全開！目指せ不動産投資家への道！

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• タイミング悪し・・・

  って事で、所有物件の大規模修繕が終わりました。3棟建ての物件の1棟だけなので、来年以降も順次やっていきたいところです。が、そんな事を言ってられない事態になるかも？今回はABCのうちCを施工したのですが、Aで雨漏り発生・・・・おそらく壁のコーキングが切れたところから入った可能性が高いというのです。ああ・・・・懸念していた事象が発生してしまいました。このままA棟も大規模修繕をやってしまった方がいいのかな～。物件を検討している中古案件、新築案件がありますが、大規模修繕で自己資金が減ってしまえば、買う時のハードルがさらに上がります・・・・さてさてどうしたものか・・・。

  Jul 5, 2019

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• 2割と言わないで・・・

  って事で、融資に関してわがままな要望を通せるところが無いものか、と思いつつ・・・。エリアが良くて条件悪くないと、やはり物件価格は相対的に高くなります。当たり前の話ですよね。それを買うためには・・・・やはり「現金」の2文字が一番大事なところなんでしょうね～。しかし・・・・2割の頭金を入れると、回収までに5～6年は最低でもかかります。その間に大規模修繕でも入ればもっと伸びます。そう考えれば1割程度に抑えたいところ・・・。それなりに評価の出る物件なら「頭金2割絶対です！」と言わない金融機関はないものか・・・。融資年数にもよりますが、それなら買えるんですが・・・・。頭金2割と言わない金融機関、ありませんか？？（笑

  Jul 2, 2019

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• 半分が終了・・・・

  って事で、今年も半分が終わってしまいましたね～。いつも思うのはあっという間、というところです。今年前半は個人で1棟購入のみで終わりましたが、後半戦はどうでしょう。新築の融資を持ち込んでいますが、回答にやたらと時間がかかっています。支店長が変わったらしく、そのあたりで止まっているような？金額的もちょっと厳しいところなのかもしれません。といっても、物件自体が高いので減額したくなるのもわからんでもないです。ただ・・・減額されると自己資金となりますが・・・そんなに自己資金を出せない状態。リフォームやら、火災保険の更新やら、社用車の購入やら。お金が出ていくときは連続します。そんな事を考えつつ、本業が気持ち落ち着きそうな雰囲気なので・・・・少しは不動産活動にも力を入れる事が出来そうです。たぶん・・・・金融機関の新規開拓も力を入れたいですが、最近の一言目は「2割頭金」ですから・・・・どうにも「・・・・」が多い日になってしまいました（笑も少し、バシッと決めたブログになるよう精進せねばなりませんね。

  Jul 1, 2019

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• ガス欠気味

  って事で、6月も終わりになる月末日曜日。 気合が入りません。 本業のバタバタがひと段落したせいか、体調が良くないためかも。 そんな中でも、入居問い合わせが入ったりと動きはありますのでありがたい限り。 そして信販系のカーローンの仮審査が通りました。 これで社用車買えそうです。 今度は長く償却取って手元に置いておきたいものです。 そういえば良い信金の担当者から週末電話もらったけど出れなくてメッセージしたら融資の進捗連絡だそうな。 月曜日に連絡入れますが、気になるところですわ。 さて、今日は気合入るかな？

  Jun 30, 2019

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• まだまだ続くトラブル・・・・

  ってことで、今度は隣地の嫌がらせ？トラブルは続きますな～。実は隣地との敷地境界があやふやな物件が・・・・その中で、カラーコーンが勝手に移動していたり、という事があるようです。グレーチングに雑草を詰められたり、とか。カラーコーンは残置物もあったので、こちらで改めて提供して様子見ですね～。こんな時には管理をお任せしていて良かったと思います！本業をやりながら対応するのは時間的にも精神的にも疲れるので・・・なんせ本業は、残業時間が多くて疲れ切っていますから（笑7棟+1棟テナントと部屋数が増えてくると、それだけトラブルも増えます。あ、7棟と言っても小さい物件ばかりなので、戸数は少ないんですけどね～。さて、仕事しようっと。

  Jun 27, 2019

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• お祭り状態・・・

  ってことで、昨日は法人4棟目祭り。トラブルやら検討事項やら建物トラブルやら・・・まあ、いろいろと続いて連絡が来ています。利回りが高い分のトラブル費用といったところだと思っておきます・・・・一番精神的に来るのは古くから住んでいるおばあさん。まあ共用部に植物の鉢を置きまくって自由奔放にふるまっています。猫も飼いながら、放し飼いと餌をまいての野良猫餌付け。長らく住んでいる分だけ「自分の家」感が強いのかもしれません。しかし他の入居者からは、その行動を理解してもらえてません。管理する側からも問題多いです。ってか、除草剤も猫のせいで使用できていませんし・・・・。一番は家賃の遅れですかね。生活保護なのにいつも２～３か月は溜まっています。請求を何度もしてから、やっと払う感じですね～。そういう意味では信頼関係は既に無いものとして、お住い頂くのをご遠慮して頂く方向で進めてもらいたいところ・・・。管理会社さんと調整していかないと、他の入居者が逃げてしまわれます。そう考えると追い出し一択となりますね・・・・それは仕方ないと思って進めてもらおうと思います。こんな事があると、代表には「不動産って面倒だよね」と言われてしまうのです・・・・それでも不動産経営をしていると、少しはお金がある気もするので、も少し頑張ります(笑利回り高い分、手残りは大きいけど、いろいろとあります・・・

