思えば安いですよ。ホント。
他人事だから無責任に言ってるんじゃありません。
教訓にしていただきたいだけです。
全編にわたり、失礼な書き方で本当にごめんなさいね。
ご健闘をお祈りします。
リョンパパより。

★☆★メール終わり★☆★

ここで、重要なのは・・・

１）手付金の一部と思っていた１０万円は、手付金の全額だったこと
２）次の１０万円、１００万円は手付金の残金ではなく「中間金」であって
手付金とは全く性格が違うお金であったこと。
３）手付け解除が無効となる条件に「売主がお引渡しのスケジュールを発送」した
時点で無効となる契約内容になっていること

○○さんは「手付金」を払ってから、数ヶ月間、この契約の履行を「放っておいた」
ので、「履行遅延」または「債務不履行」状態にあったことが不利な点です。
何事も、ほったらかしはいけません。
嫌なことでも、キチンとけりをつけていかないと、大変な目に遭うこともあります。

もし、この引渡しスケジュールを相手が発送したら・・・　手付けの一部と思った
次の１０万円を払ってしまったら・・・

どちらのケースも、もう１０万円を放棄するだけでは済まない状態になります。
残りの金を払わなければ、完全な「債務不履行」状態になります。
最悪は、マンションの契約は売主側から「契約違反解除」を受けて引渡しが受けられない
上に、約５００万円の「損害賠償」を請求される状態にありました。

○○さんの気持ちは良く分かりますが、契約して判子を押した以上は、契約書の内容
に沿って物事が進み、心情としては「急いで契約させられた」と思っていても・・・
契約書上では
「お金はちゃんと期限までに払います」
「払わなかったら損害賠償の責任を負います」
という内容の契約書に正式に署名捺印をしているんですよね。

だから、物件を見たその日のうちに「売買契約まで結ぶ」ようなことはしないように
して下さい。
手付金は帰りませんが、申込金は帰ってきますから。

★☆★○○さんからのお礼のメール★☆★

本当に、ありがとうございました！。
夜ももう遅いので、（ご家族のこともありますので・・・）
メールにて連絡差し上げます。

先ほど無事解除でき、書面もいただきました。

もちろん、リョンパパさんのおっしゃられたとおり、
業者が作った書面の中に抜けていた、書類の返却なども追加で書いていただき、
印鑑、日付もきっちりとしていただきました。

なにか、肩の荷が下りた気がしました。
ローンを組んでいないのに、組んでいるような、しっくりしなかった毎日でしたが、
すっきりしました。！！！
本当に、ありがとうございました。

キャンセルした理由は、親がまだ早いと言っている、と、まだほかの不動産も含めて
考え直したいということにしました。
（解除しようとすると、家賃設定は高く貸せたり、別の物件をすすめられたりしはし
ましたが、
最初から、いけいけの営業マンではなかったので、話せばわかるタイプでした。
お互い冷静にやりとりできました。営業マンの方は「またご縁があったらよろしく
おねがいします」
と、言われ、けっこうよい感じで引けました。）

わたしも昨年から不動産に興味がわきどんどん
資料をあつめたり、本（電話で話されていた赤い本など）を読んだりしています。

リョンパパさんの話の不動産の買いすすめ方を聞くと、納得しました。
わたしも考えていたパターンでしたので・・・。

考えていたのは、
　１．小さく初めて、どんどん大きくする。（最初は自腹で、あとはそれを担保に
進めていく）
　２．当初から結構なローンを借り入れて、購入する。

ただ、２だとローン審査、ローンの長期化、入居者などあって不安といえば
不安に思っていました。（鎖に絡まれるようで）

となると、１，なのですが、やはり中古のワンルームしかないのかなと、考えていた
のですが、
ただ、インターネットで探す情報には、やはり掘り出し物的なものは少なく、どう
しても高いような感じがしました。

アパート探しても、北海道はかなり安いのですが、やはり遠いと不安だったりと・
・・。

でも、リョンパパさんと話していると、全然知らない話も聞けて非常にためになりました！
！！。
３００万程度のアパート。うーん、今すぐにでもほしいような。

リョンパパさんのようなアドバイザーが近くにいる方はすごい幸せですね！。

わたしもリョンパパさんのおはなしにあるような大家さんを目指したいです。
今住んでいるところも中心街ですが、もちろん自腹でなく会社持ちの家賃。
自分で住むんだったら、アパートでもどこでもいいと考えています。

リョンパパさんの話を聞けただけでも、今回の契約以外の話で、すごくわくわくしました。
やっぱ、不動産に興味あるのだと、後で、自分で自覚してしまいました。（笑）

それでは、ありがとうございました！！
あつかましいかもしれませんが、これからも、よろしくおねがいします！！！

PS
でも、不動産の購入時にわからないことがあったら、みなさん誰に相談するのでしょ
うか？
やはり、購入しようとしている営業マンなのではないでしょうか？
今回も、誰に相談してよいのかはっきり言ってわからず、ひじょ～～に助かりまし
た。

○○より

★☆★メール終わり☆★☆

本当に良かったですね。
不動産の知識がある人ならなんでもない一件でした。
でも、全くの素人さんなら、あたふたするケースでしょう。

このメールのやり取りを、是非あなたの参考にして下さい。
基本は「焦らず、落ち着いて、むやみに書類に書かない」ことです。
放っておいては事態をますます窮地に追い込みます。

では、今日はこれにて！！！