リアル大家さん　─等身大の不動産投資─

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• 情報注入とアパート管理

  今日は朝一でペリカン便が届きました。ご存じ「アマゾン」で、本を３冊注文していたのでした。１冊は杖さんが紹介してくださった会社設立にかかわる本。あとの２冊はインテリア関係です。情報注入します。昼からは仕事で清田方面に。札幌では比較的土地勘のない地域です。途中、ＲＣ物件「ハリヤー」に寄って、簡単なゴミ拾いと周囲の点検をしました。裏手に缶コーヒーとホワイトリカーの空き瓶発見。素手で回収したところ、缶の中身がこぼれてちょっとブルーに。軍手も持ってきたのに……。それにしても、２階の窓の縁についたマスキングテープ。（４ｃｍぐらいなのですが）いつはがしてくれるのでしょう。築１年になります。２度ほどお願いしてあるのですがね。（怒）そんな寄り道をしても、約束の時間より早くつきそうだったので、「ホーマックＤＥＰＯ（ホームセンター）」で時間調整です。ヒロシ夫妻さんたちほどフガフガ興奮はしませんが、やはり、時間が瞬く間に過ぎてしまいます。「あの茶色のシート、壁紙代わりに使えるかも……」なんてね。後ろ髪を引かれつつ仕事に戻る太陽計画でした。

  2008.04.15

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• 素人不動産スポット情報

  昨日チェックした物件Ｂを横目で見てきました。やはり、かなり手を入れていますが、（修繕はほとんど必要ないかも）まだ空室が３・４室ある模様。ところで、最近薄々感じてはいたのですが、どうもこのあたり（中央区の一部）、売却物件が多い。物件Ｂから何気なく目を移すと、ありゃ？　一件挟んで（流通上でお馴染みの）例の物件。よくよく考えると、すぐ裏には、この間見に来た物件。もひとつ向こうにも「あの」物件……。厳しいのでしょうか。単に賃貸物件の数が多いだけでしょうか。車を進めていると、Ａ社のＯさんから電話。先ほど留守だったので、戻ったら連絡をもらえるように伝言してありました。路肩に駐車し、まずは先日の案内のお礼と、現状では申し込みは見合わせたいという結論を伝えました。「了解です。○×△□を利用して、　どこまで値引きが可能なのか探ってみますね。」と、嬉しくも悩ましいお言葉。「わかりました。もし、何かありましたらご連絡ください。　必ずしもご期待に添えるとは限りませんが。」（by太陽計画）あれれ、何だか微妙に変わってるぞ。そんなことでいいのかなぁ……。

  2008.04.14

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• 融資のあおり？

  今朝は予定通り、じゃなかった予想通り二日酔い。月美（仮）と太陽Ｊｒは、気を遣ってゆっくりと寝かせてくれました。ありがたかった。（涙）やはり公園はパパ人口多し。去年見たことのある子供たちが、少しずつ成長しているのが面白いです。さて、懲りもせず物件。今日チェックしたのは２件。両方とも築２０年程度のＲＣです。価格帯もほぼ同じで、これまでだと、某金融機関から多めの融資を受けて購入、というパターンの物件が、融資条件が厳しくなって、多く出回ってきているのではないかと思いますが、いかがでしょうか。物件自体は、それぞれまずまずの立地です。Ａは自宅近くですが、受水槽タイプなのが好みではありません。Ｂはリフォーム等にもかなり手をかけているようです。駐車場がありません。そしてどちらもエレベーター付き。エレベーターは入居者にとっては＋ポイントですが、私にとっては維持管理費の面から－ポイントです。Ｂは一度外観を見たことがあり、好印象でした。少し価格が下がっているので、再度のチェックとなりました。おそらく積算方式でもそれなりの評価が出るでしょう。勉強の意味も含めて検討してみます。

  2008.04.13

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• 中古木造アパート内見

  朝一番にＡ社から電話あり。今話題（？）の中古木造アパート。売り主さんから内見ＯＫが出たとのこと。昨日の電話のあとで、ツレと相談して、１番手じゃないなら急ぐ必要もないから、近々立地と外観だけ見てきて、興味があったら内見させてもらうことにしよう、ということになりました。で、その旨伝えると、ちょっと昨日とニュアンスが違う。「１番手の方が遠方で、　売り主さんとしては早めに決めたいという希望を持っているようです。　よろしければ、ぜひご案内させて頂きます。」という感じ。ん？　場合によっては優先してくれるという事かしらん……。そこで、急遽現地へ。立地は好きです。建物もまずまず。個人的にはタイルが気になります。全体に、大家さんがあまり手を入れていないのがわかります。隣に同タイプがありますが、そちらの方がこまめに手入れされています。もちろん入居率にも反映。放置自転車が悲しい。バス・トイレ別で灯油ＦＦは○。しかし、バスはいわゆる１畳タイプで×。シャワーブースにしたいところですが、対費用効果に？がつきます。床はフローリングで○。洗濯機置き場もあるけど微妙な位置で△。価格についてはかなりいい線です。土地の広さもあり、返済が進めば含み益が出ます。最近こればっかりです。「どうする？　太陽計画！」

  2008.04.11

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• またもや異動！　と中古木造アパート

  昨日資料を送ってもらった中古木造物件。つれあいとも相談して、内見しようと電話をかけたところ、「ありがとうございます……実はこの物件、今朝方申し込みが入りました。　お客様は２番手という事になります。」やっぱり。後学のため、一応内見させてもらえるかどうか尋ねると、売り主さんと購入希望者からＯＫが出れば可能とのこと。希望者は遠方の方で、融資は大丈夫らしいです。都合をつけて、実際に物件を見てから決めるそうですが、空室がある割には、比較的きれいなので、おそらく決まるでしょう。と言われました。そんなものです。さて、所有する木造アパート「エリーゼ（仮）」のロッカールームの鍵を取りに、管理会社を訪問しました。いつもお世話になっているので、本当にささやかな手みやげなど携えて。そこで突然の情報。担当のＦさん、この４月でやめてしまうそうです。他の人の手前もあり、詳しくは聞けませんでしたが、別の会社に移る模様。上司の独立について行くか、条件のいいところに「とらばーゆ（死語だ！）」か……。何だかこの春は、身の回りで色々な動きがありすぎます。

  2008.04.10

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• 仕事とビジネス

  新しい年度が始まって、仕事の方が本格的に忙しくなってきました。帰宅時間も遅くなりそうです。できれば大家業にシフトしていたいのですが、職場でも必要に迫られてアドレナリンが出てしまい、一日の終わりには疲れてしまいます。そんな合間を縫って、資料請求。（マイ・ビジネス）よせばいいのに、中古木造アパートです。地下鉄駅に近いこと（人気の地域ではありませんが）。ショッピングセンターが近いこと。弟の家が近いこと（管理上都合がよろしいのです）。融資がつきそうなこと。以上が＋のポイントです。－ポイントは、空室が多いこと。…………つれあいの許可も取り、近日中に内見したいと思っています。

  2008.04.09

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• 創成川イーストと身近なバブル？

  職場で、ふとしたことからマンションの話に花が咲きました。知る人ぞ知る、札幌の「創成川イースト」地区。創成川（石狩街道）のアンダーパス化と、それに伴う上部の緑地化・公園化によって、街の中心部と東部地区が連結します。元々中心部に極めて近い場所であるために、今、急ピッチで開発が進んでいます。この２年ほどに建ったマンションは多数。しかも、そのほとんどが高層マンションです。話の中心は「高層マンションに住みたいか？」とか、「このあたりは駐車場代が高いらしい」というようなものでした。それはさておき、私の上司がこんな体験談をしてくれました。曰く「最初に買ったマンションが３ＬＤＫで、　子供が二人生まれて、オレのいる場所がなくなると思って、　あわてて家を買ったんだ。　ちょうどバブルの真っ盛りで、　１６００万円で買ったマンションが、数年たっても２０００万円で売れた。　支払いも進んでいたので、いい（家の）頭金ができた。　そのあと、価格はどんどん下がっていったけどね。はっはっは。」そんな人も身近にいるのですね。