  Jun 26, 2019

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• トラブル発生！

  ってことで、今週末も不動産的には動きが・・・・ありました！！法人4棟目で、まさかの雨漏り・・・・・こちらは、築古木造物件。といっても平成築なので、自分的には築ちょっと古めという感覚。しかし当初のオーナーが資金難で売り出した物件だけあってメンテナンスをしていないのです。そのため、まあいろいろと問題が出てきます。で、今回は窓枠からの雨漏り。しかも家賃滞納常習者のお部屋。かなりの勢いでクレーム電話が入ったそうです。先方の言い方としては「建物の維持管理に相応の責任があるだろう！」とのこと。至極当然なご意見です！！！が、あなたも家賃を払うという至極当然な義務を果たさない事が続いています。雨漏りを良しとはしませんが、そんな言葉を言う資格はないのでは？と思ってしまいます。前のオーナーに「お金があるとき払いでいい」と言われたらしいので、自分としては悪い事をしていない。管理が悪い！という人のようです。　※どう考えてもウソとしか思えない。　　なぜなら前オーナーは法人だから・・・　　人情で法人がそんな事をOKするとは・・・・思えません。世の中、いろんな人がいますね～。自分に都合よく解釈できるのは、ある意味うらやましいところも（笑

  Jun 24, 2019

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• 

  自分以外の力で動く

  ってことで、本業は相変わらず・・・・労働力投入を全開でやっているために、ドーピングもしたりしています。思いのほか効きました（笑最後の手段として乱発しないようにしておきます。ブログ書く余裕も無し・・・今日もサービス出勤中でございます。そんな中、とある新築物件を検討中。融資流れ案件らしく、すでに着工していました。そしてお付き合いのある信金さんへ聞くと、かなりやる気マンマンに！希望額で通してみます！！との事でした。そして、別に動いているのは社用車の購入。こちらは、ちょっとお高いのもあって信販系ローンを遣おうと思っています。が、信販系は使ったことが無い為、審査には時間がかかりそうです。通るものかな。こちらも連絡待ちです。そんな感じで、自分が動けなくても、周囲の方々に助けられて事象が進んでおります。旧社用車も売れたようなので、とりあえずは一安心。さて、仕事するか・・・・

  Jun 22, 2019

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• 本業給与はどこまで上がる？

  ってことで、本業でお偉いさんが来ていました。会議の後の飲み会で出た話題は、給与の額。われわれ平民は給与テーブルが決まっていますが・・・上級社員は見えないテーブルもあるようです。といっても、そのラインまで上がろうと思えば・・・・転勤しながら上を目指す必要もあるので、不動産と同時並行はなかなか難しい感じです。そう考えると、管理職一歩手前が一番いいのかもしれませんね～。あとは、このペースでどれだけ働けるか、ですかね。モチベーションも含めて。そんな会議をしていていも、不動産管理の話は入ってきます。細々あるので対応していきますか！！

  Jun 19, 2019

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• 値上がりの時期？？

  ってことで、週末は空室へ支給品を配達。今回はシャンドレとウオシュレット、インターフォンなどなど。そこで感じるのは住設資材の値上がりです・・・・。シャンドレに関しては、同じ商品でも5,000円近くの値上がりがあったり（元が安すぎた？？）ウオシュレットも12,000円台で買えていたのが、2,000円近く値上がりしていたり。ネットでも安いところを探せばあるのですが、大物になると輸送費も大きくなって、結局安くないパターンも増えてきています。その為、資材の購入先は常に情報収集しておかないと、という感じです。といっても・・・・ウオシュレットやインターフォンはネット。電設資材や水道設備（蛇口やシャンドレ）はホームセンターやプロ向けの資材屋さんといったところで購入くらいです。特別なルートがあるわけでも無い為、それほどお得に仕入れている訳ではありません。あとはどれだけストックするか、となりますね。安い時のまとめ買いもしたいところなんですが・・・・腐るものではないとはいえ、いつ使うかわからないものを買い込むのも、資金効率や保管場所を考えるとバランスが難しいところです。LEDシーリングは５～10台程度のストックをしていますが、妻からの視線が痛いのをひしひしと感じております（笑といっても、少し在庫がはけてしまったので買わなければな～。

  Jun 17, 2019

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• ミーティングへのご参加ありがとうございます！

  って事で、昨晩は久しぶりなミーティング開催。 不定期なミーティング開催ですが、ご参加頂いた方々に感謝でございます！ 参加者が増えたからといっても自分に利益がある訳ではないですが、多ければそれだけ話のネタが広がる為に自分も楽しめるのです（笑） 初めての方や、久しぶりにお会いする方など、いつも以上にメンバーに恵まれています。 話のネタとしては、融資の状況や近況やら、これからの進め方や活発なミーティングとなったのでは？ あ、ラブホを買うか否か、という話にもなりました（笑） 上手くハマればいいですが兼業でやれるレベルではなさそうです。 ネタの提供は新規参戦のHさん。 ありがとうございます！ そんな感じで、閉店後も少し立ち話が続く盛り上がりでした。 また、来月も開催しますので、よろしくお願い致します！！

  Jun 16, 2019

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• ミーティング開催の日

  って事で、本日20時よりバーガーキング白石店にてミーティング開催します！ 自由集合自由解散なので、お時間あれば是非ご参加下さい。 と言いながら、自分が少し遅れそうですが（笑）

