リアル大家さん　─等身大の不動産投資─

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• いいカモ

  ＹさんがＦＡＸをくれました。そろそろかなと期待していました。きちんと仕事を進めてくれます。予想していた「収支計算書」ではなく、新しい土地情報。いいかもしれません。競争も激しいけれど、若者には人気のある地区。地下鉄駅から徒歩５分で、体感的にはそう遠くないと思います。（抜け道もあったりして）実はこの場所（半径５０ｍ以内）、５年ほどの間に、二度、物件購入を考えた所です。一度目は自宅として（中古一戸建て）。二度目は中古ＡＰ（１階はテナント）。いずれも、タイミングを逃してしまいました。というわけで、周囲の状況はかなり知っています。問題は前面道路。そして繁華街が近いことかな。しかし、その前面道路のおかげ（？）で、採算がとれる物件ができるかもしれません。できれば明日、Ｙさんと話してみて、具体的なイメージを立てたいと思っています。タイムリミットまであとわずか。あせって「いいカモ」にならないようには心がけます。（んなオチかい！）

  2008.07.25

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• 未練が……いや、ここは冷静に

  携帯のベルが鳴る。Ａ市の業者Ｆさんから。「お久しぶりです、おわかりになりますか？」（Ｆ）「ええ、ご無沙汰しております。何かありましたか？」（太陽）「実は、以前の物件が価格を下げていますが、いかがでしょうか？」（Ｆ）「思い出していただいて、ありがとうございます。　あの時は、思うように融資を受けられず残念でした。おいくらになりますか？」（太陽）「次の事業に資金を回したいこともあって、５００万円ダウンです。」（Ｆ）「そうですか。実は今、新築のプランを立てています。　そちらとの兼ね合いもあって、どうなるかわかりませんが、検討させて頂きます。」（太陽）ディテールはともかく、このようなやりとりがあった。昨年末に購入を検討した商用物件。ただし、区分所有（複数まとめて）。メインバンクは上記の条件では融資してくれない。幾つか金融機関を回ったが、好回答は得られず。可能性があったのはＡ信金と商工中金。ただ、Ａ信金では自宅を別担にということだったので、却下。商工中金だけが希望額を融資してくれそうだった。しかし、いろいろな角度からシミュレーションをした結果、そのままの価格ではうまく回らないと判断。出口も心配。Ｆさんに値引きを相談するが、難しいとの回答。良い店舗も入っており、個人的には関わってみたい物件だったのだが、やむなく交渉終了。その後数ヶ月して、価格を下げているのは知っていた。ちょっと引っかかってはいた。昨夜、偶然にも、資料を整理していて、この物件のことを思い出していた。ここまで書くと、「きっと『縁』を感じて、再チャレンジだな」と思われるかもしれないが、再度シミュレーションした結果、断るつもり。状況としては、さらに指し値をしても良さそうだが、あまりグズグズになりたくない。ということで、Ｆさん申し訳ない。実はこの物件の所有者はＦの社長さんなのだ。どなたか、あまり値のはらない商用物件ご存じありませんか？

  2008.07.24

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• 放火は許せない！　間隙を縫ってライバルが

  先日、元町（札幌）近辺のアパートで放火がありました。灯油タンクのホースをカッターで切って、百円ライターで着火したようです。なぜ具体的かというと、現場にそれらが捨てられていたから。怪我人はいなかったそうですが、いずれにせよ許せない行為です。市中引き回しの上、張り付け獄門ということで。話は変わって、北区のアパート「エリーゼ（仮称）」。現在満室なのですが、ここにきて至近距離に４棟ほどアパート・マンションが新築されます。Ｅコムさん、ア○○住宅さん、オ○○○ト建設さん、etc……。厳しい戦いを強いられそうです。それはそうと、ＲＣ「ハリアー（仮称）」の管理会社さん。そろそろ動きがあってもいいんでないかい？実感がこもってしまい、思わず北海道弁が……。

  2008.07.22

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• その物件私も欲しいです！

  不動産業者さんから電話がかかってきました。「太陽計画様所有のアパートを売却いたしませんか？」その地域でアパートを探している方がいるそうです。札幌の方はご存じですね。べ○ホ○ムさんです。以前、同様の葉書が送られてきたので、「◎□△●万円ぐらいなら考えますよ」と言ったところ、「そうですか、もしご希望のお客さんがいましたらお伝えします」と返答されました。その件については、データとして持っていないようです。なんやかや、のらりくらりと言った感じで土地の広さ、家賃設定、入居状況を聞き出していきます。「別に困ってはいませんが、条件が合えば売却も考えてはいます」と伝えると、「えー、今ざっと計算したところ、当社の値付けでは２５００万円ですね」とのお話。木造とはいえ、築５年の１ＤＫ×８地下鉄駅出口から３０秒で、現在満室。「無理ですね。利回りもかなり（18.5％？）いきますよね。」　もし、そんな物件が出てきたら、ぜひ紹介してください。」と丁寧にお断りしました。昨今の状況の中で、１００件に１件、売り急いでいる大家さんがいれば、成立するのでしょうね。不思議な気分、というより、ちょっと不快感。

  2008.07.19

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• 鍵利用権って何でしょう？

  世間知らずなので今まで知りませんでしたが、世の中には「鍵利用権」なんていうものが存在するのですね。先日、ＴＶを見ていたら、敷金・礼金０、不動産手数料も保証人も不要というアパートが話題になっていました。正確には「施設付き鍵利用契約」というのだそうです。契約書には「居住権はありません」と書いてあるとか。ここに住んでいる人は、公的にはどのような扱いになるのでしょう？一部ではかなり有名で、不動産会社も実名であげられています。私が無知だっただけ。上記とはかなり違いますが、○○パ○スの契約も通常の賃貸借契約ではないのですね。「部屋利用契約」となっていて、つまり、ホテルやウイークリーマンションと同じような契約。確かに滞納には強いでしょうが、どうなんだろう……。