  2008.04.08

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• 帯に短し襷に長し

  何度かお世話になっているＫＤさんから連絡がありました。「メール見て頂けましたか？」……そう言えば、３／２８にメールが。いつもはすぐに反応するのですが、珍しく携帯からのメールだったので、あとで、と思っているうちに埋もれてしまいました。申し訳ありませんでした。でも、内容はちゃんと頭の中に。澄川近辺（地下鉄５分程度？）価格７０００万円台　利回り約９％１１戸１ＤＫ　近商の新築ＲＣ　だったはず。色々な方のブログを拝見しても、ちょっとこの数字では……という感じですよね。もちろん利回りが全てではありませんが、地域等、諸条件を考慮しても、ゴメンナサイ！さて、電話ではそれ以外の情報もいただきました。南郷通（栄通）にも割安の土地が出たそうですが、これは、よほどでなければ私の管轄外です。また、西区の地下鉄駅極近で新築ＲＣの企画アリ。実はこの物件、土地として売り出したときに目がとまったものです。私にとっては高値で、「うーん」とか唸っているうちに、はやばやと舞台から消えました。まだ、紙のデータになっていませんが、利回りは９％前後になりそうです。やはり通常の価格で土地を仕入れて、企画会社の取り分と、建築会社の取り分とを乗せるとそのぐらいになるのでしょう。立地としてはとても良いと思います。場所惚れするタイプの私としてはちょっと惹かれますが、今の状況を考えるとムズカシイです。おそらくスルーします。ところで、タイトルの「帯に短し…」は先日の土地が「狭すぎる」物件と「広すぎる」物件のこと。立地・外見を調査した結果、前者は、出口が見えないことと、つくりに気になる点がありパス。後者は面白そうですが、家賃設定が高すぎるのではないかと感じます。ただ、最近まで満室ではあったようです。思うような物件には出会えませんね。

  2008.04.07

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• またまた異動

  我が家のメインバンクの担当者が異動です。といっても、同じ支店内なのですが、営業とか、融資の窓口ではなく内部の仕事をしなければならないそうです。昇進、ということだと思います。「近いうちに、一緒にアパートの企画やりましょう！」という流れになっていたのですが、そうもいかないようです。私にとっては残念。一緒に仕事をした人の成功は、素直に喜びたいところです（私のモットーです）が、よく考えると、彼を窓口に何かをしたことは……ナイ。融資等、いずれも前任者とのやりとりでした。そうそう、数件、融資の打診をしたときには、素早く回答してくれました。しかし、いずれも希望条件に届かず。（笑）良心的に解釈すれば、「イケイケドンドン」ではなく、事業として成り立つかどうかチェックして、はっきり物申してくれたということだと思います。いずれにせよ、「これから」というつもりでした。次の担当者にはまだ会っていません。自宅には挨拶に来たそうです。（つれあいが言っていました）融資の条件は変わらないでしょうが、不動産にどのくらい理解がありますかね。

  2008.04.03

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• 身の回りでも

  某建設会社が不渡りを出したようです。Ｋ社の倒産は記憶に新しいところですが、ここ数年、道内では私が知っているだけでも（つまり、かなり知名度がある会社だけでも）片手に余る数の建設会社が破綻しています。原因はいろいろあるのでしょう。「建築確認申請」の遅れが一因だという声も聞きます。かなり厳しい「自転車操業」の状態が垣間見えます。建設会社や管理会社とお付き合いする際に、私を含め、多くの大家さんは、商品・サービスの内容や、担当者の人柄・熱意などは気にしますが、その会社の経営状態までなかなか注目しないのではないでしょうか。色々な事態を想定して、万が一の場合のシステムや対応をを考えなければなりませんね。

  2008.04.02

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• 旭川より帰還

  旭川から戻ってまいりました。この数日とても寒くて、ぶるぶる震えながらの行程でした。旭川では、たまに物件を見ます。（今回の主目的は違いましたが）昨年も、２件買い付けを入れました。１件目は、ほぼ中心部の商業地域にあって、１階がテナント、２階が住居２戸という小さな物件です。キャッシュで購入するつもりでした。大きな通りに面していて、一応商店街でもあり、面白いかなあと思ったのですが、あと少しのところで条件が合わずに断念しました。（金額以外の部分で）満室利回りは２０％超です。古いのですが、建築会社さん（の奥さん）が持ち主で、水回り等も一通り直してあるので、悪くはなかったと思います。２件目は年末の話。中心部にあるテナント（複数）でした。いずれもタイプの違う飲食店で、盛業中ですが、築２５年の区分所有ということもあり、融資に苦労しました。最終的に資金の目処は立ったのですが、あまり自己資金を多く入れたくなかったので、考えに考えた末、「転進」しました。あと２００万円値引いてくれれば、きっと購入していたと思います。こんなふうに、うろうろしています。見る方が見れば、「なんてポリシーのない選択だ」と思うかもしれませんね。なぜ、旭川か？もちろん、札幌がいいんです。ただ、この２年ほどは、市内で好みの物件がなかった、あるいは、見つけると同時に購入されてしまった、という状況でした。旭川には、利回りのいい物件があります。もちろん、利回りばかりに目を奪われると大変なことになります。土地勘があるので、少しは判断できると考えていました。そして、工夫次第で差をつける余地があると……。ただ、そのような物件は中古物件で、ノウハウを駆使しようとすると、やはり遠いのかなと思います。それが、よほどの条件でなければ決めない理由の一つでもあります。今回も表面利回り３０％の中古アパートが気になりましたが、思い切れないでいます。悩める太陽計画！追伸。そんなこと言いながら、今、新築の計画にシフトしています。何という節操のなさ！

  2008.03.31

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• 公示地価

  ２００８年公示地価が公表されましたね。他地区はさておき、とりあえず北海道。やはり２極分化の傾向が見られるようです。ただ、実感としては、上昇が続く札幌市でも、ごく一部を除いては減速しているように思います。昨年後半からブレーキがかかっているのではないでしょうか。私の周囲では、これから少し利回りの良い物件が出始めるという声が多いですが、少しの間は、業者さんで「適正価格」（？）に修正されてくるのではないかと考えています。投資用物件についても、「選別」が一層厳しくなるでしょう。大家としては、緊張感が漂います。

  2008.03.25

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• 目のつけどころ

  ここ数日、土地の情報を見ています。しばらく建物ばかり追いかけていたのですが、もう一度視点を変えようと思うのです。欲しい物件がなけりゃ、自分で作るしかない、ってか……。もちろん、流通にのっているのは、それなりに価格調整された物件ばかり。「川上」の情報を仕入れなければ、満足度の高い計画は難しいかと思います。「どうして君は、難しい道を進もうとするかなぁ。」でも、意外な発見もありますよ。長期的な流れをつかまえるという意味合いもあります。少しウオッチングを続けます。話は変わって、どうも、私の建物（一棟売り物件）の好みは一般的ではないようです。興味を持った物件は、ほとんど業者さんがさらっていきます。不思議です。もし、十分なキャッシュか戦略・ノウハウを持っていれば、一つの手法として成り立つということなのでしょうかね。よくわからないや。

  2008.03.24

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• 充電の時期か

  ブログのページを開いて、しばらく何を書こうか決められませんでした。このところ、ちょっとお疲れモードです。不動産関係では、自分のスタンスを決めかねていることもあり、先が見えない膠着状態。仕事は今のところうまく回っていますが、人事異動等でいろいろ考えることあり。子育てはリアルタイムで進むので、あまり考えている余裕なし。ちなみに本日は、誕生日プレゼント用自転車の下見に東奔西走。子育ては別として、仕事とビジネス（不動産）に関しては、こんな時期もあるのかな、と思い始めました。焦ってはいけないのだと。とりあえず、目の前にある課題について、こつこつと取り組むことが大切なのでしょう。波に乗り遅れまいとして、自分を見失うことのないように。

