リアル大家さん　─等身大の不動産投資─

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• 仕様検討、そして腰痛の気配

  ショールームへ行きました。建具の色を実物を見ながら検討するためです。建築会社のオススメプランは、薄い色の床材に、濃いブラウンの建具。モダンな感じです。実際の組み合わせも他の物件で見ましたが、まあまあです。私としては、薄い色の床材はそのまま、明るめの建具をチョイスしたいところ。前者のモダン系は、古くなってきた時にどうかな？という心配があります。後者の明るい感じだと、あまり他の物件と変わらない感じです。インパクトがないかも知れません。でも、飽きがこないと思います。差別化は他の所で何とかならないかな。明るさも考えつつ、２・３階で変えてしまいましょうか。話は変わって、最近Ｊｒが「生意気な」言葉遣いをします。例えば、「○○じゃねぇか？」というような具合。誰もそんな言葉を使わないのに、どうしてだろう？？？と思っていたら、犯人がわかりました。「ヒロシ」です！と言っても、不動産投資家のアイドル「ヒロシ」さんではありません。「ちびまる子ちゃん」の父親「ひろし」の影響みたいですね。奴が将来、テキトーな人間になりそうな気がするのは、私だけ？

  2008.11.02

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• 電波障害

  計画進行中のＡＰ。電波障害のある地域だそうです。どの程度かは不明。もうすぐデジタルになるので、そちらへの対応は織り込み済みですが、アナログの環境をどう保証するか。考えどころです。建築会社ではＪｃｏｍを利用する案で進めています。私はブロードバンドは某会社のシステムを導入しようかと考えています。初期費用をあまりかけずに、入居者さんにもメリットのある環境をつくりたいのですが、どうしたらよいのでしょうね。

  2008.11.01

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• 発覚！

  土地家屋管理士の方が訪ねてきて、「北区○○にお持ちの土地の隣地を、測量・分筆することになりました。」「ついては、測量後に立ち会いでご確認をお願いします。」と言います。どうやらアパート用地になりそうです。現在建っている建物との窓の取り合いが気になっていたので、先発の我が方としては、少し配慮していただければありがたい。でも、「ライバル登場！」ってことですよね。(^^;)せめて建築前に自販機でも設置しようかな。今日はこれから職場の小プロジェクト終了の打ち上げです。やるぞー！　（何を？）

  2008.10.31

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• たいしたこともないのに大騒ぎ？

  古アパートの解体費用を振り込んできました。これが結構難儀で。ケチな私めは、少しでも振り込み手数料がかからないようにと、（本当は現金で支払いたいぐらい）指定されたＨ信金の別支店に行きました。現金持参です。振込依頼書に記入して、窓口に渡したところ、「金額が大きいので、ご本人が確認できるものを拝見できますか？」とのこと。そうですよね、と太陽計画の運転免許証を差し出しましたが、ダメでした。依頼人が「ツレ」の名前なので、その身分証明も必要だと言うのです。がーん。ここと直接取引があれば大丈夫なんですけどね。振り込み詐欺なんかのことがあるから、今となっては当然の対応ですよね、ただ、実際にＨ信金に口座がある解体業者さんに、こんな（？）私が解体費用を振り込むのに、どういった心配があるのかは聞いてみたいところです。窓口の女の子が一所懸命に他の方法を考えてくれて、私がＳ信金の通帳（ツレ名義）とキャッシュカードを持っていることを知ると、「ＡＴＭを使ってその口座から振り込むこともできますよ。」とアドバイスしてくれました。もちろんチャレンジしましたが、「本日のお取引可能額（５０万）を超えているので、お取引できません。」というメッセージ。ががーん。「当行は大丈夫なのですが……。」と申し訳なさそうに説明する行員さん。子連れで動揺する太陽計画を見かねて、「近くにＳ信金さんの支店があって、そちらで口座から振り込むことができると思います。」と教えてくれたので、気持ちを切り替えて移動することにしました。数分車を走らせて、Ｓ信金さんに着き、うりゃー、今度はどうじゃー、とばかりに、振込依頼書を書きなぐったのですが、口座から一度お金を引き出す形になるので、今度は印鑑が必要になるのですね。「……(T_T)」ＡＴＭでもダメです。「……」まいりました。自分名義なら、Ｓ銀行からでも、Ｈ銀行からでも、モバイルであっという間なのですが……。盲点でした。と言うより、抜けてるだけ。

  2008.10.28

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• 

  楽しみな時間

  先日携帯で撮ってきた建築予定地の写真。周囲を写していないので、イメージがわかないと思います。「なんだこれ？」と言わず、ご勘弁を。そして今日は、重たいカタログを受け取りました。外壁、玄関（各戸の）ドア、内部建具、キッチンです。これまでにも新築は２棟購入しているのに、仕様が決まっていて、選択の余地はありませんでした。とても残念です。自宅は全て建築士さんと相談しながら進めたので、選ばなければならない事ばかりでした。手間はかかるし、悩むけど、一番楽しい時間かも知れません。今回は、色合い等が選択できる程度ですが、やはり血が騒ぎます。いつの日か、フルオーダーするのが、太陽計画の「野望（その２）」です。

  2008.10.27

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• 見習わなくっちゃ

  色々な方のブログを拝見したり、直接お話をうかがう機会ができました。きちんと「アパート経営」されている方のお話は、とても参考になります。我が身を振り返ってみると、素人の域を抜け出ていないな、と痛感します。現物（土地・建物）に関することは、知識も視点も多少レベルアップしているかもしれません。（初期の頃のことを振り返ると、冷や汗が出ます（＾＾；））弱いな、と思うのは財務的な部分。本当に計画的な経営ができているかというと……。申告等の折に、税理士さんには相談していますが、自分の頭で整理できていないと、予想外のリスクを抱えることになりそうです。他の人の力をお借りすることは必要、かつ有効で、これは師匠の教えでもあります。しかし、中途半端ではいけませんね。