  2008.07.18

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• 賞味期限付き情報

  そろそろかな、と思っていたら、業者さんからプランＢ（前回の土地の上に単線図面をのせたもの）と土地情報が３件送られてきました。プランＢは予想よりきっちりはまっていて、もしかするといい線いくかもしれません。数字を出してみたいと思います。幹線道路に面していること。（音の問題）ＥＶ無しの５階がいいのか、建築費を抑えて４階にすべきか。検討すべきことはたくさんありますね。土地情報は、帯に短し襷に長しという感じ。価格はそこそこですが、「これ！」という感じではありません。周囲の環境等もあるので、一度現地調査に出かけるつもりです。

  2008.07.17

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• どこまで待つか

  建築会社さんが単線図面を持ってきました。１．こちらで提案した土地のプラン。グロス８．３５％と、とても低いです。（家賃は最低ラインで設定されています）ここからあーしてこーして、最終的に１０％まで持って行くことは可能なようです。２．先方提案の近商プランは、１階の処理について設計士さんが頭を抱えているとのこと。店舗にするかどうか考えどころです。間違いなくこちらの方が収益（数字上）はあがりますが、担当の方も、１．プランのほうが無理がない（リスクが少ない）のでは、とおっしゃっていました。色々相談のうえ、もう少し待ちます。今、業者さんから情報を集めている最中で、さらに条件の良いものが出てくる可能性があるということなので。タイムリミットまで欲張ってみます。

  2008.07.11

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• 金利アップ、さてどうしましょう……

  軽い出張から戻り、いつもより早く帰宅すると、玄関に信金さんからの郵便物。２棟目「エリーゼ（仮名）」の融資が、固定金利特約期間が終了する旨の連絡です。これまで２．５％だった融資利率が、変動金利に移行する場合、３．０％になるようです。このローンは長プラ連動なので、昨今の情勢を反映していますね。（ちなみに、３棟目「ハリアー（仮名）」の方は短プラ連動です）直接担当者と話をしていないので、再度固定金利特約を選択するかどうかは未定。条件を確認する必要があります。いずれにせよ、色々考えなければなりません。

  2008.07.10

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• 絞る！

  ただいま机上は物件資料の嵐です。他人（ひと）には見せられない（笑）。わかってはいるつもりなのですが、やはり、専門家の手を上手に借りることがいかに大切か、ということ。ただ、「専門家」はあまた存在し、その見極めが難しいですね。ちなみに私、割と社交的な「人見知り」のようです。（だから？？？？？）自分の基準が明確になっていれば、それが無理難題のレベルでなければ、近い将来実現するのかも知れません。極めて抽象的な話題にて失礼。

  2008.07.08

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• 来た！

  じっと潜伏すること１週間。昼前にＦＡＸが届きました。北区の土地情報が２件。１件はある程度納得できる価格です。きっと採算もとれるでしょう。ただ、地下鉄から微妙な距離（私としては）。全面道路も６メートルと、これまた微妙。堅実だけど強くは惹かれない。もう１件は大きな道路に面した近商物件。少し値は張るけど、何とかなるんじゃないかな。もし、いくつかの条件をクリアできれば面白そう。後者で具体的にどんなプランができそうか、進めてもらいます。あと、以前にスルーしようと思った西区の土地。試しに話をしてみると、担当のＹさん曰く、「いけるんじゃないですかねぇ。」あれ、この台詞は前にも聞いたような……？しかし、一応こちらもラフプランを作っていただくことになりました。タイムリミット７月中旬に向けて、もう少しじたばたしてみます。

  2008.07.07

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• あと一歩

  札幌は西区、地下鉄駅３分ほどの土地。見に行きました。南向き。前面道路幅も接道もまずまず。スーパーも近い。公園も近い。ただ、価格と土地の広さの関係が微妙です。１ＤＫ（小さめ）なら希望の戸数がとれるかもしれません。私の希望としては、この場所なら１ＬＤＫにしたいので、そうすると利回りが上がらない。進めても前回同様の結果になりそうです。あともう少し広ければ、思い切って値交渉してみるのもアリかと思いますが、目処が立たなきゃ説得力がありませんね。スルーします。惜しいんだけどなぁ。

  2008.06.29

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• 私には無理です物件

  昼食をとっている最中に、「そういえば、ＦＡＸ来てたよ。」と月美（仮名）が言います。午前中、Ｊｒを公園に連れ出している間に来たようです。送信元はＮ販売。中古の物件情報です。地下鉄南北線Ｈ駅徒歩４分。（これは好みです）土地３３４平方メートル、南向き。（良いです）鉄骨４階建、昭和６０年築。（……）２ＤＫ中心。予定利回り１５％弱。７３００万円。立地はよいですが、希望額の融資がつきそうにありません。私には無理な物件です。２ＤＫが主体なのに、３点ユニットバスなのも痛いです。最近、こんな感じの物件が多く出ている模様。融資が厳しくなり、大手不動産業者を中心に、お得意様ではさばけないものを、以前に問い合わせをしたような客に紹介しているのでしょうね。ちなみに前回の情報は、とても利回りの良い物件だったのですが、念のため確認してみると容積率オーバーで、「一般の銀行さんからの融資は難しいと思います。」と言われました。資産家じゃないもん。（悲）

  2008.06.28

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• でしょう？

  Ｎ社さんが計画書を持って訪ねてくれました。想定家賃は、調べたと言うだけあっていい線だと思います。建築費も、ほぼ想定通り。と言うことは……そうでしょう。とてもお願いしますと言える利回りではありません。逆にここまでしてもらって申し訳ないな、と。こちらが持ち込んだ土地でのプランですからね。Ｙさん、お疲れ様でした。固執せず、お断りして、現在の希望や条件をお伝えしました。７月中に望むような土地が見つかれば、話が進むかもしれません。参考になったのは、コスト削減のアイデア。同じような考えを持っていたので、少し自信を持ちました。さあ、中古物件のチェックしようっと。（笑）