  2008.03.23

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• しばし考え、そして転進

  大騒ぎしたあの物件（中古ＲＣ）。結論としては、購入を取りやめました。つきあいのある金融機関に打診したところ、思うような回答が得られなかったので……。物件の価値（担保価値）は十分にあるようですが、中古ゆえの期間の問題。そして、１０年たっても本当に入居者にアピールできるのか、というシミュレーションも必要になります。やむなく「転進」きっとキャッシュが潤沢にある方（本州の方）が、購入されるでしょう。１年後、周囲の様子も含めて、どのようになっているのか興味があります。と言うことで、お休みなさい。

  2008.03.22

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• 揺れる思い

  こんな時に限って（という感じですが）、興味のある物件情報が入ってきました。「太陽計画さんが探している場所だと思ったので、連絡してみました！」と言うのは、「ハリアー（仮）」でお世話になっているＫＭさんの声。いやぁ、そうなんだよね。立地としては、かなりそそられるものがあります。まだ詳しくは書けませんが、地下鉄駅徒歩４分（ダブルアクセス）。人気のある場所だと思います。土地の広さも十分。太陽好みの、広い道路から一本入ったところ。その分、土地代が高いことと、前面道路が広くないのがマイナス要素。ここで「立地惚れ」してはいけません。冷静に、投資として成り立つかどうかを見極めなければならないところ。でも、なかなか出ない場所なんです。うー、悩ましい。とりあえず、明日現地を見てきます。もしかしたら、熱もすーっと冷めてしまうかもしれないし。もし、気に入ってしまったら……。

  2008.03.18

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• 祝！　満室　―３棟目ＲＣ

  ＲＣ物件「ハリアー（仮）」やっと満室になりました。思えば長い道のりでした。本来は考えていなかった地下鉄東豊線沿線。しかし、立地の良さに惹かれて土地の購入とＲＣ建設を決意。まず、土地の購入を決めた後、売り主さんの都合でしばらくお預けを食う形に。相続がらみで、複数の名義になっていたうえ、仕事で北海道と本州を行ったり来たりしていたようです。その後、工事を始めようとしたところ、町内会から注文がつき、思うように進まず。何でも、同時に近隣で大規模な建設があり、工事車両や一般車両の通行の確保のために、町内会で調整するのだとか。そして、建設業者の工事の遅れ。他の現場が大幅に遅れたことが影響しました。正直言って「契約解除」しようかと思いました。当然ですよね。もし、つなぎ融資で土地を購入していたら、その金利分だけでもバカになりません。その間、資金がずっとコンクリートされてしまい、惜しい物件を逃したこともありました。でも、事前には十分検討してＧＯサインを出した物件です。完成を待たずに他人の手に渡るのは不本意でした。結果、当初の予定より半年遅れて竣工となりましたが、仕上げも雑になり、幾つか注文をつけました。タイミングを逃したために、新築でありながら入居付けに苦労し、（もちろん満室保証はつけています）やっと今回の満室です。たとえ保証があっても、入居が決まらない以上、今後この家賃設定でやっていけるのかどうか不安でした。何とかいけそうです。これからは、いよいよ大家の裁量が試されることになります。木造アパート「エリーゼ（仮）」も、４月満室スタートできそうです。あとは、現在進行中の中古ＲＣ。どうなりますか……。

  2008.03.17

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• 物件チェック、情報収集

  件の物件。（以前のブログを参照ください）早速、業者さんに連絡を取り、再度の物件チェックと情報収集のため、現地にて待ち合わせ。自宅近くなので、とても楽です。今回は若い担当者でしたが、とても丁寧に応対してくれました。物件についても率直な感想が聞けたと思います。幾つかクリアーしなければならない要素がありますが、可能であれば購入したいという気持ちに傾いています。月曜日以降、金融機関に打診をして、その反応によって、買い付けを入れるかどうか判断するつもりです。ちょっと難しいなと思っているのは、すでに３月も半ばを超したこと。空室がかなりあるのに、内装済みが１室だけという状況。そして、担当者は「広告費３ヶ月で募集したい」と言います。札幌市内の「広告費上乗せ」状況については認識しているつもりですが、これが数室分になると、カバーするのが大変です。（全て入れるためには１００万ぐらいかかります）もちろん、空室は全く収益をもたらしてくれませんので、ここでがんばって、というのはわかります。でも、何とかなりませんかね。大家としては切ない。物件の魅力を、という点に関しては、多少のノウハウはあるつもりですが、時間的なゆとりがないので、うまく機能するかどうか……。まあ、とにかく、きちんとシミュレーションしてから動き出そうと思います。あ、そういえば、中古物件でも条件を満たせば不動産取得税の減免は受けられるのでしょうか？地域によっても差があったと思うのですが、札幌市の場合、適用されるのかどうか……。どなたか詳しい方に教えていただければ嬉しいです。

  2008.03.15

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• ん！　急展開か？

  昨日の日記で、「中古ＲＣ購入を断念してから……」なんて書いていたら、今日、業者さんからメールが来て、「購入予定だった不動産業者が、融資の関係で取りやめになりました。」とのこと。その間、大事な時期にもかかわらず、売り主さんの意向で入居者募集をストップしていたために、空き室は増加している模様。どうする！　太陽計画。

  2008.03.14

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• 手詰まり

  最近、流通物件にも少し変化が見られるようです。３月ゆえか、それとも大きな流れなのか、今のところ判断はつきかねます。中古ＲＣ購入断念の後、これという動きもなく、少々手詰まり感のある太陽計画です。こんな時こそ、と思って、「フロリダメモ」なるものを引っ張り出してきました。そこにはこんなことが書いてあります。「今、自分がどこにいるのか、その上のステージに行くためにはどうすればよいか。」「不動産に縛られることなく、お金を持って事業に参加する。」「債権や株（国際優良株）を、売るのではなくお金を借りるために所有する。」「当座必要なキャッシュの残りは、持ち金１／３、投資１／３、遊ぶのに１／３。」「未来の夢ではなく、今の夢をいかに実現するか。」「早くからコミットして固めてしまわないように。いくつものことに対して準備を。」大先輩「Ｅさん」の言葉です。うーん、２００１年、デイトナビーチで見た朝日を思い出して、大きな目標に向かって進もう！

  2008.03.13

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• アパマン向けブロードバンド

  ３／１２付の『日本経済新聞』道内版に、テレビ配線を活用したブロードバンドの記事がありました。以下は要点をまとめたものです。ファイバーゲート（札幌市）が、住友電工が開発した「高速同軸モデム」を活用して、賃貸マンション向けのブロードバンド回線事業を始めるそうです。新たな配線工事などが不要で、接続状況も安定しているとのこと。初期導入費は１戸あたり１万円程度、月額利用料金は２５００円程度を見込んでおり、オーナーが全額を負担すれば、入居者は専用モデムを接続するだけで、無料でインターネットが利用できることになります。私は、特に中古マンションなどに導入するなら魅力的だと感じました。少し勉強してみようかな。ところで、同じ紙面で「脱字」を発見しました。もしお時間があれば皆様もお探しください（笑）。

  2008.03.12

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• デザイナーズ・アパート

  サッポロファクトリーホールで開催している「未来をのぞく住宅展」に行ってきました。「家」や「インテリア」には興味があるので、見ていると飽きません。もちろん、新築・リフォーム両睨みで、よいデザインの参考に、という目的もあります。今日の収穫は、いわゆる「建築家」でも、「収支」を最初の入り口にしてプランニングしてくれる方もいる、というのがわかったことです。厳しい言い方ですが、「作品」を作って欲しいとは思っていないので……。次の展開が見えず、悩みingの太陽計画ですが、土地からのプランを少し検討してみたいと思います。