  Jun 15, 2019

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• 融資玉砕・・・・

  ってことで、某銀行への融資申込ですが玉砕です。一縷の望みはあったのですが・・・・こればっかりは仕方ありません。今回、仲介さんも事前にいろいろと動いて頂き、価格も指値が通っていたのですが、融資が無ければどうにもなりませんね。申し訳ない気持ちでいっぱいです。物件自体も、その銀行のスキームでなければ買えないので、他銀行というわけにはいかず転進するしか無しです。また物件探しからスタートしなおしですが、縁がなかったと思いもっといい物件見つけます！！その前に社用車を探さなければ・・・・・

  Jun 15, 2019

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• ミーティング開催のお知らせ

  ってことで、明日の20時よりバーガーキング白石店にてミーティング開催です。お時間ある方はぜひ~

  Jun 14, 2019

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• 消防立ち入り検査

  ってことで、個人で最近購入した中古物件ですが・・・・・いきなり消防局による立入検査が入りました。ちょうど業者さんによる消防検査を実施する予定だったのに・・・・タイミングが良いのか悪いのか先にはいられてしまいました。指摘事項としては１．消火器の老朽化２．通報装置のバッテリー交換３．地下車庫の熱感知器が不設置そんなところです。業者さんが見積作成の為に一度下見をしたときに１と２は確認していましたが・・・・３に関してはノーマークでした。よくよく確認すると、設置していた形跡はあるが、現在は撤去されているとの事。前オーナーがなにかしていたようです。瑕疵免責だけに今更前オーナーには突っ込みできませんが、安全設備をケチるのはご勘弁いただきたいものです・・・そして消防も、なぜこのタイミングで入ったのか、を聞きたいところです。所有権変わったのを知っているのでしょうか・・・あまりのタイミングの良さに驚きです。仕方ない部分ですが、追加のコストがかかってきます。賃貸経営は、寝ててもチャリンチャリン、とはなりませんね(笑あ、火報の部材は支給にさせてもらえそうなので、コストダウンは少し出来そうで少し安心です。

  Jun 14, 2019

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• メルカリの売上金

  ってことで、メルカリでちょこちょこと不用品を売却しています。そこで一つ問題が・・・・・メルカリでの売却した際のお金。これを現金化するのに毎回、振込手数料的なものが必要になるということです。以前は一万円以上は無料だったらしいが、今は制度変更で必要らしく・・・。小物を売っての数百円ということもあるから、手数料もバカにできません。そんな訳で現在もメルカリ内にて貯めているだけになっています。上手く使えるように考え中です。さて、今週土曜日の15日、バーガーキング白石店にてミーティング開催します。お時間ある方は是非ご参加ください！自由集合、自由解散となっているのでお気楽にどうぞ！お待ちしております。

  Jun 13, 2019

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• 充実な週末。

  ってことで、週末は不動産的な活動が多く出来ました。土曜日は社用車の売却に向けた動きを・・・思い出のあるクルマですが、手元資金から繰上返済してしまったので、資金を取り戻す意味で売却の方向に・・・・。クルマを買うのはワクワクしますが、手放すときの寂しさは・・・辛いですね～。そして日曜日は午後からセミナーへ参加。詳しい内容は割愛しますが、今までの軌跡とこれからを知る事が出来て有意義な時間となりました。難点は個人的な都合で懇親会へ参加出来なかった事・・・・。セミナーは懇親会に出てこそ、と思っているので片手落ちになってしまったのが残念です。勝手にリンクを張らせて頂きますが、こちらのブログが内容を上手に書かれています。http://realestatebusiness.seesaa.net/文才の無い自分が悲しくなりますわ・・・・・。さて、今週はどんな事が起きるかな～。いろいろと行動していきたいところす。が、本業がかなり詰まっております・・・。あ、忘れてはいけないミーティング開催。15日（土）の20時からバーガーキング白石店にて開催です。お時間ある方はぜひ～。

  Jun 10, 2019

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• 訪問活動も塩対応・・

  ってことで、融資の事前審査に銀行へ訪問。さすがに借入額も少ないせいか、渉外担当者からは塩対応・・・・融資窓口の方がほぼ対応してくれました。なんていうか、銀行さんは担当と窓口が分業となっている為、大口顧客でもない自分は基本的には一見みたいな感じで扱われるイメージです。それに対して、信用金庫さんだと担当者さんが決まっているので、額が少なくても、そんなに塩対応になることは少ないな、と思ったりします。この辺りは金融機関の組織的なところも大きいのでしょうね～。銀行でも大口になれば対応も変わるでしょうが、まだまだ先の話です（笑ちなみに借入実績のある信金さんでは、現状の物件資料（固定資産税評価やレントロール等）から、次にイケる規模等含めて検討して頂く事になりました。当て物件ももちろんありますが、大幅指値をしないと旨味が少ない物件な上に、全部事項から見るに、そんな指値が通るとも思えない物件です。そうそう上手くハマる物件が出てくる訳では無いですが、いつも行動することで拾える事もあると思っているので「継続は力なり」と思い行動していきたいところです。