  2008.06.27

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• アメリカカンザイシロアリ

  Ｊｒとありんこを眺めていて、６／２４日付朝日新聞の記事を思い出しました。街「食う」外来種じわりという見出しで、シロアリの特集を組んでいました。北海道（激戦区札幌）でアパート経営をしていて、雪の問題や、広告費の問題などに悩まされていますが、唯一助かるのは、シロアリの被害が少ないこと。「イエシロアリ」は見かけません。道南地区には「ヤマトシロアリ」がいるようです。身近（道央・道北・道東）では、被害を聞きません。記事によると、最近、外来種が新たな被害を起こしているそうです。犯人は米西海岸原産の「アメリカカンザイシロアリ」。その特徴を一言で言うと、「乾材」――つまり乾燥した木が好物だと言うことです。湿気がなくても平気なために、対策がやっかいで、羽アリが適当に舞い降りた木から食べ始めるのですね。完全な駆除方法がなく、スポットで地域全体に広がっているのが実態。うーん、恐ろしい。「管財」だったら良かったのに……。コホン。それにしても、神田某のリード、あんなのアリかい？

  2008.06.26

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• 無理だと思うんだけどなぁ

  明後日、新築プランと収支計画を持ってＮ社さんが来ることになりました。１９日の日記にも書いたのですが、家賃相場があって、土地値と建築費用がほぼ決まっていて、間取りができた時点で、「無理でしょう！」となりますよね。果たしてどのような数字をはじき出してくるのでしょう。今、いろいろな賃貸業者さんに家賃相場を確認してくれているようです。たぶん私の想像と変わらないだろうと思います。まあ、今回の件は難しくても、今後のことがあるので、顔合わせ・すりあわせをしておきたい、というのが互いの思惑です。それと、いつぞや杖さんがブログに書かれていましたが、やはり今回の担当者にも「Ｎ地検（仮）」の影が……。

  2008.06.25

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• 帯に短し

  小樽まで足をのばしました。妻子を巻き込んでの現地調査です。土地が２件。築古商用物件が１件。何れも「帯に短し襷に長し」といったところ。まあ、申し分ない物件なら私には手が届きません。（お高いんですもの……）何か足りなくて目に止まったものばかりですからね。興味はあるけど、何かと面倒そうな土地。（自分で商売をやるなら合格かもしれません）広いけど細長くて有効利用がムズカシイ土地。（自宅なら何とかします、実績あり）燃えるのですが（萌えはしませんが）、あと一歩がクリアできずに断念しそう。最近は、こんな感じです。やや病気かも、ね。

  2008.06.20

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• ラフプラン

  早速ラフプランが送られてきました。１日です。２案です。Ｎ社さん、さすがです。しかし、今回の場所は、近商まであと数十メートルの「住宅地域」。土地の金額（と土地の広さのバランス）からいって、うまく回らないようです。近商なら、何とかなるのかもしれません。間取りはもちろん大切ですが、土地値がはる場合、やはり戸数をこなせなければ採算が合わなくなりますね。追って収支計画を送付してくれるとのことですが、私の計算では、難しいです。ああ、残念（涙）。

  2008.06.19

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• 動いてみますか

  午前中にフリーの時間ができたので、建築会社のＮ社に電話してみました。以前、近くを通りかかった折に飛び込みでお邪魔したのですが、あいにく営業の方がお留守で、パンフのみ受け取って退散。今回は、電話でぶしつけかなと思いつつ、大まかな建築費を伺いました。ほぼ予想取り。こちらの概況と、検討中の土地の情報を伝えると、「いけるかもしれませんねぇ」との答えです。もちろん業者ですから、ね。ただ、一応見込みはありそうだとわかり、検討してみようかと思っています。とりあえず土地の資料を送り、ラフプランを出していただくことになりました。次回に続く、かな？

  2008.06.18

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• 求む！

  札幌（もしくは小樽）で、アパート・マンション建設の実績があり、完成後に購入する契約で、一旦土地を購入して、建築後に引き渡してくれるような、（もちろん頭金は入れますよ）腕のいい建築会社（企画会社ではなく）、どなたかご存じないですか？ちょっと企んでいるのです。

  2008.06.16

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• 自信がない

  昨夜は研修会と懇親会があって、久々に深夜まで飲み、ブログの更新もせずに爆睡。色々な情報も交流できて楽しかったのですが、残念ながら不動産には全くかかわりがありません。不動産と言えば、昨日は珍しく「区分所有」を内見しました。あまり積極的には考えていませんが、選択肢から除外しているわけではないのです。低価格（安い理由があります）、高利回り、築古物件で、面白そうだなと思い、Ｓ社Ｈさんに案内していただきました。室内は汚れ、全面リフォーム（壁・床・天井・キッチン・ユニット）が必要です。ただし、それを全て実行したとしても高利回りです。結論としてはパスしようと思います。室内もさることながら、ＭＳ自体の雰囲気が気になりました。外壁や屋上防水は終わったばかりで、それなりにきれいなのですが、エントランスの雰囲気、廊下・階段の様子など、自分の努力や工夫では解決できない部分がＯＵＴです。おまけに、ベランダに鳩が集まっている部屋が……。（入居者が餌をやっているのでしょう）区分所有物件の難しさですね。

  2008.06.15

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• ぶれている

  先日の「待って待って残念」物件で敗退から、気のせいか、少し疲れているような……。気を取り直していくつかの候補を眺めてみるのですが、どうもピンときません。いつもだと「あれをあーすれば何とかなるかも。」などと妄想を抱き、しばし楽しい気分に浸れるのですが、行き詰まり感が強いです。市場は変動しており、焦る必要はないはず。幾つか上手くいかない事例が続いて、方針がぶれているからでしょう。焦るな、と言い聞かせつつ、少し時間を気にしなければならない事情もあります。これが一番の原因かな。そんな感じなので、今日はオチがつきません。こういうのをオチツカナイと言う……。ん？