  2008.03.08

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• サラリーマンと大家さん

  今週は仕事が忙しかったです。（サラリーマンは仕事、不動産はビジネス）外勤が多く、自分の裁量で動ける時間がほとんどありませんでした。特に今回は、別の職場に行って、色々な人と一緒に仕事をしました。外での仕事、誰かと組む仕事は嫌いではありません。色々な刺激を受けることもあります。新しい視点が発見できることもあります。ただ、辛かったのは、段取りが見えなかったり、仕事の合間が、本当の待ち時間になってしまったことでしょうか。気疲れしました。翻って大家業。色々な方にお世話になりながらやっていますが、まだ、世界が開けていません。それでも、ブログなどを通じて、身近にも様々なスタイルで創意工夫している仲間がいることを知り、刺激を受けています。すごい事例ばかり見て、焦ってしまってもしょうがないので、振り返りつつ、学びつつ、進んでいこうと思います。皆さんと同様に、良いチームを作れたらいいな……。

  2008.03.07

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• １棟目の売却　その２

  過去の話が続きます。「トミー（仮）」の市場価値。まずは反応を確かめたいということで、ＭＡ社を通して情報を流してもらったところ、程なく申し込みがありました。もちろん（？）指し値つきで……。購入希望者は横浜の不動産投資家さんです。価格は双方の希望価格の間で決着しました。先方の時間がとれないということで、一括契約・決済です。（初めての経験で、ちょっと不安でした）そんなに早く売却が決まると思わなかったので、管理会社に慌てて連絡したところ、「違約金が発生します。」とのこと。しかし、契約当日に当初は管理会社を変えるつもりだった買い主さんが、引き続きＦ社に管理を依頼してくださったので、違約金の話はなくなりました。（買い主さんには、一応、管理の状況をお知らせしてありました）もうひとつ。融資を受けていた金融機関にも、慌てて連絡しました。「困りますねー！」の一言も覚悟していたのですが、担当のＷさんは、粛々と手続きをとって下さいました。（ごめんなさい。）さて、（賃貸物件の）初めての売却を経験して、やはり寂しさがあったのは事実です。今でも時々、近くを通りかかったり、入居者募集の情報を目にすると、不思議な気持ちです。今、大家としてアパート経営をしていくためには、「思い入れ」も必要だし、「割り切り」も必要なのだと思います。手数料等も含めると、売却のうまみはありませんでしたが、初めて、投資の利回りが確定しました。

  2008.03.06

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• 「トミー（仮）─１棟目」の売却

  １棟目として購入した「トミー（仮）」は、コツコツ働いてくれました。もともと、月に数万円のキャッシュフロー、そして、返済後に残る土地を楽しみに購入した物件です。銀行に預けておくよりもいいかな、何かあっても対応できる程度の規模で……と始めた、不動産投資の最初の一歩。しかし、色々と勉強していくうちに、先の見通しがちょっと不安になりました。同じようなタイプの「エリーゼ（仮）─２棟目）も購入しました。（こちらは新築のため、初期費用がぐっと抑えられました。）「トミー」の不安要素は「出口」に関わってです。場所は中心部に近い。しかし、前面道路が狭い。同じようなアパートが周囲に沢山ある（隣は全く同タイプ）。戸数が少ない（６戸）。それまでは、比較的長く空かずに入居者が決まったが、やがて、設備のグレードアップや修繕が必要になってくる。時間の経過とともに現れるいくつかの要素。それらを見越して判断しなければならないと気づきました。「トミー」は自己資金の割合が比較的高く、それは安定経営につながっていました。でも、その分を他に活用すれば新しい展開も可能です。例えば、もう少し規模の大きいＲＣ物件の購入など。もちろん、他の収益も合わせて早めに返済してしまって、それを担保に新たな借入をする、という方法もあります。「一度手に入れた収益不動産は売却するな！」という鉄則もあるようです。しかし、私たちは、キャピタルゲイン狙いではなく、それまでの収益の確定、そして資産の入れ替えという観点から、「トミー」の売却を考えるようになりました。実は、物件の価値や財務状況とは全く関係のない「キッカケ」もあるのですが……

  2008.03.05

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• 自宅を売る　その２

  旧自宅を購入することになったのは、若い夫婦と小さなお子さん２人のいる４人家族でした。予想よりも早く買い手が現れ、希望通りの条件で契約も済み、新しい住まいへの転居も順調に思われたのですが……。その新しい家の工事が遅れていました。建て主としては気が気じゃありません。できるだけ丁寧に施工して欲しいのですが、一方で、旧自宅の明け渡しの期日が決まっていて、買い主の方に迷惑をかけたくなかったからです。結局、かなり急いで工事を進めたうえに、一部の作業を残したまま、引っ越しすることになりました。転居後も、しばらく職人さんが出入りをしていて、結構ストレスがありましたね。仕上げ部分で納得のいかない箇所も多かったのですが、「完成」の時期が不明確で、充分に指摘できない部分もありました。決済・引き渡しの際には、ちょっとした失敗も……。実は、色々な手続きの前にとっとと住民票を移したために、余計な手数料が発生してしまったのです。悲しかった。（皆さんご注意を）まあ、とにかく、思い描いた新居での生活が始まったのですが、数日後、さらに「嫌な」出来事が起こります。旧自宅の買い主さんがクレームを付けてきたのです。最初の内容は次の通り１．１階屋根の先端部分に釘が浮き出ている。２．所々屋根が腐食（小さな穴があって簡単にコーキングしてある）　　また前の塗装が見えている。さらに３．キッチンの床が傾いていて、子供が転ぶとアブナイ。とのこと。屋根は、私たちが購入してすぐに塗装したきりだったので、買い主さんにも「そろそろ塗装した方がいいと思いますよ。」とアドバイスしてありました。購入後、業者さんが見積もりを出すために屋根に登ったところ、上記の問題点を発見したので、連絡してきたそうです。床の件は、買い主さんの親御さん（建築関係者らしい？）が、うるさく指摘しているとのことでした。瑕疵担保責任があるかどうか、ということになりますが、１階の屋根の塗装が所々ハゲていることは知っていました。屋根の上を滑る氷が引っかかるのでしょうか、以前の塗装が見えている箇所があるということです。穴（コーキングで応急手当）や釘で押さえた場所があるということは、知りませんでした。おそらく、前の持ち主がやったのでしょう。（それが出てきたのでは）購入時に塗装をお願いした業者さんからは特に聞いていなかったと思います。雨漏り等は一切ありませんでした。（ちなみに、２階の屋根は全て張り替えたばかり）納得できない部分もありましたが、買い主さんには気持ちよく住んでいただきたいと思い、「屋根の部分については、知らなかったとはいえ、　ご迷惑をおかけしていますので、　責任を持って補修させていただきます。」と返答しました。ところが、どうも買い主さん側では、「床の傾きを何とかして欲しい！」ようです。屋根の補修の金額を室内の工事に回すように要求してきました。ちょっと待て。仮に瑕疵担保責任があったとしても、それは屋根の部分だろう！だいたい、内見から始まって、何度も家を見に来ていて、お子さんだって走り回っていたのに、床の傾きが「危険だ」って？築２５年経った物件で、わずかに床が傾いているとしても、土台が腐ったり、壊れたりしているワケでもないのに、全て売り主の責任だというのでしょうかね。（もしかしたらそうなのですか？　私たちが無知だったのでしょうか……）買い主さん側は「（売り主は）知っていて黙っていたに違いない」と言っていると聞き、最初は腹立たしかったのですが、そのうちに、私もつれあいも悲しくなりました。その後、要求はエスカレートし、工事代金７５万円の見積りが出てきたり、現金で支払いということになったり……。（知り合いのところで安く直すことも、目的外に使用することもできます。）最終的には、「もう早く終わらせて！」という感じでしたが、最初はクレームにとまどっていたこちらの担当者が、エスカレートする要求に怒りをあらわにして頑張ってくれ、数十万円を支払って合意書を交わす形で決着をつけました。これは、売却の際に値引きしても良いと考えていた金額です。無駄なエネルギーを使い、悲しい気分になりましたが、それでも、年内に終わってホッとしました。不動産を売買すると、こんなこともあります。