  Jun 7, 2019

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• 保険は大事だよ～

  ってことで、ちょっと家庭内(外？？）でトラブル発生です。内容としては、他人様の所有物を破損させてしまった・・・そんなところです。費用に関しては自宅の火災保険でカバー出来そうとなりましたので、なんとかなりそうです。相手が近所の方で、強く怒られた訳ではありませんが、修理は間違いなく非のある我々が支払う必要があります。そこを保険にて対応してもらえるのは、保険料を払った甲斐があったというものです。最近も所有物件のトラブルで保険が活躍した事もあって、改めて保険の有用性に気が付いた次第。加入時の支払額は大きいですが、なにかあった時の助けには間違いなくなりますね。保険だから、そういう意味で入っている、というのは当たり前ですが、お世話になると改めてありがたさを実感しました。といっても・・・・友人の友人、という話ですが、訪問してきたリフォーム業者から「火災保険を活用して自宅のリフォーム出来ますよ！」と提案された話を聞いたりもしているので、無茶に使っている分もあって厳しくなってきているとの話も。最近は災害も多いから、保険会社も大変でしょうし・・・・。オチの無い話ですが、あまり無理して使うと更新の時にマイナスの評価があるらしいと代理店さんからも聞きましたので、自然体で使いたいものです。

  Jun 6, 2019

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• 対面活動

  ってことで、本業ではお偉いさんが来ていて会議三昧。会議不要論もありますが、対面で話すことで雰囲気も感じる事が出来てメリットあると思っています。不動産的にも今はメールやMessengerなどがあって連絡等に不便はありません。それでも対面で話せると場の雰囲気がわかるだけで違いますよね～。そんな事を思いながら、本業で動きが取れなくて管理会社さんへ訪問が出来ていません。働き方改革に合わせて、少しでも時間を作りたいところですが・・・・まだまだ行動力不足は相変わらずです。専業になれば行動時間が増やせるんだろうな～。しかしリーマン活動も悪くないですが・・・・自分でブラック企業としてしまっているから、ホワイトにすべく頑張りますか～。

  Jun 4, 2019

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• 繰上返済が続く

  ってことで、今週は繰上返済な週になりそうです。新規で借入を起こすのに、細かい借入を一度繰上返済して清算することにしました。といっても数十万のリフォーム代とクルマのローンだけですが（笑手元資金が減ってしまうので、償却の切れた社用車を売却して元に戻したいところです。順当に売れるかどうかも心配どころですが・・・6月は大規模修繕もあるので資金的に少し辛いところ。資金の流れを再度確認してショートしないように気を付けないといけませんね～。とりあえず手形借入している資金があるので、緊急時には使えるんですけどww物件購入していると、なかなかお金が貯まりませんなぁ。

  Jun 3, 2019

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• 時間外労働中・・・・

  ってことで、日曜の夜ですが本業中・・・・テレワークというわけではないですが、PC持ち帰りを実施すれば自宅でも仕事の一部は可能となっています。本当ならば出社できない時や出張中に意味を成すのでしょうが・・・・時間外労働にもってこいとなっています（笑そんな週末ですが、築古物件購入に向けて動いてみようと思います。今回も個人で購入と計画してまして、買えれば5棟10室を満足するので青色65万が適用できると皮算用中です。これで個人は築古だけになりますが、細々とやっていけそうですね~。ただ満室になればCFは月給超えます！もちろん修繕費用とがいろいろ考えると、これだけのCFで生活、とはいかないですが、細々でも生活の糧になりそうな不動産ってすごいですね。クリスタルKさんもブログに書いていましたが、不動産は基盤、となるものにしたいところ。今現在の自分は「趣味」となっている気が・・・・不動産が基盤となって、次の不動産を買う。生活には使っていないですしね~。あるとすれば、少しの贅沢（ちょっとした家族の外食や、マイルを使って家族旅行など？）の基盤としているところかな。もう少し基盤を盤石にして、少し家族と自分にも還元出来る体制にしたいところですね。あ、6月15日(土）のミーティング開催のお知らせをしましたが、おかげさまで何人かは参加の表明を頂いていますので、開催は決定間違いなしです！お時間ある方はぜひとも！！参加資格はないので、これから大家さんになりたい、という方でも是非。出来れば名刺的なものがあると自己紹介しやすいです。あまり集まりすぎると、お店を占領してしまいそうですが・・・・そこまで集まらないでしょう（笑

  Jun 2, 2019

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• ミーティングのご案内

  って事で、昨日のブログにも書きましたが6月15日土曜日の20時より白石区のバーガーキングにてミーティング開催します！ いつもの通り自由集合自由解散です。 初めての方も大歓迎ですが、声をかけにくい時は、怪しい集団に向けて ソウトクさんいますか？ と声をかけてみてください！ ホントは誰かの紹介であれば参加しやすいでしょうが、そこは勇気を出して下さい！！ また、参加できそうな方。 出来ればコメント貰えると嬉しいです。 だいたい15人前後は来て頂けますが、最低限の人数分かると助かりますので！

