2011年09月の記事一覧 | 期待値で計るバリュー投資　無期限信用取引　有

「土地」の価値について、最近思うこと

土地の価格は、基本的には周りの土地の値段を見て、それと比較してこちらのほうが角地だとか、日当たりがいいとか、駅から近いとかを考慮して値段を決めているのが普通だと思います。もちろん収益還元の考え方もあると思います。ただ、根本にあるのは、土地の価値というのは、「残余の価値」だと最近思うのです。頭ではわかっていたのですが、最近いろいろな事象や株価、仕事の中での土地の評価などを体感していて、実感として思います。鑑定評価理論を昔読んだときに、問題には（難しくてできないので）でない漠然とした文章が一部残っていたものが、以下のとおりで実感に近い文章だなあと。純収益とは、、、不動産に帰属する適性な収益をいい、収益目的に用いられている不動産とそれに関与する資本、労働および経営の諸要素の結合によって生ずる総収益から、資本、労働、経営の総収益に対する貢献度に応じた配分を控除した残余の部分をいう。と、不動産の純収益の出し方を（不動産の世界の中だけでは絶対に計算できない方法で）提示しています。この理論も結局、はじめからある土地の上に建物を建てて不動産の価値を出すわけですから、どんな建物を建てるかという部分も控除できるはずです。(実際にそういう方法はいろいろ書いてある）したがって、土地の価値というのは、自ら価値があるわけではなく、周りの状況を差し引いてもし残った価値があるならそれが土地の価値だということです。（農地やグラウンドなどの金銭価値に直すと低利用の使用方法では土地の（使用？）価値はゼロではないですがここでは考えません。使用価値と価格がごっちゃになっているのも気にしないでください）まあ、それはそうなんですが、最近改めてきづいております。株式投資と絡めて考えると、・土地の含み益はあまり信用しない。そもそもそれを前提に現在の収益を（直接的な業務に使用していなくても間接的に信用行為等を通じて）実現しているから、織り込んでいるのでは。（もしくは「経営」に難があるので織り込んでいる）・土地の価値が高い場所というのは、株式でいう「のれん」が存在するということと同じ。土地の場合は本当にそののれんが適正かどうかをバフェットの「堀」理論で確認する必要がある。人口が減る中で本当にのれんが存続できる土地なんてほんの一部であることを考えていないといけない。設備投資の一環として土地を購入する場合には土地（のれん）が減価しないという考え方はその一部の土地を除いてしてはいけない。のれんも10年なりの均等償却をしていかないといけない。（銀行の支店の人はまだのれん（土地）は均等償却しなくてもお金を貸してくれそうですが）備忘およびちょっとたってから自分の考えが間違っていないか確認するために書きました。

東京デリカから優待バックが届きました。

ＮＹダウはすごい下げ方してますねえ。その割には日経平均先物が下がっていないような気もします。買い支えられる株価と考えているのでしょうか。その辺はわかりません。。。掲題の件、東京デリカから１０００株で１００００円相当の品のうち、茶色い背負えるおしゃれバックを奥さんが選んでいて、それが昨日届きました。写真を載せるような技術がなくて残念です(笑)が、なかなかいいのではないでしょうか。たしか、１００株のつもりだった（その前の年はパーカーだった）のですが、1年ほど前に９００株追加で購入していたようです。なんか、株価の調子もいいし、もう少しあがったら、あまり得意な分野の株でもないので売ってしまいたい衝動に駆られますが、優待がある限りもっているかもしれません。

四季報発売しましたね

気になっている銘柄のほとんどが四季報の内容かなり良いと思います。ここから（日経平均採用銘柄とか重厚長大産業とか以外の業績堅調小型株）がずるずる下がるとか考えにくいよな～。すでに外国人比率も低いし、閑散に売りなし状態な気がするな～。ＰＥＲも３～７倍だし、買収すると想定した時の価格の半値以下とかだし、配当さえも３～５％とかだし、しかも配当性向も低いし。すでに経済成長をしないモデルでも割安でしょう。なんだか、野村証券の信用金利が３％になるとか言っている。そりゃないよ！と言いたいが、これも駆け引きでしょうか。。。

新橋　豚大学ってなんだ？/最近の持ち株　ＭＢＯ期待

先日、いつものように新橋へ行くと、天丼あきばの横の確か立ち食いそば屋だった場所が、「豚大学」という店に変わってました。これは同じく1階にある「かつや」に対抗した店か？と思い、外から観察していたらちょっと違うそうです。豚肉を焼いたものを敷き詰めるタイプで、出来上がるのには時間がかかるみたいで回転率は悪いなあと思いますが、満員でした。今度言ってみようかな。おいしそうだけど、ちょっと飽きそうかも。ネットで調べたらいろいろこの大学に入学している人がいるみたいですが、ファストフードのチェーン店としてはちょっと厳しいかもと思いました。最近の下落気味の株式市場の中でまた信用比率を結構あげてきてます。さて、うまくいくか。原子力発電所のシビアアクシデントの際の想定では、複数の危機的状況を考えても大丈夫としていると聞いてます。バフェットは借入を起こすときもありますが、そういったことを想定しているのでしょう。９９％大丈夫でも借入しないという趣旨の発言は確率を計算していると思います。私の場合は１．もう一度東北地方に津波が到来（ドラッグストアの安売り禁止令でもやられる）２．豚肉の全面輸入禁止（アメリカ・カナダ産のみでも半分やられるかも）３．健康保険料抑制のため、高価な心臓病手術は保険適用なしとすると３つくらい重なるだけでもしかしたら爆発してしまうかもですから。。。リーマンショックのときには淡々と信用を減らし、相場の回復とともに信用を戻し、と機械のように操作してましたが、気分は最悪でした。でも、「普通の人」としての気分が最悪なときが、それから半年程度が一番資産の増加につながっている、というのが今までの体感です。従いまして、9月11日がもうすぐとか、10月は相場が低迷するとか、11月15日がヘッジファンドの解約期限とか、気にしません。逆に、去年は上記の期限のせいか、ＭＢＯが次々と主力であたりました。よく、応援していた株式がＭＢＯになって１．５倍になっても「全然うれしくない」と言う人たちがいますが、私はそうは思いません。5割り増しとの比較だともっといい株があるはずで、時間を買ってくれる非常にいい取引だと考えてます。だから、、、、今年もお願いします。。どれかあたらないかなあ。。・ＭＢＯ期待しているいわゆるネットネット株１７１６第一カッター工業１７５８太洋基礎工業１７９９第一建設工業８７２０ベンチャービジネス証券投資法人・割安（だと私が思ってる）株３３８５薬王堂（ＰＥＲ/キャッシュフロー＋）９０３９サカイ引越センター（この会社はいいと自信がある。アートのようにＭＢＯはしないとはっきりコメントしていましたが、それはＭＢＯを実際にした会社の社長も必ずそういっている。）三谷商事、三谷セキサン（ＰＥＲ/ＰＢＲ　早くくっついて処理してえ）・成長性をかんがみてバリューだと勝手に思っている株３０８５ＡＬサービス（だいぶ買い戻した。）３０７９ＤＶＸ（学会の展示費接待費がなくなったらこんなに利益率ってあがるの？やっぱり営業力ってすげーな）・なんだか買い集めたけど、微妙かもと正直思いつつある会社２４４５ＳＲＧタカミヤ（いいと思うけどなあ。この会社は配当の維持が株価には必要とせこいことを考えている。）