  2008.10.26

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• いよいよです。…と何度も言っている気がする。

  昼から、更地になった建築予定地を見てきました。現地でいくつか打ち合わせ。やっと本格的に動き出します。以前にも書いたかな？数年前、ここから２０ｍほどのところにある中古住宅を見学しました。自宅にと考えたのですが、当時相談した建築士さんが、「これを本格的にリフォームするなら、かなりの金額がかかりますよ。」（北海道は断熱等のことも考えなければならないので）「新築するには、重機が入れないので割高になります。」とおっしゃるので、色々考えたあげく、あきらめました。そして、２軒隣の集合住宅（１階は店舗）。購入しようと問い合わせしたら、既に買い手がついていて、断念。後日、業者さんがリフォームして売り出していました。２０００万円ほど上乗せして。縁があるような、ないような場所です次回は、床・建具等の仕様を打ち合わせします。イメージをまとめておかなくっちゃ。

  2008.10.25

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• 予想された事態

  朝起きて、一人なので、静かでした。さすがにちょっと物足りないような……。そんな金曜日、細切れ時間を利用して管理会社さんに電話。新しい担当者に電話でご挨拶。あわせて現状を尋ねる。動きは少ない。今日リーシングに行く。家賃を下げてもらったので、動きがあれば入るはず。――ということらしい。昼休みに、物件の状況確認に行くことを伝える。２時間後。空室を点検している時。ふと窓の下を見ると、「エイ○ル」のロゴが入った車が一台。「内見だー！」（何というタイミング）さっき、玄関前のスーパーの袋を片づけておいて良かった。空室の案内文章も、全室に揃えたばかりだ。ここはせっかくの機会だから、客付け業者さん、入居希望者（？）さんとコミュニケーションをとっておくべきだろう。しかし、うるさい大家だと思われても困る。ここは自然体で、適度な距離感で。コンセプトは「安心感」　　？？？「上の部屋（空室）を見てきますので、もし何かあればお尋ねください。」と言い残し、別の部屋の点検。数分後、階段途中でエイ○ルさんから、駐車場等について尋ねられる。現在空いている部分は、軽自動車か小型のハッチバックしか停められない。今回の入居希望者さんの車では、シャッターが閉められないと思う。前回の打ち合わせで、「隣を利用している入居者（軽自動車使用）さんに、　移動していただけるようお願いしてみてください。」と管理会社さんには伝えてある。もちろん、それなりのお礼はするつもりだ。その場で管理会社さんに電話して確認、というスピーディーな対応もできるのだが、「大家さんと直接交渉すればよし」（値引きも可？）という感じにはしたくなかったので、ワンクッション置いた。「よろしくお願いします。」と愛想を振りまきつつ、仕事の待つ職場へ。管理会社さんには、「確認の電話が来ると思うので、柔軟に対応してください。」とメッセージ。３０分後、客付け業者さんから直接電話が来る。「先ほどのお客様、お部屋はとても気に入られたのですが、　実際に車を入れてみたら、やはり入りませんでした。　このままだと申し込みは厳しいと思います。」管理のＡ社さんには一度電話を入れた模様。駐車場の移動の件は「以前に」断られた、と言われたらしい。（「以前」というのは「１年前」ではないかと思われる）そこで、「わかりました、何とかできないか管理会社と相談してみます。　後ほどＡ社からご連絡を差し上げます。」と伝えた。すぐに管理担当者に電話で状況を説明するが、リーシング中のため、会社に戻ってからの対応となる。数時間後。担当者からの電話によると、隣の車の持ち主に連絡はついたが、仕事中で込み入った話はできず、明日、もう一度お願いしてみることになったという。同時に悲しいお知らせ。「仲介さんに電話してみましたが、　先ほどの方は、あきらめて別の物件に決められたようです……。」Ｏｈ！　Ｎｏ～～！「今後のこともありますので、引き続きお願いをしてみます。　決まりましたら仲介さんにも情報を流します。」と言っていましたが、そんなこともあるかと思って、事前にお願いしたんじゃない！と、ひとり涙する太陽計画でした。どうですか、これ？

  2008.10.24

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• 待ったぞ！

  やっと確認申請が通ったようです。土地の方も無事に更地になり、週末には現地入りして打ち合わせするつもりです。確か、先週末に同じようなことを書いた気がします。土地の登記権利書は只今郵便局です。忙しくてなかなか受け取れません。某セミナー。他からお誘いも受けたのですが、週末に札幌にいるかどうかわからなかったので、申し込めませんでした。予定がはっきりしたので、先ほど申し込もうと思ったら、定員オーバーでした。懇親会（情報交換）が楽しみだったのに。ぐすん。今日は月美（仮名）とＪｒが実家に帰省しています。「命の洗濯してね。」と言って出かけました。「洗濯しておいてね！」じゃなくて良かった。（笑）いつもより早く帰宅できたので、資料の整理でもします。

  2008.10.23

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• しばらくおとなしくする？

  あきらめました♪　あなたのことは♪　もう電話もかけない♪（知ってる人、いるかな？）件の「彼女」は他の奴のものになります。結納金が間に合いませんでした。それも一つの理由ではあるのですが、やはり私には手に負えない金食い虫のようで、その価値を取り戻すためには、やれエステだ、化粧だ、ダイエットだと負担が大きそう。もちろん「あれやこれや」のお相手もせねばならず、体力が持ちそうにありません。(^^;)よって太陽計画は、もっと「おたふく」さんを探すことにします。初めてブログを読まれた方、不動産のにっきですよー！

  2008.10.20

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• 只今解体中

  新築アパート用地の写真をアップしようと思い、現地に行ってみました。……解体作業中。まだ担当者から解体終了の連絡は来ていませんでした。建物は既にありませんでしたが、ショベルカーが廃棄物をダンプに積み込んでいました。建物がなくなって見ると、狭くはない土地です。９０坪弱です。近商なのに木造２階建（北海道独特の基礎ＲＣ車庫）はモッタイナイです。現地での打ち合わせは来週初めになりそう。そんなことやっている暇があるかどうか。いえ、重要事項なので無理矢理時間をつくります。帰宅し、Ｊｒの相手の合間に、アマゾンで注文していた不動産関連の本を４冊読破。玉石混淆ですね。ＲＣマンション「ハリアー（仮名）」は、１室申し込みがありました。家賃ディスカウントです。この地域の今のニーズを考え、やむなしの判断です。物件購入に関しては、「じきに出物があるだろう。」と言われながら、私の手の届くような物件は、流通上ではあまり変化がありません。（高価な物件は別です）そんなものだと思っています。Ｓさん、いい物件紹介してくださるんですよね？