  May 31, 2019

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• 久しぶりの更新・・・

  ってことで、久しぶりの更新となります。まあ、本業でバタバタ。不動産でも新築や中古の物件情報を頂いてバタバタ。そんな感じで就業時間も14時間超えが常態化してるので・・・・ブログを書く元気が出てきませんでした（笑今日がそのピークな予定でしたが、リスケが重なり突然の余裕時間が発生。そんなところです。とりあえず新築に関しては場所が割といいのだが、狭い１LDKのご提案。場所は微妙だが、広めの１LDKと２LDKのご提案。そんな話があります。ただし2本近い現金が必要になってくる。逆にそこまで入れないと廻らない物件とも言えます・・・。中古の案件は自宅から割と近い地下鉄駅から徒歩10分。土地が200坪近い広さの築古鉄骨ファミリー物件。今時にしてはそこそこの利回り。けれどもう一息欲しいところ。ただ融資が2割現金と言われているので、そんなに入れるなら新築買った方が、と思わせます。もう一つは、未踏の地である区（といっても10区の内、4区しか所有物件無いです）のちょっと力のない駅から徒歩圏内の築古木造ファミリー物件。利回りは低めなんですが・・・土地値プラスアルファと言った価格。CFだけ狙うなら新築。ただし場所を考えると、長期保有には向かなそうな気もしますが、ロットが2本超えとなるため・・・簡単には売れなさそうな気もします。中古なら地下鉄徒歩圏の整形地なら美味しいかな、と。築古鉄骨買うなら頭金がでかすぎるので、木造かなぁ。CFは薄いけど、リスクも薄い（笑融資次第となるのは相変わらずですが。忙しいのだから、本業に集中すればいいものの、そんなときに限って面白い話が舞い込むものです。あ、そういえば6月15日（土）20時からミーティングを開催したいと思います。20時より白石のバーガーキングにて。相変わらずの自由集合、自由解散です。新規の方も大歓迎です。参加したい方、何人か表明あれば開催決定としますので、コメント宜しくお願い致します！！

  May 30, 2019

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• 流れが変わる？

  ってことで、ちょうど物件のネタがあり検討しています。ただ・・・・融資を打診しても、中古案件に限らず頭金2割を要求されます。中古に関しては、それなりの担保余力があっても、です。不思議なのは・・・5000万の物件で担保考えれば4000万は出せます。と言われても、指値して4000万にすると融資は3200万に減額になるとの事。これだと担保余力なんてなにも関係ないですよね。ただの思考停止ではないかと・・・・そして少し心配なのは西武信用金庫の金融庁処分に関して。耐用年数に関して、年数を超えた融資はNG的な流れが出そうな気します。木造だと築22年を超えたら壊れている、と見なされるような流れですが・・・・これで一気に物件価格が下がるのか。それとも違う流れが来るのか。値下がりは嬉しいですが、融資が出なくなるのは考え物。新築に向かうしかなくなるのかな？？うむむ。

  May 27, 2019

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• 悩みどころ・・・・。

  ってことで、社用車の購入で悩んでおります。欲しいクルマはあるんですが、ちょっと予算オーバー気味で買ってもカツカツになりそうな予感。月のローンが一番小さい物件のCFと同じになるのも考え物です・・・・。自動車保険も法人での契約が初なもので、割高に・・・・。さすがに背伸びしすぎかな、とも思ってきていますが、欲しいクルマは限定車ということもあって、在庫も増えません。程度も悪化してくる一方なので、今のチャンスを逃すと旬なうちには乗れない。そんなジレンマを抱えています。そんな事を言いながら、もっとイイのはこれからも出てくるのでしょうが、惚れたら負けですね(笑予算を下げて他のクルマにしようか、色だけが引っ掛かっているけど安くなりそうな限定車で行ってしまうか・・。悩みは多いです。エボさんみたく即決できるようになりたいものです！

  May 21, 2019

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• 担当者の変更

  ってことで、気が付いたら信金さんの担当者が代わっておりました・・・転勤していたらしい(笑いかに訪問していないか、わかるエピソードですね～改めてご挨拶、ということでザックリと法人の説明と自分の説明を実施。割と若手で、なおかつ出身エリアが近かったりで話は弾みました。が・・・・・融資に関しては、2割の頭金が～、とのお話。ちょっとは減らせるとは聞きましたが・・・一応確認事項として元の金額から大きく指値して、融資可能額近くまで価格が下がった時に「やっぱり頭金2割ね」といって融資可能額を引き下げないでね。と伝えたら、今の価格での融資額と、価格を下げても「ここまでは融資が出る」という額は確認します！と力強い？お言葉を頂きました。さてさてどんな感じかな～。元付さんは融資特約が不可らしいので、ある程度固める必要ありますので、大変です。

  May 20, 2019

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• 離職に必要なお金

  って事で、昨日は行きつけのクルマ屋さんで、みかかに勤めている若人が不動産賃貸に興味あるとの事で質問ぜめでした。 やっぱり不労所得と思われているみたいでしたが（笑） 頭の良さそうな人だったので、もしかしたら進出してくるかもしれません。 自分でも改めて本業辞めるなら必要なお金を考えてみました。 生活費として手取り30万。 税金と保険合わせるならほぼ40万。 ボーナス相当で月に10万。父さんの小遣い相当で月に10万。 合計で月に60万が必要なお金。 満室時で固定資産税を控除したキャッシュフローの3割くらいに生活費を抑えるとしたら、月のCFは200万円必要に。 そうなると月の家賃収入は550万円から600万円程度は必要。 そんな、計算になりました。 ざっくり計算だと 600万円÷5万円/部屋＝120室 このくらいの規模感が必要なのかなぁ。 自分に当てはめると、新築2棟と中古1棟買うくらいでクリアは出来そう。 辞めるなら2年くらいでとりあえずの規模になりそうです。 まずはそこを目指して気持ちだけでも自由にしたいものです（笑） クルマ屋さんの社長には、そんなに稼いでなにするの？ と聞かれましたが、買い続けている間はお金持っている気になりません(^_^;)