  2008.06.12

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• もろ商店街

  札幌近郊の土地資料を取り寄せました。近隣商業地域ですが、飲食店中心の場所なので、正確な位置を知りたかったのです。確認したところ、もろ商店街に面しています。商用物件に興味がある私としては、面白いな、とも思うのですが、１階は店舗等にするとしても、その上が居住用で入居が見込めますかね？若い単身者だとあまり気にせず、かえって「便利でいいや」ということになるのかもしれません。でも、落ち着かなそう。このあたりは、実際に現地へ行ってリサーチしなければわからないところです。２階建てに押さえて、全て商用にするには土地値の割合が高いです。工事の際の手続きなども手間がかかりそうですね。

  2008.06.11

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• 工務店さんに話を聞いてみました

  太陽計画宅の食卓は作りつけです。ぐらついてきたので、お世話になった工務店のＩ専務に見てもらいました。ついでに家のメンテナンスを幾つかお願いして、話題はいつしかアパートへ。「Ｉさんの所ではアパートもやりますか？　だいたい坪いくらぐらいでできるでしょうか。」もちろん仕様によって違いますが、と前置きした上で、木造で４５万ぐらい（高いと思いました）です。ＲＣでも５０万を切らないと採算がとれないようですね。とのお話。坪３０万円を切るようなアパートもあるけど、それらは、例えば転売目的で、中にはほとんど断熱材の入っていないようなものもあるそうです。新しいうちは入居率もいいので、自分で持っていても良く（古くなると目が当てられない）、古くなる前に売り抜けるのですね。最初に少し大目に投資したとしても、古くなっても価値の下がらないアパート。吉川さんの言葉を思い出しました。Ｉさん自身も１棟アパートを持っていて、６戸の古アパートを４戸３ＬＤＫにリフォームして貸し出しています。街には比較的近いものの、決して交通の便はよくないのですが、ちょっと使いやすくリフォームすることによって、入居者がめったに出て行かないみたいです。「ずいぶん助かっています。」と、笑顔で答えていたのが印象的でした。確かに、リフォーム・メンテナンスはプロだもんなー。

  2008.06.10

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• 玉砕

  物件候補ナンバー１。本日、夢と散りました。こんな時はその物件の欠点を、思いつくままに羅列して気を静めます。人間ってそうやって立ち直ってゆくのです。……って、そんなことしていませんよ、念のため。（けっこう打たれ強い太陽計画です）一つ言えることは、少し欲張ってタイミングを間違えたこと。このあたりは冷静に反省しなければ。明日から作戦の立て直しです。頑張るぞー！

  2008.06.09

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• やっと金曜日の夜です

  一件、連絡がありました。候補２。どうも近隣との関係に問題があるようです。紹介してくれたＫＤさんから、「色々と不安もあるので、私のお客様にはお勧めできません。」と言われましたので、候補から外します。その分、安くなる余地もなさそうだし、、迷うような物件は却下です。そして、候補１。未だ連絡がありません。これをどう受け止めるか。一番手の方が苦戦しているととれば、十分脈あり。ただ、だらだらと時間が過ぎているだけであれば、切ない。あれこれ考えても結論は一つなので、他の面白そうな物件でも探しながら、週末に期待します。

  2008.06.06

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• 許せない

  ２日から３日にかけて、札幌市内中央区のマンションで、４件ほど不審火がありました。放火の疑いが濃厚だそうです。幸い、負傷者等があったという話は聞きませんが、心からお見舞い申し上げます。と同時に、犯人に対して許せない気持ちでいっぱいです。入居している方の不安は大きいでしょう。もちろん近隣の方々も。我が家だって、安心してはいられません。ゴミステーションのゴミに火をつけたようですが、アパマン大家としても、まさに直面する問題です。昔は「火盗改め」なんていう独立した部署があったぐらい、放火と強盗は極悪犯罪として認識されていたはず。愉快犯なんかであってほしくないと思う一方で、目的（？）を持ってやられても、また、病的なものでも恐ろしいです。一日も早く犯人が捕まることと、これ以上被害が増えないことを祈っています。

  2008.06.04

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• ぼちぼち

  皆さんもお気づきの事と思います。札幌で、それなりの利回りの物件が出てきました。多くは木造の中古です。新築は、まだ土地の仕入れが高かった余韻を引きずっているようです。融資が厳しくなったり、供給過多になったせいか、ＲＣの築浅微妙利回り物件も流通しはじめましたが、あくまで微妙。利回りには落とし穴があって、適正家賃に直した時に、どれだけの数字が出るかを見極めなくてはいけないですね。もし、家賃が修正されていて（ある程度こなれていて）利回りが出るようであれば検討の余地ありと考えています。その地域で一歩先を行く（もう少し築年数が古い）物件が、どのくらいの家賃で入居しているのかリサーチが必要です。自戒を込めて。

  2008.06.03

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• やってみてください

  「ハリアー」の管理会社から携帯に電話がありました。先日、「美装ズミ」と連絡を受けた空室に内見セットを運んだときに、クロスの切り傷（しかも５・６カ所）や、建具のズレ、キッチン扉の汚れを発見し、対処をお願いしたことは日記にも書きました。クロスについては一面張り替えを手配、建具は調整、キッチン扉は拭き取りによって対処したそうです。ついでに、昨日もう一室の退去があり、特に問題はないので、美装のみにて入居募集しますとのことでした。ちょうどジャスコで買い物をしている最中だったので、（周囲の音もあり、落ち着いて話す感じでもなかったので）「わかりました。募集の方、よろしくお願いします。」と言って電話を切りました。さて、クロスの張り替え費用、誰が出すのでしょうか。状況から言って、入居されていた方の過失と思われますので、そちらの負担になるべきだと考えます。でも、管理会社では請求していないはず。なぜなら、私が確認して連絡するまで「問題」は発生していなかったのでしょうから。今回の退去は契約期間内のことだったので、敷金の返却はしていません。その分を当てろ、ということになれば、納得はできませんが、了承しましょう。本当は、今日の電話の中で尋ねるべきでしたね。担当者からそのことに触れることはなかったので、「常識」的な対処がされるものと思います。ちょっと意地悪かもしれませんが、管理会社（担当者）の感覚を確認したい気持ちもあり、請求が来てから改めて判断するつもりです。何かあれば連絡をくれることになっていますので、昨日退去した部屋の美装が終わった、という連絡が入り次第、チェックに行きます。入居者募集で頑張ってくれることを心から期待している大家でした。