  2008.03.04

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• 自宅を売る

  2004年新しい家の建築と並行して、旧自宅の売却をしました。当時住んでいたのは（札幌）北区の住宅街。大手スーパーもあり、高速のインターも近く、それなりに暮らしやすい場所でした。公共交通機関が、やや不便。バス停まで５分歩けば、バスの本数はあるのですが、地下鉄やＪＲからは、結構距離がありました。売却ではなくて賃貸を、とも考えたのですが、利回りとしてはさほど良くなく、そうであれば、一度資金を回収して、別な形で運用すべきだと判断しました。「資産の入れ替え」ですね。新築の計画が始まったばかりの頃、「Ｍの○ハウスさん」にもし、売却するとしたら……という形で相談しました。「マーケットプライスのご提案」という資料を持ってきていただきましたが、そこには、近隣公示価格の動向（少しずつ↓）や近隣成約事例・近隣の売り出し価格などが示してありました。（調べようと思えば、自分で調査することもできますね）面白いと思ったのは、標題にある「マーケットプライス」です。基準価と成約価格との乖離を調査し、成約件数割合を出したものです。この家は築年数こそ経過していましたが、南東向きで、11メートル道路に広く接道しています。水回り（給排水管も含め）を中心に、外壁、２階の屋根もリフォーム済みですので、「中古住宅としての引き合いは見込める」との判断でした。（自分たちもそう思っていました）実際に売り出す際には、お付き合いのある業者さんを通じての販売となりましたが、この「マーケットプライスの表」を参考にしながら、○ハウスさんが提示した上限よりも９０万円ほど高い価格をつけました。この価格での売買は、「検証」によると全体成約件数のうち7.3％にしか過ぎず、成約になる場合の大半は、１ヶ月以内に隣地・近隣者等の特殊事情での購入、といったケースだそうです。それ以外では、最終的にマーケットプライスを大幅に下回る価格での成約になる傾向が高いとのことでした。大先輩の「Ｅさん」（よろしければ2/13の記事をご参照ください）は、不動産は「一つとして同じ物はない」のが特徴で、時間と金銭的なゆとりがあれば、自分が希望する価格で売却することができる。と教えてくれました。（非常識な価格と価値判断は？）まずは市場での反応を見て、賃貸も視野に入れるという姿勢でいたところ、流通に乗せてあまり日が経たないうちに、２件の内見申し込みがありました。私たちが自宅に住んでいる様子をそのまま見てもらい、結局、そのうちの一組と契約を結ぶことになったのですが……。

  2008.03.03

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• 自分の家を建てる　その５

  建築事務所と相談しながら計画した「自分の家」は、予想以上に、土地の条件による制約がありました。それでもプランがほぼ固まり、工事に取りかかる前に地鎮祭をすることに。なんとその当日、家族が一人増えそうだということが発覚！つれあいとはずっと（10年ほど）二人暮らし。新しく建てる自宅も「大人二人が暮らす、街なかの住宅」というコンセプトでしたから、さあ大変。なにせ、トイレに行くにも、食事をするのにも、全て階段を上り下りしなければなりません。おまけに、家の玄関を開ければ、数メートルで幹線道路。どう考えても、幼い子供にとっては危険が一杯の家です。結局、基本設計はそのままで、２・３の変更と、自分たちの工夫で乗り切ることにしました。工事中の出来事をいちいち挙げるときりがないので割愛。工事が遅れ、入居後も業者さんが出入りする状況でしたが、とにもかくにも、2006年の10月、待望の「自分の家」が完成しましたそれから３年半。「太陽Jr」も、もうじき３歳です。このごろやっと余計な気を使わずにすむようになりました。（まだ時々、ドキッとしますが）その間に、雑誌やＴＶ・新聞にも紹介された我が家。たぶん、生まれた時から生活している「太陽Jr」にとっては当たり前の家なんだろうなぁ、と思うと不思議ですね。おかげさまで、今のところすくすくと育っています。最近小さな反抗期で、すぐ「～じゃない！」（否定）と口にします。かわいいもんです。こいつが巣立って、年寄り二人暮らしになっても、まだこの家に住むのかな。もう一度建てれば？などと、悪魔のささやきも聞こえてきますが、「Jr」にとっては「ふるさと」なので、思案のしどころです。

  2008.03.02

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• 自分の家を建てる　その４

  商業地域（近隣も含む）に一般の家を建てるということは、思ったよりも大変です。もちろん、土地にゆとりがあると良いのですが、だいたいそのような地域は、建蔽率や容積率をうまく使わないとペイしないようです。三方を建物に囲まれても採光のとれる作り。隣地との間隔に付随して、開口部の制限。防火地域でもあるので、大部分がアルプラのサッシ。しかも網入り。（一部はノルドの木製断熱サッシを使用しました）高さは充分とれるけど、１０メートルを超すと、告知義務も発生します。（このために、一部設計を変更しました）コストと健康上のこともあって、実現したのは木造３階建て。もちろん構造計算もしてもらいました。家づくりは、端的に言うなら「せめぎ合い」です。予算との折り合い。設計者との摺り合わせ。家族の中での希望調整……。でも、家が好きな人はそれが苦痛ではなく、むしろ楽しみなのだと思います。工事中も色々ありました。確認しなければならない箇所があったので、夜中に建築途中の我が家を訪れ、足場に頭をぶつけ、血だらけになりながら車を運転して家にたどり着いたこともありました。（お前が不注意なだけだろう！　というツッコミあり）これから自宅や収益物件を建てる皆様に一言アドバイスです。絶対にゆとりを持った計画を進めて下さい。期限内に完成することが難しくなると、絶対に仕事が粗くなります。（昔気質の職人さんが多くいる工務店などは、その限りではありません）やはり、家は心を込めて、プロの技で建てて欲しいものです。

  2008.03.01

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• 自分の家を建てる　その３

  自宅近くの物件。不動産業者に持って行かれました。土地も広いし、人気のある場所だし、築１９年のＲＣ物件ですが、部屋が広いので（当然バス・トイレ別、シャンプードレッサー有り）工夫次第で蘇る物件だと判断しました。いざとなったら自分で管理することもできたのですが……。まあ、逃がした魚は大きい、と言いますね。この物件から２分ほどの我が家。土地はインターネットで見つけました。ずっと（札幌の）北区・西区方面で探していたのですが、候補地は決定打に欠け、計画が進まないまま時間を過ごしていました。そんなある日、パソコンの画面に映し出された資料に、太陽計画の目は釘付けになりました。「えっ！　こんな所に土地が……。」狭い土地。接道部分もわずか。中央区の近隣商業地域。地下鉄５分。バス停１０秒。街中に住もうと考えていた当時、いわゆる狭小地・変形地のプランニングについては結構勉強していました。それで、「いけそう」だと踏んだのです。条件は更地渡しとなっていましたが、現状では古い家が建っていました。これがまた板張りの趣のある？家で、一時は「いっそこのまま内部を直して住もうか」とも考えたくらいです。実際に現地を見て、想像していたより広いと思ったら、家の建っている部分の一部が借地でした。仲介していただいた不動産屋さんの話では、その部分を購入することも可能だとは思うが、足元を見られてしまうかも……とのこと。よく「隣の土地は、借金してでも買え。」と言われますが、その決断はつきませんでした。もし、この時隣地を購入していれば、全く違った家になっていたでしょうね。とりあえず、自分だけの判断では心許なかったので、以前から面識のあった建築家さんにも見ていただきました。その答えは「……たぶん、大丈夫でしょう……。」かなりあやふやな返事でしたが、太陽計画は、これを拠り所にして購入に踏み切ったのでした。後に聞いた話によると、私が購入申し込みをした後で、かなりの問い合わせがあったようです。特に、業者からの確認が多かったと聞きました。持ち主の方は、できればその土地には、一般の人に住んで欲しいという希望を持たれていたようです。そんなことも、巡り合わせの一つだったのかもしれません。とにかく、偶然に近いような形で手に入れた土地でしたが、実際に家を建てるにあたっては、様々な難問が待ちかまえていたのです。