  May 19, 2019

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• 一日中勉強

  って事で、本日は本業にて講習会を一日中受ける日です。 学ぶのは施工に関する実行予算作成！ 不動産絡みのリフォーム等にも応用できる範囲です（笑） どちらかといえば土木要素が強いので、どこまで活用出来るかわかりませんが。 そんな中でも物件探しは継続。 ちなみに好みの問題もありますが、どちらが良いのか、という物件が。 新築8パーセント切り 駅近の単身狭めの物件。1000万入れて返済比率50パーセント。返済は30年。 築30年の駅から10分ちょい14パーセント。 ファミリー物件。同じく1000万入れて返済比率50パーセント。土地がとても広い！ 駐車場は全戸分。 融資は15年。 さて、どちらが買いか？？

  May 17, 2019

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• 時間が出来てきた？？

  ってことで、本業は少しだけ落ちついてきた感じです。自宅の書類入れは、整理されていない書類の山状態・・・・キングファイルも準備したので、少し整理整頓していかないと、書類紛失となりそうですね。今月いっぱいでやっつけていかないと、というところ。また個人も物件所有となったため、そのあたりも確定申告準備をしていかないと後々困るので、税理士先生にもご相談しなければな～。それに減価償却用のクルマ。そろそろ買ってしまわないと、意味がなくなってしまうところ。個人で物件買ったので、今年は法人物件が買えるかどうか微妙なところ。うまくやらないと決算の調整が出来なくなりそうなので、このあたりも急がないと。そんな事を考えてると、やることは目白押しですね！！暇だとか言っている場合では無い！！頑張ろう・・・・。

  May 16, 2019

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• 葬儀が続く

  って事で、今日は室蘭へ。 上司のお父様が亡くなられて葬儀に出席です。 先日は親族の葬儀で芦別へ。 自分が年齢を重ねるごとに周りも同じように歳を重ね人生を全うしていきます。 いつ、どうなるかわかりませんので家族の幸せと自分自身に後悔が無いような人生にしていきたいと思う今日この頃です。 いきなり自分が死んだら家族も困るだろうから、不動産絡みの資料は揃えておかないと。

  May 15, 2019

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• もぐら叩き・・・・

  ってことで、入居が決まれば退去も出る。そんな感じで、なかなか満室までの道は遠いです・・・・先日、入居が決まった法人4棟目。5月20日入居ですが、6月15日の退去も決まりましてプラスマイナスゼロとなりました。今度退去の部屋に関しては、入居者同士のいざこざもあったところなんで（駐車場絡み）・・・退去は仕方ないかな。その分、入居してから日が浅いので、部屋がきれいな分だけコストはかからないはず・・・ま、仕方ないっすね。空室は・・・・法人4棟目：6月15日退去法人6棟目：4月末退去リフォーム待ち（一応募集中）個人1棟目：3部屋空き・・・やっと美装も終わりそうで募集かけれます。稼働物件としては2部屋空きですね～。個人1棟目に1部屋でも申し込みはいれば、少し気が楽になるんですけどね～・そういえば、少し時間のある時に物件情報を見ていますが・・少し物件価格下がったかな？と感じることがあります。ただし、難ありな物件が中心ですので、誰もが欲しがりそうな物件はまだまだ高いですけど(笑)最近は金融機関へ訪問も出来ていないので、持ち込めそうなネタを探してみて活動するタイミングが来ているのかもしれません。個人的には土地が広くてファミリーで・・・・積算出るRCは魅力ですが、築古はなんともおっかないので、築古の鉄骨か木造が美味しいと思っています。意外に駅近にはこだわらず、です。近ければ近いに越したことはないですが(笑そんな物件探してみようと思い徘徊中です。

  May 14, 2019

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• 

  極東船長主催セミナーへ

  ってことで、土曜日は極東船長プレゼンツ図越寛セミナーへ参加してきました。講師は投資家Ｚさんこと図越寛さん。超スピードで資産規模を拡大している大阪の方です。お名前は存じておりましたが、お話をお聞きするのは初めて。実は大家デビューは自分とそれほど変わらないのです。それでも、あそこまで規模の拡大が出来るのは才覚の差は大きいのかな、と。なにより継続する力が一番かもしれませんね。それにしても・・・森友学園がらみのお話も長くなりすぎて、4時間オーバーの時間が足りなくなるハプニングも（笑後半戦もお聞きしたかった！！大阪行った際は物件見せてもらえるようになりたいところです。ちなみに・・・ブランディングへの考え方も素晴らしく、写真も撮ってもらえました。イメージ的には国政への出馬、みたいな感じですね（笑）懇親会もZさんの近くに座れて話をいろいろと聞けまして、充実でした～。クラブGの話など、やっぱり、な話もあって参考になりました！その帰りは・・・終わらない本業のため、深夜残業をこなしつつ帰宅。ススキノの夜にお付き合いしたかった・・・・

  May 12, 2019

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• 不動産な飲み会

  って事で昨晩は秋田の大家さん呼びかけの飲み会に参加させてもらいました。 見知っている方から知らない方までけっこうな人数が参加されていて、いろいろと話が出来て楽しい時間でした。 プラスな方向に考えている人達の集まりに来るとモチベーション上がります（笑） そして明日は大阪での有名大家？？さんの登壇するセミナーへ参加予定。 不動産ばかりで家族に申し訳無いので、少しは還元しないとですね。