  2008.05.31

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• 未だ

  待っている連絡が２件あるのですが、どちらも未だ来ません。この週末に動きがあることを期待しています。候補１は中古木造です。他の要素とセットが条件の候補２は、新築ＲＣの計画です。どちらも難しければ、第３の候補を繰り上げるために色々な所に当たらなければなりません。何れも、時間が経つほど実現が遠のきそうです。本当は待っている間にやらなければいけないこと（例えば「ハリアー（仮名）」の空室を埋める努力とか）があるはずなのですが、落ち着きませんね。

  2008.05.30

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• 無理だ

  一応（？）連絡を待っていたＪ社から電話あり。鉄骨中古物件、購入希望者があきらめたそうです。「賃貸するとしたら利回りは？」という宿題は、少しいじって、もう少し駐車場を確保して、８．８％程度とのこと。ちなみに、値引きを計算に入れての数字です。実はこの物件、商用物件なのです。他にはないロケーションなので、いっそ「マンション＋店舗」に建て直し、という手もあるのですが、そうすると土地値としては高い。土地値－解体費まで指し値して、それでダメならごめんなさい、という考え方もありますが、問題は「アスベスト」で、解体に４００万円弱かかりそうです。無理だ！（太陽、心の声）ということで一度お断りしました。数時間後、再び電話あり。偶然、購入希望者（新築するつもりだったらしい）にプランニングを頼まれていた建築士さんが尋ねてきたので、私の話をしたところ、「現存の建物を活かしながら収益を上げる方法もある」と言うので、興味があれば、一度、話だけでも聞いてみませんか？と再提案されました。たぶん購入しないと思いますが、どんなプランかは興味があるかも……。ちょっと悪い虫がウズウズしています。

  2008.05.27

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• どうやら

  札幌の賃貸状況が厳しい、というのは少しアンテナを張っている関係者なら周知の事実。（当然、地域や間取り等による差はあります）厳しいと言ってもニーズはあるわけですから、取り組みやポテンシャルによって格差が発生するということですね。広告料合戦は切ないですが……。先日の会話で、「苫小牧（東部地域）は良いらしいですね。」と水を向けると、「そうですね、ここだけの話ですが、　某有名アパート建築会社の社長さんが自費で建築して、　家賃も入居率もなかなかのようですよ。」という答えが返ってきました。私はあまり考えていませんが、人によっては「アリ」かもしれませんね。

  2008.05.26

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• そんな時代もあったね、と

  田舎の父親から電話がありました。「例の土地、掘削土を使って無料で盛り土してくれるって言うんだが……。」３０年以上も前に、札幌市東区東雁来に購入した土地のことです。当時は市街化調整区域。もちろん今も。すぐ近くまで宅地にはなっていますが、これ以上状況が変化することはないでしょう。もう、固定資産税も払わなくていいような場所です。ここ数年、業者からの連絡が来るようになったようです。測量しないか、道路共有持分の権利を確保しないか、道路の盛土、整備をしないか、売却しないか、というもの。「分譲された宅地（原野ですが）として購入したんだから、　道路云々は売り主の責任だろう！」という父の主張はごもっとも。契約書がどうなっているのかは知りませんが。まあ、それはさておき、要は、時間があれば現地の様子を確認し、今回の情報の発信元に状況を確認してくれということです。で、見に行きました。相変わらずの風景でしたが、確かに道路部分にはだいぶん土が入り、分譲された部分も、あちこち盛り土をしてあります。発信元、手稲のＫ社にも電話してみました。声だけではわかりませんが、人の良さそうなオジサンです。産廃物で埋め立て、なんてことはなさそうです。この土地に関わっている不動産会社が、地権者からお金を出してもらって整備しようと思っていたが、なかなか進まないので、マンションやスーパーの建築現場から掘削土を運び出す業者に協力を仰ぎ、無料で（ゼネコンから処理費用をもらい）整備しようと考えたのでしょう。そのためには地権者の許可がいるので、Ｋ社から連絡があったようです。売れるものなら売りたい、と考えている地権者は多いでしょうね。父もその一人です。ただ、さんざん色々な料金を払って、二束三文で買い叩かれるのは嫌なのでしょう。そういえば、義理の母もニセコに土地を所有していて、一度見学に行こうと試みて断念したことがあります。（ちなみに、今話題の地域とは全然違う場所みたいです）一時期、いわゆる「原野商法」というものが流行りましたが、そんな時代を思い起こさせる一日でした。

  2008.05.24

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• ほんのちょっとのことで

  昨日あんな日記を書いたからでしょうか。本日、管理会社から連絡あり。気が短かったかな。前もって目処を伝えてくれれば、気をもまずに済むのに。そうすれば、こちらも予定を立てられます。小さな積み重ねが「信頼」になるのにね。そして、連絡をくれたのは良しとして、都合のいい時間帯は伝えてあるはずなのですが、一番出られない可能性の高い時間に電話をくれるなんて、間が悪いです。結局、留守電に録音で味気もない。ついでに話したい（確認したい）ことも伝わらない。もちろん、明日、こちらの動きを知らせます。だから、募集の方はお願い！条件も詰めてないぞ……。