  2008.10.18

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• 見切り

  ９時ごろ、再びＳ社から着信。すぐに出られなかったので、折り返し電話しました。「融資の方、いかがですか？」（Ｓ）「すみません。まだ回答をいただいてません。」（太）「現在はしっかりと売り止めをさせていただいています。　その後、２件満額で申し込みをいただいておりますが、　銀行さんをつついてみていただければありがたいです。」（Ｓ）「わかりました。また何かありましたらご連絡ください。」（太）そして夕方６時半。「実は売り様の意向もあり、月曜日で期限を切らせて頂きたいのです。　その時点で融資ＯＫが出なければ……。」（Ｓ）「そうですね。買付も出さずに待っていただいて、申し訳ありません。」（太）「いえいえ、私はそういうスタイルですので。　できればうまく融資が通って、太陽計画様とお取引できることを望んでいるのですが。」（Ｓ）「売り主様からすれば当然のことと思います。　　月曜日に金融機関の方へ状況を伝えてみます。　それで難しいようでしたらあきらめます。」（太）「申し訳ありません。よろしくお願いいたします。」（Ｓ）とまあ、こんな感じのやりとりがなされたわけです。実際に希望額の融資ＯＫが出たとしても、思うような修繕をしようとすればギリギリの状況です。今、心配を背負い込むのはどうか、という気分になっています。おそらく「転進」でしょう。お騒がせいたしました。

  2008.10.17

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• 解体が進んでいるようです

  元中古アパート、現在解体中。「内部解体が終わって、外部の解体にとりかかりました。」と担当者からメールがありました。購入直後もそうでしたが、できれば現場を見たいのです。でも、ムリ。まあ、私の場合、見てしまうと「モッタイナイ」なんて思ってしまうので、これでいいのかな。今のところすっかりお任せ状態ですが、更地になったら現地で打ち合わせです。それまでに少しでも回復しますように。ご心配いただいた皆様、ありがとうございます。しっかり仕事もさせられています。（笑）たぶん大丈夫です。

  2008.10.15

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• やはりそうですか

  例の物件。（新築ではありません）専門家に同行していただきました。見る箇所は同じでしたが、評価はさらに厳しいものでした。曰く「金がかかる建物ですね。」プロが大々的に手を入れて経営すべき物件のようです。そして、私個人の問題としては、今ある物件とのバランスを考えた時にリスクが大きいとの判断でした。やはりそうですか。薄々感づいてはいたのです。他の口から言われると頷いてしまいます。ところで、しっかり管理してくれる管理会社は、もちろんありがたいですが、その会社に仲介（いわゆる客付け）部門があれば（特に強ければ）さらに心強いですよね。今日も、ちょっとしたことで実感しました。

  2008.10.13

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• 新築見学会withジュニア

  今日はエボおやじさんの「新築アパート見学会」に参加させていただきました。天気は良かったのですが、昨日の雨で公園では遊べない感じだったので、思い切ってＪｒを同伴。ご迷惑をおかけしないかな、と心配でしたが、温かく迎えていただきました。ありがたいことです。実は初対面です。m(_ _)m３方道路地はなかなか見つかりません。駐車場も採光も十分で、とても良い条件です。（駐車場が少ないと厳しい場所かなと思っていました）階に１戸、どうしても廊下が長くなってしまう部屋があって、新築予定の太陽ＡＰ（仮名）にも重なります。工夫次第で何とかなりそうな感触を得ました。途中からkeroppi348さんもお見えになって、「新築はいいですね！」とおっしゃっていましたね。子連れ狼のため、３０分ほどでお暇しました。その後にいらっしゃる方々ともお話をしたかったのですが、それは欲張りというものでしょう。末筆ながら、「アル○オー○平和通り」の満室始動を心よりお祈り申し上げます。

  2008.10.11

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• 中古アパート購入？

  昨日までの疲れを引きずりながら、今日は購入した土地の決済です。建物（築３１年）付きの土地なので、見方を変えると「４棟目のアパート購入」かな？一応、全ての部屋の鍵も受け取りました。でも、近日中に解体を始めるために、建築会社さんに預けました。物件の中も見たかったのですが、スケジュールが押しているので、後ろ髪を引かれつつ、やむなく撤退。こんな機会はあまりないので残念です。そして、前にも書いた中古ＲＣの件。融資について相談してみると、「面白そうですね。」という感触。ただ、金融庁からの指導（どの金融機関も不動産関連の融資割合が急増している）もあり、それなりの自己資金は必要のようです。とりあえず門前払いではありませんでした。その返答を受け、不動産業者さんへＴＥＬ。聞くところによると、私が留守にしている間にかなりの反響があった模様。道外からも含め、多数の問い合わせがあり、市内業者（自社物件を持ち賃貸している不動産会社）の申し込み、中には「嵐の現金買い」希望者もいるとか。面白かったのは、以前入居していた人が、自分の会社（不動産関連）の社長に、「絶対いいですよ！」と薦めて申し込みをしてきた例です。私は正式には申し込みをしていませんが、業者さんでは一番手に近い扱いをしてくださっています。どのように転ぶかわかりませんが、ありがたいことです。そんな状況なので、値引きは難しくなるかも知れません。早速、某信金さんに簡単な書類を渡しました。色々なデータは既に審査済みなので、物件の担保価値がどのくらいあるか、急ぎ算出していただきます。連休明けも忙しくなりそうです。こんな事やってていいのか？　オレ。

  2008.10.10

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• 生還！　……と言うほどのことではありませんが

  先ほど、無事生還いたしました。疲れたー。時間を見て（目を盗んで？）現地の不動産屋さんに立ち寄って見ようという野望は実現しませんでした。帰宅してパソコンの前に座り、とりあえずメールボックスを開いて、目眩がしました。明日からは、たまったサラリーマン業の処理に加えて、Ｊｒを大きな公園に連れて行く約束、土地の決済、管理会社との作戦会議、別件の融資確認、等々……めまぐるしい週末になりそうです。とりあえず、ビール飲んで寝よ！追伸／たこ焼きと、神戸牛だけは食べてきました。　　　５０１蓬莱とお好み焼きは残念。