  May 10, 2019

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• てんこ盛り

  って事で、ゴールデンウィーク明けから本業にていきなり飛行機からのオホーツク強行出張しています。 22時ホテル着で本日朝から打ち合わせやらをしながら旭川まで戻って終わったところです（笑） 気持ちひと段落ですが、4日しか営業日が無い上に急ぎの仕事が入りつつ、飲み会やらセミナー参加もあるので家族サービスもしつつ。 やるべき事はてんこ盛りとなっている事になっています。 粛々とやっていきます。 セミナーと飲み会が不動産絡みなので楽しみ（笑）

  May 8, 2019

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• 休み明け・・・

  ってことで、ゴールデンウイークも明けて世の中が動き始めましたね～。そんな中、昨晩は・・・・法人3棟目にて汚水の逆流が発生したと連絡が・・・・管理会社さんの早急な対応にて、高圧洗浄まで実施してもらいました。費用面的には痛いですが、家賃がちょっと高めな物件だけに迅速な対応が大事なところです。そして・・・そんなにすぐに動ける業者さんを掴んでいるのがすごいです！それにしても、1年ほど前にも汚水逆流があったような。もしかしたら入居者の過失によるものでないかと懸念したり。そのあたりは管理会社さんと打合せしてみたいところです。さて、本業頑張らないと。

  May 7, 2019

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  ゴールデンウィークが終わりそう

  って事で今日はお仕事。 真面目に作業員として作業してきました（笑） 帰宅して工具を整理しているところですが、ソケットも46ミリだったり、かなり大きいボルトナットの取り外し取り付けしてました。 アパートで使う工具とはサイズが違います。 そんなこんなであと2日でゴールデンウィーク終わりますね。 意外にあっという間でした。 充実できていたのかな〜。

  May 4, 2019

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• 不用品の処分

  ってことで、最近メルカリを始めてみましたが、そこそこ売れます。ただし・・・・お得感がないと売れないので、自分の手間賃を考えると微妙な気もしますが・・・・車庫や物置のスペースが空くならいいか、という気分でやっています。そこで挑戦したいのが「ジモティ」除雪機やオイルやタイヤなど大きくて送る手間を考えると直接手渡しが一番楽となるものを出品したいところなんだが。。。。やはり手渡しというのがけっこう引っ掛かります・・・自宅に来てもらうとのに抵抗があるところ。札幌でもやっている人、いるものなのでしょうか・・・・ヤフオクの延長みたいなものと同じかな～。

  May 3, 2019

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• 新元号がスタート

  ってことで、新元号がスタートしましたね～。平成は人生の大半を過ごしているので・・・平成とは、などと書き始めればほぼ人生の振り返りとなるため割愛としましょう（笑それでも、こうやって不動産事業に参入出来たことは自分の中でかなり大きかったと思っています。不動産をやることで本業への考え方も良い方向に向いていると感じています。令和がスタートし、タモリさんの「西暦は本のページ。元号は日本だけの『章』」という言葉をお借りすると、自分自身の新しい章が始まると考え切り開いていきたいと思う本日でした。と言いながら・・・・・家族サービスで動物園に行ってました。家族サービスも変わらず頑張ります（笑）あ、その際に北海道神宮付近を通るのですが・・・・まるで新年と思わせる大渋滞となっていました。皆さんお参りに行っているんですね～。びっくりしました。

  May 1, 2019

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• ゴールデンウイークな日々

  ってことで、ゴールデンウイークに入ってから3日目。前半は家族サービスをメインに過ごしています。コナンの映画を見に行ったり、妻を飲みに行かせるために家事頑張ったり買い物したり、車庫の片付けしたり・・・ま、休みを満喫しております（笑）これだけ休みがあると、もう少し不動産的な事をやりたいですが。。。家族第一にして、第二に不動産となっています。後半戦は事務所を構えている方々のところに寄らせて頂きたいものです。予定を画策しておかないと！！あとは・・・・償却用の車購入に関して、代表である妻の承認をとらないといけません。頑張ります！！

  Apr 29, 2019

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• 成功体験(笑)

  ってことで、先日のメルカリデビューですが、無事に終わりました。とりあえず売れて入金したので、成功体験と言えるでしょう(笑)それでも価格設定が安すぎたかな、とか梱包の段取りとか、見切り発車だったためいい経験になりましたね～。ヤフオクの住人とはまた違う層がいる感じです。廃品でも使えそうなものは出品しても面白いかもしれません。ジャンク品でもいいかな？ゴールデンウイーク中に不用品をまとめて出品出来るようにしてみたいところです。ちなみに・・・・難点は出金するのが面倒なところでしょうか。梱包の面倒さは、どこでやっても同じですから割愛かな。発送は小物だと楽ちんでした。流行るのもわかる気がします。

  Apr 26, 2019

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• いろいろと終わるけど・・・終わらない

  ってことで、明日は金曜日。週末、月末、平成末・・・・いろいろと終わるタイミングですが、仕事は終わりません・・・そんな感じで動きを取れない状況です。GWも10連休にはならないことが確定・・・・ま、リーマンだけに仕方ないね。