  2008.05.22

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• 遅くないか？

  ７日に退去がありました。先月からわかっていたことです。事前に管理会社に退去理由を確認したときに、「退去が終わったらすぐに美装をかけますので、　前回同様、内見用の椅子とテーブルを搬入して頂けますか？」と言われていたので、「望むところだ！」（心の中で）と待ちかまえていました。とりあえず、退去の立ち会い後に連絡がくるだろうと待っていましたが、音沙汰なし。数日後、やんわりと「その後、どのようなスケジュールになっていますか？」と尋ねたところ、「退去は終わって、今、美装を発注したところです。　目処がつきましたら、また連絡します。」という答えが返ってきたのが２週間前。（退去時の部屋の様子も報告してくださいな）その後、何の連絡もありません。これって普通なのでしょうか？（イヤミのつもりです）６年余り大家をやっていて、初めてです。特に問題はないということなのでしょうが、一事が万事、不安な対応です。この会社は、道外のオーナーに委託されている割合が多いはず。ほとんど「丸投げ」という方も多いのかもしれませんね。こちらが何を要求しているのか、（決して過大な要求はしていないと思います）きちんと詰めておく必要がありそうです。管理をお願いしてから一度しか担当者の顔を見ていないというのも問題で、私もその点は反省しています。

  2008.05.21

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• ごめんなさい！

  昨日、税理士さんから電話がありました。何かな、と思ったら「太陽さん、確定申告の代金は振り込んでいただけましたでしょうか？　お忙しいようでしたら、私の方でご自宅まで伺うこともできますが。　もしかすると、金額に納得いただけなかったのかと思いまして……。」迅速な支払いをモットーとする私ですが、すっかり忘れていました。（老化、との噂もアリ）「すみませんでした。　わざわざ来ていただく必要はありません。　時間を見つけて、一両日中に振り込みます。」まあ、金額的にはちょっとだけ不満もあったのですが、それと支払いは別問題ですね。期限は切られていませんでしたが、一種の「滞納」？ということで、本日、雨の中を振り込みに。ついでに「ハリアー」の固定資産税も一括納付。通帳が寂しくなりました。

  2008.05.20

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• 今週も無事週末を迎え

  仕事で遅くなって、日をまたいでの更新です。最近の新築アパートは、どんどん設備が良くなっていますね。当然、業者さんによっても違いますが、ＲＣより、木造を見てそう思います。例えば、ＲＣだと幅木の代わりに、ペラペラのシートなんか貼り付けてあるのが普通ですが、最近見た木造は、後できしみが出ないように、二つの部材に分かれて、間で調整できるようになっていました。木造でもオートロック装備だったり、他の物件と差別化することで、オーナーにも、入居者にもアピールしようと頑張っています。過剰な設備がコストを押し上げ、木造の利点が失われてしまうこともありますが、何も工夫せず、手をこまねいているわけにもいかないという、厳しい状況があります。話は変わって、どなたか「ユニット一畳バスルーム」のリフォームに詳しい方はいらっしゃいませんか？（３点バスルームのリフォームについては研究されている方がいるようですね）無理を承知で、私が目指しているのは、壁を壊してユニットを全て取り除く、という作業をせずに、シャワールームとして再生させることです。できれば、浴槽の部分だけ取り除いて、そこを防水加工して、床・壁の処理をすることができれば、最低限のコストで設備変更できるのですが、ユニットの性質上、それは不可能でしょう。でも、何か方法はないかと知恵を絞っています。もしどなたかアイデアがありましたら太陽計画まで。夜分に失礼いたしました。

  2008.05.16

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• 意を決して

  意を決して電話しました。「金融機関に打診したところ『いけそうです！』という回答をもらいました。　もし、○○○○○という条件でよければ、すぐに動き出すことができますが……。」ところが、一番手はさておき（結局決まらないのではないかとふんでいます）、昨日、現金買い希望の二番手が現れたのだそうです。「…………。」これはスッパリあきらめるしかないな、と思ったのですが、担当のＯさん、もしかするとウルトラＣを使ってくれるかもしれません。ウルトラＣや、ぼかした部分の内容については、もし前進することができれば、その時お伝えします。少し待ちます。

  2008.05.15

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• どうしよう

  色々な手続きが必要で、区役所に行ってきました。そのついでにアパート関係の記帳。この春まで担当だったＡさんが声をかけてくれて、新しい担当者、Ｓさんを紹介してくれました。ちょうど良い機会だと思い、昨日の日記（前半）にも書いた物件を、お二人に査定してもらうことに。結論は、「太陽さん、いけるんじゃないですか。」とのお答え。木造中古にしてはなかなかの感触。やはり立地の評価が高いようです。ある程度の自己資金は必要ですが、想定範囲内です。これまで結構「ダメ出し」されてきたことと重ねて考えると、この物件に関しては、多少厳しく見ても経営が成り立つと判断されたのでしょう。ここからが、優柔不断な私の真骨頂（？）。ひと月前とは２点条件が変わりました。（例えば、空室が二つ埋まりました）それをもって「買い」に転じるかどうか。パートナーとよく相談してみようと思います。

  2008.05.14

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• 少し動いてみました

  一月ほど前に案内してもらった物件。まだ成約していないようなので、その後の様子を尋ねてみました。一応、申し込みをしている方がいて、先日、融資が通ったそうです。ただ、遠方のこともあり、まだ決定までいかないとのこと。その間、何人もの方が申し込んだものの、皆、希望額の融資がつかなかったらしいのです。担当のＯさんも、「銀行、厳しくなってますよ～。」とおっしゃっていました。今後の計画にもかかわってくるので、一度、つきあいのある信金さんに資料を持っていって、おおざっぱな融資可能額を聞いてこようと思っています。もう一つ、先日の日記にも書いた、「２年前に買いそびれた物件」の問い合わせをしました。こちらも一番手がついているそうです。近々結果が出るので連絡をくれることに。「これこれ、こういう物件ですよね。」と確認したら、「よくご存じですね」って。（そりゃそうだ）ことの成り行きを話すと、「じゃあ、売り主さんの購入価格についてもご存じですね。」と笑っていました。ちなみに現在の価格は＋１００万円でした。待ちで。