  2008.02.29

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• 自分の家を建てる　その２

  自分の家を建てる、って……。確かに、以前住んでいた家も自分の家。結婚して１年ほど経って、中古の建て売り住宅を買いました。資金が充分になかったこともあるし、仕事のこと、双方の親のことなど、未確定な部分がたくさんあったので。長年住んだので、それなりに愛着もありました。でも、自分ではわからないことも多かった。庭の木や草花一つにしても、前の持ち主の好みで植えられています。結構手を加えたのですが、（栗の木も切ったし、松も植え替えたし、柿の木も育てたし……）グランドデザイン？がないので、ずっとモヤモヤしたまま。庭に限らず、家のどこにどう断熱材が入っているのか、等々。この違和感は何かというと、「覚悟」があるかどうかなのだと思います。賃貸なら別です。条件が合えば、いつでも引っ越すことができますから。でも、「自分の家」と考えた時に、プラスαのものを求めてしまったのですね。何だか抽象的な話ですが、そんなこんなで、太陽一家（当時はツレと２人暮らし）にはむくむくと野望が沸き起こってきたのです。

  2008.02.28

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• 自分の家を建てる

  「もうそろそろいいんじゃないの、雪は……。」以前にも書きましたが、我が家は幹線道路に面しています。バス通りです。大雪が降った後も、すぐに除雪してくれるので、その点では大変助かっています。ですが、除雪車が置いていった硬くて重たい雪を積み上げるのが一仕事。そうしなければ、駐車場への出入りは不可能です。夜遅く、バスの迷惑も顧みず道端に車を停めて、泣きながら？黄色いスコップを振り回していたら、それは太陽計画……とも限らないか。そもそも、どうしてこんな場所に家を建てることになったのか。その成り行きについて書こうと思いましたが、本日は疲労困憊。うまく記憶を引き出す自信がありませんので、以後、シリーズにてお伝えします。

  2008.02.27

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• 配偶者手当

  妻「月美（仮名）」の確定申告の準備をする中で、所得が配偶者手当をもらえる上限を超えそうなことが判明。（危ないな、とは思っていました）ご存じの方は多いと思います。職場によって違いはあるようですが、ここで言う「所得」とは税法上のものと異なるということ。そこまでは、多少聞きかじっていたのですが、例えば私の場合だと、「借入金金利」や「減価償却費」などが控除されないということを知りました。「えー、そんなー！　早く言ってくれればいいのに……」しかも、１年前に遡って返納せよとのご命令。「あんまりだよー。　だって、不動産って、途中じゃ収入の確定ができないじゃない！」「物件がないと収入が発生しないのに、購入費用は無視かよー。」……空しい叫び。でも、冷静に考えて、配偶者控除は、はなから諦めていたものの、十数万円の配偶者手当のマイナス。それに、下手すると国民健康保険と国民年金の掛け金。もちろん専従者控除や給与も使えない。（普通の給与は使えるか？）いろいろあって仕方がないとはいえ、損してないか？……今月から太陽計画の扶養家族は太陽Jr一人です。奥さんが逃げたワケじゃないからねっ！

  2008.02.26

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• 待つ身は辛い

  今日は、札幌は北区にある「カウボーイの船（仮名）」という施設に行きました。家族で入浴・食事するのが目的です。時間があったので、近くの大型書店（４頭立て──）に寄りました。お目当ての棚を探すのに手間取りました。ミュンヘン大橋店は詳しいんだけどなぁ……。親に似て小心者の「太陽Jr」は、以前は自宅以外の風呂を極端に嫌がったのですが、最近では大きいお風呂も楽しめるようになりました。初めて低温サウナなどにも挑戦し、地味に成長を感じます。さて、１月中旬からある物件が気になっています。まさに「除雪に通える」物件。某不動産会社が購入を希望していて、その結果待ちという状態。中古物件なので、もし購入することになるのなら、遅くとも３月の初めまでには、色々と手を入れておきたいのですが、この分だと難しいです。あまり期待しない方がいいのかな。

  2008.02.25

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• 除雪、もろもろ

  今日は日曜日ですが、勤務変更のため出勤。街中も車の流れが悪くて、ちょっとストレス。まあ、そんなことでイライラしていては、北海道では疲れてしまいますが。中央分離帯や路肩には、車が「ささった」跡が多数あり。くわばらくわばら。杖さんを始め、色々な大家さんのブログを拝見すると、皆さんマメに物件の除雪・排雪に励んでいらっしゃるようですね。私も本当は物件の様子が心配で、道具一式積み込んで行きたいところですが、本日は無理のようです。もちろん一定の管理はお願いしてありますが、別注はともかく、すぐに十分な対応をしてくれるわけもなく。年に１０回もない「イベント」ですから、多少遠いのを言い訳にせず、入居者に気持ちよく住んでいただけるようにがんばるべきところなのかもしれません。でも、兼業大家としては、近間の物件が欲しいなぁ！（車で行っても、停めるスペースが無いし）もろもろのノウハウも、こまめに見に行ける物件の方が断然活用しやすいですよね……。うーん、気分に流されず、冷静に物件を探さなくっちゃ。

  2008.02.24

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• えっ！競売？

  最近かなり本気で考えた物件のひとつに、地下鉄東豊線Ｇ駅徒歩５分築２４年の鉄骨３階建ワンルーム×２３戸４０００万円で売却希望というのがあります。古いのですが、場所は良いと思います。以前に一度建美家で見かけたのですが、「満室想定表面利回り２０％」なんてワケあり物件に違いないと思い、そのままスルーしていました。今年になって、ある筋から少し詳しい情報が入り、どうもお得ではないかと考えました。あまり詳しく書けませんが、いわゆる「任意売却」物件だったからです。早速、東京の不動産会社に連絡して資料を取り寄せ、検討を始めました。空室率は９ヶ月ほど前から上昇。これにははっきりとした原因があります。１０年程度の融資でも充分いけそう。税理士さんや金融機関にも相談し、それなりの融資金額も受けられそうでしたが……。タイムアップ！「競売」となりました。色々なリスクを考え、ある程度の指値が通れば申し込みするつもりだったのですが競売になると、リノベーションや転売、入札金額設定のノウハウを持った業者との戦いになります。入居者にかかわっても色々な手間暇がかかりますので、兼業大家としては、ちょっと悩んだ結果、撤退を決めました。ちなみに、そろそろ入札締切のはず。どうしても興味があるという方がいれば、情報持ってます。

  2008.02.23

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• こんなのもありました

  昨日の続きのようになりますが、こんな物件も流通に乗っています。４９８０万円でしばらく売れなかった鉄骨マンション。４５５０万円に下がったとたんに売却が決まり、最近５４００万円で売りにでているようです。（リフォームは？）誰が買うのかな。地下鉄徒歩５分の木造アパート。１８００万円が１６８０万円に下がり、売却。フルリフォームの計画付きで、２５００万円で出ています。これは内容次第ではあり得るのかも。８５００万円のワンルームＲＣマンション。内外装リフォームして９５００万円で販売。うーん……。実際の購入価格はわかりません。いささか無責任なコメントですが、長期間見ていると面白いですね。

  2008.02.22

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• そりゃないでしょう！

  ネットで流通している物件をみると、どこかで見たことのある顔。１年前に２番手で買い付けを入れた物件です。当時の売値は３０００万。木造の築２０年程度。土地が広く、道路付けも悪くない（角地）。きちんと手をかけている物件。（灯油暖房に変更、など）満室時利回りは１８％以上。空室もあるけど、条件に照らし合わせて入居率もひどくはない。地下鉄駅から１０分以上かかる点と、きちんとした駐車スペースがない点がネックでした。紹介されて、悩んだ末、２８００万で指値をしましたが、１日遅く２番手。結局そのまま１番手さんがお買いあげとなりました。その物件が、４２００万で売りに出されています。当時、融資をお願いした金融機関の担当者が、「太陽計画さん、転売でも可能性のある物件ですね。　でも、それだとうちでは融資できないんですよ。」と言っていたのを思い出します。そんなこんなで、申し込みが２日ほど遅れたのです。別にひがみではありません。（と思います）キャピタルゲインをねらった投資法があるのも充分理解しています。売買の度に手数料等もかかりますから、ある程度の金額アップも有りですね。でもリフォームした形跡もなく（実際のところはわかりませんが）、４２００万はどうでしょう。（売れるかどうかはわかりません……たぶん値引きが必要ですね）譲って欲しかったな。大事にしたのに……。