  2008.10.09

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• 愛しいあの娘に

  愛しいあの娘に逢ってきました。（初めてご覧になる方のために――中古ＲＣ物件です）少なくとも私にとっては魅力的でした。母（持ち主）の愛情に恵まれなかったようで、不憫です。そのせいではありませんが、若干クセがあります。だからこそ何とかしたいと思ってしまうのは、男のあさはかさでしょうか。実家では早く嫁に出したいようです。でも、私には許嫁がいます。それがなければ、ね。とりあえず、状況はよくわかりました。よく分析し、相談してみます。自信がなければ手を出すべきではないでしょう。４日間の出張、タイミングが悪いです。

  2008.10.04

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• そんなこともあるのです

  某不動産屋さんからの情報。見てびっくり。以前から気になっていたマンションだったからです。色々と考えるところがあって、しばらく謹慎していようと思った矢先の出来事。「あの娘いいんじゃないかなぁ。結構タイプなんだよな。」なんて遠くから眺めていた女の子が、忘れた頃にいきなり声をかけてきたら、そりゃあトキメキますよ。ね。……ちょっと違うか。「憧れ」と「お付き合い」は違いますので、ここは冷静にと思っています。地下鉄駅からもそれほど近くはありませんし、お年頃を過ぎて（？）化粧も必要です。何より、僕の年収で受け入れてくれるかどうか……。（苦笑）

  2008.10.01

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• つなぎ融資

  今回の新築では、初めて「つなぎ融資」を利用します。まず、土地の購入費用程度の融資を受けて、建物が建ったら、改めて土地と建物を合わせた形での融資を受けるのです。もちろん、その間の利息が発生しますが、その分に関してはむにゃむにゃ。……全て建築費に反映されているはずです。３棟目ＲＣの時には、一旦自己資金で土地を購入しましたが、長期コンクリートされてしまって辛かった。せっかくいい物件があっても身動きがとれませんでした。でも、市場の流れを考えると、結果的に高づかみしなくて済んだのかも知れません。土地の方は（上物つきのまま）引き渡しできる状態になったそうです。来週は月から木まで大阪なので、早くても金曜日でしょうか。本当はのんびりしたいけど、そうも言っていられませんね。

  2008.09.30

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• ついに４室

  と言っても、入居じゃありません。空室です、空室。空いている２室を埋められないまま、２６、２７日に続けて退去がありました。４／１２（じゅうにぶんのよん）空きです。内見はあるようですが決まりません。え、ひょっとして欠陥あり？家賃が高いってこと？普通は不安になるものですよね。私も不安です、はい。そろそろ異動の時期も終わりなので、ここらで決めたいところ。とりあえず今日は退去後の様子を見に行きました。１室はかなり壁が汚れています。おそらく煙草のヤニでしょう。壁紙を貼り替える必要があるかも。もう１室はクリーニング（洗い）で落ちそうな感じの汚れです。位置的（採光など）には良い部屋なので、すぐに手をつけなければ。そして気になっているのが、以前から空いている（築後まだ２ヶ月間しか人が住んでいない）部屋。どうも不思議な臭いがします。排水溝の臭いではないですね。何だろう？？？あのままだと、自分が入居者だとしても嫌な感じです。「お部屋の香水」というのも逆効果かなと思います。何か良い方法はないでしょうか。原因がわかれば……。

  2008.09.29

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• 融資は厳しいか　その２

  昨日の続きです。Ｐ社を出たあと、お付き合いいただいているＥ信金さんにお邪魔しました。現在の融資姿勢を確認するためです。このような（物件は出そうだが融資が厳しい）状況なので、と前置きした後で、前担当者と話をしましたが、内部では特に基準は変わっていないそうです。計画・現在の収益状況・属性・余剰資金など、総合的に判断させていただきますとのこと。ただ、あまり積極的ではない様子は見られました。ショックだったのは、「太陽計画さんは、今は無理です！」と言われてしまったこと。現在、新築プランが動いていることは伝えてあり、（他行から融資していただくことになりましたが）それが終わって、入居も確定して、一定時期きちんと稼働すれば、ご相談に乗れると思います、ということでした。……そうでしょうね。いささか調子に乗っていました。ただ、内容にかかわらず、というあたりに、釈然としないモノを感じますがね。これから出てくるだろう「訳あり物件」指をくわえて見ているというのも切ないです。もう一つ上のステージへ上がる必要性を痛感しながら帰路につく太陽計画でした。

  2008.09.27

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• 融資は厳しいか（その１）

  不動産Ｐ社を訪問させていただきました。先日送っていただいた資料のお礼と、情報交流が主な目的です。以前から一度連絡を取ってみようと思っていました。件の物件については、「素人が手を出す物件ではない」ということで見解が一致。「プロが上手くやれば一財産作れるかもしれませんね。」社長さんのお言葉です。そして話は最近の不動産市場（札幌）について。「これからどんどん投げ売りの物件が出てくると思います。　でも、融資が厳しくて、なかなか買える人がいません。　銀行窓口は（不動産に関しては）、シャッターは開いているけれども、　何も仕事はしていない、という状況のようです。」やはり、厳しいのでしょうか。現在新築案件を抱えていることを話すと、「今、融資を受けられているのは奇跡に近いです。　その関係を大事にしてください。」とも。とりあえず、条件に合うものがあれば連絡していただくことになりました。巷の情報としては、色々聞いていましたが、かなりの「転換期」ですね。

  2008.09.26

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• ネーミング

  色々な本に、アパートのネーミングについて書いてあります。○○荘はいただけない。オーナーの名前入りはどうか。ごもっとも。ネーミングによって印象は変わりますよね。ちなみに、賃貸生活（一人暮らし）の長かった太陽計画。これまでの経歴を並べてみると――（以下、一件を除き実名）三楽苑○○○○○寮山雅荘ことぶきハイムコーポラス吉田馬渕荘パルテール三栄マンション……前半はかなり時代を感じさせますね。大家として所有する建物については、若干気を遣ったつもりです。わかりやすい名前。１棟目から、徐々に発展していく形にして、（１棟目は売却してしまいました）３棟目で、ちょっとひねって。４棟目はどうしましょう。楽しみではあります。失敗しませんように。（笑）