  2008.05.13

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• やはり土地値が

  昨日の地下鉄駅至近物件。本日説明を受けました。考えていた場所とは違いました。さらに地下鉄駅寄り。（出口から３０秒）もちろん、価格もそれなり。ない頭を絞って、色々と計算してみましたが、なかなか厳しい。この立地なら１階をテナントにする手もあります。ただ、住居部分に関しては、ＫＤさんがいうほどの家賃は取れないと思っています。（新築時は大丈夫だと思いますが、その後が厳しそう）苦労して、出来合いの（企画販売の）物件と似たような利回りでは、意味がありません。うーん。具体的なプランを示してもらって、そこから何を引いて何を加えることができるか、ですね。立地的にはとても興味があるのですが、場所惚れしがちな私としては、ここは慎重に。冷静に考えると、今さっき目に止まった、ＪＲ駅徒歩４分（ただしマイナー駅）の土地に、メゾネットでも建築する方がリスクは少ない気がします。情報が付加されるのを待ちましょう。

  2008.05.12

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• しばらくぶりにゆっくりと

  体調は回復しつつあるようです。しかし、ここは大事をとって（？）仕事はお休みしました。明日も抜けられない用事があるので、休めるときに休まないといけませんよね。少し時間がとれたので、しばらくぶりに、ゆっくり流通上の物件をチェックです。風邪よりもこちらのほうが病気に近いかも。幾つかのサイトを閲覧しましたが、特筆するような物件や動きはなし。あとで役立つこともあるので、この２ヶ月間ほどの紙ベースの資料を分類・廃棄・整理しておきます。昼頃に、家族写真ができあがったという連絡があり、写真屋さんまで受け取りに行きました。我が家では、年に一回、写真を撮ってもらいます。ずっと２人の写真が続いていたのですが、３年前から３人になりました。途中、２年ほど前に買いそびれた物件の前を通り、「売り物件」看板の連絡先をチェック。明日、体調が良ければ問い合わせだけしてみようと思います。話を戻すと、今回撮影したのは、家族全員で１枚と太陽Jrのアップ１枚。写真写りにはまったく自信のない太陽一家ですが、ニセモノのケーキに今にも食いつきそうなJrの写真は、なかなか良いできです。月美（仮）曰く、「今しかこんな表情できないかもね。」数年後、この写真をみんなで笑って見ることができますように。

  2008.05.09

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• 曳家工法

  職場の休み時間に４／２７付の朝日新聞（日曜版）を読んでいると、タイトルの文字が目に飛び込んできました。「曳家工法」――（ひきやこうほう）と読みます。建物をそっくり移動させる方法で、油圧ジャッキなどで基礎部分から持ち上げ、鉄製のコロ棒を隙間にかませるなどしてから、目的地まで動かすのだそうです。そういえば、幼い頃、伯父の家が移動したことがありました。（現場は見ていません）ある時、訪ねていくと、元の場所から数百メートル離れたところに家があって、妙な感覚に襲われたのを覚えています。これだったのですね。もっとも今回の記事は、重さ２５００トンのＲＣ４階建て「校舎」ですから、規模が違います。「すっげー！」って感じ。確かに、引っ越しも１回で済むし、プレハブを建てて壊すより、いろいろなメリットがありますね。コストはかなりかかるのでしょうが、注目の技術だと思います。大家として使うことは……たぶんないでしょうね。（笑）

  2008.04.28

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• どんな風が吹いているのかな

  先日も同じような話を聞きました。やはり一部の地域を除いて、札幌の地価は下がってきているらしいです。例えば、割と人気のある琴似近辺でも下がり始めたという説があります。といっても、私のような川下にはまだ流れてこないので、業者さんが吸収・調整しているのではないかというのが勝手な推測。今後の推移に注目したいところですが、いずれにせよ、土地からの企画は、今は札幌の中心部では（私の力量では）採算がとれない感じです。パイの大きさは異なりますが、苫小牧などは、場所によって良い条件が整いそうです。（単身者向けでも可能性あり）このあたりは、除・排雪の苦労が少ない地域でもあります。本州の有名な大家さんでも、苫小牧や旭川に物件を持っている方が結構いますね。ただ、私にとっては、ほとんど土地勘がない地域なので、一例（商用物件）以外検討したことはありません。条件を絞った方が情報は集まりやすいのですが、少し八方美人で進みます。え？　今までと変わらないだろうって？失礼いたしました。

  2008.04.27

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• 上物付土地

  ちょっと足を伸ばして、小樽の土地（上物付）を見学してきました。ご存じの方も多いでしょうが、小樽には山坂があって、しかも細い道路が多いのです。実は、小樽には、むかしむかし通っていたことがあるので、思い出と、少しの土地勘があります。この物件は比較的平らな場所。前面道路も広く、除雪等の心配はありません。中心エリアからは外れていますが、バス通りから１本だけ入ったところで、観光地にも比較的近い。近くに商業施設もあるので、（実際に近隣商業地域です）ＲＣか鉄骨のアパート用地としてどうかな、と考えていました。ただ、ふるーい上物があるので、小樽という場所柄、しばらく店舗として貸し出せないかな？という野望も抱きながらの見学です。結果、立地は予想通り。しかし、建物の方は予想以下でした。使えるようにするためには、５００万ほどかかると見ました。解体するにも結構な費用がかかりそうです。うーん。無理することないかな。小樽の桜の名所は手宮公園です。今日は時間がなく、行くことができませんでした。その代わり、と言っては何ですが、ＪＲ南小樽駅前の桜がきれいでした。跨線橋から見られるので、ひと味違った味わいです。明日は平岡公園の梅林か、モエレ沼公園か。仕事の方はとても忙しいです。

  2008.04.25

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• 候補あり、覚悟なし

  札幌でも色々な物件が出てくるようになりました。しかし、帯に短し襷に長し。不動産って、そんなものかもしれませんね。ところで、旭川のある物件。以前、日記にも書いた、禁断の区分所有（４戸）です。迷って迷って購入をあきらめたのですが、しばらくぶりに情報収集してみると、４００万円ほど値を下げています。自己資金の部分がクリアできるかもしれない、と、誘惑されています。もし、札幌で同じような条件だったら、きっと購入してしまうでしょう。（ただ、不動産で同じ条件はあり得ませんね。たとえ隣地であっても）一度電話して様子をうかがってみるか。いやいや、未練がましいことはせずに、前を向いて進むのか。いつもながらの悩みingです。そして、そんな舌の根の乾かぬうちに、明日、時間を作って札幌近隣の物件を見に行ってきます。何か展開があれば、また報告させていただきます。それでは。