  Apr 25, 2019

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• 大規模修繕な打ち合わせ

  ってことで、先日は時間を作って大規模修繕工事の打合せへ。法人４棟目は３棟が並んでいる物件なんですが、築２５年を過ぎて外壁がかなりヤラれています・・・・。そのタイミングで「外階段の踏面モルタルがボロボロだから対処しろ」とのクレームが入りました。もうこれは外壁塗装を実施しないとダメかな、ということで、その現地打ち合わせを実施してきた訳です。塗装範囲の確認。鉄骨階段の腐食部分の対策に関して確認。壁面に取り付けてあるプレート類の対処方法などなど。とりあえず決まるものは決めたので・・・・あとは外壁色を決めればスタート出来そうな感じです。キャッシュアウトは予定通りですが、やはり金額は大きいです・・・それでも無駄な出費ではないし、余計なクレームを減らせるので、メリットは大きいのですが。おそらく６月中には実施出来るかな？完成を楽しみにしておくことにします。ホントは残り２棟もやらなければならないけど・・・来年度実施かな。

  Apr 24, 2019

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• メルカリ初体験

  ってことで、今更ながらメルカリ使ってみました。とりあえずお試し的な感じで、デットストックになっていたプリンターインクなど出してみたら・・・・あっという間に売れてしまい、驚きです。まあ、新品未開封で売値の半額以下だから当然かもしれませんが、ゴミになるかもしれないものがお金になったのでメリット大きいですね～。まだいろんな在庫があるので、どんどん売却してみようと思います。と言いながら、消費税5％時代にもらった車部品。出してみたら、夜のうちに売れていました。不動産と同じなのは、市価より安ければ流動性良いということでですね。利益の最大化と売りやすさ。バランス考えながら売り出したいと思います。

  Apr 22, 2019

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• ミーティングへの参加ありがとうございました

  ってことで、昨晩は無事にミーティング開催出来ました。思いのほか集まって頂きまして感謝でございます！！次からは告知方法も工夫してみようかと・・・・ブログからだけだと見逃がしそうですもんね～。また次月に開催します！！

  Apr 21, 2019

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• ミーティング当日

  って事で本日は20時よりミーティングです。 お時間ある方は是非ともいらして下さいませ。

  Apr 20, 2019

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• 資金が減っていく・・・・

  ってことで、お金がどんどん出ていくタイミングです。今回の費用として・・・・・購入した物件の資材購入。・リフォーム費用（購入した物件の空室×３）・火災保険（購入した物件　クレカ払い）・リフォーム費用（テナント物件）・固定資産税・・・・・法人4棟目の外壁修繕・不動産取得税（来月来るかな？）・リフォーム費用（今月末退去のお部屋）予定通りの支払いもありますし、購入した物件分に関しては年間予定では入れていないものだったりとバラバラですが・・ほぼこの2か月に集中して支払う必要があります。お金が尽きる訳では無いのですが、一気に支払うと気分的に落ちますね～。も少しコントロール出来るようにしていきたいところです。一応、法人期首に年間の収入はほぼ変わらない（家賃が上がる要素ないので）事を前提に資金計画をザックリ作ってはいます。もちろん退去もあるので、収入を低めに見込むので、年間では大きなブレは出にくいのですが・・・・物件を買うとなると新築・中古問わず資金が動くので、結局毎年予想から外れます(笑)こうやっていろいろ考えるのも楽しい時間ですね～。

  Apr 19, 2019

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• 集まるかな？？

  って事で、ミーティングの開催お知らせをしてみましたが、現在の参加表明は3人ほど。 自分も合わせると4人になるから、開催は間違い無く、です。 も少し参加してくれると祈りつつです。 自分の本業が忙しかったのがいい訳ですが、なかなかミーティングが開催出来なかったです。 月一回は難しくても、頻度上げたいところです。 さて、不動産でもやらなければならない事が溜まってきました。 保険やら支払いやら対応検討やら。 頑張らねば〜

  Apr 18, 2019

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• 固定資産税来たる・・・

  ってことで、昨日自宅に届いておりましたよ、固定資産税。今回は売却した物件（南区）や昨年購入の新築（東区）、個人で購入したテナント物件（北区）も増えたので、やたらと封筒が増えた感じです・・・・もちろん自宅分も来ていました。総額「ふわわ万円」！！それでも木造築古が中心な自分ですので、戸数の割には金額が少ないはずです。新築RCが中心だともっと負担感が大きいですよね～。とはいってもクレジットカード決済が出来る金額なので、マイルにして少しは還元出来るのが救いです。マイルも少しづつ貯まりますね。あて、昨日も告知しましたが、ミーティング開催します。よろしくお願いいたします。日程：4月20日（土）時間：20時から23時場所：バーガーキング白石店https://www.burgerkingjapan.co.jp/stores/detail.html?sn=71

  Apr 17, 2019

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• ミーティング開催のお知らせ

  ってことで、久しぶりにミーティングを開催したいと思います。日程：4月20日（土）時間：20時から23時場所：バーガーキング白石店https://www.burgerkingjapan.co.jp/stores/detail.html?sn=71いきなりではありますが、何人か集まりそうなので決行したいと思います。お時間のある方はぜひ！！実は27日に開催を、と思っていましたが・・・・ＧＷの初日になっておりました。さすがにその日は無いな、と思いまして・・・・途中参加、途中退出は全然ＯＫなのでお気軽にご参加ください。参加表明も頂けると助かります。当日、誰が来るか全くわからないと不安になるもので(笑)

  Apr 16, 2019

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