  2008.09.19

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• どうしても気になる

  またビョーキが。と言っても体の方はとりあえず健康です。（疲れは溜まっています　涙）昨年末に検討の結果購入をあきらめた、道内某市の物件。商用物件ですが、一棟ではなく４室（２フロアー）の区分所有です。今年の夏になって、業者さんから電話がありました。「価格を下げたのですが、ご検討願えませんか？」その時の様子はブログでも紹介させていただきましたが、新築の計画もあったので、迷った末、お断りいたしました。その物件が、２２％ＯＦＦで出ています。現状満室で、利回りもそれなりになって、場所も悪くないと思うのですが、築年数の経った区分所有ということで、数年は見通せても、その先の計算がたてられません。遠方ゆえ自分で管理ができないのもネックです。でも、興味が……。困ったモノです。

  2008.09.18

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• 難しいかな？

  間隙を縫って、問い合わせ・資料請求。おそらく土地値以下の上物付き土地です。外見上はそのまま使うこともできそうなので、しばらく賃貸して新築パターンかな、というのが思惑。問い合わせ先は、管理が良いと一部で評判のＳ不動産です。「もしもし、太陽計画と申します。　Ｈ区の○○○○の物件、資料がありましたら送っていただきたいのですが。」（太）「はい、ちょっとお待ち下さい。」（Ｓ）ごそごそ「えー、この物件、（床が？）抜けてたりするので、　リフォームでは使用できない状態ですね。　解体には３００万ほどかかります。　内部に産廃があるので、（余計に）費用がかかりますね。」（Ｓ）「そうですか、上物も使えるかと思ったのですが。」（太）「販売資料がありますので、お送りしますね。）（Ｓ）……とまあ、こんな感じ。電設・塗装の会社の事務所・倉庫として使用していたようです。通常の売買ではないので、立地が気に入れば、手間を見越した指値もありなのでしょうか。内見するのは勉強になりますが、この忙しさの中では微妙なところ。Ｓ社さんがあまり乗り気でなかったような気がするのですが……。

  2008.09.17

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• いくらで借りられるんだろう？

  自宅周辺を歩いていると、「借地」の看板。以前駐車場になっていた場所です。以前からそうなっていたような気もします。歩いていたので目に止まったのかな。自宅近辺でアパートを、と思いながら、なかなか成就できずに幾年月。だって、土地代が高いんだもん！この土地、結構なボリュームなので、賃料も高いでしょう。でも、採算は合わないかなぁ。数字なしであれこれ考えていてもしょうがないので、一度電話してみましょうか。その前に、いくらなら成り立つのかシミュレーションが必要かも。この忙しいのに、妄想の暴走。

  2008.09.16

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• 巷は３連休

  このところのタイトなスケジュールで、疲れが溜まっていたのでしょうか。昼、Ｊｒを寝かしつけようと添い寝をしていたところ、不覚にも爆睡してしまい、気がつけば夕方５時を回っていました。「こんな日があってもいいさ。」と、机上の書類（持ち込み）を横目に見ながらうそぶく太陽計画。この連休中、一つぐらい管理会社から連絡があるかと、いえ、あればいいなと思っていました。残念ながら一度も（申し込み・問い合わせの）電話は鳴らず。……次、行ってみよう！本業にかなりのエネルギーを割り振っていますが、サラリーマン大家としてはやむなしです。ここを乗り切れば明るい明日が見えてくる……かな？

  2008.09.15

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• 購入物件の確認通知書

  先日契約を交わした土地は、以前書いたように上物付きです。売り主様から建築当時の確認通知書をいただきました。昭和５２年築ですので、３１年経っています。既に、解体→新築という計画ができあがっていますので、いまさら変更はできませんが、場所柄、条件によっては「リノベーション」もありかな、なんて漠然と考えていました。外観は何度か見ており、まあ、築年数相当。図面を見ると１階４戸、２階６戸と、上下が同タイプではありません。構造上（頑丈さの面では）いじりにくいと思います。一部屋の面積や、バス・トイレ一緒であることを考え合わせると、間取り変更し、２室を合わせて、広い１ＬＤＫというパターンかな。かなり大がかりになりますね。家賃設定によっては、古くても入居希望者はいるでしょう。ただ、駐車場は１台（縦列で３台？）分しかとれません。かける費用を計算してみても、１０年計画ではペイしないかな？２０年経営できれば、かなり収益は上がります。築５０年。うむ。……こんな妄想モードに入っていました。

  2008.09.14

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• 売買契約と工事請負契約

  土地の売買契約を結びました。子連れで行ったので、私はもっぱらＪｒの相手。なぜなら、つれあいが購入するので。Ｎ社に着くなり、「こんにちは！　こんにちは！」と愛想を振りまくＪｒ。しかし、重要事項説明がはじまると落ち着かない。一応、お気に入りのトミカを持参していたのだが、大人が集まってごそごそやっているのを不健全に感じるらしい。（？）しばらくだまくらかしていたが、ついに秘密兵器登場。じゃじゃーん！新しい「ハマー」のトミカ。既に購入済みの物を、こんな時もあろうかと温存していました。改めてみると結構格好いい。そしてデカイ（幅がある）。こうして、無事契約を終えることができましたとさ。めでたしめでたし(^_^)。ところで、売り主様。ご高齢のお母様に変わって司法書士さんがいらっしゃると聞いておりました。そして持ち分半分の娘さんがいらっしゃるとも。……８０歳近い「娘さん」でした。契約もほぼ終わり、手付け金の受け渡し。司法書士さんがお金を数えます。Ｊｒは居並ぶ皆さんの顔を眺め、皆さん、微笑み返しのご挨拶。「ねえ、どうして白い人（司法書士さん）は笑わないの？」そりゃ、数百万の現金を数えている最中だもの、そんな余裕はないでしょう。（笑）アタリマエのことなのかも知れませんが、テーブルのあちら側では、「それでは、ここから手数料をいただきます。」と言って、不動産屋さんが数十万円引く。司法書士さんが？万円引く。残るお金は１／２にして、お二人の口座に振り込まれるのだとか。なんかミョウに生々しい。その後、売り主様ご一行は退席され、我々、工事請負契約を結びました。いよいよ始まります。