  2008.02.21

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• ２棟目　その２

  ２００３年夏に購入した賃貸物件２棟目は、通称「エリーゼ」北区地下鉄Ｋ駅から徒歩１分の１ＤＫ×８木造＋鉄筋コンクリート（１階車庫）３階建魅力はやはり地下鉄駅至近であること。それと、前面道路が広いことですね。北海道ではひとつのポイントでしょう。もう少し接道幅があれば素敵……。振り返ってみると、どうも私の好みは、大きな道路から数十メートル（道路１本程度）入った立地のようです。これまで、自宅も含めてほとんどの物件がそうでした。現在の自宅のみ、幹線道路に直に面しています。利回りはそう高くないのですが、構造・土地の広さ・価格などから、将来、アパートだけでなく、戸建用としての需要も考えられ、出口が見える物件ではないかと思っています。「なるべく借金の額を少なくしたい」（何かあっても対処できるよう）という気持ちと、「そんなに大きなものは購入できない」（融資してもらえない）という思いの、木造でした。２０年先のことはかろうじてイメージできても、３０年、４０年はしんどいわ～、という感覚もありましたね。イメージとしては、やはり自分が住んでもいいかなという場所。親が札幌に出てきても、リフォームして住めそうなところ。（もしかすると、両方の親が札幌に……）今は考え方も少し変わりました。そしてこの頃から、いわゆる「不動産投資ブーム」が顕著になってきたような気がします。

  2008.02.20

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• 難しい…

  太陽計画の軌跡はちょっとお休みして……。現在、ある物件の打診を受けています。場所はまあまあ好みです。土地が狭いのが難点です。商業地域なので、ＲＣ５階建てが可能です。（なんとか１２戸とれます）業者のプランは、エレベーター有りなのですが、これってどうでしょう。メンテナンス費用としては、月に３～３．５万かかりそうです。家賃を下げればエレベーター無しでもいけそうな気がします。建築費とメンテナンス費用をカットして、少しでも部屋を大きくとった方がいいように思うのですが、やはり、階段で５階はきついでしょうかね。ちなみに業者プランでは、表面利回り９．５％程度です。ここからメンテナンス費用は、やはり厳しい。このままなら、流すことになるかな。余談ですが、杖丈一郎さんの「ＲＣ１０％超物件」はうらやましいですね。実は、昨年から所有している３棟目も、ＲＣ５階建て「エレベーター無し」なのです。家賃設定のバランスもあってか、５階は一番最初に埋まりました。ただ、古くなってからのことや、場所柄（競合相手）もあり、考えどころですね。リスクは分散したいし。今後の参考に、詳しい方からアドバイスをいただければうれしいです。

  2008.02.19

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• やっぱりアパートが好き？　─２棟目

  それは、１棟目の購入から１年が過ぎて、大家業の大まかな流れは把握できた頃だったでしょうか。「トミー（１棟目）」はいくらかのキャッシュフローを我が家にもたらしてくれ、その安心感もあったのでしょうか、再び「自宅購入」への思いが頭をもたげてきました。そんな時、１棟目を購入したＫＤさんからの電話。「太陽計画さん、地下鉄駅近辺で良さそうな物件があるんですが……。」聞けば、地下鉄南北線Ｋ駅から徒歩１分の土地で木造アパートが企画されているとのこと。私たちの好み（？）が、少しわかってきたＫＤさん曰く、「着手したばかりなので、賃貸併用住宅でも充分いけると思います！」つれあいと現地を確認にいくと、確かに地下鉄出口からは３０秒ほどの立地。駐車場も２台分確保できます。さあ、検討だ。……でも、いざ具体的になってみると、やはり、居住者と顔をつきあわせるのは好みではありません（でした）。経験値も上がった「今」なら、充分あり得る計画だったでしょうね。ただしＲＣか鉄骨で。何より、２室から４室程度のスペースを自宅に振り分けことを考えると、駐車場も含め、１０～２０万円程度の家賃収入が減ることになります。「それって、他の場所で自宅が買える（借りられる）じゃん！」ゆえに、二人が出した結論は、「そのままアパートとして建築し、購入する。」というものでした。こうして、予定外（？）に購入した２棟目通称「エリーゼ」は、太陽計画一家と苦楽を共にすることになります。購入後の状況については、また今度。

  2008.02.17

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• １棟目　その２

  2001年も暮れる頃、不動産フェアで知り合ったＫＤさん（当時Ｆ社）から、ある新古物件が紹介されました。それ以前にもいくつか物件を紹介してくれていたのですが、どうもピンと来なくて、申し込みには至らず。この時紹介されたのが、アパート１棟目──通称「トミー」です。中央区役所近辺の１ＤＫ６戸。木造＋鉄筋コンクリート（１階車庫）の３階建。地下鉄西11丁目駅から700Ｍ、徒歩10分。市電からは８分。バス停から１分。企画会社所有のまま、新築から１年以上が過ぎ、彼（トミー）は、じっと買い手を待っていました。当初の価格から数百万下がるということで、ＫＤさんのオススメです。でも、数千万円の買い物、借金をするなんて、やっぱりビビリませんか？私は一度自宅を購入していましたが、そのローンに加えて、さらなる借金の道へ踏み出すのですから、（しかも、よくわからない道へ）小心者の私にとっては大変な勇気が必要でした。（今は、少しその辺の感覚が麻痺してきたような気がします。アブナイ……。）おそらく多くの方が、同じような思いで不動産投資を始められたのでしょうね。この頃には、私とつれあいとの間で、「自分が住んでもいいような場所なら、購入を前向きに考えよう」という了解ができていました。住宅情報誌とお友達（？）になっていたので、自宅がいくらぐらいで売却できるかは把握。購入の決め手は「いざという時（うまくまわらない時）には、リフォームして自分達で住もう！」という覚悟でした。こうして年が明け、2002年の１月８日。私たちはアパートオーナーの第一歩を踏み出したのです。結果的には、この「トミー」、超優等生とはいかないまでも、なかなかの働きをしてくれました。途中、入居者が水道管を破裂させたりなどと、北海道ではお決まりのパターンも体験させてくれて、（もちろん、保険から修理代＋見舞金がおりました）大家のファーストステップとしては良かったと思っています。ちなみに「トミー」は一昨年売却をしました。大きな問題があったわけではありません。そのあたりのことは、後日。

  2008.02.16

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• 自宅とアパートの狭間で─１棟目

  やっと週末を迎えました。今週は月曜日が休みだったものの、慣れない場所での勤務や、時間の変更もあって、リズムを崩してしまったようです。疲れました。さて、私こと太陽計画。一人の妻と（日本ですから）一人の幼子がおります。ツレと二人きりの時間が長かったので、現在の自宅も大人の二人暮らし仕様です。地鎮祭の日に「事実」が発覚したので、多少の仕様変更はしました。で、最初のアパート購入に至る道のりも、「地下鉄近辺の便利な場所に住みたい！」という思いと螺旋状に交錯しながら歩んできたのですね。以前から、北区・西区方面には土地勘があり、ある程度施設が整っている場所ということで考えていたのが、麻生と琴似です。地下鉄にもＪＲにもアクセス可能ということで、この地域を指定する投資家もいるそうです。私の感触では、現在、麻生近辺は競争が激しいのではないでしょうか。この分野では詳しい方がいるようですので、そちらの情報を。そんな麻生近辺で、１軒の古い木造アパートが目にとまりました。地下鉄徒歩３分。４０坪程度の敷地で、住居にリフォームすれば面白そう！実際に、ある工務店さんに現状を見ていただいて、何とか実現しそうな計画だったのですが、住宅ローンとして必要な金額を融資してもらうことができずに断念しました。今にして思えば、きっと方法はあったはずなのですが、なんせ「ウブ」でしたから……。まあ、結果として良かったのか悪かったのかはわかりません。間違いないのは、空振りしてしまったという事実です。本日、週末のため、やや軽めの文体です。実はこちらが本性。アクセスありがとうございます。