  2008.04.24

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• 土地の価値

  札幌で、アパート用地にしかならないような土地に建っている投資用物件は、今後苦労すると思います。利回り・地域で、目にとまった物件があり、電話で状況を聞いて資料を送っていただきました。ＦＡＸは太陽Ｊｒの昼寝の時間をはずしてほしいという、多少わがままなお願いに快く答えてくださったＳ社のＹさん、ありがとうございました。平行して外観と立地を見てきましたが、おそらく見送ります。上記に該当する物件だと判断したからです。鉄骨なのに、同等の木造程度の値付けで、お買い得感はあります。管理会社の責任か。オーナーの意識の問題か。管理状況のために必要以上の空室を招いていることは、さすがの私にも判断できました。工夫次第では化けそうな物件なのですが、さらにその先を考えたときに見えなくなりそうです。我が家の記念すべき１棟目「トミー」から、さほど離れていない地域。思えば彼（？）を手放したのも、愛が薄れたからではなく、先行きの不安からでした。（昼ドラ？）投資、と割り切るか（数字第一主義にスタンスを置くか）、感覚を大切にするか（数字的なものは押さえつつ）、どちらも満たされるものが良いに決まっていますが、揺れますね。

  2008.04.21

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• 某市物件の問い合わせ

  札幌近郊の土地の資料を送ってもらいました。以前からチェックしていた物件です。元付らしい業者が２件あったので、？？と思いながら、そのうちの１件（Ｓ不動産さん）に電話して資料を請求。了解、という返答を得た数分後に電話のベル。ああ、ＦＡＸがきたなと、念のため受話器を取ると、先ほど話した社長さん。「この物件、Ｍさんとの共同仲介なんですよ。　あちらから連絡を取ってもらいますので、よろしく。」そんなこともあるんですね。まだまだ知らないことがいっぱい。さて、この土地。正確には「古家つき」です。私より長く生きている（？）建物ですので、普通なら土地値－解体費というような計算をするのでしょう。しかし、建物がちょっと面白そうなので内見したいと思います。本当は、ＡＰ用地としてどうかな？と考えていたのですが、違う展開があるかもしれません。

  2008.04.20

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• 不幸の手紙

  ついに来ました！「不幸の手紙」……入居者退去のお知らせなんですけどね。４月に満室スタートして、ほっとしたのもつかの間。「このまま終わるはずはない、かも？」と、心の片隅にあった不安を見透かされたような退去予告。しかも２部屋。うち１部屋は昨年１１月に入居したばかりなので、確認のため管理会社に連絡しました。その方は急に転勤が決まったとのことで、しかたがありませんね。何か大きな不満があったのではなくて良かった。もう１部屋の女性は、ご結婚なさるそうです。これは祝福しなくては。おめでとうございます。（縁起がいい部屋として、女性入居者募集中！）この時期、無事に埋まるかどうか不安ですが、明け渡し後すぐに美装をかけて、管理会社からも要請のあった「内見セット」を搬入するつもりです。大家さんっぽくなりそう。

  2008.04.19

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• 中古物件の利回り

  不動産業者の方と、久々に全体的な話をしました。直接商売に結びつかないにもかかわらず、丁寧に対応していただいて感謝。「今、オススメなのは、賃料の下がりきった物件ですね。」（その上で、きちんと実質利回りの出ている物件）という話が印象に残りました。もう一つ、札幌の土地値は下がってきている「はず」だとも。（最近上昇していた地域の多くが、です）「はず」というのは、調整が入り、数値として顕著ではないことと、まだ（売り手に）上がっているイメージがあること、を意味しているよう。いろいろな投資スタンスがあって、それぞれの壁を感じる今日この頃。成功のためには、自分の得意な方法で攻めるのが鉄則だと言います。まだ６年程度の大家歴で、自分のスタイルも決定できないでいます。と言うより、迷いは多くなるばかり。この２・３年、ビュンビュン行くスーパーカー大家さんを横目に、スーパーカブ（これは言い過ぎ？中古の軽自動車ぐらいか）でとっとことっとこ走っている太陽計画ですが、せめて周りの風景でも楽しみながら進みたいものです。

  2008.04.18

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• 個人売買

  今日は不動産関係の動きはナシです。で、どんなことを考えていたかというと、「個人売買」不動産を売買したことがある人なら、「ああ、この売買手数料が痛いなぁ……。」と思ったことがあるはず。よい仕事をしていただいた業者さんには、もちろん報酬を差し上げなければなりません。それは当然。でも、時には、「右からきた物件を～左に受け流すぅ～」という場合もあります。その費用が％で（ほぼ）固定されていることに、ちょっと不満。（不動産業者の皆さんゴメンナサイ。素人の戯言です。）あまり欲を出さずに、売り手も買い手も幸せになることは可能でしょう。田舎の太陽父ちゃんは、隣地を個人売買しておりました。問題になるのは、法律的な問題の調査、対処だったり、引き渡し、登記の手配など。もし隠れた瑕疵・欠陥があったらどうしよう、ということもあります。個人間の取引について基本的な合意ができている場合、その意志を大切にしながら公平に契約を進める方法が、「エスクローサービス」の活用です。平たく言うと「取引事務代行」でしょうか。不勉強ながらに、「司法書士さんにお願いすれば大丈夫だろう」なんて思っていたのですが、札幌の不動産業者さんでも、同様のサービスをしてくれるところがあるのですね。だいたい取引価格の１％（売り主）と1.5％（買い主）が相場のようです。投資物件の場合にはやりにくい側面もあるのかもしれませんが、自分の物件を、誰か知っている人に引き継いで欲しい、というときには、検討の余地があるかなぁ……。なんて考えていました。

  2008.04.16

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