  2008.09.11

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• 悲しいお知らせがあります

  管理会社から電話がありました。「実は悪いお知らせなのですが、９月末にもう一つ退去が出ます。」もう一つというのは、既に１室退去予定。現在の空室２＋２＝４ピンチですね。現在募集中の部屋について、反響はあるようです。今週末の連休。来週末。このあたりで動きがなければ、「ウルトラＣ」が必要かも。と言っても秘策があるわけではありません。まあ、こんなこともあるでしょう。比較的冷静には受け止めているのですが、危機感を行動に表す必要はありそうです。「うっしゃー！　来るなら来てみろ！」

  2008.09.10

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• 主に築浅ＲＣ

  ２２時３０分。帰宅して着替えてパソコンの電源を入れて建○家をのぞいて……。あれ？なんか変。北海道バージョンの新着収益物件画面は以下のようでした。１．南北線北２４条駅徒歩６分　１億９７００万円　 9.71％　（築12年）２．東豊線元町駅徒歩３分　　　１億４０００万円　10.83％　（築６年）３．東西線東札幌駅徒歩５分　　２億１３００万円　10.03％　（築２年）４．　　　（同上）　　　　　　２億２０００万円　 9.18％　（　〃　）５．東西線琴似駅徒歩７分　　　１億　５００万円　11.55％　（築18年）６．ＪＲ桑園駅徒歩１０分　　　１億６３００万円　10.00％　（築１年）皆さんならどれを選びます？え、どれも選ばない？それは失礼いたしました。m(_ _)m……で、何を言いたかったのかというと、たまたま業者さんの好みもあるのでしょうが、このボリュームの売り物件が増えているということです。このレンジは厳しいのでしょう。ちなみにこの中でどうしても選べと言われたら、この情報だけから判断すると、私は「２」を選ぶでしょう。しかし、実態は２４戸のうち１４戸しか入居していません。(T_T)辛い。

  2008.09.09

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• 定期預金

  某金融機関に行きました。先日、「キャンペーンで定期預金の金利アップです。　　よろしくお願いします。」とお願いされたので、もろもろの思惑もあり、ささやかなお手伝いをしようと思ったのです。「現在の定期を解約されても結構……。」という雰囲気だったので、とりあえずはその線で、と思っていました。事前に電話でアポをとっていたのですが、到着と同時に前担当者（支店長代理）がにこやかな笑顔で迎えてくれて、「太陽さん。一つお願いがあるのですが……。」なんじゃらほい、と聞いてみると、「今回の件、とりあえず口座から○○○万円ほど定期にしていただいて、　（別の）定期の解約は一週間後にお願いできませんか？」とのこと。色々と手間をかけるのが申し訳なかったので、一度にすまそうと思っていたのですが、まあ、何となく言っている意味はわかります。後日、家まで来ていただくことで手を打ちました。ぽん！この、前担当者、アパートにかなり興味があるのです。（結構詳しいです）しばし談義して、あらためて色々な投資スタイルがあることを確認しました。ただし、融資を受けやすいスタイルがあるというのも事実です。

  2008.09.05

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• リフォーム、そして開店なるか

  我が家近くの商店街に、気になる物件がありました。土地面積１５坪余り　商業地域　売り出し価格1470万円かなり古いです。気合いが入ってます。昨年１月に売りに出ていて、ちょっと（本当にちょっとだけ）検討したのですが、私には手に負えないと判断し、あきらめました。　その後、流通からは消え、１年と９ヶ月。先日、前を車で通りかかったら、ふるーいシャッターが空いています。ちらりと垣間見たところ、どうやらリフォームしている模様。とりあえず周囲の柱を新しくしているようです。この物件は連棟式で、再建築するにもいろいろな条件が出てきそうです。活用するとすればリフォームして店舗かな、と思っていました。さあ、どこまでやるのでしょうか？何の店舗になるのでしょうか？まさか住居ってことは……興味津々です。

  2008.09.03

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• 解体費用の処理

  現在購入予定の土地。正確には現状渡しの「上物付き」です。新築のためには解体しなければなりません。その解体費用の見積もりがあがってきました。１７５万円うーん。何とか交渉して１５０万円になるかというところ。厳しいです。担当のＹさん、「１００万以内に抑えます！」（外部発注）って言ってたじゃない……(>_

  2008.09.02

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• ミーティングと見学

  午前中はリハビリと称してうだうだと過ごしていた太陽計画です。昼からはコクバン1965さんとお逢いして、情報交換をさせていただきました。いろいろとお話しをしながら昼食をとった後、コクバンさんのお車で、互いの物件見学会。やはり他の物件を見せていただくのはとても参考になります。道中、あんなことやこんなことも話題に上りましたが、そのうちの幾つかはお互いの胸中に秘めておきましょうね。それぞれの大家さんには、それぞれ得意分野があり、その経験・知識や情報を共有できる人は、やはり有利です。出不精な私ですが、今後も機会を見つけて研鑽したいと思いました。

  2008.08.30

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• 数年ぶりの○ファリン

  朝から頭痛。めったにこんなことはありません。腹痛や背中痛は良くあることなのですが……。きっと目から来ているのだと思います。で、何年かぶりに○ファリンを飲みました。今日は新築プランに関する打ち合わせの日。まずは土地の売買契約について、契約書の内容と今後の日程の確認。詳しくは書けないのですが、売主さんのご都合で、書類をしかるべきところで確認してもらわなければならないそうです。そのために１週間から１０日ほど間を置いて契約の予定です。併せて、建築請負契約に向けての確認。売買契約後、すぐに確認申請できるように準備します。これだけでもかなりの時間を要し、今日は仕様については詰めることができませんでした。まあ、ぼちぼち。それにしても、頭痛こそ感じなくなったものの、妙に体が重い。職場に着いて（もちろん今日もお仕事です♪）仕事を始めたのですが、脂汗が出る。「やばいなぁ、体調崩したのかなぁ。」と思っていましたが、よくよく観察すると、周りの人も辛そうな顔をしています。きっとこの湿度のせいでしょう。北海道人は慣れていないのですよ。２０時頃には何とか復活して、その後無事に帰宅できましたが、実はやっぱり疲れているみたい。ということなので、明日に備えて休みます。