  2008.02.15

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• 自宅は資産？負債？

  多くの不動産投資関連の書籍には、「自宅は財産だと思ったら大マチガイ！　自宅より先に、まず収益物件を買いましょう。」というようなことが書いてあります。（筆者によって、伝えたいことは微妙に違いますが）たぶん正しいのでしょうね。今の自宅（新築４年目）は札幌の中心部に近いところにあります。地下鉄駅から徒歩５分。近隣商業地域で、バス通りに面しています。（車１台通れる分のみ接道です：笑）狭い、細い、３方囲まれ、の三重苦ですが、商用物件としては結構いけるかも……と今なら思います。実際に、私が土地購入の申し込みをした後で、関連業者や法人からのオファーが多数あったと聞きます。不動産を生かしてゆとりのある暮らしをしている方々の多くは、このような土地を収益物件に活用し、自分は落ち着いた場所で生活しているようです。話を戻して、持ち家が得か、賃貸に住むのが得か、という比較もそうですが、いずれを選ぶにせよ、その先にあるものが見えているかどうかが重要。これが最近わかってきたことです。ごく当たり前の結論で恥ずかしいのですが、やっと実感です。それまでの蓄えを、全て自宅の頭金に使ってしまえば、当然、収益物件の購入は難しくなります。多額の融資を受けていれば、収益物件購入時の融資額にも影響します。でも、適切なバランスを保っていれば、自宅保有がプラスになることもあります。住宅ローンという「優等生」を味方に付けることもできます。自宅の賃貸からこの道に入った先達もいます。不勉強な私には、景気の波を読む、なんていう芸当はできませんが、具体的なライフプランを立てることや、その土地や物件の魅力（独りよがりにならぬよう）を知ることぐらいは、努力次第でできるのではないでしょうか。まとまりません。「人によって違う」ということが言いたいのかな。失礼しました。

  2008.02.14

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• きっかけ　その３

  飲み会があって、日にちをまたいでしまいました。──前回から続く──私がアメリカまで会いに行ったのはＥさんという方です。今、連絡が取れないので、こんな記事になっていることは了解を得ていません。ですから抽象的な話になることをお許しください。Ｅさんは、日本ではある仕事でそれなりに名前の知られた方です。その仕事とは別に、自分のアイデアで会社を興し、その権利を譲ってアメリカへ渡ったと聞きました。飛行機はテキサスで乗り換えてフロリダへ向かい、（離陸時間が遅れて、前の席のおばさん─アメリカ人─に「どうしてこの飛行機は飛ばないんだ？＃％＆◇　みたいなことを聞かれて難儀しました）空港に迎えに来てくれたＥさんは、スニーカーを履いたにこやかなおじさん。でも、ちょっと話をすると、ぐいぐいと引き込まれる方です。自宅はアラバマにあるのですが、わざわざ我々のためにフロリダを案内していただきました。ディズニーランドもディズニーシーもＵＳＪも、私はアメリカデビューでした。もちろん、それがメインではありません。ホテルの部屋で、色々な話を聞かせていただきました。フロリダはＥさんが不動産事業を始めた土地で、思い入れがあるそうです。その当時もフロリダだけで５００室ほどの賃貸物件を所有されていたようです。５００室？もしローンを組んで、仮に１室月１万円の実キャッシュフローだとしても、ここだけで月に５００万円？この時私は、世の中にはそんな人もいるのだということを始めて目の当たりにしました。詳しい話を書くと何日もかかってしまいます。興味のある方は、もし機会があればお話ししましょう。とにかく、あふれるほどの刺激を受けて、私は帰国しました。その数ヶ月後、ロバートキヨサキの「金持ち父さん貧乏父さん」が日本で出版されました。Ｅさんから聞いた話と重なるところがあって、おそらくアメリカ（の不動産で成功している人の間）ではポピュラーな考え方だったのでしょうね。Ｅさんとは、その後日本でも１度お会いしました。私は「メンター」という言葉は、何だかよくわからなくてあまり好きではありません。私の不動産を通じた「人生の先輩」はこのＥさんです。彼はテクニカルな部分はあまり教えてくれませんでした。仮に教えてくれたとしても、日本とアメリカの制度の違いなどから、私自身が消化不良を起こしてしまったのではないでしょうか。でも、今こうしてブログに不動産関係の話題を綴っているのも、実際に物件を所有するようになったのも、Ｅさんの存在が大きかったと思っています。2000年の出会いが、今の生活の大きなきっかけとなっています。ずいぶん端折りました、ごめんなさい。「リアル大家さん」にあるまじき行為。でも、自分の思いを改めて整理するためにも、皆さんに私のバックボーンを知っていただくためにも、ぜひまとめておきたい事柄だったのです。

  2008.02.13

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• きっかけ　その２

  新しい家を建てたいと思って、新聞広告や住宅情報誌を眺めているうちに、ふと、あることに気がつきました。「あれ、もし、このアパートを購入してそこに住めば、家賃収入が入るじゃん。」いわゆる「築古」のアパートが、あまり土地値と変わらない金額で売りに出ています。もともとリフォームにも興味があったので、なかなかいいアイデアだと思いましたが、当時は、自宅に隣接して他人が住むことに抵抗があり（つれあいの反対もあり）、結局、実現しませんでした。でも、賃貸併用の自宅については、結構勉強したんですよ。メーカーのプランは、ほとんどが土地所有者を対象にしたものでした。土地購入と合わせて考えるには、どうしても建築コストがネックになります。価格的に魅力があったＨ社、Ｋ社は、この２年ほどで倒産してしまいました。無理してたのかなぁ……。そんなこんなでじたばたしている頃、知人から突然、「アメリカにすごい人がいるんだけど、会いに行かないかい。」という誘いが。聞けば、日本人で、向こうで不動産事業などをやって成功している人がいるというのです。面白そう！アメリカには一度も行ったことがないし。でも、航空運賃だけで３０万弱かかるようです。そんなの無理だよなー、と思いつつ、つれあいにおずおずと申し出たところ、「行きたいんでしょ。いいよ。」☆☆☆こうして私は、2000年の夏、フロリダに旅立ったのでした。（その間、つれあいはせっせとエステに通っていました。許す！）　　まだ続きます。

  2008.02.12

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• ブログが始まります

  ブログに挑戦です。小心者で、何でも始める前に時間をかけないとダメなタイプです。ブログもずっと興味があったのですが、踏み出せないでいました。初心者ゆえに、何かアプローチしていただいても、すぐには反応できないかもしれません。あきれずに、温かい目で見守っていただければ嬉しいです。あ、紹介が遅れました。「太陽計画」です。札幌在住で、サラリーマンと大家業、２足のわらじを履いています。本業でエネルギーの大部分を使い、子育てで走り回って、不動産で悩んで（でも楽しんで？）という生活を送っています。大家として現在所有している物件は２棟。もう１棟持っていたのですが、一昨年売却しました。３棟目の購入に向けて活動していますが、これからの投資スタンスが見えなくなりつつあって、悩みingです。準備不足のままブログを始めたのも、大家仲間と色々な情報を交流したいという思いからです。幸い、北海道にも数多くのバリバリ大家さん（？）がいて、ブログ等でも積極的に情報を発信していて、勉強させてもらっています。情報を「受信」するばかりでなく、自らも「発信」し、やがて「交信」ができるよう、無理のない範囲で努力してみようと思います。どうぞ応援して下さい。

  2008.02.10

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