  2008.08.29

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• 動き出す計画

  金融機関（Ｓ店）から融資の回答がありました。無事に通ったようです。(^_^)v金利についても、当初の予定より０．２％下げてもらえるというお話で（特例だそうですが）、喜ばしいことです。まあまあの客だと見てくれたのでしょうかね。おかげで、すっきりと決断できそうです。ただ、固定期間を５年・１０年のどちらにするかは悩むところです。０．４％の差。とにかく、ここからは急ぎ足。金曜日には建築会社と仕様等について詰めます。３時間ぐらいはかかるでしょう。来週の頭には土地の売買契約。ああ、動き出してしまう……。

  2008.08.27

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• 買い時は来るのか？

  春先に比べ、興味のある物件が流通しなくなった感があります。時期的なものでしょうか。「秋頃には面白くなりますよ」という分析をする人もいます。でも、本当にそうかな？確かに、ファンド系は厳しいでしょう。高価格帯のものは結構出てくるでしょうね。でも、たぶん私が望むレンジではないはずです。それよりも、賃料の低下という影響を受けるのではないかと危惧しています。まずは現在所有している物件の戦略を点検しつつ、平行して各方面で聞き耳を立てておくしかないのかなぁ。

  2008.08.24

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• 金利その他の条件

  わーい、２日間休みだー！いつにも増して週末が待ち遠しかった太陽計画。そのせいではありませんが、昨夜はちょっと遅くまで飲んでしまいました。さて、現在、金融機関の融資決定待ち。ちょっと手持ちぶさたな感じです。「その他」が忙しいのでちょうど良いのかもしれません。２カ所に打診しており、それぞれの条件は以下のよう。Ｓ店は１０年固定で３．１％１０年後は変動金利になるそうです。ちなみに３年固定は２．５％、５年固定で２．７％。土地建物込みで融資可能で、つなぎ融資をしてくれます。Ｅ店は５年固定で２．５％（キャンペーン金利）それ以上長い固定はありません。固定帰還終了後も引き続き固定・変動が選択できます。ただし、土地の購入時には融資は難しいようです。工事の中間金という形でのつなぎ融資は可能とのことでした。もっと好条件で融資を受けている方々にしてみると、「微妙」だと思われるでしょう。今のワタクシの力だとこの程度が限界です。金額についてはそこそこ行けそうですね。いずれにしても、双方とも審査が通れば、方針を決めなければなりません。どうしようかな。

  2008.08.23

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• よくない知らせ？

  企画会社のＫさんとお会いしました。お一人かな、と思っていたら、管理会社のＫさんもご一緒でした。ヤッパリワルイハナシデショ９月末にさらに１室退去が出るそうです。さすがにこのままではまずい、ということで、今後の作戦会議ということになりました。チョットオソイトオモウンダケド現状分析を踏まえたうえで、結論としては「家賃を下げて募集」です。９月中に今空いている２室を埋めます。入居希望者に響く（届く）家賃。広告費については＋しないことにしました。内見、問い合わせはあるからです。色々あるのですが、まずは目の前の課題を協力して解決します。結果を出したいですね。よい機会だったので、管理のあり方についてはシビアにお話しさせていただきました。今後、意志の疎通が上手くいくことを願っています。

  2008.08.22

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• 面会・情報

  アパート関連で２件の連絡がありました。１件目。ＲＣを購入した企画会社の営業担当者から。「悪い話ではないのですが」と前置きがあって、マンションの現状などについて話がしたい、とのこと。悪い話ではない、とは言うもののたぶん話題は、家賃設定の見直しか広告料のことではないかと想像しています。もしそうなら、管理会社から提案してくれればいいのにと思いますが、（大家にできることはありませんか？　と優しく尋ねてあります。）販売した責任も感じて、彼が話に来るんじゃないかな。別件でこちらから連絡しようかと思っていましたので、ちょうど良い機会ではあります。２件目。馴染みの業者さんから。先日ブログに書いた、自宅近くの新築木造物件についての情報です。場所としては興味があるが、利回りが９％もいかないようでは検討外、という判断を下していましたが、企画会社の方で「太陽計画さんなら」と値引きを提示してきたそうなのです。（以前購入しているので）それでも９％を少し超えるぐらいなのですが、土地を高く仕入れている割には頑張ってくれています。ちょっと気持ちが動きますが、ここで情（自宅近くの物件が欲しい）に流されると、何のために苦労して１０％オーバーのプランをつくっているのかわからなくなりそうなので、やはりダメでしょう。ちなみに、この件は、現在進行中のプランをあきらめるということではないです。同時進行しませんか、というお誘い。それにしても、もうちょっとバリエーションが欲しい……。

  2008.08.20

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• プランは難しい

  業者さんとの攻防……もとい、打ち合わせ。立体図を見せられると、かなりイメージが明確になりますね。気になっている除雪の問題。やはりプランだけでは解消できません。「ロードヒーティングはやめておいた方がいいですよ！」（by杖さん）のお言葉は、私もまた実感しているところ。でも、そうする以外に適切な方法がないかも知れません。（無理な方法ならあるのですが）設置に１００万。＋ランニングコスト。おまけに、予想以上に杭が入りそう。解体費もかかる。それでも予定の利回りは達成したい。今夜からのツアーでゆっくり考えてみます。太陽計画はしばらく留守にいたします。それでは。

  2008.08.08

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• 進めることにしました

  先日来の計画、進めることにしました。条件付きで土地を押さえてもらいます。なかなか「うまい話」というのは転がっていません。そんな中で成功している人は、やはり人と違ったことをしているのだと思います。不動産で言えば、古い建物の価値が低く評価されている「ひずみ」に着目したり、とにかくＣＦのあがる投資法に専念したり、自分で付加価値を付けることで物件価値を高めたり、利回りに振り回されず、立地・物件の魅力で、長く確実な収益をあげたり、ある程度以上の規模にすることのメリットを上手に利用したり。私は小心者なので冒険はできないのですが、今までよりも、ちょっと「攻めて」みることにしました。お盆も近く、思うようには動けないでしょうが、買付、資料作り、融資、図面検討と、あわただしくなりそうです。

  2008.08.04

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• 決断が近づく

  新築プランについて業者さんと相談しました。土地の価格は、立地を考えるとかなり安いです。しかし、前面道路にかかわるデメリットがあります。ゴミ収集車が入ってこない、水道管は各戸が国道から引いている、工事の際にかなり養生が必要、などなど。だからこの価格で出ているわけで、それをどう判断、処理するかが問われます。以前書いたとおり、近商なのでＲＣ４階建てを考えていましたが、それだとかなりの追加費用が発生しそうです。きちんと建設しようと思うと、杭関連だけで４００万円はかかりそうだし、水道管も現存のものは利用できず、太いものを埋め直す必要がありそうです。それらを周囲の地権者の同意を取りながら進めなければいけません。そして、完成時期も来年の繁忙期を過ぎてしまいそうです。一方、木造だとそれらの手間がかなり緩和されます。戸数は減るのですが、当然建築費用も少なくなります。昨今の建築材料の値上がりも影響しそうです。（コンクリート・鉄がかなり上がってくるらしい）先方のプランでは１０．５％オーバー。仕様によって変動します。条件は悪くないと思いますが、図面の方はしっくりきませんでした。プランが見えないとＧＯサインは出せないものの、土地の方はそろそろ動きそうです。問い合わせが複数あるのも頷けます。すぐに土地を確保するか、もっと練るか、決断が迫られます。

  2008.08.03

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• イメージが見えてこない

  明日、業者さんと打ち合わせです。場合によっては、すぐに動き出します。数日前のブログにも書きましたが、今回の計画では、ずっとＲＣをイメージしていたので、なかなか木造のイメージがまとまりません。明日になれば単線図面と計画書が出てくるので、それを待てばよいのですが、例えば、周囲と調和しつつしっかりとアピールできる外観、周囲の建物との、窓（視線？）の取り合い、など自分なりに「木造でここまでできそうだ」という感じ（可能性）がないと、決断しにくいと思うのです。現地をじっくり歩きたいところ。

  2008.08.01

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• やらかしてしまいました

  大変な勘違いをしていました。木造アパート「エリーゼ（仮称）」の住宅総合保険。今日でオシマイです。購入の際にいろいろ相談して、５年分だけ一括前払い。期限は来月末だと思っていたのです。金融機関の担当さんから電話があって、５年固定後利率の話の後、「ところで太陽計画さん、保険の更新はお済みでしたか？」「まだですが、別な会社でもかまわないですよね？」（比較してみようと思っていた）「かまいませんが、できるだけ早くお願いしますね。」「はい、そうします。」（ガチャ）ん？ひょっとして……。ガサゴソ（書類を引っ張り出している音）え～っ！　契約、今日までじゃん！！その後、再度金融機関に電話して、「勘違いしてましたっ。、至急動きますっ！」と伝え、質権関係の確認。間髪をいれずに管理会社に電話して。（ちなみに、現在の管理会社とは全く関係のない代理店で契約していました）「＃○■△◎？　●□＊▲～！」……つまり、何とかしてね、とお願い。結果、本日午後４時に前の保険の契約が切れ、午後５時に新しい保険の契約完了。契約のため、現金と印鑑を持って管理会社に行きました。with 太陽Ｊｒ です。新しい担当者に、「一度ゆっくりお話ししたいと思っていたのですが、　まさかこんな形でお邪魔するとは……。」と言ったら笑われました。せっかく訪問したので、Ｊｒがちょろちょろと落ち着かない中、他物件の客付状況などを聞いてみると、理由はよくわからないけれど、今年に限っては、この時期でも結構動きがあるそうです。特徴としては、インターネット等で調べて、いろいろな条件について確認して、というように、じっくり探している人が多いとか。こちらの物件ではなく、ＲＣ「ハリアー」の方、動きが伝わってきません。管理会社さん、ぜひお願いします。ああ、びっくりした。

  2008.07.31

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• トビラ革命

  某有名随筆家様ご愛顧の、○ョイフル・○ー○ー。新聞にチラシが入っていました。自宅からは両店舗とも遠いのですが、必ず目を通すようにしています。よく目がいくのが「カラードアホン」の価格。こちらはホー○ックの方がお安いようです。あとは「照明」「清掃用品」などなど。今回の注目株は、タイトルの「トビラ革命」。古いキッチンの天版・キャビネットなど使える部分はそのままに、収納部分のみをリニューアルしようという企画です。扉部分にカッティングシートを貼るリフォームはおなじみですが、こちらはウレタンコート仕様で、扉を引き出しにするなどの変更もききます。価格は２５５０タイプで１８．５万円からとのことです。戸建てなどではニーズがあるかもしれませんね。アパートでは、そこまで払うかというのが難しいところ。この発想を生かしながら「労働力投入」するのが現実的なのでしょうか。業者がそこに目をつけてきた点に興味がありました。

  2008.07.30

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• 方針

  今、（我が家で）話題の土地について、Ｙさんに電話してみました。色々な情報の後に、「ＲＣではなくて、建築費を抑えて木造もありかと思います。」とのこと。うーん。せっかくの近商なので、ＲＣで目一杯というのを頭に描いていました。内装プランも「横浜スタイル」で固まりつつあったのに……。私は本来、木造の方が好きなんです。設備は１０年もすれば古くなるし、何とでも直しやすいし。出口を考えるのもわかりやすいし、解体費も安いし。ただ、チープな感じの建て売りＡＰはもういりません。音の問題や、土地を有効に使うという収益性の観点から、ＲＣに気持ちが流れていました。とりあえず、ＲＣ、木造の両方でプランを立ててくれるということなので、あとは数字と間取りで考えるしかありません。もう一つ、自分たちのライフプランとの摺り合わせが必要ですね。資料が届いたら、真剣に考えてみます。

  2008.07.28

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• ちょっと気になったのですが

  ４日ほど前、kenken3688さんを見習って、物件の草むしりに行きました。結構な汗をかきながら、「やっぱり防草シートを敷くべきかなぁ」などと考えつつ、１時間１本勝負。除草剤も散布し終えた後で、ふと気になることが。通称「エリーゼ」の周囲は、ブロックで囲んで盛り土してあります。北海道特有の１階ＲＣ、２・３木造のパターンです。（最近はいろいろと面倒になったので、ひところよりも建築が少ないらしい）これって、そう簡単に崩れたりしないのでしょうかね？築５年の現状では、特に問題ないようですが、どこかでメンテナンスが必要になる気がします。もし詳しい方がいれば、教えて頂ければ嬉しいです。

  2008.07.27

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